ОДНОГО ИЗ КРУПНЕЙШИХ ЛЕНДЛОРДОВ РЕГИОНА — ГРУППЫ «ФАЭТОН»
А. ТАРАСОВА
Тарасова Анна, к. ю.н., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации», Южно-Российский институт (ФГБОУ ВПО РАНХиГС при Президенте РФ, ЮРИ).
Сбербанк объявил о дате продажи с молотка земель холдинга «Фаэтон», который контролирует семья предпринимателя Сергея Снопка, — четырех участков в Гатчинском районе Ленобласти. Активы, цена которых превышает 220 млн. рублей, будут выставлены на аукцион 10 октября.
Под контролем холдинга до кризиса находилось около десятка сельскохозяйственных активов: ОАО «Ударник», ОАО «Сатис», СПК «Ям-Тесово», ЗАО «Копорье», ОАО «Верево», ОАО «Остроговицы». Часть из них были действующими совхозами. Только «Остроговицы», на которые претендует банк «Финансовый капитал», за счет продажи молока приносили до 200 млн. рублей выручки в год.
В разгар кризиса банки-кредиторы «Фаэтона» предъявили требования о погашении долгов. Крупнейший среди них Сбербанк, которому «Фаэтон» задолжал 1,2 млрд. рублей. Другим 12-ти банкам холдинг остался должен 2,4 млрд. рублей.
Последние несколько лет банкиры пытаются забрать за долги землю «Фаэтона». Кому-то это удается, от других претензий Сергею Снопку удается успешно отбиваться. Однако кредиторы пошли дальше и сейчас требуют арестовать личное имущество семьи Сергея Снопка.
Анна Тарасова
В российской практике недостаточно разработаны правовые институты, которые позволяют цивилизованным способом разрешать сложные экономико-правовые проблемы, возникающие в сфере предпринимательской (хозяйственной) деятельности при кризисных явлениях, когда необходимо достигать разумного баланса интересов обеим сторонам конфликта, обеспечивая при этом справедливое распределение между ними предпринимательского риска, так как обе стороны — предприниматели. Ситуация с холдингом «Фаэтон» не является единичной, она скорее типична для периода современного финансово-экономического кризиса, последствия которого реальный сектор экономики РФ стал ощущать со второй половины 2008 года. Период первого острого осознания новой экономической реальности как раз и наступил во второй половине 2008 — первой половине 2009 года. Неготовность российского бизнеса, включая его банковский сектор, к столь новым изменениям в финансово-экономической среде, привела к тому, что в период первого осознания кризисных явлений никто не смог адекватно перестроиться и находился в ожидании чуда — возврата на прежние позиции. В этот период неготовности к адекватному восприятию новой реальности субъектами предпринимательской деятельности было совершено множество стратегических, экономических ошибок, упущено время из-за бездействия и ожидания точки возврата, был полностью нарушен диалог между кредитными организациями и предпринимателями реального сектора. Вчерашние VIP-клиенты банков, которых кредитные организации носили на руках, которые обеспечивали банкам львиную долю оборотов и планов по кредитам, причем суперобеспеченным кредитам за счет высоколиквидных активов (производственных комплексов, сложной недвижимости, самой ценной недвижимости — земли, сырьевых запасов), в одночасье превратились для этих же банков в преднамеренных и фиктивных банкротов, ограбивших кредитные организации и обогатившихся за счет кредитов банков. А недавно высоколиквидные активы (залоги) заемщиков-предпринимателей оказались совершенно неликвидным имуществом, не гарантирующим банкам по новой (кризисной) системе оценки рисков возврат кредитов, так как в разы упали цены на сырье, недвижимость, производственные мощности.
