Жилищно-коммунальное хозяйство, риелторская деятельность. Квартплата - система налогообложения в соответствии со структурой

(Авдеев В. В.)

("Налоги" (газета), 2010, N 44)

Текст документа

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО, РИЕЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ.

КВАРТПЛАТА - СИСТЕМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В СООТВЕТСТВИИ

СО СТРУКТУРОЙ

В. В. АВДЕЕВ

Ведя речь о квартплате в повседневной жизни, многие из нас, как правило, имеют в виду платежи, которые необходимо уплачивать по квитанциям, предоставляемым обслуживающими организациями, - платежи за содержание и ремонт жилья, коммунальные и прочие платежи.

В статье мы расскажем о структуре квартплаты, а также рассмотрим систему налогообложения таких платежей организациями жилищно-коммунального хозяйства в соответствии со структурой платежей.

Прежде всего скажем о том, что законодатель определяет понятия "плата за пользование жилым помещением" и "квартирная плата" как тождественные, на что указано в Постановлении ФАС Московского округа от 12 января 2006 г., 28 декабря 2005 г. N КА-А40/13268-05. Таким образом, плата за пользование жилым помещением включает в себя услуги по содержанию и ремонту жилого фонда, за капитальный ремонт жилого фонда, за наем жилья (для нанимателей), а также отдельно оплачиваются коммунальные услуги.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2004 г. N 16419/03.

Жилищным законодательством Российской Федерации установлена обязанность граждан и организаций по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Причем такая обязанность, в соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), возникает у нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, собственников жилых помещений, а также у арендаторов.

Для нанимателей и собственников жилых помещений структура платы различна. Если плата для нанимателей, согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ, состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем), за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, то собственники вносят только плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги. Такой составляющей, как плата за наем, у собственников жилых помещений нет.

Рассмотрим отдельно каждую из составляющих квартплаты.

Плата за наем жилого помещения

Наем жилого помещения регулируется как гражданским, так и жилищным законодательством. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, что следует из ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если в соответствии с законом установлен максимальный размер такой платы, то плата, установленная договором, этот размер превышать не должна.

Размер платы за наем определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, что установлено п. 2 ст. 156 ЖК РФ. В общем случае размер платы за наем жилого помещения, согласно п. 3 ст. 156 ЖК РФ, устанавливается органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта).

Плата за жилье, предоставленное по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (плата за наем), вносится наймодателю этого жилья.

Наниматели жилых помещений, переданных на праве хозяйственного ведения государственным и муниципальным предприятиям, вносят плату за наем наймодателям этих жилых помещений (п. 3 ст. 155 ЖК РФ).

Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, для управления которым выбрана управляющая организация, плату за наем вносят этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в порядке, согласованном с управляющей организацией (п. 4 ст. 155 ЖК РФ).

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А12-13089/2009 сказано, что по смыслу этой нормы разница в плате, вносимой нанимателем, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей компании, обусловлена размерами плат, установленными в договоре социального найма и договоре управления. Поскольку начисление и сбор платежей с населения за пользование жилыми помещениями являются прямой обязанностью управляющей компании, которая располагает достаточными средствами для необходимого сбора платежей с нанимателей, муниципальный орган не должен нести ответственность за недостаточно эффективную работу управляющей компании с потребителями услуг и не должен погашать задолженность нанимателей по внесению платы за жилое помещение в силу ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Если наймодатель - государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому жилищный фонд передан на праве хозяйственного ведения, то полученная плата за наем, согласно п. 2 ст. 299 ГК РФ, поступает в хозяйственное ведение такого предприятия.

Не следует забывать о том, что право хозяйственного ведения должно быть зарегистрировано, в противном случае унитарное предприятие не будет иметь права на получение платы за наем жилых помещений, вносимых нанимателями, что следует из Постановления ФАС Дальневосточного округа от 3 августа 2009 г. N Ф03-3479/2009. В этом же Постановлении указано на то, что п. 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает специальное правило о моменте возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, связывая возникновение этих прав с моментом их регистрации. Поскольку в силу ст. 131 ГК РФ право хозяйственного ведения на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, то, исходя из положений п. 2 ст. 8 ГК РФ, моментом возникновения такого права на объект недвижимости следует считать дату его государственной регистрации.

