Татьяна Ботвиньева, помощник юриста, юридическая компания «ИНМАР», г. Владивосток.
Тема данной статьи является актуальной на сегодняшний момент, так как вызывает большой резонанс в обществе. В статье приводятся примеры отказа в государственной регистрации, а также делается акцент на том, что на сегодняшний день возможно оспорить отказ в суде. На практике у граждан и организаций нет никакого желания затягивать процесс регистрации, тратить время и денежные средства на суды, в связи с чем необходимо обратить внимание на все возможные способы, которые могут позволить избежать отказа в регистрации и длительных судебных процессов.
Во-первых, необходимо определить, самостоятельно ли вы будете обращаться в органы или доверите дело профессионалу — например, юридической компании, специализирующейся в области недвижимости.
Во-вторых, прежде чем начать процесс оформления, следует заказать выписку на объект недвижимого имущества, который вас интересует. В ней будут указаны полные и достоверные сведения об объекте.
В-третьих, следует самостоятельно изучить статью 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон), так как в ней предусмотрены основания для отказа, а следовательно, регистрирующий орган не имеет права отказать в регистрации права на объект недвижимого имущества по иным основаниям.
В-четвертых, после подробного изучения статьи 20 Закона и убедившись, что в вашем случае таких оснований нет, необходимо досконально изучить перечень документов, которые нужны для представления в регистрирующий орган. Например, их можно просмотреть на официальном сайте Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном разделе есть подраздел под названием «Примерный перечень документов, представляемых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где описываются общие требования как для физических, так и для юридических лиц. После изучения общих требований надо перейти к следующему подразделу, в котором конкретно говорится о перечне документов, необходимых для государственной регистрации.
В-пятых, к сбору пакета документов следует подходить с огромной ответственностью и внимательностью, например, в случае регистрации прав на жилые помещения по договорам купли-продажи в простой письменной форме необходимо представить в регистрирующий орган подлинные, не подписанные сторонами экземпляры договора купли-продажи, правоустанавливающие документы правоотчуждателя; передаточный акт; в случае если граждане, не являющиеся стороной договора, не намерены проживать в отчуждаемом помещении, на государственную регистрацию необходимо представление нотариально удостоверенного обязательства (заявления) о снятии их с регистрационного учета с указанием даты, не позднее которой они обязуются сняться с регистрационного учета. Иначе впоследствии могут возникнуть проблемы и придется долго и упорно доказывать в суде, что прописанные граждане не имеют права проживать в данном жилом помещении. Помимо перечисленных документов необходимо представить еще определенный пакет документов, но все это уже зависит от конкретной ситуации.
Регистрирующий орган отказывает в регистрации не потому, что у сотрудников есть желание затянуть ваш процесс в регистрации права, или просто потому, что им это нравится, такие отказы регистрирующий орган действительно считает обоснованными, так как в той или иной ситуации возникает множество спорных моментов, а в связи с этим и сложности в применении той или иной нормы права, правильном толковании нормы, и если специалист грамотно подойдет к оформлению пакета документов, а также предоставит дополнительные пояснения в связи с возникшими спорными моментами, регистрирующий орган обязательно рассмотрит весь пакет документов и примет соответствующее решение.
Вышеперечисленные предложения относятся к стандартному решению вопроса, связанного с регистрацией прав на недвижимое имущество. Мы же рекомендуем применять такие меры, как направление официального запроса, а впоследствии пояснительного письма.
Рассмотрим, например, такое основание для отказа, как существующие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Регистрирующий орган отказал обществу с ограниченной ответственностью в государственной регистрации договора и сослался на то, что на указанный земельный участок зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего собственника строения. Но регистрирующий орган не учел, что при переходе права собственности на строение право приобретателя строения в отношении земельного участка, на котором расположено отчужденное строение, подлежит государственной регистрации независимо от волеизъявления предыдущего правообладателя земельного участка на прекращение этого права. Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к обществу в силу закона перешло право на земельный участок, который занят приобретенной недвижимостью и необходим для ее использования. Право на указанный земельный участок предыдущего землепользователя прекращается с того же момента. Противоречия с зарегистрированными правами в данном случае не возникает.