Схема поведения банков в период начавшегося в 2008 году кризиса одинакова, просто никто не приводил статистику. Действительно, количество банкротств в период 2008 — 2009 годов резко увеличилось, даже в арбитражных судах регионов проводились совещания, посвященные этой злободневной теме. Но комплексно эту проблему никто не анализировал, не проводил параллели. Каждый субъект предпринимательства оказался один на один в этой своей безвыходности. В то время как на территории РФ таких «Фаэтонов» огромное множество (мы, конечно же, не сравниваем здесь объемы производства и продаж), например, дела ЗАО «Азовский элеватор», группы «Южная строительная компания» и др. У них у всех одна судьба или очень похожая: все имущество в залогах у банков, банкротство основного должника и его поручителей (которых обычно называют группой компаний, хотя экономические интересы у этих лиц вполне самостоятельны, как и сферы деятельности), в конечном итоге контроль над банкротством со стороны банков посредством назначенного арбитражного управляющего, задачей которого является увеличение и без того значительных требований кредиторов-банков (за счет увеличенных процентных ставок, повышенных процентов, неустоек) и/или обесценивание залогового имущества. Таким образом, арбитражный управляющий регулирует две величины: размер требований кредиторов-банков и цену залогового имущества, так как в любом случае преимущественным кредитором в отношении залогов выступает банк. В это же время осуществляется взыскание с поручителей — физических лиц, как правило, это учредители и исполнительные органы заемщика, а также уголовное преследование последних. Уголовное преследование осуществляется в большей степени для того, чтобы нейтрализовать сопротивление со стороны указанных лиц, которое зачастую является очень профессиональным.
Вот тот комплекс мер, средств и целей, которыми руководствуются кредитные организации. Ведь назначенные банками-кредиторами арбитражные управляющие в делах о банкротстве руководствуются исключительно интересами кредиторов-банков, хотя по Закону о несостоятельности (банкротстве) они должны стоять на страже интересов всех кредиторов, а также самого должника. Кроме того, арбитражные управляющие не являются профессиональными хозяйственниками (производственниками), предпринимателями и не способны осуществлять квалифицированное управление производственными предприятиями-банкротами, тем более в кризисных ситуациях (как внешних — экономические условия сектора, так и внутренних — несостоятельность предприятия, наличие долгов). В результате экономический урон предприятию от неэффективного управления (или неуправления вовсе) арбитражных управляющих наносится существенный. Вот только юридически предупредить этот урон или возместить его практически невозможно, предприятие-банкрот (его группа компаний) практически распиливается и прекращает свое существование как работающий механизм со всеми экономическими, социальными последствиями для регионов.
Выбраться из данного порочного круга очень сложно, предприятию-банкроту и его учредителям, исполнительным органам в хозяйственном секторе перестают доверять, с ними перестают работать из-за увеличивающихся в связи с банкротством имущественных рисков. Таким предприятиям трудно получить государственную поддержку, даже если они относятся к категории субъектов, имеющих на это право (в частности, предприятия агропромышленного комплекса), из-за нахождения в состоянии банкротства и неразрешенности ситуации с кредиторами. В итоге предприятие останавливает свою производственную деятельность и как совокупность неработающего имущества распродается арбитражным управляющим.
У нас нет практики договариваться с банками на приемлемых и сбалансированных условиях, потому что не выработано понятие справедливых условий предпринимательских договоров, потому что нет законодательно установленных адекватных средств защиты предпринимателя при заключении договора присоединения (к которому относится кредитный договор), потому что вся система кредитования экономически порочна, потому что банки соревнуются между собой в суровости наказания заемщика, чтобы неповадно было остальным, потому что убытки банков от невозврата кредитов многократно надуты и покрываются за счет других заемщиков, так как уже включены в процентные ставки для всех нас, потенциальных заемщиков. Поэтому производственные активы всегда будут интересны банкам-кредиторам как еще один источник прибыли.
Представляется, что рассматривать невозвраты кредитов, в том числе возникшие в результате кризиса, как злоумышленное поведение заемщиков — позиция более удобная для банков, нежели достижение экономически разумного компромисса с заемщиком. В то время как нелогичной выглядит ситуация, при которой заемщик обвиняется в преднамеренном банкротстве и вся кредиторская задолженность обеспечена залогами, поручительствами работающих предприятий (группы компаний), личными поручительствами учредителей и руководящего состава заемщика. Более того, ни одно работающее предприятие, планирующее реализацию социально-экономических проектов, реализующее указанные проекты, привлекающее работников, обеспечивающее рабочие места и инфраструктуры регионов, производящее отечественную продукцию и имеющее все активы при себе, не будет преднамеренно банкротиться, чтобы пустить все под нож. Самобанкротство предприятий реального сектора экономики (инициирование процедуры банкротства по заявлению должника) в кризисный и послекризисный период стало последним шансом на их спасение: это и призыв к тем же кредитным организациям о необходимости разумной реструктуризации долгов, и средство выиграть время для сохранения производственных циклов предприятия и работы для персонала, и способ уберечь имущество (активы) от быстрой и несправедливой реализации, и возможность замораживания долгов (начисляемых санкций). Иными словами, за счет банкротства многие производственные предприятия пытались выжить, как ни парадоксально это звучит. Подача самими заемщиками заявлений о банкротстве, расцениваемая кредитными организациями как преднамеренное банкротство, — это свидетельство непрофессионального понимания ситуации с позиции права «сильного». Практика показывает, что даже в тех банкротствах, которые были инициированы самими кредиторами-банками, заемщики также обвинялись в преднамеренном банкротстве без должного экономического анализа ситуации.
