ОСПАРИВАНИЕ НЕСОСТОЯВШИХСЯ ТОРГОВ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОЙ КВАРТИРЫ
О. А. БЕЛЯЕВА
Беляева О. А., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, доктор юридических наук.
К. обратилась в Оренбургский областной суд с апелляционной жалобой на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 17 февраля 2012 г. по иску К. к открытому акционерному обществу «Коммерческий банк «Оренбург» (далее — банк) и Территориальному управлению Росимущества в Оренбургской области о признании недействительными торгов по продаже залогового имущества. В своей жалобе К. указала, что по требованию банка решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 3 сентября 2009 г. было обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество — квартиру, принадлежащую К. и К. В. Данное решение вступило в законную силу. Территориальным управлением Росимущества в Оренбургской области были организованы торги по продаже заложенной квартиры. Первые торги были назначены на 23 декабря 2010 г., повторные — на 1 марта 2011 г., однако в обоих случаях торги были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. 20 апреля 2011 г. банк зарегистрировал право собственности на указанную квартиру. К. полагала, что торги были проведены с существенными процедурными нарушениями. В частности, извещение о проведении первых торгов было опубликовано 19 ноября 2010 г. в газете «Оренбуржье», а торги были назначены на 23 декабря 2010 г. Таким образом, после опубликования извещения о проведении первых торгов прошло 34 дня, тогда как согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <1> (далее — Закон об ипотеке) этот срок не должен превышать 30 дней. ——————————— <1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Извещение о повторных торгах было опубликовано в той же газете 28 января 2011 г., хотя торги были назначены на 1 марта 2011 г. Со дня проведения первых торгов до повторных прошло 66 дней, в то время как согласно ст. 58 Закона об ипотеке повторные торги должны были состояться в течение месяца с момента проведения первых торгов. О проведении торгов К. вообще не была извещена, информация о проведенных торгах оказалась недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении заложенного имущества. 11 марта 2011 г. банк уведомил организатора торгов и судебного пристава-исполнителя о намерении оставить за собой нереализованное имущество. 20 апреля 2011 г. банк зарегистрировал право собственности на указанную квартиру. По мнению К., банк не мог зарегистрировать право собственности на квартиру, поскольку в соответствии с законом ему не разрешается заниматься другой коммерческой деятельностью, кроме той, которая оговорена в законе. К. просила признать недействительными торги по продаже заложенного имущества-квартиры, принадлежащей К. и К. В., проведенные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области 23 декабря 2010 г. (лот N 18) и 1 марта 2011 г. (лот N 16). К. также просила приостановить исполнение решения Центрального районного суда г. Оренбурга от 3 октября 2011 г. о прекращении права пользования жилым помещением К., К. В., К. Л. и снятии их с регистрационного учета. Апелляционным определением от 24 мая 2012 г. по делу N 33-2645/2012 <1> Оренбургский областной суд оставил решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 17 февраля 2012 г. без изменения, а апелляционную жалобу К. — без удовлетворения в связи со следующим. ——————————— <1> СПС «КонсультантПлюс».
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По смыслу указанной нормы недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги. Торги, признанные несостоявшимися, не могут быть признаны недействительными, поскольку отсутствует результат торгов, а следовательно, отсутствует факт сделки, порождающей соответствующие правоотношения между ее участниками. Комментированию по настоящему делу подлежат следующие вопросы: 1) причинно-следственная связь между извещением о предстоящих торгах и их результатами; 2) необходимость и целесообразность присутствия на ипотечных торгах лиц, обладающих вещными правами в отношении заложенного имущества; 3) право залогодержателя-банка оставить предмет залога за собой в рамках специальной правоспособности кредитных организаций; 4) способы оспаривания торгов, признанных несостоявшимися. 1. К., будучи должником банка, обеспечила свои обязательства по возврату долга залогом квартиры, одним из сособственников которой она являлась. В связи с тем что обязательства по возврату долга не были исполнены, квартира стала предметом взыскания на основании решения суда, принятого по требованию банка. В соответствии с п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определяется процессуальным законодательством Российской Федерации с особенностями, установленными Законом об ипотеке. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся по месту нахождения этого имущества органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений. В настоящее время функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) <1>. Поэтому исковые требования были справедливо адресованы Территориальному управлению Росимущества в Оренбургской области как организатору торгов. ——————————— <1> См.: п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 432 // СЗ РФ. 2008. N 23. Ст. 2721; Порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержденный Приказом ФССП России N 347, Приказом Росимущества N 149 от 25 июля 2008 г. // Бюллетень Федеральной службы судебных приставов. 2008. N 3.
