СУБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА: ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ <*>
Д. М. ХАРИТОНОВ
——————————— <*> Kharitonov D. M. Subjects of housing legal relationships arising on the basis of the contract of social rent: issues of theory and practice.
Харитонов Дмитрий Михайлович, судья Московского городского суда, соискатель кафедры гражданского права Российской академии правосудия.
В статье анализируются вопросы, касающиеся сторон договора социального найма, даются предложения по внесению в законодательство изменений, позволяющих заключать отдельный договор найма с бывшим членом семьи нанимателя, соглашение о порядке пользования жилым помещением между нанимателем и членами его семьи.
Ключевые слова: договор социального найма, наймодатель, наниматель жилого помещения, типовая форма договора найма жилого помещения, семья, временные жильцы.
Issues analyzed in the article are related to the parties of the social tenancy agreement, proposals for legislative changes that allow making a separate tenancy agreement with a former member of the family of the tenant are being analyzed, and an agreement on how to use the living room between the tenant and the members of his family.
Key words: social tenancy agreement, renter, standard form of social tenancy agreement, family, temporary residents.
Значительное место в сфере жилищных отношений занимает договор социального найма жилого помещения. Вопросы, возникающие в судебной практике по договору социального найма, нашли свое детальное отражение в работе О. А. Егоровой и Ю. Ф. Беспалова <1>. В соответствии со ст. ст. 60, 61 ЖК РФ, ч. 1 ст. 671 ГК РФ субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании данного договора, являются наймодатель и наниматель. ——————————— <1> Егорова О. А., Беспалов Ю. Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: Учеб.-практ. пособие. М.: Проспект, 2013.
Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. Нанимателем является гражданин, получивший от наймодателя жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Формально в договоре статус нанимателя имеет лишь одно физическое лицо. В литературе сложились разные мнения о том, кто является нанимателем. Так, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, В. Ф. Кисляк полагают, что все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма <2>. ——————————— <2> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2.: Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 698; Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. 2002. N 3. С. 26; Кисляк В. Ф. Прекращение права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 7.
Л. П. Герасимова считает, что членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 69 Жилищного кодекса РФ являются: проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети, родители, совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов, другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство <3>. ——————————— <3> Герасимова Л. П. Жилищное право. СПб.: Питер, 2005. С. 58.
Анализ жилищного законодательства и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» позволяет разделить всех членов семьи нанимателя на три группы. Первая группа — это дети, супруга (супруг), родители нанимателя, которые совместно с ним проживают. В ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР отсутствуют родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга. Вторая группа — другие родственники нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы при соблюдении определенных условий. Указанные лица должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Под этим подразумевается наличие совместного бюджета, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи. При этом степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет. Третья группа — иные лица членов семьи нанимателя. Данные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Кроме указанных групп, законодатель в п. 4 ст. 69 ЖК РФ говорит еще об одной группе граждан — бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении. В литературе представлены также иные классификации граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма. В частности, по мнению В. В. Шишкина, в основе дифференциации граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, вытекающим из договора социального найма, лежит: 1) первичность и вторичность права пользования: а) у нанимателя право пользования первично, возникает из договора социального найма и не зависит от других, кроме наймодателя, лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем; в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем с наймодателем и договора поднайма или предоставления жилого помещения для временного проживания; 2) степень зависимости права пользования от наймодателя и (или) нанимателя жилого помещения: а) у нанимателя право пользования не зависит от третьих лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования на стадии возникновения зависит и от нанимателя, в дальнейшем абстрагируется от нанимателя; в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования в течение всего периода существования вторично от нанимателя и наймодателя <4>. ——————————— <4> Шишкин В. В. Жилищное законодательство — проблемы реализации // Семейное и жилищное право. 2011. N 1. С. 47 — 48.
