СТРОИТЕЛЬНЫЙ КРЕДИТ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
Е. В. КОРОТКОВА
Короткова Е. В., РЭА им. Плеханова, студентка.
В настоящее время в нашей стране наблюдается строительный бум. Это вызвано острой нехваткой современной, комфортной недвижимости. Именно поэтому вопросы, возникающие в этой отрасли, приобретают особую актуальность.
Одной из особенностей строительной области является потребность в больших и единовременных денежных вливаниях. В то же время период оборота этих средств достаточно велик. Чаще всего сами строительные компании не располагают необходимым свободным капиталом, а потому прибегают к займам средств. Одним из наиболее распространенных источников свободных денег являются банки, выдающие компаниям-застройщикам строительные кредиты.
Строительный кредит — это особый вид займов, выдающихся банком-кредитором застройщику на оплату выполненных или выполняемых строительно-монтажных или других строительных работ под залог строящегося здания или прав, связанных с распоряжением этой недвижимостью. Несмотря на удобство, простоту, а главное — необходимость таких кредитов, этот механизм до сих пор не в полной мере развит в нашей стране.
Быстрому развитию строительных кредитов препятствуют многие факторы. Среди них можно выделить следующие:
— ненадежность прав собственности на недвижимость из-за отсутствия полноценных прав собственности на землю,
— несовершенство системы регистрации прав на землю,
— отсутствие реального залога,
— в случае невыполнения обязательств застройщика перед банком необходимость реализации недостроенных зданий кредитором,
— неуверенность кредиторов в том, что застройщик выполнит работу качественно и в срок,
— опасность, что построенная недвижимость будет не востребована,
— риск снижения ликвидности банков.
Эти проблемы являются серьезным тормозящим фактором, так как повышают недоверие банков к кредиторам, что, в свою очередь, ведет к повышению процентных ставок и неспособности застройщиков вовремя вернуть кредиты.
Для предотвращения негативного влияния перечисленных факторов можно предпринять следующие шаги в области законодательства.
Либерализовать рынок земли и отдавать в частную собственность участки под застройку.
Учитывая сложность предмета, разработать специальный закон, регламентирующий процедуры взаимодействия и обеспечивающий защиту интересов как девелоперов, так и банков.
Принять нормативные акты, которые обеспечат государственный учет незавершенного строительства и прав на него.
Ввести поправки к Гражданскому и Гражданскому процессуальному кодексу, снимающие правовые ограничения на возможности кредитора обратить взыскание на предмет залога в случае дефолта заемщика.
Что же касается непосредственно отношений банков и заемщиков, то здесь целесообразно осуществить следующие изменения.
Дать возможность застройщикам погашать лишь проценты по кредитам в ходе строительства, а оплату основного долга перенести на этап, следующий за постройкой и продажей земли.
Риск будет снижен, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта.
Иметь до начала строительства (если речь идет о жилищном строительстве) предварительную договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.
Банкам следует тщательно проверять вместе с заемщиком вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершенного строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью жилья.
Скорее всего, эти меры будут способствовать росту доверия в области строительного кредитования, что создаст цивилизованные отношения между кредиторами и заемщиками.
Наличие доступных финансовых средств будет, в свою очередь, стимулировать рост объемов строительства, в особенности жилищного. Ведь известно, что до сих пор в нашей стране большая часть населения нуждается в удобных, современных и качественно построенных домах.