Процедура проведения публичных торгов по принудительной реализации имущества начинается с извещения о них. Извещение о торгах является первым юридически значимым действием во всем механизме торгов, от него во многом зависит легальность всей последующей процедуры их проведения, а главное — ответ на вопрос, достигнут ли торги своей цели. Публичные торги проводятся в форме открытого аукциона (ч. 3 ст. 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» <1>). Целью проведения публичных торгов по продаже заложенной недвижимости является получение наиболее высокой цены за нее. Следовательно, извещение о предстоящих торгах направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц в целях выявления среди них наилучшего предложения об условиях продажи (наиболее высокой цены). ——————————— <1> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.
По общему правилу извещение о проведении торгов должно быть сделано их организатором не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Однако в п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке содержится специальная норма, в которой указаны как минимальный (10 дней), так и максимальный сроки (30 дней) извещения о предстоящих торгах. Ипотечные торги — один из немногих в отечественном законодательстве случаев установления предельных сроков извещения о торгах. Извещение о предстоящих торгах публикуется в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. В комментируемом споре организатором торгов было соблюдено требование об источнике публикации извещений о предстоящих торгах, так как газета «Оренбуржье» действительно является официальным изданием правительства Оренбургской области, однако были нарушены сроки публикации извещений о предстоящих торгах, а также неверно назначена дата проведения повторных торгов, на что справедливо указывал истец. Если бы организатор торгов в точности следовал требованиям Закона об ипотеке, то события в комментируемом споре должны были развиваться следующим образом. При публикации извещения о проведении первых торгов по реализации предмета ипотеки 19 ноября 2010 г. сами торги должны были состояться не позднее 20 декабря 2010 г. (день публикации извещения при определении срока во внимание приниматься не должен по правилам ст. 191 ГК РФ), а не 23 декабря 2010 г., как было в действительности предусмотрено извещением о торгах. Если в указанный день торги объявляются несостоявшимися ввиду отсутствия заявок о приобретении заложенного имущества или, как сказано в п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, потому что «на публичные торги явилось менее двух покупателей», торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день. Затем залогодержатель располагает периодом времени продолжительностью 10 дней для того, чтобы по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если такое соглашение не достигнуто, то не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15%. Таким образом, организатору торгов в комментируемом деле следовало назначить повторные публичные торги на 21 января 2011 г., а не на 1 марта 2011 г., как это имело место быть. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися в связи с отсутствием заявок залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке). Тем самым на повторных торгах появляются более выгодные условия для приобретения реализуемого имущества как для потенциальных покупателей, так и для самого залогодержателя. Ведь при объявлении несостоявшимися первых публичных торгов он может приобрести предмет залога, во-первых, по начальной продажной цене, во-вторых, при условии, что он достигнет соответствующего соглашения с залогодателем. Если же несостоявшимися объявляются повторные публичные торги, то оставить за собой предмет залога залогодержатель может по цене, которая на 25% ниже начальной продажный цены имущества на первых торгах. Какого-либо соглашения с залогодателем в этой ситуации ему уже не требуется, достаточно лишь в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направить соответствующее уведомление организатору торгов и судебному приставу-исполнителю. Причем для государственной регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки в таком случае достаточно только трех документов: протокола о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявления залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документа, подтверждающего направление заявления организатору торгов (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке) <1>. ——————————— <1> Процитированное правило было введено в Закон об ипотеке Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 14. До этого суды нередко придерживались позиции, что уведомление залогодержателя об оставлении за собой недвижимости, не проданной на повторных публичных торгах, не влечет возникновения у него права собственности на предмет залога по той причине, что такого основания приобретения права собственности отечественное законодательство (ст. ст. 218 — 234 ГК РФ) не предусматривает.