В то время как заемщики и кредиторы (банки) являются субъектами равноправными и при отсутствии в отечественном законодательстве цивилизованной системы сдержек и противовесов заемщики, испытывающие трудности с возвратом кредитов, имеют право на защиту и выход из сложившейся ситуации теми средствами, которые хоть как-то позволяют им противостоять окончательному разрушению бизнеса.
Следует отметить два принципиальных момента.
Обвиняя заемщиков-предпринимателей в неразумном ведении бизнеса и трате кредитных средств, мы забываем, что сами кредитные организации в своей деятельности всегда нацелены на получение сиюминутной прибыли, что было возможно в докризисный период. У нас не работала до кризиса и тем более не работает в настоящий период система проектного финансирования, долгосрочного кредитования. Выдавая кредитные ресурсы предприятиям реального сектора экономики, банки изначально неправильно оценивали свои финансовые риски и предлагали заемщикам те продукты, которые им не подходят, что свидетельствует о тотальном «осознанном непрофессионализме» (хотя, конечно же, в кредитных организациях работают специалисты). Предприниматели осознанно шли на такие условия, не имея другой альтернативы, и поэтому неизбежно формировалась экономическая дыра у заемщиков. Короткие кредитные деньги направлялись заемщиками с ведома банков на развитие долгосрочных проектов: строительство и покупку производств, оборудования, развитие производственных комплексов с окупаемостью объектов годами, значительно превышающими сроки кредитования. В последующем эти кредиты перепогашались и брались новые краткосрочные. При этом предприниматели-заемщики шли на сверхриски, вкладывая короткие деньги в долгие проекты. И это при неразвитости инвестиционных отношений. Более того, предоставляя короткие деньги на длинные цели, кредитные организации сохраняли за собой право изменять условия кредитования, обязывали заемщиков поддерживать по счетам кредитовые обороты в суммах кредиторской задолженности, и вынужденным ухищрениям заемщиков не было пределов, так как дорожили они своей кредитной историей более чем всем остальным.
С наступлением кризиса кредитные организации совершенно позабыли о проблемах, трудностях и экономической составляющей деятельности своих заемщиков и весь свой предпринимательский риск безраздельно попытались переложить на плечи заемщиков, понимая их полную зависимость от себя. В период 2008 — 2009 годов следовала целая череда односторонних действий банков по увеличению процентных ставок по кредитам в 1,5 — 2 и более раза, некоторые банки добивались согласования с заемщиками увеличения процентных ставок, мотивируя удорожание наступлением финансово-экономического кризиса, а также досрочно отзывали кредиты из-за изменения экономической конъюнктуры. Заемщикам предлагались кабальные условий реструктуризации (с незначительной пролонгацией сроков погашения кредитов при увеличении процентных ставок и предоставлении дополнительного обеспечения по кредитам — дополнительными залогами и/или поручительствами), которые, как показало время, не спасли и не могли спасти заемщиков при общем экономическом спаде, существенном падении цен на продукцию, сырье и производственные активы заемщиков. Многие банки одновременно с повышением процентов внесли изменения в кредитные договоры в части установления третейской оговорки о рассмотрении споров в третейских судах, созданных при банках, чтобы позиция заемщиков при взыскании с них задолженности была совершенно безразличной. Справедливые и экономически рентабельные условия реструктуризации задолженности по кредитам банки не предлагают, их цель — получить «живые» деньги любой ценой.
В то время как основная задача кредитных институтов — в обеспечении предприятий реального сектора экономики кредитными ресурсами для развития отечественного производства, инфраструктуры, реальной экономики в конечном итоге. Таким образом, предлагаемые кредитные продукты и условия кредитования должны быть экономически выполнимыми и отвечающими истинной цели направления кредитных средств. И институт банкротства, если была бы возможность здорового компромисса, не становился средством противоборства между банками и заемщиками.
