Марина Гончарова, адвокат АП Тамбовской области, р. п. Мордово, Тамбовская область.
Квартирный вопрос всегда важен и актуален. Сколько бы ни говорилось о том, что человек — существо социальное, каждый из нас остро нуждается в личном жизненном пространстве для себя и своей семьи. Споры о признании права собственности на долю в праве собственности на жилой дом или на часть дома сегодня далеко не редкость, и судами они решаются неоднозначно.
Имущественные претензии к застройщику
Для того чтобы быстро, качественно и законно построить жилище, необходима помощь родственников и близких. Но когда дом возведен и готов к эксплуатации, многие из нас сталкиваются с претензиями третьих лиц на объект жилищного строительства. Имущественные претензии к застройщику суды рассматривают и разрешают по-разному. К сожалению, в нормах гражданского права по данной категории дел содержатся значительные пробелы. По логике законодателя при решении спора о правах собственности на жилой дом суду требуется определить: поступило имущество в собственность нескольких лиц, либо оно находится только в собственности застройщика. Для ответа на данные вопросы суды принимают все виды доказательств, не запрещенных законом, в том числе и свидетельские. И страдает от такой свободы доказывания в первую очередь застройщик и совместно проживающие с ним члены семьи. О весомости свидетельских показаний в гражданском процессе можно судить по их недопустимости в делах об исполнении обязательств, вытекающих из ряда гражданских сделок. В частности, ст. ст. 161, 162 ГК РФ, ст. 60 ГПК РФ не допускают использование свидетельских показаний в спорах о факте заключения сделок и их условий, если сделка заключена между гражданами на сумму, превышающую десятикратный минимальный размер оплаты труда (на сегодняшний день это 10000 руб.).
Общая договоренность
Сегодня суды по-прежнему руководствуются Постановлением Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4 (ред. от 30.11.1990). Как разъяснено в подп. 4, 5 данного Постановления, индивидуальное жилищное строительство осуществляется в целях обеспечения жилой площадью граждан и членов их семей, участие посторонних лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома. Претензии к застройщику могут быть удовлетворены судом лишь при наличии договоренности о создании общей собственности. И хотя Пленум указывает на наличие договоренности о создании общей собственности как необходимого условия для признания права собственности на часть дома за родственниками супругов, о ее форме речь не идет. Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в Обзоре судебной практики рассмотрения судами области гражданских дел за I квартал 2009 года по делам, рассмотренным в кассационном (надзорном) порядке, полагает, что в названном Постановлении содержится разъяснение о том, «что соглашение о создании общей собственности в силу особенностей характера личных взаимоотношений не обязательно должно быть заключено в письменной форме. Во всяком случае, участники общей собственности должны представить доказательства возникновения общей собственности, действительность которых может быть проверена судом в судебном заседании с участием лиц, участвующих в деле. В подтверждение указанного соглашения суду могут быть представлены любые фактические данные, на основе которых можно установить наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих заявленное требование». Далее судебная коллегия указывает, что исполнение обязательства по такой договоренности нельзя рассматривать как двустороннюю сделку в смысле ст. ст. 161 и 162 ГК РФ и требовать для подтверждения действительности ее условий только письменных доказательств. Последний вывод, впрочем, Тверской областной суд ничем не мотивирует. ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 N 54 отметил: «В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества». ГК РФ не предписывает особой формы для заключения такого договора. Это означает, что договор подчиняется действию общего правила ст. 158 ГК РФ. Если его участниками являются физические лица, а общее имущество простого товарищества превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, то согласно подп. 1, 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ договор о совместной деятельности должен быть заключен в письменной форме. Однако, несмотря на это, судами при рассмотрении исков к застройщику о признании права на часть жилого дома либо долю в праве собственности на жилой дом широко применяются свидетельские показания. Аналогичный подход имеет место и в спорах о правах на приобретенное по сделке имущество.