Кроме того, согласно ст. 41 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, являются доходами местного бюджета и не могут быть отнесены к доходам предприятия, в том числе муниципального.

Если право хозяйственного ведения на жилой фонд будет в надлежащем порядке зарегистрировано и унитарное предприятие будет наделено собственником жилого фонда полномочиями наймодателя, то полученную плату за наем необходимо отражать в составе доходов предприятия, которые подлежат налогообложению.

То есть плата за наем не признается целевым финансированием, что подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 23 октября 2008 г. по делу N А17-294/2008. Суд пришел к выводу, что средства, полученные муниципальным предприятием в качестве платы за наем, не являются средствами целевого финансирования, а являются его доходом.

Объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций на основании ст. 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) признается прибыль, полученная налогоплательщиком, под которой для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

К доходам относятся в том числе доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

При определении налоговой базы не учитываются доходы налогоплательщика в виде имущества, полученного в рамках целевого финансирования, а также целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров и подакцизного минерального сырья), что следует из пп. 14 п. 1 и п. 2 ст. 251 НК РФ. К ним относятся целевые поступления из бюджета бюджетополучателям и целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.

Организация, созданная органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления для осуществления управленческих, социально-культурных, научно-технических или иных функций некоммерческого характера, деятельность которой финансируется из соответствующего бюджета или бюджета государственного внебюджетного фонда на основе сметы доходов и расходов, является бюджетным учреждением (ст. 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - БК РФ)).

Как установил суд, муниципальное предприятие является коммерческой организацией, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права. Создано муниципальное предприятие в целях удовлетворения общественных потребностей в результате его деятельности и для получения прибыли. Суд также установил, что, являясь наймодателем, муниципальное предприятие предоставляло нанимателям жилые помещения за плату по договорам социального найма.

Суд пришел к выводу, что денежные средства, поступающие от нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, не могут быть отнесены к целевым поступлениям, поскольку данные средства в бюджет муниципальным предприятием не передавались и из бюджета не поступали, а были получены от населения и учитывались полностью на счетах муниципального предприятия и оставались в его распоряжении. Таким образом, суд пришел к выводу, что средства, полученные муниципальным предприятием в качестве платы за наем, не являются средствами целевого финансирования.

В отношении вопроса налогообложения платы за наем жилых помещений налогом на добавленную стоимость обратим внимание на Постановление Пленума ВАС РФ от 5 октября 2007 г. N 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов". Как сказано в Постановлении, в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

На основании толкования во взаимосвязи пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ и положений ЖК РФ можно сделать вывод о том, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений означает невозможность начисления названного налога на такой вид платежа, как плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение), поскольку именно эта сумма представляет собой оплату услуг, названных в указанной норме.

Плата за коммунальные услуги

Начиная разговор о плате за коммунальные услуги, следует сказать о том, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 (далее - Правила N 307) и касаются вопросов водоснабжения.

Под коммунальными услугами следует понимать деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающую комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Исполнителем коммунальных услуг может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, представляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Потребителями соответственно являются граждане, использующие коммунальные услуги для личных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Коммунальные услуги предоставляются потребителям на основании договора, содержащего условия их предоставления и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Плата за коммунальные услуги складывается из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение, отопление, что следует из п. 4 ст. 154 ЖК РФ. Размер платы, согласно п. 1 ст. 157 ЖК РФ, рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

Размер платы за коммунальные услуги, согласно п. 15 Правил N 307, рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. Если исполнителем является ТСЖ, управляющая организация, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

Основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (далее - Закон N 210-ФЗ).

Правительством Российской Федерации 14 июля 2008 г. принято Постановление N 520 "Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса". Тарифы на товары и услуги и надбавки к тарифам могут дифференцироваться с учетом различий в стоимости производства и реализации товаров и услуг для различных категорий потребителей. В случае установления для отдельных категорий потребителей тарифов и надбавок, не покрывающих расходы на производство и реализацию товаров и услуг, возмещение части недополученных доходов путем установления повышенных тарифов и надбавок для других категорий потребителей не допускается.

Таким образом, размер платежа за коммунальные услуги складывается из экономически обоснованного тарифа, утверждаемого для ресурсоснабжающей организации в порядке, определяемом законодательством, и объемов потребления конкретной услуги, определяемых посредством приборов учета.