В период предыдущих кризисов сложилась отрицательная практика по применению статьи 451 Гражданского кодекса РФ о расторжении договоров в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, когда невыгодные для предпринимателя договорные условия относились на его предпринимательский риск. В последние годы судебно-арбитражная практика в ответ на последствия нового кризиса меняет свое отношение к проблеме справедливых условий договоров и распределению предпринимательского риска. Так, известны случаи признания злоупотребления в действиях банков по увеличению процентов по кредитам, установлению кабальных условий реструктуризации кредиторской задолженности, включая условия о пролонгации кредитов. Судебная практика признает право заемщиков на получение от банков обоснования увеличения платы за кредит. Отмеченное направление в установлении справедливого баланса интересов между предпринимателями прослеживается и в проекте Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса РФ о кредитном договоре, опубликованном на сайте суда. Однако это лишь ориентиры справедливого баланса, а не положения закона, которые позволяли бы слабой стороне, заемщику, добиваться достижения разумного компромисса с банками и разрешать проблему комплексно.
Банки должны быть заинтересованы в эффективном размещении кредитных средств, причем на длительную перспективу, а не в получении активов, профессионально управлять которыми они не могут и не должны в соответствии со своим функциональным назначением. И в каждой подобной ситуации, как с холдингом «Фаэтон» и другими хозяйствующими субъектами, необходимо оценивать и сравнивать последствия обанкрочивания работающего предприятия (группы компаний) и эффекты от создания экономических условий для сохранения такого предприятия, тем более когда реструктуризация долгов и их дальнейшее обслуживание являются реально достижимыми. Если отечественное право не способно защитить интересы своей экономики, гарантировать ее перспективы, сделать инвестиционно привлекательной и снизить экстремальные риски для субъектов предпринимательства при создании производственного сектора, тогда такое право нуждается в серьезном реформировании. Пока же банкротство — это типичный исход для предприятий реального сектора, пострадавших в кризис.
——————————————————————
Интервью: Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам
(«Жилищное право», 2011, N 11)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ ВЫГОДНО ОБЕИМ СТОРОНАМ
Т. РОДЫГИНА
Родыгина Татьяна, юрист.
В правовом обществе договор найма при аренде квартиры или комнаты — вполне обыденное явление, однако в России оно пока еще не получило широкого распространения. Тем не менее правильно составленный договор позволяет избежать множества неприятных ситуаций. Об этом мы поговорили с юристом Татьяной Родыгиной.
— Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика?
— Договор аренды и договор найма жилого помещения относятся к договорам имущественного найма. Так как это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 ГК РФ («Аренда»), а во втором случае — главой 35 ГК РФ («Наем жилого помещения»).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).
Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения, независимо от того, на какой срок он заключен, не требует государственной регистрации.
— Почему в России мало распространена практика заключения договоров?
— Как правило, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев. Если квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается намного реже. Думаю, среди причин сложившейся ситуации можно назвать доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, желание сэкономить время и деньги. Многие считают заключение договора формальностью, рутиной. Некоторые собственники, желающие сдать свое жилье за плату, наивно полагают, что если нанимателями являются их знакомые, друзья, знакомые друзей, друзья знакомых, то заключение с ними договора является проявлением недоверия. Среди желающих снять квартиру также немало тех, кто считает заключение договора необязательным. Люди не осознают всех последствий, к которым может привести отсутствие договора. Только грамотно составленный договор поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.
— Кому более выгоден договор?
— Считаю, что заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.
Представим ситуацию, в которой может оказаться собственник квартиры, если по вине нанимателя начался пожар или произошло затопление соседей на нижних этажах. Пострадавшие вправе предъявить свои требования о возмещении причиненного им ущерба владельцу квартиры. В случае отсутствия договора ему будет трудно доказать что-либо в суде. Виновник может попросту скрыться, забрав вещи. Не исключено, что впоследствии он будет отрицать факт проживания в этой квартире.
