КОЛЛЕКТИВНО-ДОГОВОРНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ: ПРОБЛЕМЫ И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
С. В. МАТИЯЩУК
Матиящук С. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права СибУПК.
В последнее время приобрела актуальность проблема разрешения многочисленных споров, связанных с капитальным ремонтом общего имущества многоквартирных домов. От ее цивилизованного решения, как представляется, во многом будет зависеть дальнейшее развитие жилищно-коммунальной сферы в нашей стране.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ под общим имуществом многоквартирного дома понимаются места общего пользования, предназначенные для обслуживания квартир и нежилых помещений и доступа к ним. Например, межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и др. Такие объекты составляют единую общую вещь (общее имущество многоквартирного дома) и не могут отчуждаться по отдельности. Согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, крыши и т. п.) соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы, которая устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. При любом способе управления многоквартирным домом плата на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде находится квартира и сколько человек в ней проживает. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах возлагается на собственников помещений. Собственники помещений в многоквартирном доме по общему правилу самостоятельно определяют размер платы на капитальный ремонт общего имущества в таком доме и порядок ее внесения. Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158) предусматривает два исключения из этого правила. Так, органы местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта РФ) устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме, только в случаях, если: — собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом; — собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании выбрали способ управления многоквартирным домом, но не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме могут установить любой размер платы на капитальный ремонт, но при условии, что такой размер платы обеспечит содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями законодательства (п. 16 ст. 12, ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Однако данное положение зависит еще и от того, какая организация осуществляет управление многоквартирным домом. Если управление домом передано по гражданско-правовому договору управляющей организации, то ее мнение должно учитываться при определении размера платы на капитальный ремонт общего имущества. Иначе говоря, между собственниками и управляющей организацией должно быть достигнуто согласие в отношении размера такой платы, а также о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и т. п. Собственники вправе выбрать любую управляющую организацию, которая согласится на приемлемые для них условия, или вообще изменить способ управления многоквартирным домом. Необходимо учитывать, что решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (ст. 44 ЖК РФ). За такое решение должно проголосовать квалифицированное большинство (более 75%) голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта в обязательном порядке должно быть оформлено протоколом, в котором отражается следующее: 1. Сроки проведения капитального ремонта. 2. Объем работ, который определяется на основании документов по учету технического состояния многоквартирного дома в целом и его внутридомовых инженерных систем (акты обследования, технический паспорт, журналы и т. п.). 3. Порядок финансирования. Финансирование капитального ремонта может осуществляться двумя способами: аккумулирование платы на капитальный ремонт (в течение определенного периода времени производится ежемесячный сбор платежей для проведения в будущем капитального ремонта) и за счет заемных средств (погашение кредита, займа и др. производится за счет собираемых платежей после проведения капитального ремонта). 4. Другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта. Еще раз подчеркнем, что для проведения капитального ремонта общего имущества требуется согласие большинства собственников помещений в многоквартирном доме, которое является основанием для заключения договора на выполнение ремонтных работ. На практике при разрешении споров, связанных с капитальным ремонтом общего имущества, собственникам приходится сталкиваться с многочисленными вопросами правового и организационного характера. Вот только некоторые реальные ситуации. К жильцам первых этажей предъявлены требования об оплате расходов по капитальному ремонту чердака, хотя они не пользуются этим имуществом. В трехподъездном многоквартирном доме со всех собственников собрали плату на установку нового лифта во втором подъезде. Собственники квартир, расположенных в первом и третьем подъездах, полагают, что такие расходы должны нести только собственники, проживающие во втором подъезде. В шестиподъездном многоквартирном доме с собственников помещений дифференцированно взимают плату за пользование лифтом. Так, в подъездах, оборудованных лифтом, плату за его содержание взимают с жильцов первых этажей. А вот с жильцов, проживающих в подъездах, не оборудованных лифтом, плата не взимается. Большинство собственников помещений в девятиэтажном многоквартирном доме отказались от проведения ремонта кровли, посчитав, что только собственники квартир, расположенных на верхнем этаже, обязаны нести расходы по капитальному ремонту кровли. Подобные примеры можно приводить до бесконечности. Для разрешения указанных спорных ситуаций необходимо руководствоваться следующим. К общему имуществу относятся места общего пользования, предназначенные для обслуживания квартир и нежилых помещений и доступа к ним (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Например, земельный участок, на котором расположен дом, лестницы, коридоры, чердаки, лестничные площадки, лифты и т. п. Такие объекты составляют единую общую вещь — общее имущество в многоквартирном доме — и не могут отчуждаться по отдельности. Как следствие, собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в таком доме. