(Мисник Г. А.) («Правовые вопросы недвижимости», 2012, N 1)
ВОЗМЕЩЕНИЯ УБЫТКОВ, ПРИЧИНЕННЫХ ПРАВООБЛАДАТЕЛЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ВСЛЕДСТВИЕ СОВЕРШЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ
Г. А. МИСНИК
Мисник Г. А., заведующая кафедрой конституционного и муниципального права РЮИ СКАГС, доктор юридических наук.
Возмещение убытков, причиненных правообладателям земельных участков, — сложный социальный и правовой институт. С гражданско-правовых позиций возмещение убытков является простым односторонним обязательством, которое возникает из факта нарушения субъективного права. С позиций земельного права — это обязанность претерпевать неблагоприятные последствия нарушения прав на землю, в содержании которых преобладают публичные правомочия и обязанности. Применение норм о возмещении убытков в данной сфере, таким образом, осложняется присутствием норм публичного права в регулировании данных отношений и их существенным влиянием на определение структуры рассматриваемых правоотношений. Существующая правовая модель рассматриваемых отношений основана на признании и применении общих гражданско-правовых начал в регулировании гражданско-правовой ответственности за причинение вреда земельным правонарушением в сочетании со специальными правилами, содержание которых обусловлено спецификой охраняемого объекта и особыми формами проявления вреда, вызванного земельным правонарушением. Однако одним из существенных недостатков действующего законодательства является отсутствие единого подхода в трактовке общих и специальных черт гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства и неопределенность пределов специального регулирования данных отношений. Представляется, что согласованность норм гражданского и земельного законодательства может быть достигнута только на основе ясно выраженного в гражданском законодательстве определения границ специального регулирования гражданско-правовой ответственности. Допущение специального регулирования по установленному кругу вопросов должно закрепляться именно в гражданском законодательстве. В исследовании правовых вопросов возмещения убытков, причиненных правообладателям земельных участков, таким образом, условием достижения необходимого научного результата является достаточно полный учет природы, сущности и специфики земельных отношений. Можно выделить «ценностный» аспект познания права, также показывающий, что в юридической науке мы имеем дело с истинностью, научной объективностью. Для юриста ценности выступают не просто как общепризнанные «предпочтения», но как предельные нормативные основания регулирования общественных отношений. Отношение к правовым ценностям как к юридическим основаниям истины призвано обеспечивать правовое регулирование во всей его полноте. Использование данных методов позволяет выявить ряд существенных недостатков правового механизма действия норм о возмещении убытков, вызванных кадастровой ошибкой. Федеральным законом от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» правовое регулирование определения кадастровой стоимости отнесено к предмету законодательства об оценочной деятельности. Данным законом внесены изменения в Земельный кодекс РФ в части установления критериев определения кадастровой стоимости. В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Данной нормой установлен исчерпывающий перечень оснований для пересмотра результатов оценки. Между тем практика применения законодательства о кадастровой оценке свидетельствует о широком распространении отдельных видов нарушений, которые не соответствуют установленному Законом «Об оценочной деятельности» перечню. Одним из таких нарушений является неправильное определение удельного показателя кадастровой стоимости. Так как данные показатели утверждаются нормативными актами субъекта Федерации, обжалование удельного показателя возможно путем признания частично недействительным акта об утверждении результатов кадастровой оценки (в части установления конкретного удельного показателя стоимости). Обоснованиями недействительности такого показателя могут быть нарушение процедуры кадастровой оценки земельных участков либо явная несоразмерность установленного удельного показателя рыночной стоимости участков в данном кадастровом квартале. Обжалование кадастровой стоимости возможно также по причине неправильного определения вида разрешенного использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости. Вид разрешенного использования земельного участка, отражаемый в сведениях Государственного кадастра недвижимости, зачастую не соответствует реальному виду использования участка, в т. ч. определяемому на основании соответствующих правоустанавливающих документов, имеющихся у правообладателя. Такое несоответствие может быть вызвано как ошибками при постановке участка на кадастровый учет, так и последующими действиями органов, осуществляющих кадастровый учет. Названные виды нарушений в судебной практике рассматриваются как техническая ошибка. Так, апелляционный суд Постановлением от 31.03.2009 отменил решение суда первой инстанции от 29.12.2008 и удовлетворил требования заявителя, указав, что в рассматриваемом случае изменение сведений в государственном земельном кадастре вызвано не изменением вида разрешенного использования земельных участков, а исправлением ранее допущенной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству технической ошибки путем внесения обратным числом (по состоянию на 01.01.2007) соответствующих изменений в государственный земельный кадастр. Данное обстоятельство также было установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу N А56-5132/2008, в рамках которого рассматривался аналогичный спор, связанный с доначислением Обществу земельного налога за 9 месяцев 2007 г. Апелляционный суд признал правомерным исчисление Обществом земельного налога за 2007 г. исходя из кадастровой стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2007 (с учетом исправленной технической ошибки), доведенной до него в соответствии с п. 14 ст. 396 НК РФ Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (справки от 16.03.2007 N 841 и 842, от 18.04.2007 N 1380) <1>. ——————————— <1> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2009 г. по делу N А56-16520/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
Недостоверность сведений об объекте недвижимости может явиться результатом действий самого правообладателя либо государственных органов, осуществляющих кадастровый учет земельных участков. Практика разрешения данных споров основывается на признании презумпции добросовестности правообладателя земельного участка. В силу этой презумпции «обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти» <2>. ——————————— <2> Постановление N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающие в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав». URL: www. vsrf. ru.
Техническая ошибка, допущенная в процессе кадастрового учета земельных участков, может повлечь неблагоприятные последствия для правообладателя в виде имущественных потерь при совершении сделки с земельным участком либо уплаты завышенной суммы налоговых платежей. Между тем в законодательстве правовая регламентация последствий совершения кадастровой ошибки отсутствует. Для целей регламентации ответственности по данному виду нарушений в законодательстве должен быть установлен состав правонарушения и определены санкции за его совершение. Статья 24.6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» предусматривает правила возмещения убытков, причиненных заказчику вследствие использования итоговой величины кадастровой стоимости объекта оценки. Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Анализ данной нормы позволяет выделить следующие недостатки существующего правового механизма возмещения убытков, вызванных кадастровой ошибкой: во-первых, отсутствие гарантий защиты прав лиц, являющихся правообладателями земельных участков (возмещение убытков предусмотрено в пользу заказчика, которым является орган, отвечающий за достоверность документов кадастрового учета). Согласно ст. 24.13 Закона «Об оценочной деятельности» до 1 января 2013 г. полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в данной статье (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке; во-вторых, отсутствие правовых критериев квалификации кадастровой ошибки — нарушение или правомерный акт? Если ошибка не является правонарушением, правило о возмещении убытков должно быть предусмотрено в законе; в-третьих, предусмотренная модель ответственности оценщика позволяет возлагать ответственность на данного субъекта за действия других лиц (государственных органов, допустивших кадастровую ошибку или нарушение), что противоречит принципу виновной ответственности; в-четвертых, отсутствие четких правовых признаков недостоверности документации и правил доказывания данного факта фактически налагает на заявителя дополнительные обязательства по сравнению с теми, что предусмотрены процессуальным законодательством при оспаривании действий и нормативных актов государственных органов. Таким образом, законодательство, регулирующее кадастровые отношения в части определения кадастровой стоимости земельного участка, нуждается в совершенствовании в целях установления гарантий, защиты прав лиц, являющихся правообладателями земельных участков.
