Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации. Когда объектом аренды является земельный участок, у сторон договора аренды нередко возникают вопросы о том, кто должен уплачивать земельный налог в отношении участка, являющегося объектом налогообложения: арендатор или арендодатель.
Об исчислении и уплате земельного налога при аренде земельных участков вы узнаете из данной статьи.
Порядок предоставления в аренду земельных участков определен ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Кроме того, общие вопросы аренды регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), на что указывает п. 2 ст. 22 ЗК РФ. Таким образом, к отношениям аренды земельных участков применимы положения § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 «Аренда» ГК РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
То, что земельные участки могут быть переданы в аренду, следует из ст. 607 ГК РФ. Этой же статьей установлено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Также при заключении договора аренды не следует забывать о том, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Земельные участки, в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ, могут быть переданы их собственниками в аренду, за исключением земельных участков, изъятых из оборота, перечень которых содержит п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Изъятыми из оборота признаются земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:
— государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ, которая допускает в отдельных случаях наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативного (вредного) воздействия на земли национальных парков и не нарушает режима использования таких земель);
— зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
— зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
— объектами организаций Федеральной службы безопасности;
— объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
— объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
— объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
— объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
— воинскими и гражданскими захоронениями;
— инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Право сдачи земельного участка в аренду, исходя из ст. 608 ГК РФ, принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Собственниками земельных участков могут являться:
— граждане и юридические лица (частная собственность) (ст. 15 ЗК РФ);
— муниципальные образования (муниципальная собственность) (ст. 19 ЗК РФ);
— Российская Федерация (федеральная собственность) и субъекты Российской Федерации (ст. ст. 17, 18 ЗК РФ).
Таким образом, в качестве арендодателей земельных участков могут выступать юридические и физические лица, уполномоченные органы субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды (субаренды). Данное положение установлено п. 3 ст. 5 ЗК РФ.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Срок, на который заключается договор аренды, определяется договором, на что указывает ст. 610 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае по общему правилу каждая из сторон вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Между тем, как следует из ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, если договор аренды земельного участка заключается на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации. При этом регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Заметим, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка указанный договор является незаключенным. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 апреля 2008 г. N А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу N А33-11124/07.
Выше мы отмечали, что существенным условием договора аренды является объект аренды, т. е. в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отметим, что к данным, позволяющим четко установить такой объект аренды, как земельный участок, относятся: месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений. Об этом же свидетельствует и арбитражная практика, например Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 февраля 2010 г. по делу N А27-6313/2009.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Указанная норма имеет свое подтверждение в вынесенном решении ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 9 декабря 2009 г. по делу N А29-1308/2009, в котором рассматривается случай, когда в договоре отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, в связи с чем указанный договор признан судом незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ. И, как следствие, при выявленных обстоятельствах суд правомерно обязал арендатора освободить занимаемый земельный участок.
Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы, поскольку арендная плата является одной из форм платы за землю, что следует из п. 3 ст. 65 ЗК РФ. При этом размер арендной платы зависит от того, в какой собственности находится земельный участок — в частной или государственной.
Если земельный участок находится в частной собственности, то порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанный земельный участок устанавливаются договорами аренды земельных участков, на это указывает п. 4 ст. 65 ЗК РФ.
В случае, когда земельный участок находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за указанный участок устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 утверждены:
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Необходимо отметить, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в силу п. 7 ст. 22 ЗК РФ в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя:
— привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием;
— возместить убытки, причиненные при проведении работ;
— выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;
— исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия, на что указывает п. 10 ст. 22 ЗК РФ.
Налогоплательщиками земельного налога согласно ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) признаются организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ. Заметим, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, на что указывает п. 1 ст. 266 ГК РФ.
Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Таким образом, если организация пользуется земельным участком на основании договора аренды, то данная организация не является плательщиком земельного налога. Иначе говоря, земельный налог уплачивает собственник земельного участка или лицо, обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования указанного участка, если участок признается объектом налогообложения.
Отметим, что возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования на сегодняшний день на основании п. 1 ст. 20 ЗК РФ предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших свои полномочия, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Однако до введения в действие ЗК РФ, т. е. до 30 октября 2001 г., право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками предоставлялось и коммерческим организациям. В связи с этим такие организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Если на земельных участках расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), то организации могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования этими участками на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2015 г. по ценам, предусмотренным соответственно п. п. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Следовательно, после переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в отношении организации по данному земельному участку прекращает действовать норма, в соответствии с которой указанное юридическое лицо признавалось плательщиком земельного налога.
