Могу ли я заложить долю в праве собственности на неделимое жилое помещение? Какие последствия обращения взыскания на такую долю?
О. Панкратов, г. Саратов
Правовой режим оборота долей в праве собственности установлен нормами ГК РФ (ст. ст. 246 — 252), а в части ипотеки долей в праве собственности на недвижимое имущество — нормами ст. 7 Федерального закона «О залоге недвижимого имущества (ипотеке)».
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Вместе с тем своей долей в праве общей собственности участник долевой собственности может распорядиться без согласия других собственников, в том числе передать ее в залог (ст. 250 ГК РФ, ст. 7 Закона об ипотеке).
В п. 7 информационного письма от 28.01.2005 N 90 Президиума ВАС РФ указано, что «поскольку возникновение общей долевой собственности на недвижимое имущество и переход долей в праве собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации, постольку к сделкам с долями в праве собственности на недвижимость применяются правила о сделках с недвижимостью. Следовательно, к договору о залоге доли в праве собственности на здание применяются правила ГК РФ о залоге недвижимости и Закона об ипотеке».
Таким образом, и законодательство, и правоприменительная практика допускают залог долей в праве общей собственности на недвижимость, распространяя на эти сделки требования о государственной регистрации.
Вместе с тем на практике возникают вопросы о возможности залога долей в праве собственности на жилое помещение. Происходит это из-за подмены понятий — доля в праве собственности на помещение приравнивается к части помещения. Путаница в понятиях влечет за собой неправильное толкование закона.
К примеру, в ст. 5 Закона об ипотеке указано, что «часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки». В этой же статье установлено, что «части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат» (то есть части делимой вещи) могут быть предметом ипотеки.
Некоторые банковские юристы, приравнивая доли в праве и части помещения, толкуют указанную норму таким образом, что принимать в залог доли в праве собственности на неделимое жилое помещение нельзя. Это неверно.
Согласно ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав является жилое помещение, под которым «признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)». В силу ст. 23 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах проводится в соответствии с указанным Законом и ЖК РФ. Следовательно, наименьшим объектом жилищных прав, подлежащим регистрации, является изолированная комната. То есть не могут быть зарегистрированы неизолированные комнаты, а также определенное количество метров в комнатах.
Закон об ипотеке всего лишь следует нормам ЖК РФ, признавая изолированные комнаты (части домов и квартир) в качестве возможных предметов ипотеки.
Однако невозможность регистрации неизолированных помещений как самостоятельных объектов недвижимости, а следовательно, и невозможность передачи их в залог никоим образом не влечет за собой невозможности передачи в залог долей в праве собственности на неделимое жилое помещение, так как указанные доли не ограничены в обороте.
В ст. 7 Закона об ипотеке установлено, что в случае обращения взыскания на долю в праве собственности по требованию залогодержателя применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК РФ. В соответствии со ст. 255 ГК РФ залогодержатель вправе предъявить требование о выделе доли залогодателя в общем имуществе для обращения на нее взыскания. В случае невозможности выдела доли в натуре (когда объектом права является неделимая вещь) или при несогласии остальных участников долевой собственности с выделом залогодержатель вправе предъявить требование о продаже залогодателем своей доли остальным участникам общей собственности. Залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на долю залогодателя в праве собственности путем продажи ее с публичных торгов.
Судебная практика по обращению взыскания на доли в праве собственности на жилые помещения пока не сформировалась.
Существует судебная практика об обращении взыскания на долю в праве собственности на нежилые помещения (Постановление ФАС ЗСО от 02.11.2006 N Ф04-6438/2006(27100-А70-16)) — залогодержатель обратил взыскание на 50/100 доли в праве собственности на нежилые помещения в связи с неисполнением залогодателем обязательств по договору.
Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующий вывод: доля в праве собственности на жилое помещение, в том числе неделимое, может выступать в качестве предмета залога. Однако если долю закладывает только один участник общей собственности, у залогодержателя могут возникнуть сложности с реализацией такого предмета залога.