В связи с тем что процесс реализации заложенного имущества в комментируемом деле сопровождался ненадлежащим доведением информации о предстоящих торгах, суду надлежало установить, имеется ли причинно-следственная связь между нарушением сроков проведения торгов, с одной стороны, и отсутствием заявок на участие как в первых, так и в повторных торгах, с другой стороны. Ведь если первоначальные торги признаны несостоявшимися вследствие незаконных действий организатора торгов, то возникают обоснованные сомнения по поводу назначения повторных торгов и, соответственно, снижения первоначальной цены имущества на них. Несоблюдение сроков проведения повторных торгов, сопряженное с нарушением правил о сроке публикации извещения о предстоящих торгах, также порождает вопрос о необходимости установления причинно-следственной связи между названными нарушениями со стороны организатора торгов и тем обстоятельством, что предмет ипотеки (квартира) стал собственностью залогодержателя (банка). Таким образом, суду следовало разрешить вопрос о том, носят ли нарушения, допущенные организатором торгов в части их информационного обеспечения, существенный характер и каким образом они повлияли на результат торгов. К. указывала, что информация о проведенных торгах оказалась недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении заложенного имущества. Такой довод можно было бы считать состоятельным, если бы организатор торгов нарушил не только сроки опубликования извещений, но и разместил бы их в ненадлежащем средстве массовой информации. Учитывая, что извещения публиковались, хотя и с нарушениями, но в официальном издании органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения заложенного имущества, довод истца о недоступности информации о торгах для потенциально заинтересованных лиц не кажется очевидным. Кроме того, помимо публикации извещения о торгах должны размещаться в сети Интернет, что позволяет обеспечить массовость участия в торгах максимально возможного числа заинтересованных лиц, тем более что информация об ипотечных торгах в настоящее время доступна пользователям для ознакомления круглосуточно без взимания платы и иных ограничений <1>. ——————————— <1> См.: Правила направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 июня 2009 г. N 526 // СЗ РФ. 2009. N 26. Ст. 3200.
Тем не менее допущенные нарушения напрямую затрагивают имущественные права должника в исполнительном производстве (истца в комментируемом деле). Ведь продажа заложенного имущества по наиболее высокой цене позволяла истцу максимальным образом рассчитывать на погашение существующей перед залогодержателем задолженности. Можно предположить, что двукратное объявление торгов несостоявшимися, последующее оставление предмета залога залогодержателем за собой по цене на 25% ниже начальной продажной цены, установленной на первых публичных торгах, напротив, ухудшили материальное положение истца. Таким образом, доводы истца о допущенных организатором торгов нарушениях в целом являются обоснованными, они основаны на правильном толковании норм Закона об ипотеке, вопрос о причинно-следственной связи между данными нарушениями и результатами первых и повторных торгов по реализации предмета ипотеки судом разрешен не был. Хотя есть основания предположить, что в конечном итоге суд пришел бы к выводу о том, что имевшие место процедурные нарушения не привели к существенным нарушениям порядка проведения торгов. 2. Доводы К. о том, что она, будучи одним из сособственников заложенной квартиры, не была извещена о предстоящих торгах, поддержаны быть не могут. В п. 5 ст. 57 Закона об ипотеке описывается порядок присутствия «публики» на публичных торгах: на них могут присутствовать любые лица, а не только непосредственно участники торгов. Во всяком случае речь идет о лицах, имеющих права пользования или вещные права на заложенное имущество, а также о залогодержателях по последующим ипотекам. Ограничения могут быть установлены органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. Правда, нельзя не согласиться с Л. А. Новоселовой в том, что указание на публичный характер торгов по продаже имущества подчеркивает не продажу с привлечением «публики», а скорее публично-правовой характер складывающихся отношений <1>. ——————————— <1> См.: Новоселова Л. А. Публичные торги в рамках исполнительного производства. М., 2006. С. 19.
