Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами (в целях расселения старых домов и исполнения условий инвестиционных контрактов)

(Башарин Е. А.)

(«Жилищное право», 2011, N 5)

СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК МЕНЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МЕЖДУ ОРГАНАМИ

МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ И ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ

(В ЦЕЛЯХ РАССЕЛЕНИЯ СТАРЫХ ДОМОВ И ИСПОЛНЕНИЯ УСЛОВИЙ

ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ)

Е. А. БАШАРИН

Башарин Е. А., юрист ООО «АК «Атомик-Аудит».

В настоящее время организации различной организационно-правовой формы осуществляют строительство многоквартирных жилых домов в уже сложившихся кварталах и районах населенных пунктов на основании инвестиционных контрактов, заключенных с органами местного самоуправления. Зачастую такие проекты предполагают переселение граждан из старых домов во вновь построенные жилые дома путем заключения с собственниками квартир договоров мены и/или купли-продажи с целью дальнейшего приобретения в собственность организацией-застройщиком старого жилого дома.

Однако при указанной схеме существуют и подводные камни. Например, как осуществлять переселение жильцов старых домов, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, путем заключения договора мены или купли-продажи?

Пример. Организация «А» заключила с органом местного самоуправления города «Б» инвестиционный контракт, по условиям которого организация-застройщик обязуется построить новые жилые дома, часть квартир в которых по договорам мены передает жильцам старых домов, которые в последующем подлежат сносу после перехода права собственности на все жилые и нежилые помещения и вместо которых возводятся новые. Часть квартир, подлежащих передаче организации «А», находится в пользовании физических лиц по условиям договором социального найма.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (пункт 1 статьи 49) по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

При этом основным признаком договора социального найма является предоставление собственником жилого помещения (которыми являются орган местного самоуправления, Российская Федерация или субъект РФ) указанного помещения гражданину РФ, признанному в установленном порядке малоимущим или имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма на ином законном основании.

Особо следует отметить, что договор социального найма предусматривает сохранение права собственности на жилое помещение, предоставленное гражданам и являющееся объектом договора социального найма, за органом местного самоуправления, Российской Федерацией или субъектом РФ.

При этом пунктом 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 о разграничении государственной собственности в Российской Федерации жилищный фонд был отнесен к муниципальной собственности.

Таким образом, следует, что право собственности на жилое помещение сохраняется за органом местного самоуправления, который предоставил такое жилое помещение физическим лицам по договору социального найма.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ

ОРГАНА МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, ПУТЕМ МЕНЫ НА ИМУЩЕСТВО,

НАХОДЯЩЕЕСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Продолжение примера. Орган местного самоуправления города «Б» предложил организации «А» осуществить переселение жителей старых домов из квартир, занимаемых по договорам социального найма, путем совершения сделок мены, предметом которых предполагалась мена квартир в старых домах, являющихся муниципальной собственностью, на квартиры в новых домах, являющихся частной собственностью организации «Б».

Статья 1 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ) устанавливает, что приватизация государственного и муниципального имущества — это возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Таким образом, приобретение имущества, находящегося в том числе и в муниципальной собственности, является приватизацией.

Вместе с тем статьей 567 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Следует отметить, что согласно пункту 2 указанной выше статьи к договору мены применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется продать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

На основании указанных выше норм можно сделать вывод, что договор мены является договором, по которому отчуждается муниципальная собственность, и, следовательно, организации, являющиеся сторонами договора мены, одновременно являются и покупателями, и продавцами.

Из изложенного следует, что заключение договоров мены относительно муниципального недвижимого имущества является приватизацией, которая должна осуществляться по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Вместе с тем обращает на себя внимание содержание пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, который содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, и такой способ приватизации, как мена, названным пунктом не предусмотрен.

Более того, пунктом 5 указанной статьи определено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Также следует отметить позицию Высшего Арбитражного суда РФ, выраженную, в частности, в Определении от 15.07.2009 N ВАС-8814/09 по делу N А52-2101/2008 и заключающуюся в следующем: в пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ перечислены способы приватизации государственного и муниципального имущества. Мена имущества как способ приватизации в названном перечне не предусмотрена.