Следовательно, при возникновении таких спорных моментов заявителю следует предположить, что у регистрирующего органа возникнут сомнения и он может отказать в регистрации, посчитав, что существуют противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. В настоящее время на практике применяется такое понятие, как due diligence («правовой анализ»). Самостоятельно без специального образования и знаний в данной сфере выявить противоречивые моменты трудно, но специалисты, к которым обращаются граждане, должны максимально конкретно предпринять все усилия и предоставить необходимую информацию, чтобы избежать отказа в регистрации права.
В-шестых, обязательно поддерживайте общение с регистратором. Для начала нужно узнать Ф. И.О., контактный телефон, после чего не доводить процедуру регистрации до приостановления, отказа, а самостоятельно позвонить и выяснить все вопросы, которые возникли у специалиста в процессе анализа представленных вами документов.
В заключение следует отметить, что при подаче всех необходимых документов, надлежаще проверенных и соответствующих требованиям законодательства, орган государственной регистрации не откажет в регистрации вашего права на недвижимое имущество, так как это будет по крайней мере нецелесообразно.
——————————————————————
«Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ»
(Карасева С. Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ
ПРЕЗИДИУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 28 апреля 2012 года
С. Ю. КАРАСЕВА
Постановление от 14 февраля 2012 г. N 12632/11
ОАО «А» обратилось с иском к ЗАО «В» о взыскании 110697,75 руб. расходов по использованию средств пакетирования и 840459,29 руб. транспортных расходов по их доставке.
Решением суда иск удовлетворен, поскольку факт несения расходов по оплате стоимости доставки средств пакетирования перевозчику во взыскиваемом объеме и обязанность продавца возместить возникшие затраты доказаны. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
По условиям договора поставки от 30.11.2007 ЗАО «В» (продавец) обязалось поставить товар (комплектующие изделия), а ОАО «А» (покупатель) — принять и оплатить его по согласованной цене, в количестве, ассортименте и сроки, указанные в спецификации (приложение N 2), являющейся неотъемлемой частью договора. Оплату средств пакетирования (приложение N 1) стороны не согласовали.
ОАО «А» предоставило ЗАО «В» собственные средства пакетирования — унифицированную тару — 1267 ед. и металлические крышки — 1316 ед. Средства пакетирования истец отправлял попутным транспортом, минимизируя расходы ответчика по оплате транспортных расходов на их доставку, ответчик от предоставляемых истцом средств пакетирования не отказывался.
Стороны, заключив договор, в соответствии с которым доставка товара осуществляется покупателю автотранспортом за счет покупателя, согласовали в приложении N 1 общие условия поставки. В нем предусмотрено, что условия использования средств пакетирования покупателя и продавца регулируются Правилами применения, обращения и возврата многооборотных средств упаковки, утвержденными Постановлением Госснаба СССР от 21.01.1991 N 1. В случае отсутствия у продавца средств пакетирования покупатель в порядке оказания технической помощи может предоставить продавцу собственные средства пакетирования. Средства пакетирования покупателя предназначены только для поставки товара продавца и могут быть использованы продавцом только для загрузки готового товара и его отправки покупателю, а также заводам — смежникам покупателя по перечню, согласованному с ним в письменном виде.
Соглашение между продавцом и покупателем по пунктам, касающимся оплаты поставщиком услуг покупателя по транспортировке средств пакетирования, не достигнуто.
ОАО «А» в 2008 г. в адрес ЗАО «В» отгружало 1267 ед. унифицированной тары и 1316 ед. металлических крышек. Факт их передачи подтвержден товарно-транспортными накладными.
По мнению ОАО «А», на ЗАО «В» лежит обязанность по оплате расходов как по доставке (транспортировке) средств пакетирования, так и по их использованию, в связи с чем первое выставило в адрес второго платежные требования на общую сумму 1122365,34 руб. со ссылкой на договор поставки. Платежные требования были оплачены ЗАО «В» частично.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи.
Статья 506 ГК РФ не устанавливает каких-либо требований к существенным условиям договора поставки, следовательно, в силу п. 3 ст. 455 его условия считаются согласованными, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения (ст. 465 ГК РФ).
Из договора поставки следует, что товар (комплектующие изделия) поставляется в количестве и ассортименте, которые указаны в спецификации (приложение N 2), являющейся неотъемлемой частью договора. Таким образом, стороны установили порядок определения количества и ассортимента поставляемой продукции, поэтому суды признали, что все существенные условия были согласованы.