Если говорить о нанимателе, то следует отметить, что он также может пострадать в случае отсутствия договора. Представим следующую ситуацию. Вы сняли квартиру на длительный срок. Вас все устраивает, устно все условия согласованы с другой стороной. Вы оплачиваете арендную плату за первый месяц. Через неделю к вам приходит собственник и сообщает, что он решил изменить ранее согласованные условия, в том числе размер оплаты. Он также может в любое время потребовать освободить занимаемую вами площадь, не объясняя причин. Согласитесь, неприятно оказаться в подобной ситуации на месте нанимателя. При наличии грамотно составленного договора подобные ситуации исключены.
— С чьей стороны больше встречается нарушений договора?
— Ввиду того, что я не изучала статистику по данному вопросу, судить об этом могу лишь исходя из собственного опыта работы юристом. Чаще ко мне обращаются собственники квартир (физические лица), столкнувшиеся с проблемой нарушения нанимателями условий договора об оплате. В большинстве случаев договор в письменном виде не заключался либо был составлен неграмотно.
— На какие пункты договора стоит обращать особое внимание обеим сторонам?
— Хочется особо выделить некоторые условия договора найма.
Размер, сроки, способы оплаты. Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма и устанавливается по соглашению сторон. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. При оплате очередного периода советую нанимателю брать с собственника квартиры расписку. В ней должно быть указано, какую сумму он принял в качестве оплаты, а также за какой период произведена оплата. Известны случаи, когда после получения денег собственник впоследствии утверждал, что денег ему никто не давал. Или, пересчитав купюры, которые находились в конверте, он констатировал факт, что их намного меньше, чем должен наниматель. Так что составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений.
Срок договора. Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.
Кроме того, необходимо обратить внимание на следующие пункты:
— опись имущества и его состояние в передаваемой квартире, условия об ответственности съемщика за его сохранность;
— порядок возмещения ущерба в случае его причинения;
— условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей;
— условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора.
Арендодателям (наймодателям) можно посоветовать приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов.
Необходимо также составить акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель (наймодатель) сдал, а арендатор (наниматель) принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. После подписания сторонами акт приема-передачи можно подшить к договору.
Таким образом, стороны должны включить в договор все важные условия, которые они хотят для себя определить. При согласовании текста договора нужно быть предельно внимательными и не торопиться. Чтобы договор был составлен правильно, защищал интересы каждой стороны и не противоречил российскому законодательству, советую обратиться за помощью к юристу или адвокату.
— Если договор составлен грамотно, возможно ли возникновение спорных ситуаций?
— Следует отметить, что от возникновения спорных ситуаций застраховаться невозможно. Грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам помогут избежать многих проблем, а в случае судебного разбирательства станут средством защиты интересов каждой из сторон.
— Какие сложности могут возникнуть, если у квартиры несколько собственников?
— Сложности в данном случае заключаются в том, что собственник, владеющий долей квартиры, не может сдать ее внаем без согласия остальных собственников. Поэтому в договоре должны быть поставлены подписи всех собственников, а если среди них есть несовершеннолетние, то подписи их полномочных представителей — родителей. Если обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них может представить нотариальную доверенность на свое имя или письменное согласие других собственников, оформленное нотариально.
— Действительно ли договор в простой письменной форме, не заверенный нотариусом, имеет юридическую силу в случае разбирательств или здесь есть нюансы?
— Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно. Но замечу, что в случае спора договор, заверенный нотариусом, имеет ряд преимуществ. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Он удостоверяет их личности, проверяет право собственности владельца (или владельцев) квартиры и их дееспособность. Поэтому сделку, удостоверенную нотариусом, оспорить сложнее.
— Как съемщику убедиться, что арендуемая квартира юридически чиста? Делать запросы в инстанции, в какие?
— В наше время рынок аренды жилья привлекает многих участников в поисках доходов. Это и риелторы (профессиональные агенты по недвижимости), и частные маклеры-одиночки, и различные информационные агентства. К сожалению, мошенники могут принимать вид и первых, и вторых, и третьих. Чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников, советую нанимателю перед заключением договора внимательно изучить следующие документы:
1. Паспорт собственника. Он должен иметь необходимые средства защиты от подделки, отчетливые печати, не иметь исправлений, быть действительным.
2. Документ, подтверждающий право собственности арендодателя на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права).
3. Правоустанавливающий документ, показывающий, на основании чего собственник приобрел право собственности на объект (договор продажи, мены, дарения, раздела имущества, свидетельство о праве на наследство и др.).
