П. Скакунов, юрист ООО «Сутяжник», г. Екатеринбург.
В годы российских реформ при недостаточности, а порой и отсутствии правового регулирования ряда вопросов в сфере гражданского оборота обычным явлением стали злоупотребления органов власти своими полномочиями.
Благие стремления увеличить поступления в бюджет становились причиной нарушения прав граждан и организаций в сфере гражданского оборота. Не стали исключением и местные органы власти.
Попытаемся проанализировать нарушения ряда положений Гражданского кодекса РФ и Закона «Об основах федеральной жилищной политики» при сдаче в аренду подвалов местными органами власти, в том числе Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом.
Администрацией города Екатеринбурга было издано постановление о передаче в муниципальную собственность ряда объектов, среди которых были подвалы жилых домов, которые затем сдавались в аренду коммерческим организациям. В роли арендодателя выступали местные органы власти.
Соответственно, они и получали арендную плату по договору. Между тем, ст. 290 ГК РФ устанавливает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 8 прямо указывает на подвалы как составную часть кондоминиума, имущества, находящегося в общей долевой собственности домовладельцев, то есть собственников жилых помещений. Таким образом, поскольку подвалы и иные нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений, то КУИ (комитет по управлению имуществом) может распоряжаться этим имуществом (например, передавать в аренду), только если в доме нет ни одного собственника квартиры (например, если жильцы проживают на условиях договора социального найма).
Кто же вправе передавать в аренду нежилые помещения в многоквартирном доме?
Представители комитета по управлению имуществом по одному из дел утверждали, что это право принадлежит органам местного самоуправления до тех пор, пока жильцами не образовано товарищество собственников жилья в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Такая позиция не верна. Во-первых, ст. 8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» устанавливает, что собственники в целях согласования порядка реализации своих прав могут создавать товарищества собственников жилья. Иными словами, это их право, но не обязанность.
Во-вторых, если товарищество не создано, то это не лишает жильцов права собственности на общее имущество, как и одного из его элементов — права распоряжения. Поскольку специальных правил распоряжения общей долевой собственностью в жилищной сфере не установлено, необходимо руководствоваться общими положениями Гражданского кодекса. Статья 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Причем в число участников включаются как единоличные собственники квартир (комнат), так и лица, имеющие долю в праве собственности на квартиру, независимо от ее размера. Комитет по управлению имуществом также может быть участником данных отношений, но лишь в части квартир, находящихся в муниципальной собственности (применительно к муниципальному жилищному фонду).
Следовательно, многосторонний договор аренды подвального помещения должен заключаться от имени всех собственников общедолевой собственности и соответствующим местным органом, который наделен полномочиями по сдаче в аренду нежилого муниципального фонда. К такому же выводу по одному из гражданских дел пришел Ленинский районный суд Екатеринбурга. Решение было оставлено кассационной инстанцией без изменений.
Стоит также обратить внимание на вопрос об определении долей в праве собственности на общее имущество. В соответствии со ст. 245 ГК РФ доли считаются равными, если они не установлены соглашением участников или их нельзя определить на основании закона. Собственники жилых помещений, как правило, не устанавливают размера долей соглашением. Нет и закона, который бы устанавливал порядок их определения. Представляется, что доли являются равными и могут быть определены путем деления общей площади нежилых помещений на количество участников долевой собственности. Однако заслуживает внимания и иная точка зрения, согласно которой «критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящаяся в собственности». Другими словами, доля пропорциональна размеру общей площади квартиры, то есть чем больше квартира, тем больше и доля в общей собственности. Однако такое определение размера доли не основано на законе. В любом случае, законодательство прямого ответа не дает. По какому пути пойдет судебная практика, покажет время.
Что делать, если органы местного самоуправления нарушают право собственников на распоряжение своим имуществом, заключая договоры аренды от своего имени?
Можно воспользоваться правом обжалования действий местных органов в порядке гл. 24.1 ГПК РСФСР. Такая возможность предусмотрена и ст. 1 Закона РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан». Суд, признав жалобу обоснованной, должен обязать муниципальный орган устранить нарушение права. Формой такого устранения может быть вынесение решения комитетом по управлению имуществом о расторжении договора аренды нежилого помещения. Убытки арендатора в этом случае подлежат взысканию с муниципального образования по общим правилам гражданско — правовой ответственности.
По одному из дел КУИ, ссылаясь на постановление администрации о передаче в муниципальную собственность подвала, заявил, что имеется спор о праве.
Подобное заявление достаточно спорно. Достаточно доказать наличие права собственности на жилое помещение, представив в суд правоустанавливающий документ (договор мены, купли — продажи и т. д.). Если этот факт доказан, то так называемый «спор о праве» превращается в оспаривание закона, на основании которого и возникло право. Тем не менее в данном случае спор был переведен в рамки искового производства.
Также собственник жилого помещения вправе предъявить иск, одним из требований которого должно быть расторжение договора аренды. Ответчиками по такому иску будут выступать стороны по договору (арендодатель и арендатор).
Подобного рода споров еще не много. Это объясняется различными причинами. Либо «инстинкт собственника» еще не окончательно сформировался у наших граждан, либо повальная правовая безграмотность населения позволяет местным властям «дурить» народ.
