Ильенко Елена Николаевна, аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.
В статье рассматриваются особенности заключения договора аренды земельных участков национальных парков с учетом режима особой охраны территории национальных парков, раскрываются существенные условия такого договора. Анализируется порядок и условия предоставления территории национальных парков в аренду и проблемы, возникающие в практическом применении норм действующего законодательства при заключении договоров аренды территории национальных парков.
Ключевые слова: территория национальных парков, договор аренды, действующее законодательство, существенные условия.
The article considers the peculiarity of the conclusion the rental contract taking into account the special protection of the territory of national parks, reveals the essential conditions of this contract. Analyses the procedure and conditions for granting the territory of national parks for rent and problems, arising in the practical application of the norms of the current legislation at the conclusion the rental contract.
Key words: the territory of national parks, rental contract, current legislation, essential conditions.
Для сохранения целостности экологической системы национальных парков действующим законодательством введен режим особой охраны их территорий, который предполагает в том числе ввод ряда ограничений при передаче в аренду земельных участков, расположенных в границах национальных парков, а также особый порядок заключения таких договоров аренды. Данные аспекты требуют изучения и детального закрепления в действующем законодательстве.
Правовой режим территории национальных парков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее — Закон) [1].
В соответствии с п. 5 ст. 12 Закона национальные парки относятся исключительно к объектам федеральной собственности. Земельные участки в границах национальных парков, а также находящиеся на них здания, сооружения, помещения не подлежат приватизации (п. 5 ст. 16 Закона).
Вместе с тем в соответствии с п. 4 ст. 12 Закона в отдельных случаях в границах национальных парков могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников, которые в силу п. 3 ст. 97 Земельного кодекса РФ обязаны обозначить их границы специальными информационными знаками.
В целях организации рекреационной деятельности допускается предоставление в аренду земельных участков, расположенных в границах функциональных зон национальных парков.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Таким образом, первым существенным условием договора аренды земельного участка, расположенного в границах территории национального парка, является условие о его предмете.
В силу положений статей 8 и 11.1 ЗК РФ, п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [2] категория земель, к которой отнесен земельный участок, и разрешенное использование земельного участка в числе других относятся к сведениям о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
На основании п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В соответствии с п. 1 ст. 5 вышеуказанного Федерального закона каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.
Из анализа данной правовой нормы следует, что присвоение кадастрового номера является доказательством того, что сведения об объекте, которому он присвоен, уже внесены в государственный кадастр недвижимости, и такой номер должен быть отражен в условиях договора.
Руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами, можно сделать вывод, что элементами предмета договора аренды земельного участка являются категория земель и кадастровый номер такого земельного участка.
Вторым существенным условием договора аренды земельного участка является условие о размере арендной платы.
Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии со сложившейся судебной практикой стоимость аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.2011 по делу N А32-67410/2005, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.04.2011 по делу N А32-18265/2009).
К договорам аренды земельных участков, расположенных на территории национальных парков, применяются ставки арендной платы, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Таким образом, к договорам аренды земельных участков, расположенных на территории национальных парков, применяются общие требования заключения договора аренды с учетом ряда особенностей, предусмотренных действующим законодательством.
Так, порядок подготовки и заключения данных договоров аренды установлен Приказом Минэкономразвития РФ от 12.07.2010 N 293 [4], согласно которому объектом договора аренды может быть только земельный участок, расположенный в границах одной из следующих функциональных зон национального парка:
зона познавательного туризма, предназначенная для организации экологического просвещения и ознакомления с достопримечательными объектами национального парка;
рекреационная зона, в том числе предназначенная для отдыха, развития физической культуры и спорта;
зона обслуживания посетителей, предназначенная для размещения мест ночлега, палаточных лагерей и иных объектов туристического сервиса, культурного, бытового и информационного обслуживания посетителей.
Границы земельного участка, образуемого в целях заключения договора аренды, определяются в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласованной дирекцией соответствующего национального парка.
Подготовка проекта договора аренды земельного участка осуществляется территориальным органом Федерального агентства по управлению государственным имуществом до принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка или до принятия решения о проведении торгов по передаче в аренду данного земельного участка.
Проект договора аренды земельного участка согласовывается Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации в 30-дневный срок с даты его поступления.
Министерство экономического развития Российской Федерации Приказом от 30.10.2007 N 370 [5] установило перечень документов, которые необходимо предоставить лицу, желающему получить в аренду земельный участок, расположенный в границах функциональных зон национальных парков.
Так, для подготовки договора аренды заявителю необходимо сформировать и подать в территориальное подразделение Росимущества следующий комплект документов:
копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);
копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи заявления кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости;
копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду.
Кроме того, согласно письму Минэкономразвития от 27.04.2011 N Д23-1768 [6] заявитель также должен представить документы, подтверждающие нахождение испрашиваемого земельного участка в соответствующей функциональной зоне национального парка.
Порядок и условия предоставления земельных участков взамен изъятых земельных участков определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Также хочется обратить внимание на то, что земельные участки, занятые национальными парками, в силу ст. 95 ЗК РФ находятся в федеральной собственности и изъяты из оборота.
Национальный парк владеет землей на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с п. 3 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
На основании п. 4 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими.
Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать этому Кодексу.
Пункт 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [7] разъясняет, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
При этом статья 17 Закона закрепляет право на передачу в аренду земельных участков национальных парков, при том что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 25.10.2001 национальные парки, которым земельные участки переданы на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право утратили.
На практике арендодателем земельных участков национальных парков выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, как лицо, которое в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 N «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» [8] осуществляет полномочия собственника в сфере управления имуществом Российской Федерации. Однако действующим законодательством не регулируется субъектный состав таких договоров, в связи с чем возникают ситуации, когда национальные парки напрямую заключают договоры аренды, которые в последующем в судебном порядке признаются ничтожными сделками в силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, полагаем, необходимо на законодательном уровне определить лицо, которое будет выступать в качестве арендодателя земельного участка, расположенного в границах территории национального парка, а также утвердить типовую форму договора аренды такого земельного участка, что будет способствовать правильной организации рекреационной деятельности и соблюдению режима особой охраны территории национального парка при реализации арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды.
Литература
1. Собрание законодательства РФ. 20.03.1995. N 12. Ст. 1024.
2. Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017.
3. Собрание законодательства РФ. 27.07.2009. N 30. Ст. 3821.
4. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 16.08.2010. N 33.
5. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 10.12.2007. N 50.
6. Информационный Бюллетень. N 3697.
7. Хозяйство и право. N 8. 2005.
8. Собрание законодательства РФ. 09.06.2008. N 23. Ст. 2721.