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона, и, самое главное, оно в силу закона не подлежит разделу. Понятие доли в праве признается ключевым для определения общей собственности. Доля в праве — это не часть лестничной площадки, коридора, подвала, крыши, лифта и т. п. Поэтому недопустимо определять долю в общей собственности на общее имущество в натуре, например три квадратных метра на лестничной площадке, расположенной на первом этаже. Жилищный кодекс РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или на этаже. Следовательно, все лестничные площадки, лифты, двери в подъездах и т. п. являются общим имуществом всего дома, а не только того подъезда или этажа, где они находятся. Поскольку объект общей собственности всегда воспринимается как единое целое, доля в праве общей долевой собственности определяется в процентном отношении, например как 2,31 или 5,18% и пр. В соответствующей пропорции рассчитывается и размер расходов по капитальному ремонту общего имущества. Если, например, требуется провести капитальный ремонт кровли стоимостью 500 тыс. руб., сумма расходов по оплате такого ремонта для собственников, обладающих долей в праве общей долевой собственности в размере 2,31 и 5,18%, будет определяться следующим образом: для собственника с долей 2,31% = (500 тыс. руб. x 2,31%) / 100%; для собственника с долей 5,18% = (500 тыс. руб. x 5,18%) / 100%. Это означает, что расходы на капитальный ремонт общего имущества распределяются между собственниками помещений в таком доме в долях, определяемых пропорционально размеру общих площадей указанных помещений, при этом не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде расположено жилое помещение и сколько человек в нем проживает. Специалисты отмечают сложность решения на практике вопросов, связанных с размером платы на капитальный ремонт общего имущества. Объясняется это, прежде всего, тем, что собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно устанавливают размер платы и порядок ее внесения коллективно-договорным способом, что имеет как положительные, так и отрицательные стороны, в частности трудности достижения взаимопонимания. Например, собственник квартиры, расположенной на верхнем этаже многоквартирного дома, инициировал проведение внеочередного общего собрания, и на повестку дня вынесли вопрос о проведении капитального ремонта протекающей кровли. Большинство собственников помещений в десятиэтажном многоквартирном доме отказались от ремонта. В силу ст. 44 ЖК РФ именно собрание собственников вправе принимать решение о ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и если такое решение не было принято квалифицированным большинством, то собственники не должны нести расходы по ремонту (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Из-за ветхости кровли протекает вода в квартиру, расположенную на верхнем этаже жилого дома, и только собственник этой квартиры заинтересован в ремонте крыши. Однако все остальные собственники не должны освобождаться от обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества. Складывается противоречивая ситуация, когда большинство собственников на совершенно законном основании могут отказаться от несения расходов по капитальному ремонту многоквартирного дома в ущерб меньшинству. Причина состоит в том, что на собрании очень трудно принять согласованное решение. Как защитить права того собственника, который не добился решения важного для него вопроса? К сожалению, ЖК РФ такую защиту не обеспечивает, поскольку согласно ст. 46 Кодекса собственник вправе обжаловать в суд лишь акт общего собрания, который принят с нарушением закона. Представляется возможным рассматриваемую ситуацию квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). В случае констатации злоупотребления правом решение общего собрания целесообразно признавать незаконным. При этом, во-первых, принятое решение должно противоречить общим интересам собственников, т. е. надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; во-вторых, нужно, чтобы его единственной целью было обогащение большинства собственников в ущерб меньшинству, например собственники помещений должны были израсходовать часть своих средств на ремонт ветхой кровли, но не сделали этого и, следовательно, уклонились от несения законных обязанностей в ущерб остальным (что может рассматриваться как обогащение). Как справедливо отмечает О. В. Макаров, признание судом решения собрания собственников об отказе в проведении капитального ремонта недействительным не разрешит возникший спор, так как в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ для проведения ремонта общего имущества по закону все равно требуется решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме. По его мнению, необходимо установить следующий порядок: «Если общее собрание собственников общего имущества многоквартирного дома не принимает решения о необходимом капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома, то не менее одной трети собственников от общего количества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, голосовавшей на собрании за принятие такого решения, должна предоставляться возможность выполнения соответствующих работ с отнесением разумных расходов на остальных сособственников общего имущества многоквартирного дома» <1>. ——————————— <1> Макаров О. В. Жилищный кодекс РФ и правовой режим строительства, реконструкции и капитального ремонта жилых помещений и общего имущества многоквартирных домов // Семейное и жилищное право. 2010. N 3.
Нетрудно заметить, что в рассмотренной ситуации заинтересован в проведении капитального ремонта только собственник одной квартиры, и, исходя из предложенного О. В. Макаровым подхода, его интересы не будут защищены, поскольку за решение о проведении капитального ремонта кровли проголосовало меньше одной трети голосов от общего числа голосов, принявших участие в собрании. Приведенный пример свидетельствует о настоятельной необходимости пересмотра положений в части закрепления порядка проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Решением проблем может стать введение в Жилищный кодекс следующих положений. В случае констатации злоупотребления правом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме целесообразно в судебном порядке признавать незаконным при наличии следующих условий: — во-первых, принятое решение должно противоречить общим интересам собственников, т. е. надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; — во-вторых, нужно, чтобы его единственной целью было обогащение большинства собственников в ущерб меньшинству, например собственники помещений должны были израсходовать часть своих средств на ремонт, но не сделали этого и, следовательно, уклонились от несения законных обязанностей в ущерб остальным (что может рассматриваться как обогащение). В случае признания в судебном порядке незаконным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о непроведении капитального ремонта общего имущества в силу закона на собственников возлагается обязанность по участию в расходах на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