Экономические, организационные и правовые основы государственного регулирования тарифов на электрическую энергию установлены Федеральным законом от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" (далее - Закон N 41-ФЗ).

Методические указания по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке утверждены Приказом Федеральной службы по тарифам от 6 августа 2004 г. N 20-э/2.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2004 г. N 109 утверждены Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации, а также Правила государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.

Если многоквартирный дом не оборудован ни индивидуальными, ни общедомовыми приборами учета, то размер платы определяется исходя из нормативов потребления, утверждаемых органами местного самоуправления.

Нормативы потребления коммунальных услуг, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии со ст. 157 ЖК РФ.

Потребители вносят плату за коммунальные услуги в следующем порядке:

- наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем в порядке, согласованном с управляющей организацией (п. 4 ст. 155 ЖК РФ);

- члены ТСЖ - в порядке, установленном органами управления ТСЖ (п. 5 ст. 155 ЖК РФ);

- собственники помещений в доме, где создано ТСЖ, но не являющиеся членами ТСЖ, - в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ);

- собственники помещений в доме, в котором не создано ТСЖ, управление которым осуществляет управляющая организация, - этой управляющей организации (п. 7 ст. 155 ЖК РФ);

- собственники помещений в доме, осуществляющие непосредственное управление домом, - в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 8 ст. 155 ЖК РФ);

- собственники жилых домов - в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 9 ст. 155 ЖК РФ).

Рассмотрим порядок налогообложения платы за коммунальные услуги.

С 1 января 2010 г. не подлежит налогообложению НДС на территории Российской Федерации реализация коммунальных услуг, предоставляемых ТСЖ, управляющими организациями, жилищно-строительными, жилищными и иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребности граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками, у организаций коммунального комплекса. Такая норма предусмотрена пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Разъяснение о порядке применения этой нормы НК РФ содержит письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. N 03-07-15/169, в котором сказано, что в соответствии с вышеуказанной нормой освобождение от налогообложения НДС коммунальных услуг, реализуемых управляющим компаниям, товариществам собственников жилья и другим вышеназванным налогоплательщикам организациями коммунального комплекса НК РФ не предусмотрено.

При применении указанной нормы следует руководствоваться п. 4 ст. 154 ЖК РФ и п. 1 ст. 2 Закона N 210-ФЗ. Таким образом, коммунальные услуги, указанные в п. 4 ст. 154 ЖК РФ, предоставляемые управляющими организациями, ТСЖ, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги (далее - управляющие организации и ТСЖ), освобождаются от налогообложения НДС при условии, если данные коммунальные услуги приобретаются ими у юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Закона N 210-ФЗ.

На основании пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС по коммунальным услугам, предъявленные управляющим организациям и ТСЖ организациями коммунального комплекса, включаются управляющими организациями и ТСЖ в стоимость коммунальных услуг и вычету не подлежат.

То есть от налогообложения НДС освобождается предоставление коммунальных услуг управляющими организациями и ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих коммунальных услуг, в том числе с учетом НДС, у организаций коммунального комплекса.

Допустим, что договором управления обусловлено, что управляющая организация предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме коммунальные услуги. Согласно договору плата за коммунальные услуги вносится пользователями на расчетный счет управляющей организации, которая в свою очередь оплачивает приобретение коммунальных ресурсов ресурсоснабжающей организации.

Управляющие организации, применяющие общую систему налогообложения, являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций. В целях налогообложения прибыли согласно пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся, в частности, доходы от реализации товаров (работ, услуг) и внереализационные доходы. При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Вопрос о порядке учета платы за коммунальные услуги, полученной управляющей организацией от собственников жилых помещений, рассмотрен в письме УФНС России по г. Москве от 11 января 2009 г. N 19-12/000120.

Если договор на предоставление коммунальных услуг заключен нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений с управляющей организацией, то плата, поступившая за предоставленные коммунальные услуги, учитывается управляющей организацией в качестве выручки для целей налогообложения прибыли.

Выручка от реализации товаров (работ, услуг) признается в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ).

Затраты на приобретение коммунальных услуг у ресурсоснабжающей организации должны учитываться управляющей компанией в составе материальных расходов в соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ (за вычетом суммы НДС).

Средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату коммунальных услуг, целевыми в смысле п. 2 ст. 251 НК РФ не являются. Как сказано в письмах Минфина России от 27 ноября 2007 г. N 03-03-07/23, от 12 февраля 2008 г. N 03-03-06/4/7, плата за горячую и холодную воду, вывоз мусора и другие подобные платежи, одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ, принимаются к вычету в составе расходов, так как должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим эти услуги, и тем самым под налогообложение не подпадают.

По мнению специалистов Минфина России, содержащемуся в письме от 5 мая 2006 г. N 03-03-05/8, плата членов ТСЖ за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Вместе с тем если в соответствии с Уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на товарищество либо жилищный, жилищно-строительный кооператив возложены обязанности по предоставлению коммунальных услуг и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (т. е. является исходя из договорных обязательств посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги), то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, т. е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.

Аналогичная позиция высказана в письме Минфина России от 26 февраля 2007 г. N 03-07-15/24. В письме сказано, что если на ТСЖ возложены обязанности по предоставлению коммунальных услуг и ТСЖ от своего имени по поручению членов ТСЖ или от имени и за счет членов ТСЖ заключает договоры с производителями (поставщиками) коммунальных услуг, то налогообложение налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль организаций средств, поступающих на счета ТСЖ, осуществляется в порядке, предусмотренном для организаций, осуществляющих посредническую деятельность, т. е. в порядке, установленном п. 1 ст. 156 НК РФ и пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения

Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, содержание общего имущества включает в себя:

- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил N 491 ответственными лицами;

- освещение помещений общего пользования;

- обеспечение температуры и влажности в помещениях общего пользования;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

- меры пожарной безопасности;

- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Рассмотрим порядок налогообложения средств, поступающих на проведение текущего и капитального ремонта.

В отношении НДС необходимо обратить внимание на то, что с 1 января 2010 г. от налогообложения НДС освобождается реализация работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями и ТСЖ, при условии приобретения работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме управляющими организациями и ТСЖ у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

Таким образом, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации вышеперечисленных работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

При этом работы (услуги) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые управляющим организациям и товариществам собственников жилья организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от налогообложения НДС не освобождены, о чем сказано в письме Минфина России от 23 декабря 2009 г. N 03-07-15/169.

В письме обращено внимание на то, что НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по ремонту общего имущества в доме, выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций и ТСЖ.

Что касается налогоплательщиков, которые имеют право на применение нормы, установленной п. 3 ст. 162 НК РФ, то, как сказано в письме Минфина России от 12 марта 2010 г. N 03-07-14/18, такими налогоплательщиками являются управляющие организации, ТСЖ, жилищно-строительные, жилищные или иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем. В отношении иных налогоплательщиков указанная норма НК РФ не применяется.

Также с 1 января 2010 г. согласно п. 3 ст. 162 НК РФ в налоговую базу по НДС не включаются денежные средства, полученные управляющими организациями и ТСЖ, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. При этом освобождение от налогообложения НДС стоимости ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, НК РФ не предусмотрено.

По вопросу о НДС, уплаченном организацией в бюджет до 2010 г. при получении авансовых платежей на ремонт, специалисты Минфина России в письме от 12 марта 2010 г. N 03-07-14/18 сообщили, что в налоговую базу по НДС не включаются денежные средства, полученные с 1 января 2010 г. на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Как мы уже говорили в статье, объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций на основании ст. 247 НК РФ являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном НК РФ. Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, предусмотрен ст. 251 НК РФ. Пунктом 2 ст. 251 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся товариществам собственников жилья их членами.

В письме Минфина России N 03-07-15/24 указано, что Жилищным кодексом аккумулирование членских взносов членами ТСЖ не предусмотрено. Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме, что установлено п. 5 ст. 155 ЖК РФ. Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости ремонта жилого фонда, целевыми поступлениями, по мнению Минфина, не являются.

