Олег Мананников, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Архангельского государственного технического университета.
В прошлом номере «ЭЖ-Юрист» мы рассмотрели нововведения Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Закон) в отношении легализации прав на земельные участки, в том числе на расположенные на них объекты недвижимости. Сегодня — комментарии к другим, не менее важным новеллам Закона.
Судьба участков общего пользования
С принятием Закона о регистрации разрешена проблема приобретения прав на земельные участки, входящие в состав территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Одним из оснований регистрации прав в ст. 17 Закона о регистрации указаны «иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав». Здесь имеются в виду не прямые документальные доказательства законного возникновения и существования права, а только косвенные подтверждения такого возникновения. При этом свобода усмотрения регистратора не ограничивается ничем как в позитивную, так и в негативную сторону. Именно под это основание подпадают упоминаемые в ст. 4 Закона решения исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления, принимаемые в отношении предоставления земельных участков в собственность садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям (далее — объединения). По общему правилу предоставление в собственность таких земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ. Однако земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения во всех случаях бесплатно. Если земельный участок, составляющий территорию объединения, предоставлен объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» было создано (организовано) данное объединение, то гражданин, являющийся членом объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории объединения либо другим документом, устанавливающим распределение земельных участков в объединении. Предоставление в этом случае земельного участка в собственность гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К заявлению должны быть приложены: описание местоположения границ земельного участка, подготовленное гражданином; заключение правления объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен земельный участок, и подтверждается соответствие описания, сделанного гражданином, фактическому местоположению границ земельного участка. Если ранее никто не обращался с подобным заявлением, то орган власти вправе запросить дополнительно удостоверенную правлением объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения об объединении. Предоставление земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность объединения осуществляется тем же органом власти на основании заявления, поданного лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени объединения или уполномоченным общим собранием членов данного объединения (собранием уполномоченных) на подачу заявления. К заявлению прилагаются: описание местоположения границ земельного участка, подготовленное объединением; удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию объединения; выписка из решения общего собрания членов объединения (собрания уполномоченных) о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность данного объединения; учредительные документы объединения (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), подтверждающие право заявителя без доверенности действовать от имени объединения, или выписка из решения общего собрания членов объединения (собрания уполномоченных), в соответствии с которым заявитель был уполномочен на подачу указанного заявления.
Внесение изменений в документы
Проблема несовершенства процедур учета и описания объектов недвижимого имущества заключается в постоянном процессе совершенствования. Это состояние, в свою очередь, влечет изменения данных в документах, выдаваемых уполномоченными органами, или в декларациях, составляемых гражданами. Не исключено также изменение технических параметров объекта как вещи в результате, например, уточненного обмера, изменения единиц измерения и стандартов, ремонта, реконструкции и пр. Поэтому уточненные данные об объекте, в том числе о границах и площади земельного участка, могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании: — заявления правообладателя и плана либо иного документа (декларации и т. п.), содержащих технические характеристики объекта; — заявления правообладателя и кадастрового плана земельного участка в предусмотренных законом случаях; — сведений, представленных уполномоченными органами по учету объектов недвижимости или ведению земельного кадастра, но только при наличии согласия в письменной форме правообладателя объекта; — вступившего в законную силу судебного акта, если указанного выше согласия правообладателя нет, а наоборот, возникает спор между соответствующими органами и правообладателем. Примечательно, что приобретение гражданами права собственности на объекты недвижимости во всех рассмотренных случаях осуществляется бесплатно. Как уже указывалось, основные материальные затраты возникнут при межевании земельного участка, которые могут быть снижены при помощи мероприятий федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, описанных в ст. 12 Закона. Однако осуществление таких действий поставлено в зависимость от воли и возможностей указанных органов, поэтому вряд ли будет действенным. Следует также учесть, что в любом случае государственная пошлина за регистрацию права собственности на указанные выше объекты с 01.01.2007 будет снижена до 100 рублей.
Нотариус вправе…
В завершение краткого обзора отметим вполне оправданное нововведение Закона о предоставлении нотариусу права обращаться с заявлением в регистрирующий орган в двух случаях. Во-первых, когда регистрации подлежит право, возникшее из нотариально удостоверенной сделки, т. е. сделки, для которой законом предусмотрена обязательная нотариальная форма (например, любой вид договора ренты или брачный договор), либо любая сделка, для которой сами стороны избрали нотариальную форму, признав ее обязательной. Во-вторых, когда регистрации подлежит право, возникающее на основании иного совершенного нотариусом нотариального действия <*>. Представляется, что последнее положение Закона не в полной мере корреспондирует Основам законодательства РФ о нотариате в части понятия «нотариальное действие». Следует отметить, что само по себе «нотариальное действие» не отнесено к основаниям возникновения гражданских прав ни упомянутыми Основами <**>, ни ГК РФ. Тем более если речь идет о вещных правах, которые подлежат государственной регистрации. ——————————— <*> См.: Ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 N 4462-1. <**> См.: Ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате.
Можно предположить, что законодатель имел в виду такие нотариальные действия, как, например, выдача свидетельства о праве на наследство, свидетельствование подлинности подписи на декларации, свидетельствование копии правоустанавливающего документа и др. Но все указанные действия направлены не на возникновение вещных прав, а на фиксацию существующих бесспорных юридических фактов, а также на защиту прав и интересов участников гражданского оборота. Основаниями возникновения вещных прав действия нотариуса признаны быть не могут. Вместе с тем нельзя не отметить позитивную цель, преследуемую такой новеллой. Очевидно, что законодатель стремился облегчить процедуру оформления прав для таких субъектов, которые по разным причинам не могут сами осуществить необходимые для этого действия. Для подтверждения своих полномочий на обращение в регистрирующий орган с соответствующим заявлением нотариусу следует указать в этом заявлении не только на факт совершения конкретного нотариального действия, но также предъявить документы на право осуществления нотариальной деятельности (т. е. лицензию <*>) и документы, удостоверяющие его личность (паспорт, удостоверение и т. п.) <**>. Поскольку ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате теперь устанавливает право нотариуса не только обращаться с заявлением в регистрирующий орган, но и получать свидетельства о государственной регистрации и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая регистрация, то такие действия нотариуса должны расцениваться как нотариальные и оплачиваться государственной пошлиной или тарифом в соответствующем размере. ——————————— <*> См.: Ст. 3 Основ законодательства РФ о нотариате. <**> Порядок обращения нотариуса с заявлением в регистрирующий орган нуждается в урегулировании соответствующей инструкцией Минюста РФ.
