Вычет на земельный участок

(Коробкова К.)

(«ЭЖ-Юрист», 2013, N 22)

Текст документа

ВЫЧЕТ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

К. КОРОБКОВА

Катерина Коробкова, юрист, г. Новосибирск.

В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на налоговый вычет в том числе при приобретении земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок. Но при применении налогового вычета по сделкам, связанным с приобретением и продажей земельных участков, можно столкнуться с рядом сложностей.

Один объект или разные?

Вопрос налогового вычета относительно земельного участка и расположенного на нем жилого дома важен с точки зрения понимания, являются ли указанные объекты самостоятельными объектами недвижимости, на которые вычеты предоставляются отдельно.

Позиция налогового ведомства по данному вопросу неоднозначна. В ряде писем налоговые органы указывают, что в случае приобретения земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, жилой дом и земельный участок рассматриваются для целей получения имущественного налогового вычета как один объект (письма ФНС России от 23.09.2011 N ЕД-4-3/15692@ (вместе с письмом Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-167); от 13.04.2012 N ЕД-4-3/6240@).

В этом случае в расходы на приобретение и строительство жилого дома включаются также расходы на приобретение земельного участка, на котором расположен этот жилой дом.

В случае если при приобретении земельного участка и расположенного на нем жилого дома несколькими физическими лицами доля в праве собственности физического лица на жилой дом не совпадает с его долей в праве собственности на земельный участок, имущественный налоговый вычет распределяется между налогоплательщиками в соответствии с их долей в праве собственности на жилой дом.

Вместе с тем есть и другая позиция (письмо ФНС России от 27.06.2011 N ЕД-3-3/2168): в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, право собственности на которые в силу ст. 131 ГК РФ подлежит регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии со ст. ст. 6, 7, 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации, и проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Таким образом, земельный участок и жилой дом являются разными объектами недвижимости.

Как подчеркнуто в письме УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 N 20-14/4/093146@, налогоплательщик — покупатель земельного участка с жилым домом или земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в порядке, предусмотренном подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, только если сделка осуществлена после 1 января 2010 года. При этом такой налогоплательщик воспользоваться данным вычетом в размере общей стоимости жилого дома и земельного участка не вправе, так как вычет предоставляется исходя либо из стоимости земельного участка, либо из стоимости затрат на приобретение (строительство) жилого дома.

Как видим, у налогового ведомства нет определенного единства относительно возможности получения имущественного налогового вычета как в отношении земельного участка, так и в отношении жилого дома.

Раздел с умом

В случае раздела земельного участка на 2 и более новых самостоятельных земельных участка налогоплательщик сталкивается со следующими вопросами: можно ли учесть расходы на приобретение большого земельного участка, из которого выделены новые, при продаже последних, а также с какого момента будет исчисляться 3-годичный срок, после которого в соответствии со ст. 220 НК РФ вычет будет предоставлен со всей суммы продажи?

Налоговое ведомство однозначно в своем мнении о невозможности принятия к расходам по вновь образованным земельным участкам расходов, потраченных на приобретение большего участка. Так, в письме Минфина России от 27.06.2012 N 03-04-05/7-784 указано, что согласно ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

При этом на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В пункте 9 ст. 12 Закона N 122-ФЗ установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если продаваемый земельный участок образован в результате раздела на 2 части первоначально приобретенного участка с домом, документально подтверждены расходы только на приобретение в целом первоначального участка с домом. НК РФ не содержит методики определения расходов по приобретению недвижимого имущества, полученного в результате его выделения (разделения) из первоначально приобретенного.

В указанной ситуации рассчитать сумму расходов, которая может быть учтена при определении налоговой базы от продажи части ранее приобретенного имущества, не представляется возможным. Об этом Минфин говорит в письме от 18.12.2012 N 03-04-05/7-1411. Следуя логике данного письма, в случае, если из представленных документов можно будет установить, какие расходы относятся на вновь образованный земельный участок, использование имущественного налогового вычета будет правомерным.

Исчисление срока

В вопросе об исчислении срока при разделе земельного участка на новые интересным представляется Определение Московского городского суда от 10.08.2011 по делу N 33-23054.

При рассмотрении конкретного дела, по которому налогоплательщик разделил имеющийся у него земельный участок на несколько самостоятельных, которые впоследствии были проданы, налоговый орган, доначисляя налог, полагал, что 3-летний срок владения вновь образованными земельными участками у налогоплательщика не истек.

Вышестоящий суд, отменяя решения нижестоящих судов, согласившихся с позицией налогового органа, указал, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 2 данного Закона государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

По смыслу приведенной нормы такое подтверждение должно соответствовать требованиям ГК РФ без искажения содержания правового режима собственности в отношении объекта недвижимости, основываться исключительно на представленных документах, подтверждающих право и его содержание.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в отношении которого он вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе распоряжаться иным образом, не связанным с его отчуждением или передачей во владение другим лицам (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).

Статья 235 ГК РФ предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Так, в одном деле заявитель по договору дарения приобрел 06.04.2006 земельный участок площадью 54800 кв. м. Также 06.04.2006 Д. и К. по договору дарения в равных долях, по 1/2 доли каждому, приобрели земельный участок площадью 65400 кв. м, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

Впоследствии заявитель принял решение о разделе земельного участка площадью 54800 кв. м на 33 обособленных земельных участка (21.05.2009), а земельного участка площадью 65400 кв. м — на 38 обособленных земельных участков (16.04.2009).

Действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет.

Согласно п. 9 ст. 12 Закона N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

При этом Закон N 122-ФЗ не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право, в том числе на отдельные части объекта недвижимости.

Получается, что факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела 2 земельных участков, не влечет прекращения права собственности Д. на спорное имущество, являющееся частями земельных участков, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке в 2006 году, то есть проданные Д. земельные участки находились в его собственности более 3 лет.

Данный судебный акт очень интересен для налогоплательщиков, поскольку позволяет исчислять 3-годичный срок с момента приобретения основного (большого) земельного участка, из которого впоследствии были выделены новые земельные участки.

Таким образом, в настоящий момент нет единой позиции относительно применения вычета по сделкам, предметами которых выступают жилой дом и земельный участок.

——————————————————————

Название документа