С учетом императивных положений указанных Законов, регулирующих основания и порядок приватизации государственного и муниципального имущества, с учетом цели передачи указанного имущества иным лицам суды обоснованно удовлетворили заявленное требование о признании недействительным распоряжения администрации города Великие Луки от 28.09.2007 N 2263-р «О мене имущества», согласно которому организации передано в собственность встроенное нежилое помещение площадью 71,5 кв. м по пр. Ленина, д. 42/34, в обмен на принимаемую в муниципальную собственность г. Великие Луки двухкомнатную квартиру N 37 в доме 43/26 по пр. Ленина площадью 55,5 кв. м, принадлежащую организации на праве частной собственности.

Таким образом, из изложенного следует, что действующее законодательство не допускает мену муниципальной собственности на частную, и, более того, такой же запрет установлен сложившейся арбитражной практикой (см., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.12.2010 по делу N А58-2035/2010, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2009 по делу N А52-2101/2008, Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2008 N КГ-А41/4838-08 по делу N А41-К1-10034/05).

ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ

Частью 1 статьи 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, установленном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ действие указанного Федерального закона не распространяется на приватизацию муниципального и государственного жилищного фонда.

Приватизация муниципального или государственного жилищного фонда регулируется Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Названным Законом РФ не предусмотрена возможность передачи жилых помещений в собственность юридических лиц. Данным Законом регулируются отношения по бесплатной передаче в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 30.11.2010 по делу N А33-2392/2010 указал, что сделка по приватизации общежития является недействительной в силу ничтожности.

ФАС Уральского округа в своем Постановлении от 23.08.2007 N Ф09-6631/07-С6 по делу N А76-29040/2006 сделал вывод, что на основании вышеназванных Законов жилые помещения не могут отчуждаться муниципальным образованием в собственность юридических лиц.

Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2008 N А58-8943/07-Ф02-3724/08 по делу N А58-8943/07, а также в решении Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2006, 10.10.2006 по делу N А40-46550/06-120-238, оставленном без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 N 09АП-17449/2006-АК, 09АП-17450/2006-АК.

Таким образом, юридические лица не вправе приватизировать жилищный фонд, находящийся в муниципальной или государственной собственности.

Вместе с тем обращает на себя внимание, что зачастую органы местного самоуправления сознательно нарушали нормы закона, шли навстречу как организациям-застройщикам, так и жителям старых домов, подлежащих сносу по условиям инвестиционного контракта, и допускали мену квартир в старых домах на квартиры в домах, построенных в соответствии с условиями инвестиционных контрактов.

Так, например, Комитет муниципального жилья г. Москвы распоряжением от 20.04.1998 N 93 «О регистрации прав собственности на жилые помещения на основании договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при переселении и договоров передачи при приватизации жилья через окружные центры регистрации» не только допустил такой вариант переселения граждан из старых домов во вновь построенные, но и признал эксперимент по регистрации договоров передачи в собственность физических лиц жилых помещений в порядке приватизации, договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при отселении граждан из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда удачным.

В настоящее время пунктом 1.1 Постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве» предусмотрено, что гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное, соответственно, по договору социального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности.

Таким образом, налицо преемственность нормативных актов Правительства города Москвы, согласно которым допускается мена жилыми помещениями, принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, и жилыми помещениями, находящимися в собственности.

Однако Верховный Суд РФ в Определении от 02.06.2010 N 5-Г10-58 пункт 1.1 Постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП в части слов «а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности» признал недействующим и не подлежащими применению.

А также указал, что в силу части 6 статьи 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

Анализ статьи 13, статей 72 — 75 ЖК РФ свидетельствует о том, что к компетенции субъектов Российской Федерации не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма.

Регулирование вопросов мены жилыми помещениями также не относится к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации, поскольку согласно п. «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Таким образом, судебная практика не только не допускает совершение мены жилыми помещениями, находящимися в частной собственности и принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, но и не позволяет органам местного самоуправления устанавливать порядок обмена жилыми помещениями, отличный от установленного федеральным законодательством РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Из всего изложенного следует, что сделки по мене жилых помещений, находящихся в частной собственности юридических лиц, и жилых помещений, принадлежащих физическим лицам на праве социального найма, являются ничтожными, что порождает сложности и неопределенность в процессе исполнения инвестиционных контрактов.

