(Польщикова А. Е.) («Бюллетень нотариальной практики», 2011, N 2)
ЧАСТЬ ВЕЩИ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА
А. Е. ПОЛЬЩИКОВА
Польщикова А. Е., аспирантка, Белгородский государственный университет, магистр юриспруденции (Российская школа частного права).
Состояние неделимости имущества парализует экономический оборот, поскольку каждый из собственников неделимого имущества не может заключать никаких договоров по поводу своей доли в имуществе без согласия остальных сособственников. Он может свободно распорядиться только абстракцией: своей долей неделимого имущества, действительная стоимость которой неизвестна до завершения раздела имущества. Любая вещь тогда приобретает статус объекта правоотношения, когда в отношении ее возникнут субъективные права. Реальными вещами могут стать вещи не только материальные, но и созданные «благодаря геометрической фикции, изображающей определенный участок и связанный с ним отрезок пространства над и под ним» <1>. Следовательно, достаточно абстракции, не имеющей конкретного объекта. Важна система закрепления прав, которая показывает, что речь идет об определении границ принадлежащего лицу пространства, формально-юридическая граница определяется возражением третьих лиц. ——————————— <1> Саватье Р. Теория обязательств. М.: Прогресс, 1972. С. 78.
Владение выполняет функцию оповещения третьих лиц о принадлежности вещи данному лицу. Классический подход — частью участка нельзя владеть как вещью, потому что она не вещь. Д. Мейер по этому поводу считал, что нет препятствий допустить общее юридическое владение, кроме того, «факт общего владения существует в действительности» <2>. Неделимость самого имущества делает невозможным раздел, однако допускается «долевое участие нескольких лиц в их владении» <3>. В Германии существует совместное частичное владение <4> (Mit-Teilbesitz), например, несколькими нанимателями одной квартиры <5>. ——————————— <2> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Тип. Н. Тивлена, 1864. С. 297. <3> Дювернуа Н. Л. Чтения по гражданскому праву. С.-Петербург: Типография М. М. Стасюлевича, 1902. С. 253. <4> См.: Wieling H. J. Sachenrecht. Springer, 2007. S. 533. <5> К неделимым вещам относится застроенный земельный участок. См.: OLG Hamm NJW-RR. 1992. 665; Schade F. Wirtschaftsprivatrecht: Grundlagen des burgerlichen Rechts sowie des Handels — und Wirtschaftsrechts. Stuttgart: W. Kohlhammer Verlag, 2009. S. 19.
В вещном праве специально создан институт регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 131, 165 ГК РФ). Описание частей помещений в России производится с учетом данных кадастрового учета. Часть вещи (земельного участка, помещения) подлежит кадастровому учету согласно п. 65, 84 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости <6>. Описание объекта в договоре в виде части помещения определенной площадью, позволяющей с однозначностью идентифицировать эту часть помещения, необходимо производить с учетом описания строительных конструкций <7>. ——————————— <6> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» // Российская газета. N 75. 2010. 9 апр. <7> См.: Постановление ФАС МО от 25 декабря 2008 г. N КГ-А40/9931-08.
Когда собственник земельного участка хочет продать и передать его часть другому лицу, возникает вопрос: может ли он это сделать без предварительного раздела участка и получения нового кадастрового номера на часть участка? В российском праве ответ на данный вопрос будет отрицательным <8>. ——————————— <8> Обоснование данного утверждения см.: Скловский К. И. Раздел земельного участка // ЭЖ-Юрист. 2005. N 45. Автор указывает, что отчуждению земельного участка, ранее являвшегося частью другого участка, обязательно должны предшествовать действия собственника по созданию участка.
Однако в других странах, например в Голландии, ответ будет утвердительным. Передача части земельного участка возможна, эта часть представляет собой отдельную вещь, хотя она еще не получила своей регистрации в кадастре. Разделение земельного участка и распределение кадастровых номеров для вновь образованных участков являются просто административной мерой. Определение границ (как телесной, так и формально-юридической) дает возможность считать часть вещи объектом гражданского оборота. Разным категориям вещей в римском праве соответствовали три основные юридические конструкции — единого объекта, сложной вещи, совокупности вещей. Части вещи не имели юридически самостоятельного существования. Когда вещь в целом являлась объектом юридической сделки, то последствия этой сделки распространялись на все части вещи <9>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Римское частное право» (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004. —————————————————————— <9> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: Wolters Kluwer Russia, 2010. С. 175.
В современном праве усматривают разницу между сложной и составной вещью, которая заключается в том, что сложная вещь представляет собой соединение нескольких вещей, тогда как составная вещь состоит из элементов (ее частей). Составная вещь является неделимой. Сложная вещь — единство разнородных вещей. Заключение сделок в отношении части сложной вещи допускается <10>, в отношении неделимой вещи — нет <11>. ——————————— <10> См.: Дроздов И. А. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: Избранные постановления за 2005 год с комментариями / Под ред. А. А. Иванова. М.: Статут, 2010. С. 315. <11> См.: Определение ВАС РФ от 24 марта 2010 г. N ВАС-3305/10; Определение ВАС РФ от 24 сентября 2010 г. N ВАС-12355/10. Реализация части вещи (спорного имущества) отдельно от сложной неделимой вещи противоречит ст. 133, 134 ГК РФ.
