ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК НОВОЕ ОГРАНИЧЕННОЕ ВЕЩНОЕ ПРАВО ДЛЯ РФ, АНАЛИЗ ЕГО ПРИЗНАКОВ <*>
И. А. ГРЕБЕНКИНА
——————————— <*> Grebenkina I. A. Preemptive right to someone other’s immovable property as a new limited property right for the RF, analysis of the features thereof.
Гребенкина Ирина Александровна, Кировский институт (филиал) МГЮА имени О. Е. Кутафина.
Востребованность вещного института преимущественной покупки чужой недвижимости российской практикой, отсутствие законодательного регулирования, а также актуализация соответствующей тематики в современной цивилистической доктрине вызывают интерес к исследованию данного института, его вещно-правовой природы. В настоящей статье автор детально рассматривает и анализирует признаки права преимущественной покупки чужой недвижимости как нового ограниченного вещного права для РФ.
Ключевые слова: право преимущественной покупки чужой недвижимости, ограниченное вещное право, абсолютный характер, непосредственное господство над вещью.
The essentiality of the property institute of preemptive right to someone other’s immovable property for the Russian practice, the absence of legislative regulation as well as actualization of the corresponding topic in the contemporary civil doctrine make interesting the research of this institute, the property-law nature thereof. The author of the present article considers and analyses in detail the features of the preemptive right to someone other’s immovable property as a new limited property right for the Russian Federation.
Key words: preemptive right to someone other’s immovable property, limited property right, absolute character, direct dominion over a thing.
Вещное право преимущественной покупки чужой недвижимости является одним из старейших гражданско-правовых институтов, который уходит своими корнями еще в римское право (период правления императора Диоклетиана (284 — 305 гг. н. э.)). Дальнейшее развитие права происходит в германской пандектистике в эпоху Средневековья. В современном мире право преимущественной покупки чужой недвижимости в качестве вещного получило свое закрепление в правопорядках большинства развитых зарубежных государств (Германия, Франция, Латвия, Эстония, Квебек, США, Великобритания и др.). В России исследуемое право существовало в дореволюционный период и носило вещный характер <1>. В советский период и в современном российском гражданском праве право преимущественной покупки законодательно закреплено, но имеет исключительно обязательственную природу <2>. Как подчеркивает выдающийся современный российский цивилист Е. А. Суханов, «преимущественное право покупки в качестве вещного, по существу, оказалось забытым» <3>. ——————————— <1> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 211. <2> Кузнецова Л. В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. 2006. N 4. С. 81 — 89. <3> Суханов Е. А. Ограниченные вещные права в гражданском праве // ЭЖ-Юрист. 2003. N 3. С. 2.
Однако в последнее время в России субъекты гражданского оборота стали все чаще обращаться к данному вещному институту на практике, предусматривая его в договорах между собой. При этом отсутствие правового регулирования в современном российском гражданском законодательстве права преимущественной покупки чужой недвижимости, как вещного, вызывает трудности при рассмотрении соответствующих исков, разрешении споров в суде. Приведем наиболее яркие примеры. В качестве примера договора об установлении привилегии приведем спор, рассмотренный Арбитражным судом Московской области. ОАО «Дубненский машиностроительный завод» продало часть здания с оборудованием ЗАО «Мотек». В договор было включено такое условие: в случае продажи покупателем помещений и оборудования продавец имеет первоочередное право на выкуп данного имущества. Цена продажи определялась в размере ранее внесенных лизинговых платежей. Спустя некоторое время объект был продан ОАО «Мотек-Ц» за сумму, уступающую цене первого договора. ОАО «Дубненский машиностроительный завод» заявило к ОАО «Мотек-Ц» требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по второму договору, ссылаясь на указанное условие. Истец просил применить по аналогии ст. 250 ГК РФ. На возражения ответчика о том, что он не был стороной первого договора и не может выполнять вытекающие из него обязанности, истец заявил, что в момент заключения первого договора и ЗАО «Мотек», и ОАО «Мотек-Ц» были аффилированы, так как возглавлялись одним и тем же лицом. Суд в иске отказал <4>. В данной ситуации возможно лишь предъявление требования о возмещении убытков, но ведь интерес истца — получить конкретную недвижимость в собственность, а не возмещение убытков. ——————————— <4> Скловский К. И., Смирнова М. И. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10. С. 105.