В целом разделяя указанную точку зрения, считаем важным обратить внимание на то, что право пользования жилым помещением нанимателя и право пользования жилым помещением членов его семьи соотносятся как первичное и вторичное только при вселении последних. В дальнейшем указанные права являются равными, взаимозависимыми (несение расходов, дача согласия на вселение иных лиц и т. п.) и взаимозаменяемыми (например, в случае смерти нанимателя). Более того, в определенных случаях (например, при расторжении договора социального найма) права члена семьи нанимателя имеют исключительно самостоятельный характер. В ситуации, когда между гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, в случае выбытия нанимателя не достигнуто согласие по вопросу его определения, все граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). Поэтому, на наш взгляд, критерий разграничения прав нанимателя и членов его семьи по признаку первичности, предложенный В. В. Шишкиным, может быть положен в основу дифференциации лишь с определенными оговорками. Говоря о правовом статусе нанимателя жилого помещения по договору социального найма, следует отметить его основополагающие элементы — совокупность прав и обязанностей нанимателя. Права и обязанности нанимателя содержатся в ЖК РФ и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, форма которого в соответствии с п. 2 ст. 63 ЖК РФ утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Права и обязанности нанимателя, членов его семьи, иных граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, указаны в главе 8 ЖК РФ. В данной статье будут рассмотрены лишь некоторые вопросы, которые, по мнению автора, являются спорными либо недостаточно проработаны законодателем. Так, согласно п. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В то же время законодатель не предусмотрел возможности разделения договора социального найма на самостоятельные независимые договоры при распаде семьи. Напротив, когда в квартире проживают граждане, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, то законодатель разрешает в этом случае заключить с кем-либо из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (п. 1 ст. 82 ЖК РФ). Таким образом, законодатель не предоставил права бывшему члену семьи нанимателя заключить отдельный договор социального найма, а также не предусмотрел нормы, предусматривающей порядок оплаты коммунальных и иных платежей в такой ситуации. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Судебная практика показывает, что имеется значительное количество споров, возникающих в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя, бывшего члена семьи нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию <5>. ——————————— <5> См., например: Апелляционные определения Московского городского суда от 16 января 2013 г. по делу N 11-645; от 24 декабря 2012 г. по делу N 11-30425; от 10 декабря 2012 г. по делу N 11-27357/2012; от 4 октября 2012 г. по делу N 33-19448/2012; от 10 августа 2012 г. по делу N 11-13505; от 6 августа 2012 г. по делу N 11-16358; от 28 июля 2012 г. по делу N 11-12117; от 26 марта 2012 г. по делу N 33-8513; от 22 февраля 2012 г. по делу N 33-5630; от 30 января 2012 г. по делу N 33-2544 // СПС «КонсультантПлюс».
Следующая проблема, которая, по моему мнению, требует решения со стороны законодателя, касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. В п. 26 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя. Иными словами, члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского законодательства. Полагаем, что такое положение не отражает справедливый баланс правовых возможностей и ограничений для лиц, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. На наш взгляд, ч. 1 ст. 70 ЖК РФ следует дополнить словами: «наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, членами его семьи, проживающими в жилом помещении, может быть заключено как при вселении в жилое помещение гражданина в качестве члена семьи нанимателя, так и в процессе совместного пользования жилым помещением». Не меньше вопросов возникает при вселении в помещение опекунов или попечителей. Ранее ст. 54 ЖК РСФСР предусматривала, что граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке. В силу ч. 2 ст. 36 СК РФ опекуны и попечители несовершеннолетних граждан обязаны проживать совместно со своими подопечными. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного. При этом опекуны и попечители не подпадают ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в качестве члена семьи (ст. 70), поднанимателя (ст. 76), временных жильцов (ст. 80). Как быть в ситуации, когда у попечителя или опекуна отсутствует жилая площадь, но она имеется у подопечного на правах договора социального найма, законодатель ответа не дает. Как указывалось выше, права и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для договора социального найма. В то же время законодатель позволяет нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 77 ЖК РФ). При этом, видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма жилого помещения. Судебная практика показывает, что в ряде случаев отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к ошибкам при его заключении <6>. Полагаем, что значение типового договора как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма велико. ——————————— <6> См., например: Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2012 г. по делу N 11-16806, Кассационное определение Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28 июля 2010 г. по делу N 33-477/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
Во-первых, использование типовой формы договора позволяет достичь равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением, использованием и эксплуатацией жилых помещений. Во-вторых, типовая форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем предусмотрены договором. Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Поэтому было бы целесообразным включить в п. 1 ст. 77 ЖК РФ после слов «заключается в письменной форме» текст: «Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации». Представляется, что высказанные в рамках данной статьи предложения теоретического и правового характера будут способствовать решению некоторых проблемных вопросов, касающихся правоотношений, возникающих на основании договора социального найма. Эти вопросы, несомненно, еще не раз будут предметом обсуждения на страницах специальной литературы.