Сложная недвижимая вещь либо создается таковой, либо формируется посредством регистрации единого права на совокупный объект недвижимого имущества. Определение вещи как сложной устанавливается через «общее назначение» <12>. ——————————— <12> См.: Постановление 10-го ААС от 16.01.2007, 23.01.2007 по делу N А41-К1-21751/05; Стрембелев С. В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты: Монография. М.: Волтерс Клувер, 2010. С. 34; Суханов Е. А. Гражданское право: В 4 т. Т. 1. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 414.
Неделимыми признаются любые сложные вещи (все виды транспортных средств, трубопровод, вспомогательные помещения, объект незавершенного строительства) <13>. ——————————— <13> См.: Евсеев Е. Ф. Правовой режим делимых и неделимых вещей // Адвокат. 2010. N 3. С. 29 — 39.
В Германии различий не проводится, сложная (составная) вещь состоит из отдельных частей, изначально являющихся независимыми вещами. Эти вещи при соединении обретают иное значение, ценность целой вещи повышается <14>. ——————————— <14> См.: Boemke B., Ulrici B. BGB Allgemeiner Teil. Springer-Verlag Berlin Heidelberg. 2009. S. 440.
В Концепции совершенствования общих положений ГК РФ в ст. 133 ГК РФ авторы приравнивают (немецкий подход) два режима вещи: «только сложная (составная) вещь должна рассматриваться в качестве вещи (объекта вещных прав); все ее составные части не должны иметь самостоятельного правового значения». В отношении ст. 134 ГК РФ авторы предлагают исключить из нормы о сложной вещи упоминание о составных частях вещи, чтобы не допустить смешение ее с составной вещью <15>. ——————————— <15> См.: Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3. С. 2 — 13.
В. В. Кулаков замечает, что не только сложная вещь, но и главная вещь с принадлежностью выступает как единый объект, своего рода «юридически неделимая вещь» <16>. Главная вещь и принадлежность не являются сложной вещью, а принадлежность нельзя рассматривать как составную часть главной вещи. В хозяйственном обороте весьма важно разграничивать понятие сложной вещи и принадлежностей, однако определение этих понятий обусловлено исследованием отношений между одной вещью и другой, о юридической квалификации которой идет спор. Решение этого вопроса относится на усмотрение суда. ——————————— <16> Кулаков В. В. Обязательство и осложнения его структуры в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2010. С. 188.
Существуют противоречивые решения по отношению к электрическим, водопроводным сетям и иным коммуникациям в отношении признания их принадлежностью главной вещи (здания). Суд в одном деле такой участок сети не признал его принадлежностью, посчитав самостоятельным объектом <17>. В другом деле суд указал, что сеть не является «безусловной» принадлежностью здания истца в понимании ст. 135 ГК РФ <18>. В третьем — суд признал за подобными коммуникациями режим принадлежности <19>. ——————————— <17> См.: Определение ВАС РФ от 30 апреля 2008 г. N 5447/08 по делу N А50-9896/2007-Г-16. <18> См.: Определение ВАС РФ от 29 октября 2009 г. N ВАС-13340/09 по делу N А60-18958/2008-С4; Постановление 17-го ААС от 27 марта 2009 г. N 17АП-1557/2009-ГК по делу N А60-18958/2008. <19> См.: Определение ВАС РФ от 19 октября 2007 г. N 12647/07 по делу N А50-17495/2006-Г-3; Постановление ФАС СЗО от 9 июля 2009 г. по делу N А52-5323/2008; Постановление 10-го ААС от 26 ноября 2009 г. по делу N А41-10995/09.
Под принадлежностями понимаются исключительно движимые вещи <20>, которые не являются составными частями главной вещи, а служат ее хозяйственному назначению. Подобным же образом понятие принадлежности определяется в швейцарском (Zubehor) и австрийском кодексах. Принадлежность представляет собой самостоятельную движимую вещь, способна иметь самостоятельную правовую судьбу и в отличие от составной части может не следовать правовой судьбе главной вещи (ст. 644 абз. 1 ГК Швейцарии). ——————————— <20> См.: Urs Ch. Nef. Grundzuge des Sachenrechts. Zurich, 2004. S. 22; Российское гражданское право / Под ред. Е. А. Суханова: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2010. С. 316; Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. С. 13.