Второй пример. Между ОАО «Зенит» (арендодатель) и ИП Коровицкой Т. Д. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения. В п. 4.1.4 указанного договора предусмотрено преимущественное право арендатора выкупить арендуемое помещение в случае его отчуждения арендодателем. Затем в 2010 г. между ОАО «Зенит» (продавец) и ИП Люст С. В. (покупатель) заключен договор купли-продажи данного недвижимого имущества <5>. Такие случаи на практике — далеко не редкость. При этом в гражданском законодательстве отсутствует регулирование данных отношений, возникающих при реализации вещного права преимущественной покупки недвижимости. ——————————— <5> Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2011 г. по делу N А46-2403/2011 // URL: http://www. consultant. ru (дата обращения: 28.09.2012).
Анализ зарубежной литературы, в частности германской, о праве преимущественной покупки <6>, с нашей точки зрения, позволяет сделать вывод о том, что суть рассматриваемого вещного права сводится к возможности управомоченного лица в случае продажи недвижимости собственником приобрести ее преимущественно, исключительно перед третьими лицами. ——————————— <6> Schurig. S. Das Vorkaufsrecht im Privatrect, 1975. S. 98 FF; Burbulla R. Der Vorkaufsfall im Zivilrecht. Koln, 2006; Cornelia T. Das Vorkaufsrecht an GmbH-Anteilen. Baden-Baden, 2005.
Концепция развития гражданского законодательства в п. 9.1 (далее — Концепция) провозглашает: «Действующее гражданское законодательство широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера, при этом ощущается отсутствие в российском законодательстве права приобретения чужой вещи как вещного права, которое может быть осуществлено и в тех случаях, когда вещь уже не находится у лица, по соглашению с которым соответствующее право было установлено» <7>. ——————————— <7> Концепции развития гражданского законодательства РФ от 7 октября 2009 г. [Электр. ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
В рамках реализации Концепции также был разработан проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Глава 20.5 данного документа посвящена введению в российское гражданское право права приобретения чужой недвижимости в качестве ограниченного вещного права. При этом нельзя не отметить, что до сих пор в отечественной доктрине по поводу правовой природы исследуемого права ведутся оживленные дискуссии. Среди российских ученых можно выделить как сторонников вещно-правовой природы данного права (И. А. Емелькина <8>, Л. Ю. Леонова <9>, Л. В. Кузнецова <10>), так и обязательственно-правовой (О. Е. Блинков <11>, К. И. Скловский, М. И. Смирнова <12>). ——————————— <8> Емелькина И. А. Вещное преимущественное право покупки недвижимости // Вестник гражданского права. 2010. N 3. С. 107 — 130. <9> Леонова Л. Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. 2002. N 9. С. 18 — 19. <10> Кузнецова Л. В. Преимущественное право аренды // Право и экономика. 2006. N 2. С. 17. <11> Блинков О. Е. Преимущественные права в наследственном праве России и зарубежных стран: Монография. М.: ИГ «Юрист», 2006. С. 99. <12> Скловский К. И., Смирнова М. И. Указ. соч. С. 96 — 97.
С нашей точки зрения, право преимущественной покупки чужой недвижимости является ограниченным вещным правом, что мы попытаемся доказать в данной работе, рассмотрев и проанализировав его признаки. На наш взгляд, праву преимущественной покупки чужой недвижимости как ограниченному вещному праву присущи две группы признаков, отличающие его: — от обязательственных прав — основные признаки: абсолютный характер и непосредственное господство над вещью, и дополнительные: свойство следования за вещью, объект — индивидуально-определенная недвижимая вещь, вещно-правовая защита, публичность, закрепление содержания в законе; — от права собственности — ограниченное содержание по сравнению с правом собственности, особый объект — только недвижимое имущество, производность от права собственности, свойство «сжатия» (ограничения) права собственности (ограничение собственника в выборе покупателя) <13>. ——————————— <13> Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: Монография. М.: Волтерс Клувер, 2011. С. 54.