Между тем фактически договор сторонами исполнялся на условиях, предложенных ОАО «А», за исключением пунктов приложения N 1 по оплате средств пакетирования и транспортных расходов по их доставке.
Средства пакетирования доставлялись в адрес ЗАО «В» попутно тем же транспортом, которым осуществлялась доставка готовой продукции ОАО «А».
При таких обстоятельствах пункты приложения N 1 по оплате доставки средств пакетирования, разногласия по которым сторонами не урегулированы в установленном порядке, считаются несогласованными.
Кроме того, в приложении N 1 стороны согласовали условие о том, что использование средств пакетирования покупателя и продавца регулируется Правилами от 21.01.1991, согласно п. 7 которых расходы по возврату многооборотных средств упаковки в пункты назначения относятся на получателя этих возвращаемых средств, если иное не установлено прейскурантом, данными Правилами или договором.
В тех случаях, когда для отгрузки продукции и товаров используются многооборотные средства упаковки, принадлежащие получателю (покупателю) продукции и товаров, расходы по их предоставлению отправителю (поставщику) относятся на последнего.
Следовательно, расходы по предоставлению поставщику тары, принадлежащей покупателю товара, в сумме 110697,57 руб. правомерно отнесены на поставщика.
Транспортные расходы по доставке тары поставщику не могут быть отнесены на него, поскольку в договоре поставки условие о возмещении этих расходов не согласовано.
Кроме того, в соответствии с договором доставка товара осуществляется покупателю автомобильным транспортом перевозчика, с которым покупатель состоит в договорных отношениях, и за счет покупателя. Тара доставлялась продавцу тем же транспортом, которым товар доставлялся покупателю.
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу в части взыскания 840459,29 руб. и в этой части иска отказал; в остальной части оставил судебные акты без изменения.
Постановление от 14 февраля 2012 г. N 14379/11
Отделение ФСС РФ в период с 18.05.2010 по 25.05.2010 провело документальную выездную проверку ЗАО «Р», по результатам которой вынесло решение от 29.06.2010 о непринятии к зачету расходов, произведенных ЗАО «Р» (страхователь) — плательщиком ЕСН на цели обязательного социального страхования — по выплате пособия по временной нетрудоспособности П. в сумме 54787,84 руб.
П., являясь временно нетрудоспособной с 18.05.2009 по 09.01.2010, должна была явиться на прием к врачу 14.08.2009, фактически же явилась 21.08.2009, в связи с чем в листок нетрудоспособности от 24.07.2009 была внесена отметка о нарушении режима.
Признав причину неявки неуважительной, фонд пришел к выводу о наличии основания для снижения размера пособия по временной нетрудоспособности, предусмотренного ст. 8 ФЗ от 29.12.2006 N 255-ФЗ «Об обеспечении пособиями по временной нетрудоспособности, по беременности и родам граждан, подлежащих обязательному социальному страхованию».
ЗАО «Р» решение фонда оспорило в суде.
Решением суда в удовлетворении требования отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 8 Закона N 255-ФЗ установлено, что основанием для снижения размера пособия по временной нетрудоспособности является неявка застрахованного лица без уважительных причин в назначенный срок на врачебный осмотр. При наличии такого основания пособие выплачивается застрахованному лицу в размере, не превышающем за полный календарный месяц минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом со дня, когда было допущено нарушение.
Признав недоказанным наличие уважительных причин неявки на врачебный осмотр, суды сочли, что расходы в сумме 54787,84 руб. произведены страхователем с нарушением законодательства.
В силу ст. 183 ТК РФ при временной нетрудоспособности работодатель выплачивает работнику пособие по временной нетрудоспособности в соответствии с федеральными законами. Размеры пособий и условия их выплаты устанавливаются федеральными законами.
Из п. 2 ч. 1 ст. 8 Закона N 255-ФЗ следует, что неявка застрахованного лица на врачебный осмотр служит основанием для снижения размера пособия по временной нетрудоспособности лишь в том случае, если ее причины не являются уважительными.
Фонд, изучив решение образованной в ЗАО «Р» комиссии по социальному страхованию, не согласился с ее выводами относительно оценки причин неявки П. на осмотр, не признал их уважительными и снизил размер пособия за весь период нетрудоспособности с 14.08.2009 по 08.01.2010.
