Василий Коряковцев, консультант по вопросам корпоративного права.
На железной двери подъезда нашего дома установлен механический замок, который время от времени заедает. Я попросила соседей, потом письменно обратилась в управляющую компанию с просьбой заменить замок на кодовый или вообще снять его, но мне отказали. Тогда я уведомила компанию, что приостанавливаю внесение оплаты за содержание жилья. Эта история длится уже год. Сейчас компания готовит иск в суд. Как мне быть?
Г. Гайнова, г. Бугуруслан
Автору письма по законному иску управляющей компании не только придется погасить образовавшуюся задолженность, но и заплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).
В последнее время взыскание задолженности за ЖКУ осуществляется, как правило, на основании судебного приказа. Можно посоветовать в соответствии со ст. ст. 128, 129 ГПК РФ в течение десяти дней со дня получения приказа представить возражения относительно его исполнения и при переходе дела в исковое производство уменьшить сумму, переназначенную к взысканию при условии наличия:
— письменной заявки на устранение дефектов, зарегистрированной в журнале исполнителя ЖКУ;
— акта о непредоставлении или предоставлении ненадлежащего качества ЖКУ.
Помимо этого, в ходе судебного разбирательства следует заявить требование о пересчете сумм оплаты и уплаты неустойки, а также попытаться обязать управляющую компанию устранить неисправность. Установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, обеспечивающими, в частности, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования (п. 10 Правил).
Представляется возможным попробовать доказать отсутствие доступа к пользованию нежилым помещением общего пользования. К сожалению, многие из нас так до конца и не понимают, что с принятием нового ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ вопросы содержания и ремонта имущества практически полностью переложены на собственников этих помещений. Отношения между собственником и управляющей компанией основываются на договоре управления. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с договором управляющая организация за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным лицам и т. д. При этом договор управления должен соответствовать требованиям ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и содержать следующее:
— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Наиболее важным условием договора в данном случае будет перечень работ и услуг, которые предоставляет управляющая организация, являющийся обязательным приложением к договору (см.: Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», приложения 2, 3).
Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений должен содержать такой вид работ, как восстановление (ремонт) дверей в помещениях общего пользования. Отказ в замене замка управляющая организация, наверное, обосновывала именно отсутствием данного пункта в договоре.
Как указано в разъяснительном письме Минрегиона России от 14.10.2008 N 26084-СК/14, законодательство РФ не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей компанией перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Данные положения согласно ч. 3 ст. 162 и ст. 164 Кодекса должны быть указаны в заключенных договорах. В силу п. 17 Правил содержания собственники обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
При заключении договора управления должен быть составлен акт осмотра общего имущества, описывающий состояние общего имущества, поскольку именно этот акт является основанием для принятия мер по устранению дефектов. Перечень дефектов и мер по их устранению оформляется в виде дефектной ведомости, на основании которой составляется сметный расчет для оплаты собственниками стоимости расходов работ и распределения пропорционально площади помещений.
Статья 44 ЖК РФ определяет компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о ремонте общего имущества (капитальном или текущем) принимается общим собранием собственников помещений квалифицированным большинством (2/3) голосов (подп. 1 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. п. 18, 21 Правил содержания общего имущества). Размер платы за жилое помещение (содержание и ремонт общего имущества) также определяется на общем собрании собственников, но данный вопрос требует поддержки простого большинства (50%) голосов (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Наиболее правильный путь решения вопросов по ремонту общего имущества — проведение общего собрания собственников. Это может быть сделано путем проведения заочного голосования — передачи по адресу, который указан в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