Остановимся поподробнее на первой группе признаков. Абсолютный характер. Данный признак проявляется в праве преимущественной покупки чужой недвижимости в том, что управомоченному лицу противостоит неограниченное число пассивно обязанных субъектов <14>: сам собственник недвижимости и третьи лица — потенциальные покупатели. Данное право действует против абсолютно всех, и все без исключения обязаны его соблюдать. В случае нарушения права преимущественной покупки чужой недвижимости (продажи недвижимости третьему лицу) привилегированное лицо вправе обратиться за защитой в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя — по сути, иск против покупателя, которым может быть любое лицо, и о возмещении убытков к собственнику, также нарушившему право. Таким образом, право преимущественной покупки чужой недвижимости подлежит защите и имеет абсолютную силу в отношении как собственника недвижимости, так и всех возможных, потенциальных покупателей. Как пишет Леонова, «при этом именно покупатели будут фактически нести бремя последствий, наступающих при нарушении права, они, приобретая недвижимость, лишаются ее, так как их права и обязанности переводятся на управомоченное лицо. Применение мер защиты к любому лицу, которое нарушило право преимущественной покупки, свидетельствует о наличии в праве преимущественной покупки признаков, присущих абсолютным правоотношениям» <15>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права» (том 2) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <14> Суханов Е. А. Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. М.: Статут, 2004. Т. 2. С. 5. <15> Леонова Л. Ю. Указ. соч. С. 18.
Непосредственное господство над вещью вытекает из того, что право преимущественной покупки чужой недвижимости юридически оформляет отношение лица к вещи. В случае нарушения исследуемого права управомоченное лицо вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в отношении данной недвижимой вещи. То есть изначально сам собственник недвижимости обладал непосредственным господством на нее (вещь), затем покупатель, заключивший договор купли-продажи, а далее с переходом прав и обязанностей последнего к управомоченному лицу к нему перешло и непосредственное господство над недвижимостью. Свойство следования проявляется в обременении недвижимости правом преимущественной покупки. Данное обременение (право преимущественной покупки чужой недвижимости) сохраняется при переходе права собственности на недвижимость к каждому новому лицу (например, в случае наследования недвижимости). Публичность также присуща праву преимущественной покупки чужой недвижимости и означает обязательную государственную регистрацию самого права преимущественной покупки чужой недвижимости привилегированного лица. Все сделки и права с недвижимостью должны подлежать государственной регистрации, в том числе право преимущественной покупки чужой недвижимости. Соответственно, покупатель, который приобретает недвижимость, не может не знать о наличии в отношении ее права преимущественной покупки. Как следствие, приобретая имущество в нарушение этого права, покупатель действует недобросовестно. В таком случае у привилегированного лица возникает право подачи иска о переводе на себя прав и обязанностей с недобросовестного покупателя. Право преимущественной покупки может быть провозглашено только в отношении недвижимости. Сделки и права на движимые вещи не регистрируются, поэтому покупатель может не знать о наличии преимущественных прав на них. Таким образом, приобретая движимые вещи, покупатель действует добросовестно. А истребование вещи от добросовестного приобретателя не допускается. Защита права преимущественной покупки управомоченного лица в данной ситуации возможна лишь посредством возмещения убытков. Особые вещно-правовые способы защиты права преимущественной покупки чужой недвижимости. Здесь следует обратиться к опыту зарубежных государств. В частности, в Германии в случае нарушения права преимущественной покупки чужой недвижимости, т. е. продажи третьему лицу, согласно § 894, 888, 1098 1100 BGB управомоченное лицо вправе требовать: вступить на место покупателя, вступить во владение вещью и требовать исправления записи в Поземельной книге. Данный способ защиты нарушенного права преимущественной покупки чужой недвижимости, с нашей точки зрения, следует законодательно закрепить и в российском гражданском праве. Поскольку существующие в нашем законодательстве вещно-правовые способы защиты, к примеру подача виндикационного или негаторного иска — при нарушении права преимущественной покупки чужой недвижимости, на наш взгляд, являются невозможными, так как истребование недвижимой вещи на практике не может быть реализовано. Аналогичной позиции придерживается А. М. Эрделевский, который приходит к выводу о неприменимости ст. 301, 302 ГК к искам о защите нарушенного правомочия владения недвижимой вещью <16>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья А. М. Эрделевского «О защите права собственности на недвижимое имущество» включена в информационный банк. —————————————————————— <16> Эрделевский А. М. О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2007. N 3. С. 92 — 96.
Таким образом, детальный анализ признаков права преимущественной покупки чужой недвижимости позволяет охарактеризовать его в качестве ограниченного вещного права, нуждающегося в законодательном закреплении и последующем совершенствовании в российском гражданском праве.