Необходимо сверить адрес объекта сделки, указанный в документах, с фактическим адресом, а также все технические параметры квартиры (этаж, количество комнат, площади и т. д.).
В некоторых случаях может оказаться, что в отношении объекта сделки есть решение об аресте или решение суда о разделе имущества на доли. Для проверки этой информации можно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделав запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации. В выписке указываются следующие данные: описание объекта недвижимости, данные о правообладателях, зарегистрированные на объект права, ограничения, обременения прав, сведения о правопритязаниях и заявленных в суде правах требования.
Если вы убедились в том, что арендодатель является единственным собственником жилья, нужно удостовериться также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Для этого попросите собственника получить выписку из домовой книги. Советую вам присутствовать лично при получении им этого документа. Из архивной выписки можно узнать о том, кто и когда был зарегистрирован по месту жительства в этой квартире, куда выбыл, кто ее приватизировал. Убедитесь в том, что среди ранее зарегистрированных нет убывших в места заключения или в психоневрологический диспансер на лечение. Несмотря на все предпринятые вами меры, арендодатель может оказаться недееспособным, т. е. не имеющим права распоряжаться своим имуществом. Сделки, заключенные недееспособным лицом, являются ничтожными. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, попросите у арендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о его здоровье. Рекомендую также лично присутствовать при получении справок, чтобы исключить риск фальсификации.
— Немногие знают, что есть такое понятие, как договор поднайма. Расскажите, что он собой представляет, когда используется, чем отличается от договора найма.
— Согласно пункту 1 статьи 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на некоторый срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Договор поднайма может заключить наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма. Он имеет право передать часть занимаемого им помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем в соответствии со статьей 76 ЖК РФ. Для этого необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (часть 1 статьи 77 ЖК РФ). При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства. Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (часть 5 статьи 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т. п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение.
Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).
В случае сдачи в поднаем неприватизированной квартиры (муниципальной, государственной) поднаниматель также не застрахован от рисков. Известно немало примеров, когда двое зарегистрированных в квартире договариваются между собой с целью обмана квартиранта. Один сдает квартиру, забирает деньги и уезжает, а другой неожиданно появляется и требует выселения квартиранта, так как ему негде жить. Но возможны и случаи, когда разногласия в семье (муж сдал, а жена против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько недель. Поэтому я рекомендую всем перед заключением договора поднайма обращаться за помощью к юристу или адвокату.
— Вам нередко приходилось заниматься спорными делами, расскажите о каком-нибудь случае из практики?
— Хочется рассказать поучительную историю всем, кто планирует сдать свою квартиру друзьям или знакомым. Несколько месяцев назад ко мне за юридической помощью обратился молодой мужчина, который живет с родителями, но является собственником однокомнатной квартиры. Он решил сдать эту квартиру внаем своему знакомому на один год. Обговорили все условия. Договор найма в письменной форме не заключили, так как оба доверяли друг другу и считали, что это необязательно. Знакомый пообещал производить оплату в последний день каждого месяца. Прошел месяц. Деньги он собственнику не заплатил, попросив немного подождать. Прошел второй месяц. На требование наймодателя оплатить долг наниматель ответил, что у него возникли проблемы, и уговорил подождать еще месяц.
По истечении третьего месяца терпение у собственника закончилось, он потребовал произвести оплату всей суммы задолженности. Наниматель решил съехать с квартиры, так и не заплатив денег. Наймодатель заставил его написать расписку и после этого забрал ключи от квартиры. Когда срок возврата денег, указанный в расписке, истек, собственник квартиры начал звонить должнику, чтобы напомнить о долге. Но дальше обещаний дело опять не пошло.
Осознав тот факт, что должник не собирается выполнять свое обязательство, собственник обратился в нашу юридическую фирму за помощью. Так как расписка была составлена должником по всем правилам, было решено отправить в суд по месту его жительства заявление о выдаче судебного приказа, приложив расписку в качестве доказательства суммы долга. Затем на основании судебного приказа было возбуждено исполнительное производство. Сейчас предприятие, где работает должник, ежемесячно перечисляет часть его зарплаты на банковскую карточку собственника квартиры. Наученный горьким опытом, теперь он сдает свою квартиру только после подписания договора найма, составленного с помощью юриста.