Свидетельские показания
Примечательным является дело, рассмотренное Ленинским районным судом г. Пензы 14.06.2011. Обстоятельства дела: Б. А. М., Б. Н. П., В. Е. М. и Б. С. А. обратились в суд с иском к Б. М. А. о признании права собственности на 4/5 доли квартиры, указав, что по договору купли-продажи от 13.03.1996 на имя ответчика была куплена двухкомнатная квартира, которая хотя и оформлена только на ответчика, приобретена в общую собственность на средства истцов. В обоснование иска заявители указали, что спорная квартира была куплена на средства от продажи недостроенного дома, принадлежащего Б. А. М. и Б. Н. П., и квартиры, принадлежащей В. Е. М. При этом существовала договоренность о том, что она будет общей собственностью всей семьи, в том числе и В. Е. М., вложившей свои средства в ее покупку. После заключения договора соистцы произвели в спорной квартире ремонт. Ответчик признавал, что квартира является общей собственностью, и не оспаривал право пользования ею, предоставляя истцам право на несение расходов по содержанию и эксплуатации квартиры до тех пор, пока не решил ее продать. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что стороны на момент приобретения спорной квартиры являлись членами одной семьи, спорная квартира была приобретена на денежные средства истцов и факт договоренности между сторонами о приобретении спорной квартиры в общую собственность нашел свое подтверждение. Отменяя решение районного суда и направляя дело на новое рассмотрение, СК Пензенского областного суда РФ в Определении от 09.08.2011 N 33-2101 указала, что поскольку право собственности у приобретателя возникает с момента ее передачи имущества, а в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации — с момента такой регистрации, нормы ст. ст. 244 и 245 ГК РФ к правоотношениям сторон неприменимы. Спорная квартира не является общей собственностью, так как с момента регистрации договора купли-продажи в БТИ только у ответчика возникло право собственности на спорную квартиру. Истцы добровольно распорядились своими денежными средствами и согласились с тем, что на указанные средства ответчик оформит квартиру в свою собственность.
Раздел строения между супругами
Чаще всего, споры о правах на жилой дом (квартиру) возникают при разделе совместного имущества супругов. Дом, построенный в период брака, является совместной собственностью супругов, независимо от того, чье имя указано в юридических документах (ст. 34 СК РФ). Как правило, суды признают совместной собственностью жилой дом и тогда, когда строительство было начато до брака, а окончено уже в браке, и отказывают в претензиях третьих лиц на жилой объект, возведенный супругами в период законного брака. Обстоятельства дела: Чигирев Ю. Ф. и Чигирева Л. С. с 1989 года состояли в фактических брачных отношениях, проживали совместно и вели общее хозяйство. Брак зарегистрировали 03.11.1995. Решением малого совета Мирновского сельского Совета народных депутатов от 25.06.1992 Чигиреву Ю. Ф. был предоставлен земельный участок в размере 0,15 га под строительство жилого дома. Дом был завершен строительством в 1995 году, пристрой к дому — в 1996 году, право собственности за Чигиревым Ю. Ф. зарегистрировано в 1999 году. Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска от 03.06.2010 исковые требования Чигиревой Л. С. к Чигиреву Ю. Ф. о разделе совместно нажитого имущества удовлетворены, и за ней признано право общей долевой собственности на 1/2 долю жилого дома с пристроями. Судебной коллегией по гражданским делам Ульяновского областного суда кассационная жалоба ответчика оставлена без удовлетворения. Оставляя в силе решение суда первой инстанции, судебная коллегия указала: «Хотя строительство спорного жилого дома и было начато в период, когда Чигирев Ю. Ф. и Чигирева Л. С. не состояли в зарегистрированном браке, а лишь сожительствовали, но строительство велось ими совместно на общие средства с целью создания общей собственности для совместного проживания. Последующие действия сторон, вступление ими в зарегистрированный брак и длительное, в течение 15 лет, совместное проживание в спорном доме свидетельствуют об их изначальном намерении приобретения общей собственности на возводимый дом. Окончательная достройка дома, введение его в эксплуатацию и регистрация права собственности Чигирева Ю. Ф. были произведены уже в период нахождения сторон в зарегистрированном браке. При таких обстоятельствах суд правомерно признал спорный дом общим имуществом Чигирева Ю. Ф. и Чигиревой Л. С. и признал за ними право общей долевой собственности на дом в равных долях». Важным положительным моментом приведенного определения является то, что суд не принял во внимание показания свидетелей в подтверждение совместного строительства дома <1>. ——————————— <1> Определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 20.07.2010.
Надо признать, что СК РФ достаточно эффективно защищает имущественные права супругов. Режим совместной собственности фактически предполагается, если сторонами спора не доказано иное.