Плата членов ТСЖ за работы (услуги) по ремонту нежилых помещений является выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, учитывается ТСЖ при исчислении налога на прибыль. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям ст. 252 НК РФ. Такая же позиция высказана в письмах Минфина России от 27 ноября 2007 г. N 03-03-07/23, от 12 февраля 2008 г. N 03-03-06/4/7, от 17 декабря 2008 г. N 03-03-06/4/97. В этих письмах сказано, в частности, о том, что обязательные платежи, поступающие ТСЖ от их членов, в соответствии с общеустановленным порядком включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

Если же в соответствии с уставом ТСЖ на него возложены обязанности, перечисленные в предыдущем абзац е, и ТСЖ от своего имени по поручению членов ТСЖ или от имени и за счет членов ТСЖ заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг), т. е. является исходя из договорных обязательств посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ соответствующие работы и услуги, то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ, осуществляется в порядке, предусмотренном НК РФ для организаций, осуществляющих посредническую деятельность. Аналогичная позиция была высказана в письме Минфина России от 5 мая 2006 г. N 03-03-05/8.

Однако суды нередко встают на сторону ТСЖ и признают обязательные платежи членов ТСЖ целевыми поступлениями, не включаемыми в налоговую базу по прибыли. Об этом свидетельствует, в частности, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 сентября 2007 г. N А19-26596/06-Ф02-6060/07. По мнению налоговиков, поступающие от членов ТСЖ взносы на содержание многоквартирного жилого дома подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль. Арбитражный суд первой инстанции, принимая решение в пользу ТСЖ, исходил из того, что при поступлении взносов от членов ТСЖ на содержание дома указанные взносы, в соответствии со ст. 251 НК РФ, относятся к доходам, не учитываемым при налогообложении прибыли. Суд указал, что при налогообложении прибыли не учитываются целевые поступления, к которым относятся осуществленные, в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях, вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с ГК РФ. С учетом приведенной правовой нормы у налоговиков отсутствовали правовые основания для включения в налоговую базу при исчислении налога на прибыль членских взносов, поступивших от членов товарищества в соответствии с ч. 5 ст. 155 ЖК РФ.

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 20 ноября 2007 г. по делу N А55-18916/2006-31 также отмечено, что членские взносы в ТСЖ - это предусмотренные законом обязательные платежи на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, имеющие строго целевой характер и не учитывающиеся в силу п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

То есть средства, поступившие ТСЖ от его членов на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в целях налогообложения прибыли ТСЖ не учитываются.

Следует отметить, что управляющие организации, в отличие от ТСЖ, - это организации коммерческие, и средства на проведение капитального ремонта, поступающие от собственников помещений многоквартирного дома, управление которым осуществляет управляющая организация, должны учитываться ей в целях налогообложения прибыли организаций в общем порядке.

До 1 января 2012 г. в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 185-ФЗ) будет действовать Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств на проведение, в частности, капитального ремонта многоквартирных домов. Учитываются ли средства Фонда при налогообложении прибыли? Разъяснения по этому вопросу даны в совместном письме Минфина России и Федеральной налоговой службы от 3 февраля 2009 г. N ШС-22-3/100@ "О порядке учета в целях налогообложения прибыли средств, выделяемых на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". В письме указано, что согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ из состава доходов, подлежащих налогообложению, исключены средства бюджетов, выделяемые осуществляющим управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ.

Указанные нормы вступили в силу с 1 января 2009 г. и распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г.

Вышеизложенный порядок учета указанных средств бюджетов распространяется также на налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Как учитываются средства на проведение капитального ремонта, полученные от собственников квартир в целях налогообложения прибыли? Ответ на этот вопрос дан специалистами Минфина России в письме от 29 октября 2009 г. N 03-03-06/1/710.

В письме сказано, что средства из бюджета, полученные управляющей организацией на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

По поводу средств собственников квартир, полученных управляющей компанией на ремонт многоквартирных домов, управление которыми она производит, в письме сообщено, что согласно ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы также не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления из бюджета и целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, а также отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.

Ввиду того что в вышеприведенной норме в качестве получателя средств на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества поименован ограниченный перечень организаций, доходы в виде указанных отчислений, поступившие иным лицам, подлежат включению в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли организаций.

Разъяснения о порядке применения НДС при получении, в частности, управляющими организациями денежных средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Законом N 185-ФЗ даны в письмах Минфина России от 21 декабря 2009 г. N 03-07-14/118, от 8 декабря 2009 г. N 03-07-11/309. Как сказано в этих письмах, поскольку денежные средства, получаемые управляющими организациями на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, в полном объеме перечисляются подрядным организациям, то эти денежные средства с оплатой товаров (работ, услуг), реализуемых управляющей организацией, не связаны, и поэтому у управляющей организации в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.

------------------------------------------------------------------

Название документа