Следует отметить, что с исковыми заявлениями по указанным выше основаниям в суды вправе обращаться прокуроры (статьи 21 и 22 ФЗ от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации») и иные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются такой приватизацией.

Продолжение примера. Так, прокуратура города «Б» обратилась в суд общей юрисдикции с требованием признать сделки мены жилых помещений, принадлежащих организации «А» на праве собственности на жилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, ничтожными.

Вместе с тем нередки случаи, когда исполнение инвестиционных контрактов невозможно и реализация инвестиционного проекта приостанавливается на неопределенный срок из-за того, что или договоры мены признаны ничтожными сделками, или же из-за позиции органа местного самоуправления, согласующейся с выводами судебной практики.

Однако действующее законодательство допускает приватизацию жилых помещений, находящихся у физических лиц на праве социального найма, но не путем совершения сделки мены.

Отсюда видится один возможный и абсолютно законный вариант реализации инвестиционного контракта — это приватизация гражданами жилых помещений, которыми они владеют на основании договоров социального найма, и последующая мена таких помещений на жилые помещения, построенные организацией-застройщиком.

Окончание примера. Организация «А» совместно с администрацией города «В» провела общее собрание с участием как собственников жилых помещений в старых домах, так и с участием нанимателей, согласно условиям договоров социального найма, на котором всем нанимателям жилых помещений было предложено приватизировать занимаемые ими жилые помещения и одновременно до них была доведена информация о том, что иные возможные варианты недопустимы в силу закона.

Комментарии к статье

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.

При анализе рассматриваемой проблемы автор допустил ошибочное отождествление понятий «мена жилыми помещениями» и «обмен жилыми помещениями». В анализируемом им Постановлении Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве» дается правовая регламентация обмена жилыми помещениями, сущность которого сформулирована в части 1 статьи 72 ЖК РФ. В соответствии с ней наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, субъектный состав сделки по обмену жилыми помещениями ограничен исключительно нанимателями по договору социального найма жилого помещения. Буквальное толкование положений указанной статьи изложено в Определении Верховного Суда РФ от 02.06.2010 N 5-Г10-58, в соответствии с которым обмен жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности, признан недействующим и не подлежащим применению.

Следовательно, обмен жилыми помещениями возможен только при наличии заключенных договоров социального найма жилыми помещениями у обменивающихся сторон.

Важно учитывать, что мена жилыми помещениями и обмен жилыми помещениями при внешней схожести процедуры осуществления являются самостоятельными правоотношениями. Первая регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ, второй — преимущественно Жилищным кодексом РФ.

В соответствии с положениями части 1 статьи 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Исходя из смысла указанной статьи, субъектный состав данного правоотношения при совершении мены жилыми помещениями не ограничен принадлежностью жилого помещения к определенному виду жилищного фонда (частному, государственному, муниципальному).

Представляется также дискуссионной ссылка автора на положение ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Он, в частности, подчеркивает, что заключение договоров мены относительно муниципального недвижимого имущества является приватизацией, которая должна осуществляться по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, и такой способ приватизации, как мена, названным пунктом не предусмотрен. Более того, в пункте 5 указанной статьи определено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными ФЗ N 178-ФЗ.

Однако следует учитывать, что согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 3 действие Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ не распространяется на приватизацию муниципального и государственного жилищных фондов. Следовательно, положения данного Закона не могут быть применены к гражданам-собственникам, получающим жилые помещения в результате обмена и приобретающим статус нанимателей по договору социального найма.

Приведенный автором пример по городу Великие Луки касался мены нежилого помещения на жилое помещение, а не мены жилых помещений.

Оптимальная схема мены жилыми помещениями, позволяющая избежать подачи исков о признании сделок ничтожными, должна выглядеть следующим образом. Фирма-застройщик в счет исполнения условий инвестиционного контракта передает часть квартир органу местного самоуправления, который заключает договор мены с гражданином — собственником квартиры, находящейся в многоквартирном доме, подлежащем сносу.

——————————————————————