Планирую сдать внаем свою 1-комнатную квартиру. Что нужно сделать, чтобы не было проблем с налоговыми органами?
С. Макаров, г. Одинцово
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
Таким образом, Вы можете сдавать в аренду принадлежащее Вам на праве собственности имущество (квартиру).
Если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду не отвечает критериям предпринимательской деятельности, то с полученных от аренды имущества денежных средств оно уплачивает подоходный налог. Порядок налогообложения предусмотрен главой 23 НК РФ.
Плательщиками НДФЛ признаются физические лица — налоговые резиденты РФ, а также физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников в РФ, в том числе от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п. 1 ст. 207, подп. 4, 10 п. 1 ст. 208 НК РФ).
В соответствии со ст. 224 НК РФ доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, являются объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13% у налоговых резидентов РФ и по ставке 30% у физических лиц — нерезидентов РФ.
Статьей 216 НК РФ установлено, что налоговым периодом по НДФЛ является календарный год.
Физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или аренды (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).
При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение стандартного налогового вычета в размере 400 руб. за каждый месяц налогового периода (подп. 3 п. 1 ст. 218 НК РФ). Данный вычет действует до месяца, в котором доход, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода (в отношении которого предусмотрена налоговая ставка 13%), превысил 40000 руб. Начиная с месяца, в котором указанный доход превысил 40000 руб., налоговый вычет не применяется.
Следовательно, вам необходимо представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию (п. 3 ст. 228 НК РФ) не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ). Форма налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) и Порядок ее заполнения утверждены Приказом Минфина России от 29.12.2009 N 145н.
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Следует отметить, что в случае установления фактов нарушения налогового законодательства собственниками квартир будут приняты меры для привлечения их к налоговой ответственности в соответствии с НК РФ.
В определенных случаях деятельность от сдачи имущества в аренду может подпадать под предпринимательскую деятельность, в этом случае физическое лицо должно зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Критерии отнесения деятельности к предпринимательской приведены, в частности, в письмах Минфина России от 07.11.2006 N 03-01-11/4-82, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125 и др.
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ). В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
При регистрации физического лица в качестве ИП с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» доходы, полученные по договору найма жилого помещения, находящегося в его собственности, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.
ИП может находиться на общей системе налогообложения (доходы облагаются по ставке 13%) либо применять специальные режимы налогообложения (УСН). Как следует из п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от уплаты НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности).
Налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, в порядке ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, в порядке ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ. Пунктом 1 ст. 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) собственного производства и приобретенных, а также выручка от реализации имущественных прав.
Таким образом, доходы ИП от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества будут облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН. Он может выбрать налогообложение по одной из двух ставок: с объектом «доходы» — 6%, «доходы минус расходы» — 15%.
Итак, с доходов, полученных Вами от сдачи квартиры в аренду, нужно будет заплатить НДФЛ 13%. Также Вы можете зарегистрироваться в качестве ИП, перейти на упрощенную систему налогообложения и платить налог по ставке 6% с суммы полученного дохода.