Выселение без предоставления жилья
Предъявляя иск о разделе общей собственности по нормам ГК РФ, заявитель возлагает на свои плечи нелегкое бремя доказывания, а суд может не только лишить заявителя его имущества, но и вовсе оставить на улице, без крыши над головой. Молодой человек (гражданин А.) вернулся из армии, женился и стал проживать в доме родителей жены. Через год молодые люди решили построить свой дом. Муж получил в аренду земельный участок под строительство и оформил все необходимые документы. Когда уже приступил к строительству, тесть (гражданин Д.) предложил построить двухквартирный дом: одна квартира для молодой семьи, вторая — для семьи тестя. Супруги подумали и согласились: вместе дом строить легче. По завершении строительства ни зять, ни тесть прав на новый дом не оформили, однако беспрепятственно вселились в новостройку. После переселения тесть продал старый дом. В период проживания тесть предложил зятю написать в местный совет заявление об отказе от земельного участка. Зять написал, полагая, что тем самым он отказывается от сада и огорода, расположенного за домом. Тесть взял освободившийся участок в аренду для строительства жилого дома, а затем оформил в собственность. Хотя семьи жили раздельно, избежать семейных конфликтов не удалось, и во время одного из них тесть приказал зятю и его семье освободить квартиру, заявив, что весь дом целиком построен им и будет принадлежать только ему. Поскольку строительные документы находились у тестя, молодой человек не смог приступить к оформлению имущественных прав и обратился в суд с иском к тестю и теще о признании права собственности на часть дома. Так началась многолетняя судебная тяжба, породившая и другие судебные споры. По иску о признании права собственности на часть жилого дома (объекта индивидуального строительства) юридически значимыми обстоятельствами являются: — определение застройщика; — установление, имело ли место соглашение о создании общей собственности либо только содействие застройщику; — установление условий соглашения о создании общей собственности. Важно не отождествлять застройщика со строителем. Застройщик — лицо, официально заявившее о намерении создать объект недвижимости и вступившее с этой целью в правоотношения с полномочными органами и учреждениями для получения и оформления требуемых документов, санкционирующих строительные работы. Зачастую судебное разбирательство выходит за рамки установления обстоятельств, подлежащих доказыванию. Так, обозревая финансовые документы и выслушивая многочисленных свидетелей, суд пытается установить обстоятельства, которые никаким образом не могут считаться юридически значимыми: кто нанимал рабочих и мастеров, кто привозил или закупал строительные материалы, кто из спорящих сторон имел доход и средства на постройку. Таким способом суд, помимо застройщика юридического, устанавливает застройщика фактического, вложившего средства или участвующего личным трудом. Суд первой инстанции иск удовлетворил, обозначив, что соглашения о создании совместно собственности не было и дом был разделен на две самостоятельные квартиры с начала строительства. Застройщиком был признан истец, а лицом, содействовавшим застройщику, — ответчик. Суд кассационной инстанции решение отменил, указав, что не понятно, почему часть дома (квартиру) суд признали за истцом, если все доказательства (чеки и свидетели) подтверждают, что дом строил ответчик? Так суд второй инстанции отдал предпочтение доказательствам, не относимым к предмету доказывания. При новом рассмотрении дела районный суд в другом составе из обстоятельств, подлежащих доказыванию, установил только одно: застройщиком жилого дома является истец. Другие вопросы суд проигнорировал. Однако суд пошел по новому пути установления истины по делу: признал дом самовольной постройкой и применил п. 2 ст. 222 ГК РФ, согласно которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Суд не нашел возможности для применения абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, указав, что это нарушит права ответчика, которому участок предоставлен в собственность. Следующим решением того же районного суда, вынесенным без привлечения к участию в деле застройщика, собственником спорной квартиры на основании абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ был признан тесть, соседней квартиры — теща. Иск о признании права собственности на самовольную постройку тесть предъявил только к местному поссовету. Как собственник жилого помещения тесть выселил семью зятя из квартиры без предоставления другого жилья на основании судебного решения. Причиной такого печального поворота событий послужила прежде всего утрата прав на земельный участок. В данном случае судебная система не смогла защитить даже прав несовершеннолетних, проживших большую часть своей жизни в спорной квартире. Необходимость обеспечения единообразной судебной практики по делам о признании права собственности на жилое строение (дом, часть дома, квартиру), безусловно, существует и нуждается в принятии Пленумом ВС РФ нового постановления, разрешающего многие спорные правовые вопросы. Ясность в правоприменительной практике необходима сегодня не только судьям, но и гражданам, обращающимся в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов.