Вместе с тем фонд не принял во внимание, что п. 2 ч. 1 ст. 8 Закона N 255-ФЗ не содержит предписания о том, что неявка застрахованного лица в назначенный срок на врачебный осмотр влечет снижение размера пособия по временной нетрудоспособности со дня, когда было допущено нарушение, на весь период нетрудоспособности.
Из материалов дела следует, что в листке нетрудоспособности от 24.07.2009 в строке «Отметки о нарушении режима» указан период несвоевременной явки на прием — с 14.08.2009 по 21.08.2009. При этом нетрудоспособной П. оставалась по 08.01.2010. Это обстоятельство, а также незначительный период нарушения режима и отсутствие этих нарушений в последующем принималось во внимание комиссией, признавшей причины неявки П. на осмотр уважительными, в связи с чем оснований для снижения размера пособия не имелось.
Фонд должен был учесть, что принцип соразмерности, выражающий требование справедливости, предполагает установление ответственности лишь за виновное деяние и ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, вины и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении мер ответственности. Однако фонд эти требования не выполнил.
Суды правильно установили фактические обстоятельства неявки П. на прием к врачу, но при вынесении судебных актов не обеспечили соблюдения таких общих принципов юридической ответственности, как справедливость и соразмерность. Оснований для снижения размера пособия на весь период нетрудоспособности не имелось.
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и признал решение фонда недействительным.
Постановление от 14 февраля 2012 г. N 12416/11
В связи с жалобой Б. по поводу включения ОАО «М» в заключенный между ними договор о предоставлении услуг подвижной радиотелефонной связи условия, ущемляющего права потребителя, Управлением Роспотребнадзора возбуждено дело об административном правонарушении и проведении административного расследования, по результатам которого составлен протокол.
Управление пришло к выводу, что п. 14.4 Правил оказания услуг связи, являющихся неотъемлемой частью договора, ущемляет права потребителя по сравнению с положениями п. п. 58 и 59 Правил оказания услуг подвижной связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.05.2005 N 328 и п. 16.4 Правил оказания услуг связи «МТС».
Постановлением от 25.01.2011 ОАО «М» привлечено к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа в размере 10000 руб.
ОАО «М» оспорило постановление в суде.
Решением суда требование удовлетворено. Апелляционный суд решение оставил без изменения.
Суды сочли, что законодательство, в частности ст. 329 ГК РФ, не ограничивает права оператора связи на обеспечение обязательства по оплате оказываемых услуг, в том числе способом, предусмотренным п. 14.4 Правил оказания услуг связи «МТС», предоставляющим оператору право приостановить оказание услуг связи абоненту в случае наличия задолженности по оплате услуг связи по иным лицевым счетам, принадлежащим абоненту, до полного погашения задолженности абонента за оказанные оператором услуги связи и (или) направить поступающие от абонента платежи на погашение образовавшейся ранее задолженности абонента по другим заключенным с ним договорам.
Суды указали, что в данном случае абонент, реализуя установленное ст. 421 ГК РФ право свободы договора, принял спорное условие договора об обеспечении обязательства, выразив тем самым свое волеизъявление, поэтому этот договор не содержит условий, ущемляющих права потребителя.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Частью 2 ст. 14.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Согласно ч. 1 ст. 44 ФЗ от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» на территории РФ услуги связи оказываются операторами связи пользователям данных услуг на основании договора, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи.
Частью 1 ст. 45 Закона о связи определено, что договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором. Условия такого договора должны соответствовать правилам оказания услуг связи.
Отношения между абонентом и оператором, возникающие в процессе оказания и получения услуг подвижной связи, регулируются Правилами оказания услуг подвижной связи.
Плата за оказанные абоненту услуги подвижной связи взимается в рамках договора за оказанные в ходе его исполнения услуги по определенному этим договором абонентскому номеру.
В силу п. 3 ст. 44 Закона о связи в случае нарушения пользователем услугами связи требований, установленных этим Законом, правилами оказания услуг связи или договором об оказании таких услуг, в том числе нарушения сроков оплаты оказанных ему услуг, определенных условиями договора об оказании услуг связи, оператор имеет право приостановить оказание услуг связи до устранения нарушения, за исключением случаев, установленных Законом.