Таким образом, существует отличие «сложной вещи» в российском праве и «составной», «главной» вещи в праве Германии, Австрии, Швейцарии. Попытки разграничивать сложную и составную вещь в российском праве приводят в итоге к описанию одинакового режима вещи. Сравнение их с неделимой вещью невозможно, так как последняя может выступать одновременной и сложной (составной) вещью. Статьи 128 и 130 ГК РФ не выделяют в качестве объекта гражданских прав часть вещи, однако в законодательстве упоминаются сделки с частями вещи <21>. Часть вещи выступает предметом договора купли-продажи, аренды, хранения и обозначается путем указания данных, определяющих расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. ——————————— <21> См.: ст. 132, 134, 340, 552, 553, 555, 558, 673 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ; ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 2 ст. 38 и п. 3 ст. 46, 69 Закона об ипотеке.
В судебной практике сложился подход в отношении части вещи (нежилого помещения или здания) как объекта договора купли-продажи. Суды на основании ст. 455 ГК РФ не признают возможность отчуждения части вещи, за исключением случаев, когда эти объекты прошли кадастровый учет либо на их основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект <22>. ——————————— <22> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134; Определение ВАС РФ от 15 сентября 2010 г. N ВАС-10219/10; Определение ВАС РФ от 2 апреля 2010 г. N ВАС-664/10; Определение ВАС РФ от 20 апреля 2010 г. N ВАС-4127/10; Определение ВАС РФ от 7 апреля 2010 г. N ВАС-3295/10 (технического учета помещений недостаточно для признания его самостоятельным объектом недвижимости).
Суды исходят из того, что часть помещения может быть объектом аренды, а соответствующий договор признается заключенным, если позволяет точно определить объект аренды. Суды указывают на необходимость индивидуализации части помещения путем обозначения на поэтажном плане <23>. Однако отсутствие обозначения объекта аренды на поэтажном плане не всегда влечет незаключенность договора, при наличии в договоре достаточных данных, позволяющих индивидуализировать часть передаваемого в аренду помещения <24>. Часть помещения не может быть объектом аренды, если не указано, в каком именно объекте она расположена (физически новый объект гражданских прав не сформирован <25>). Несмотря на то что ст. 607 ГК РФ указывает на вещи как объекты аренды, не вещи являются предметом (объектом) договора аренды, им является исполнение <26> обязательства, в содержание которого входят действия арендодателя по предоставлению возможности арендатору пользоваться вещью. ——————————— <23> См.: Постановление ФАС ДО от 25 января 2010 г. N Ф03-7379/2009; Постановление ФАС МО от 31 декабря 2008 г. N КГ-А40/12215-08-П; Постановление ФАС ПО от 24 августа 2009 г. по делу N А55-15883/2008. Ни из договора, ни из плана арендных площадей, ни из акта приема-передачи невозможно индивидуализировать предмет аренды по договору. <24> См.: Постановление ФАС ЗСО от 8 апреля 2010 г. по делу N А46-11729/2009. <25> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 апреля 2009 г. по делу N А82-3588/2008-38. <26> См.: Предметом обязательства считается то, что подлежит исполнению. См.: Дернбург Г. Пандекты. Общая часть. Т. 1. М., 1906. С. 67.
Существует иной подход к правовой природе договора, направленного на предоставление в пользование части вещи (здания, части площадей здания). Такой договор признается не поименованным в ГК РФ, и к нему не подлежат применению положения гл. 34 ГК РФ <27>. ——————————— <27> См.: Постановление ФАС ВВО от 13 апреля 2010 г. по делу N А43-14220/2009.
Предметом ипотеки часть вещи может стать, будучи самостоятельным предметом гражданского оборота и только после государственной регистрации возникновения права собственности <28>. ——————————— <28> См.: Маковская А. А. Комментарий к информационному письму ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 (комментарий) // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Под ред. Л. А. Новоселовой, М. А. Рожковой. М.: Статут, 2008.
В современной доктрине пребывание части вещи в качестве объекта вещных прав справедливо отвергается. При этом допускается аренда части вещи, однако обоснование заключается в том, что хотя это и не согласуется со ст. 607 ГК РФ, но часть вещи можно достаточно определенно индивидуализировать. Такой подход закрепился в судебной практике и законодательстве о государственной регистрации и кадастровом учете. Обоснование страдает ввиду понимания предмета аренды как вещи. Арендатор же получает вещь в пользование, арендодатель сохраняет право собственности и владения. Регистрация же договора аренды согласно п. 3 ст. 26 Закона о регистрации вещи или ее части происходит как обременение прав арендодателя. Обременение не может распространяться на всю вещь при сдаче в аренду только ее части, так как данная часть (помещения, земельного участка) обладает своим кадастровым номером, т. е. в праве признается отдельным объектом. Значение имеет понимание части составной (сложной) вещи. Такая вещь может быть как делимой, так и неделимой. Помещение и земельный участок — вещи делимые, а их части могут становиться объектами сделок. При этом не только сделок по предоставлению части вещи в пользование (аренда, ссуда, наем), но и ее отчуждению (купли-продажи) по описанной голландской модели. В отношении вещей неделимых оборот их частей представить сложно. Признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия — часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав.
