ООО является собственником части нежилых помещений здания торгового центра (82,24% от общей площади). Право собственности на остальные помещения торгового центра (17,76% от общей площади) принадлежит индивидуальному предпринимателю. В рамках договора подряда, заключенного ООО, по заданию заказчика (ООО) подрядчик принимает на себя обязательство выполнить комплекс подрядных работ по ремонту кровли здания торгового центра. Вправе ли ООО учесть для целей налогообложения расходы на ремонт кровли в полном объеме?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 260 Налогового кодекса РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Указанные расходы принимаются для целей налогообложения при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (являются экономически оправданными, документально подтвержденными, направленными на получение дохода).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Такие разъяснения даны в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление).

Крыши относятся к общему имуществу здания (п. 2 Постановления).

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, участие каждого из собственников в расходах по общему имуществу в соответствии с его долей является обязательным, и данное правило носит императивный характер.

Следовательно, затраты на ремонт крыши должны распределяться между ООО и ИП с учетом принадлежащих им долей в общем имуществе. Поэтому в данной ситуации будет правильным заключение договора между ООО и ИП, по которому последний будет возмещать ООО расходы, понесенные им на содержание общего имущества здания торгового центра (17,76% от затрат). Сумму полученной от ИП компенсации ООО должно включить в облагаемые налогом на прибыль доходы. Квалифицировать такие доходы, по нашему мнению, можно как внереализационные, перечень которых не является исчерпывающим (ч. 2 ст. 250 НК РФ). Только в этом случае учет в составе налоговых расходов ООО всей суммы затрат по договору на ремонт кровли будет экономически оправданным. Если же указанный договор не будет заключен, ООО вправе учесть в расходах на ремонт основных средств только свою долю затрат на ремонт общего имущества торгового центра (82,24%).

С. А.Скобелева

Консалтинговая группа «Аюдар»

11.01.2010

——————————————————————