Аналогичное условие содержится и в Правилах оказания услуг подвижной связи (п. 47).
При этом ни Закон о связи, ни Правила не предусматривают возможность оператора связи приостановить оказание услуг по одному договору в случае неисполнения обязательств абонентом по другим заключенным с ним договорам.
Пунктами 58, 59 Правил оказания услуг подвижной связи, а также п. 16.4 Правил оказания услуг связи «МТС» установлена ответственность абонента перед оператором за несвоевременную оплату услуг связи в виде неустойки.
Таким образом, оператор связи защищен в случае наличия у абонента задолженности за оказанные услуги, поэтому спорное условие Правил, являющихся неотъемлемой частью договора об оказания услуг, не соответствует закону.
Кроме того, спорный договор является типовым с заранее определенными в нем условиями, поэтому Б. как сторона договора был лишен возможности влиять на его содержание, что и послужило поводом для обращения в управление за защитой нарушенных прав.
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и в удовлетворении требования отказал.
Постановление от 7 февраля 2012 г. N 11746/11
ООО «Д» обратилось с иском о взыскании с Управления по обеспечению энергоэффективности и энергоснабжения 414500 руб. основного долга по договору оказания услуг и 118363,28 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда иск удовлетворен частично: взыскано 414500 руб. основного долга и 59181,64 руб. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
Между ООО «Д» (исполнитель) и управлением (заказчик) заключен договор от 22.06.2007, согласно которому исполнитель выполняет по заданию заказчика расчет, обоснование нормативов и экспертное заключение технологических потерь электрической энергии, удельных расходов топлива, создания запасов топлива в ОАО «М».
Договором предусмотрено, что передача работ (услуг) заказчику оформляется актом сдачи-приемки, подписываемым уполномоченным представителем заказчика не позднее 7 дней после получения уведомления от исполнителя об окончании работ. При неподписании акта заказчиком в течение этого срока и отсутствии возражений работы считаются выполненными в полном объеме.
Стоимость работ (услуг) по договору составляет 1000000 руб., в том числе НДС в размере 18% — 152542,37 руб.
В деле имеются акты сдачи-приемки выполненных работ от 24.06.2008, от 29.06.2007, от 03.09.2007, из которых следует, что ООО «Д» выполнены работы на общую сумму 1000000 руб., а управление уплатило только 585500 руб.
Суды исходили из факта оказания ООО «Д.» услуг управлению и отсутствия надлежащих доказательств по их оплате. При этом суды в нарушение ч. 4 ст. 69 АПК РФ не признали преюдициального значения вступившего в законную силу приговора районного суда от 01.10.2010, вынесенного в отношении бывшего начальника филиала управления М., в соответствии с которым он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 160 УК РФ (присвоение или растрата, совершенные лицом с использованием своего должностного положения).
Из материалов дела, в том числе из приговора, следует, что в целях хищения денежных средств, поступающих на счета подчиненного ему филиала, М. создал ООО «Д», учредителями которого выступили супруга М. и дочь его заместителя.
Используя свое положение, М. заключил от имени филиала ряд договоров с ООО «Д» на оказание услуг, в том числе договор от 22.06.2007. По указанию М. со счета филиала на счет ООО «Д» различными платежными поручениями были перечислены 495000 руб. При этом фактически всю работу по договору осуществляли штатные сотрудники филиала, считавшие, что выполняют служебные обязанности, которым М., используя свое служебное положение, давал соответствующие распоряжения.
Сотрудники филиала в рамках выполнения своих служебных обязанностей сделали порученную работу и составили экспертные заключения, которые по указанию М. были переданы ООО «Д», которое, не выполняя каких-либо иных работ, не внося изменений и дополнений в представленные работниками учреждения экспертные заключения, уведомлением от 03.08.2007 сообщило филиалу о выполнении обязательств по договору от 22.06.2007 и предоставило эти экспертные заключения в отдел нормативов технологических потерь электрической и тепловой энергии филиала.
Таким образом, М., на постоянной основе наделенный организационно-распорядительными и административно-хозяйственными функциями, заключил с фактически контролируемым им обществом договор без намерения выполнения обществом предусмотренных договором обязательств. Материалами дела, в том числе приговором, подтверждается, что фактически ООО «Д» не оказывало перечисленные в спорном договоре услуги.