Соответствующая норма о том, что на публичных торгах вправе присутствовать должник, взыскатели и лица, имеющие права на продаваемое имущество, сейчас проектируется и в ГК РФ <1>. Однако целесообразность такого подхода вызывает серьезные сомнения. Допустим, должник воспользуется своим правом присутствия на публичных торгах, где реализуется его имущество. Какими правами он наделен в процессе торгов? Таких прав не существует. Может ли он каким-то образом влиять на поведение участников торгов, а также их организатора? Конечно, нет. ——————————— <1> См.: п. 3 ст. 449.1 ГК РФ в редакции проекта Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
Торги являются специальной юридической процедурой, опосредующей процесс заключения договора. Заинтересованными в успешном проведении торгов действительно могут быть многие лица. Безусловно, прямой интерес в продаже имущества по максимально высокой цене имеют должник и взыскатели. Несмотря на это, круг участников самой юридической процедуры торгов, ее субъектный состав строго ограничены организатором и участниками торгов, только они обладают правами и обязанностями, сопряженными с организацией и проведением торгов. Остальные же лица на торгах могут быть лишь зрителями. Все дело в том, что торги представляют собой отдельный юридический состав, который следует отграничивать от правоотношений, складывающихся до или после торгов. Кроме того, Закон об ипотеке, допуская возможность присутствия на публичных торгах лиц, имеющих права пользования или вещные права на заложенное имущество, не предусматривает обязанности организатора торгов приглашать данных лиц. Проще говоря, каких-либо персональных приглашений на торги действующее законодательство не предполагает. Организатор открытых торгов обязан лишь опубликовать извещение об их проведении, после чего заинтересованные лица должны проявить собственную инициативу. Таким образом, присутствие или отсутствие на публичных торгах по реализации заложенной квартиры одного из ее сособственников, а равно и его информированность о факте проведения торгов на легальность самой процедуры торгов какого-либо влияния не оказывают. Поэтому существующая норма, а равно и проектируемый подход видятся излишними, они не связаны напрямую с правом заинтересованных лиц на информацию, не наделяют их какими-либо новыми правами. 3. В комментируемом деле после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися банк воспользовался правом, предусмотренным п. п. 4, 5 ст. 58 Закона об ипотеке, оставив заложенную квартиру за собой и зарегистрировав на нее право собственности. Действия банка вполне объяснимы: если залогодержатель не реализует право оставления предмета залога за собой, ипотека прекращается. Иными словами, если бы банк не приобрел заложенную квартиру, он лишился бы возможности хоть каким-то образом погасить существующую задолженность К. Доводы К. о том, что банк не вправе быть собственником квартиры, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства. Действительно, в ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности» <1> перечислены конкретные банковские операции и сделки, которые вправе осуществлять кредитная организация (банк суть разновидность кредитной организации), а также установлен запрет заниматься торговой, производственной и страховой деятельностью. Однако следует обратить внимание на то обстоятельство, что в данной норме прямо предусмотрено право кредитной организации осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Эта оговорка, безусловно, позволяет банкам оставлять заложенное имущество за собой, т. е. становиться собственниками заложенного имущества. Правда, возникает вопрос, каким образом банк или иная кредитная организация будет в дальнейшем пользоваться квартирой (жилым помещением). ——————————— <1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1990. N 27. Ст. 357.
Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан. Однако заключение договора аренды в отношении квартиры, ранее приобретенной банком в порядке оставления за собой предмета залога, вступает в противоречие со ст. 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», поскольку сдача имущества в аренду не является банковской операцией или иной сделкой, которая прямо разрешена кредитной организации законодательством Российской Федерации. Следовательно, использовать оставленную за собой квартиру банк может, распорядившись ею путем продажи другому лицу. Тем более что банк заинтересован как можно скорее избавиться от подобного «непрофильного актива», так как ему приходится формировать резервы на возможные потери в отношении недвижимого имущества, полученного в результате реализации прав на обеспечение <1>. ——————————— <1> См.: п. 2.7 Положения о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери, утвержденного Банком России 20 марта 2006 г. N 283-П // Вестник Банка России. 2006. N 26.
Центральным банком РФ в письме от 24 апреля 2000 г. N 89-Т <1> была высказана позиция, согласно которой кредитным организациям следует пользоваться услугами посредников для реализации имущества, полученного от заемщиков. Поначалу многие банки игнорировали данное письмо, ведь при незначительных объемах сделок по продаже банками залогов к ним не применяли каких-либо штрафных санкций. Но в последнее время банки в массовом порядке стали избавляться от доставшихся им «непрофильных активов». ——————————— <1> Вестник Банка России. 2000. N 21.
Подпадают ли подобные сделки купли-продажи под запрет заниматься торговой деятельностью, сказать довольно сложно. Хотя в ст. 2 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» <1> содержится легальное определение торговой деятельности как вида предпринимательской деятельности, связанного с приобретением и продажей товаров, данный Федеральный закон не распространяет свое действие на куплю-продажу недвижимости. ——————————— <1> СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 2.
Таким образом, оставляя заложенную квартиру за собой после объявления несостоявшимися повторных публичных торгов, банк не вышел за пределы своей специальной правоспособности. Последующее использование банком квартиры путем ее продажи также не будет вступать в прямое противоречие с требованиями действующего законодательства. 4. В современной судебной практике сложился единообразный подход к рассмотрению требований об оспаривании торгов, признанных несостоявшимися: суды следуют такой логике, что несостоявшиеся торги признать недействительными невозможно. По аналогии с тем, что невозможно признать недействительным незаключенный (несостоявшийся) договор <1>. Нельзя лишить правовой силы то, чего не было вовсе. С формальных позиций данный подход является верным, поскольку оспаривать торги по мотиву недействительности можно в случае, когда, во-первых, они проведены, а во-вторых, проведены с нарушением правил, установленных законом. Именно таким образом суд в комментируемом деле истолковал положения ст. 449 ГК РФ, сделав вывод о невозможности признания недействительными объявленных, но не проведенных торгов. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное). —————————————————————— <1> По этому поводу интересно высказался М. И. Брагинский: «Несостоявшийся договор (незаключенный договор) — всегда «ничто», а недействительный — может быть «нечто» (Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2000. С. 310).
Как в таком случае быть с торгами, по тем или иным причинам признанными несостоявшимися? Представляется, что ст. 449 ГК РФ — не единственный правовой механизм, позволяющий защитить интересы истцов в подобных делах. Решение организатора торгов, которым торги признаны несостоявшимися, представляет собой юридический факт, а потому адекватным способом защиты в данном случае согласно ст. 12 ГК РФ является пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Поэтому в комментируемом деле истцу следовало оспаривать не торги, которые фактически не проводились, а неправомерные действия организатора торгов <1>. ——————————— <1> См. также: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. 3-е изд., испр., перераб. и доп. М., 2005. С. 56 (автор комментария к ст. 12 — проф. Н. И. Клейн).
Однако в связи с тем, что подобные требования истцом заявлены не были, следует сделать вывод об обоснованности и правильности вынесенного по комментируемому делу судебного постановления.
