ОДНОСТОРОННЕЕ ИЗМЕНЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКОМ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
СТРОЯЩЕГОСЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
А. С. СУРЖЕНКО
Сурженко А. С., юридический факультет МГУ им. М. В. Ломоносова.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. При этом проектная декларация в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу п. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации.
Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства.
При этом ключевым является не сама проектная декларация, а те документы, на основании которых в нее вносятся сведения, и в первую очередь проектная документация строящегося объекта. Именно поэтому вопрос внесения изменений в проектную документацию (и как следствие — внесение изменений в уже опубликованную проектную декларацию) имеет принципиальное значение не только для конкретных участников того или иного долевого строительства, но и для существования всего этого института в целом.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит нормы, прямо разрешающей застройщику вносить изменения в проектную документацию, однако это не означает, что застройщику не предоставлено данное право.
Во-первых, п. 4 ст. 19 Федерального закона предусматривает обязанность застройщика внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Кроме того, п. 5 той же статьи обязывает застройщика ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности.
Во-вторых, в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 21 Федерального закона по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
Одновременно с этим в соответствии с пп. 2 п. 1.1 ст. 9 Федерального закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.
Таким образом, на основании системного толкования вышеуказанных норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» можно сделать вывод, что застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта. При этом на застройщике лежат лишь обязанности информационного характера — в установленный законом срок внести соответствующие изменения в проектную декларацию.
Подобное толкование создает ряд правоприменительных трудностей, так как оно не позволяет определить, в каком порядке застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта — в одностороннем порядке или по соглашению с уже подписавшими договор участниками долевого строительства.
С одной стороны, Федеральный закон не указывает на необходимость соглашения сторон при изменении проектной документации, однако, с другой стороны, в законе отсутствуют нормы, прямо предоставляющие застройщику право на одностороннее изменение проектной документации.
Более того, так как от содержания проектной документации зависит содержание проектной декларации (которая как уже указывалось выше, является существенным условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства), а также определение конкретного объекта долевого строительства (что в соответствии с п. 4 и 5 ст. 4 Федерального закона является существенным условием договора участия в долевом строительстве, без которого данный договор считается незаключенным), то любое изменение проектной документации, по сути, является изменением условий обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Однако, как уже было указано выше, права на изменение проектной документации застройщику в одностороннем порядке Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предоставлено, а значит, исключение, предусмотренное ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не применяется.
Таким образом, с точки зрения действующего гражданского законодательства застройщик не имеет права в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию строящегося объекта.
Кроме того, предоставление застройщику возможности в любое время по своему усмотрению изменить проектную документацию может существенно повлиять на права и законные интересы участников долевого строительства. Фактически изменение проектной документации может привести к потере интереса у участника к строительству данного объекта недвижимости. Однако договор уже подписан и деньги в большинстве случаев уплачены. Что делать участнику долевого строительства, если изменение проектной документации привело к потере интереса участника к данному объекту строительства?!
Конечно, как уже указывалось выше, Федеральный закон содержит норму, предоставляющую участнику долевого строительства право расторгнуть договор в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. При этом согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона в случае расторжения договора по данному основанию застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Однако, во-первых, Закон не содержит норм, позволяющих однозначно определить, какие изменения проектной документации являются существенными, а какие нет. Очевидно, что у участника долевого строительства и застройщика может быть разное понимание существенности тех или иных изменений, внесенных в проектную документацию. Во-вторых, установленный Законом судебный порядок расторжения договора, в условиях настоящей загруженности российской судебной системы, представляется слишком длительным и не позволяющим участнику долевого строительства быстро возвратить свои денежные средства. В-третьих, с учетом уровня современной российской инфляции, существенной разницы между размером ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации и размером ставок, установленных коммерческими банками России, а также длительного судебного разбирательства о расторжении договора долевого участия размер возвращаемых участнику долевого строительства денежных средств и процентов за пользование данными денежными средствами значительно меньше, чем размер денежных средств, которые мог получить участник долевого строительства, если бы вложил свои денежные средства в иные виды экономической или предпринимательской деятельности.
На основании изложенного можно сделать вывод, что отсутствие законодательно установленного понятия «существенное изменение проектной документации строящегося объекта» вместе со сложной и длительной судебной процедурой расторжения договора долевого участия и невозможностью получения участником долевого строительства денежной компенсации в объеме, соответствующем рыночным условиям пользования денежными средствами, позволяет говорить о правовой незащищенности участника долевого строительства в случае изменения застройщиком проектной документации.
Таким образом, из системного толкования положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Гражданского кодекса Российской Федерации, а также конституционного принципа рассмотрения прав и свобод человека и гражданина как высшей ценности в Российской Федерации, можно уверенно констатировать, что в существующих условиях предоставление застройщику права на одностороннее изменение проектной документации строящегося объекта долевого строительства не соответствует действующему законодательству, а также существенно нарушает права и законные интересы участников долевого строительства. Одновременно представляется необходимым нормативное закрепление данного вывода, так как положения действующего Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержат однозначных формулировок по данному вопросу.