Согласно ч. 4 ст. 69 АПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом.
Следовательно, вынесенный в отношении М. приговор освобождает управление от доказывания фактов, установленных приговором, свидетельствующих о наличии недобросовестных и незаконных действий со стороны М. и имеющих существенное значение для правильного разрешения настоящего дела (Постановления Президиума ВАС РФ от 20.05.2008 N 15555/07, от 09.07.2009 N 4/09).
Суд кассационной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что ч. 4 ст. 69 АПК РФ не может быть применена к приговору в отношении М. как физического лица, поскольку он являлся начальником филиала, действовал от имени управления как юридического лица на основании выданной им доверенности и в силу своих полномочий, а также в собственных корыстных интересах совершил сделку с фактически контролируемым обществом только для вида, давал поручения сотрудникам филиала на совершение действий по подготовке экспертных заключений, которые легли в основание иска по настоящему делу.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная только для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении. В данном случае эти обстоятельства подтверждаются материалами дела — ООО «Д» не имело намерения исполнять сделку, подлинная воля сторон не была направлена на оказание им услуг филиалу.
В связи с этим договор от 22.06.2007 является ничтожной (мнимой) сделкой, в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения независимо от признания его таковым судом согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ.
Таким образом, обязанности управления по исполнению договора от 22.06.2007 как ничтожной сделки не могли возникнуть, что подтверждено судебной практикой (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.08.2002 N 8793/01).
Кроме того, исполнение по данной сделке невозможно как противоречащее основам конституционного строя РФ (как элементу ее публичного порядка), предполагающим нравственное, добросовестное и соответствующее закону поведение участников гражданского оборота (ст. ст. 1, 10 ГК РФ). Судебная защита не может распространяться на деятельность, противоречащую основам правопорядка и нравственности.
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и в иске отказал.
Постановление от 24 января 2012 г. N 11642/11
Мэрией городского округа (арендодатель) и ЗАО «Ж» (арендатор) заключен договор от 01.02.2006, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок сроком на 40 месяцев (с учетом соглашения от 30.01.2008) для строительства жилого дома. Договор аренды и соглашение зарегистрированы в УФРС.
ЗАО «Ж» 20.11.2009 получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, построенного на спорном участке. Все объекты долевого строительства переданы им участникам долевого строительства, ряд участников зарегистрировал свое право собственности на переданные объекты.
Мэрия и ЗАО «Ж» 16.12.2009 подписали соглашение о расторжении договора аренды участка и составили акт приема-передачи (возврата) участка, после чего обратились в УФРС с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды и погашении регистрационной записи об аренде.
Сообщением от 18.05.2010 ЗАО «Ж» было отказано в регистрации соглашения на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». УФРС указало, что на момент обращения с заявлением о регистрации соглашения в ЕГРП внесены не все записи о регистрации прав собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды спорного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства, которые согласие на заключение соглашения о расторжении договора аренды не представляли.
УФРС также сослалось на п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительс тве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82, которым установлено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
ЗАО «Ж» обратилось с требованием о признании сообщения УФРС незаконным и обязании провести регистрацию соглашения.
Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
Суды исходили из того, что материалами дела подтверждено исполнение ЗАО «Ж» (застройщиком) своих обязательств по передаче объектов долевого строительства перед всеми участниками. Следовательно, залог прекращен со дня передачи объектов всем участникам долевого строительства.
Руководствуясь ст. 352 ГК РФ, ст. ст. 2, 17, 18 Закона N 122-ФЗ, ст. ст. 12.1, 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», суды пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды спорного участка.
Вывод судов о прекращении ипотеки права аренды участка с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на этом участке, что подтверждается материалами дела, не противоречит ст. 13 Закона N 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент отказа в регистрации.
Смысл данной статьи был уточнен ФЗ от 17.06.2010 N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ», дополнившим ее п. 8.1, предусматривающим, что залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на данном участке объекты.
При этом п. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из этих положений ЖК РФ, Закона N 122-ФЗ, ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», а также разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу этих норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
В материалах дела есть доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды мэрией и ЗАО «Ж», а также передача ЗАО «Ж» мэрии спорного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение ими этим участком.
Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и в удовлетворении требования отказал.
