Роль нотариата согласно законопроекту о поправках в Гражданский кодекс РФ

(Чикобава Е. М.) («Нотариус», 2013, N 1) Текст документа

РОЛЬ НОТАРИАТА СОГЛАСНО ЗАКОНОПРОЕКТУ О ПОПРАВКАХ В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ <*>

Е. М. ЧИКОБАВА

——————————— <*> Chikobava E. M. The role of notariat in accordance with draft law on the amendments to the RF Civil code.

Чикобава Евгения Михайловна, соискатель Самарской гуманитарной академии (г. о. Тольятти).

В настоящей статье обсуждаются некоторые проблемы новых поправок в Гражданский кодекс РФ. Также автор обращает особое внимание на проблемную роль нотариата и его отдельные детали.

Ключевые слова: государственная регистрация, нотариус, Гражданский кодекс, сделка, недвижимость, государственные гарантии, добросовестный приобретатель, права, гарантии.

The article covers some aspects of amendments to the Civil code the Russian Federation. The author draws attention that the problematic role of notaries and its individual parts.

Key words: state registration, notary, Civil code, deal, immovable, government guarantees, innocent purchaser, rights, guarantee.

В 2008 г. началась разработка поправок в ГК РФ на основании Указа Президента от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», которая предусматривала внесение изменений или изложение в новой редакции около 600 статей Кодекса. При подготовке предложений принималось во внимание регулирование, действующее за рубежом, в частности в Европейском союзе. Содержание и объем предусмотренных проектом изменений и дополнений Кодекса позволяют рассматривать его как проект существенной модернизации ГК РФ, прежде всего его первой части, содержащей наиболее общие и принципиальные положения российского гражданского права <1>. ——————————— <1> Пояснительная записка к проекту ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ».

Наиболее существенные нововведения касаются регулирования корпоративных отношений, прав собственности и иных вещных прав, обязательственного, договорного, финансового права и регулирования в области интеллектуальной собственности. Так, в апреле прошлого года в первом чтении был принят Госдумой законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, который практически полностью согласован со всеми заинтересованными сторонами и готов для вынесения на дальнейшее рассмотрение парламента. Особенно хочется обратить внимание на то, что данным законопроектом был затронут один из основных институтов гражданского права — государственная регистрация, который «обладает известной самостоятельностью и выходит за рамки гражданского права» <2>. В данном случае законопроектом исключается государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, вместо которой вводится требование об их нотариальном удостоверении. В частности, предлагается расширить роль нотариата. Согласно законопроекту, все сделки по отторжению, приобретению, изменению собственника недвижимости будут обязательно регистрироваться у нотариуса, а сдавать документы на регистрацию будет сам нотариус. ——————————— <2> Кузнецов А. В., Герман Г. Научно-практический комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Издательство «Эко-Нива», 1998. С. 18.

Этот порядок, исходя из исходных положений документа, начнет действовать после того, как будет принят новый Закон о нотариате. Предполагаю, что поправка о нотариальном удостоверении сделок станет по-настоящему эпохальной, ведь если раньше сделки могли оформлять письменно, то теперь это обязанность нотариуса. В России появляется обязательный орган в лице нотариата, который должен будет контролировать законность соглашений. Ознакомившись с законопроектом, я усматриваю в нем подводные камни, а именно что государственная регистрация будет осуществляться все тем же «госорганом на основе принципа проверки законности регистрации». В таком случае возникает вопрос: а что тогда государство делегирует нотариату? Государственные регистраторы ответственно выполняют свою работу по проверке документов и регистрации сделок, и очень редки скандальные истории о том, чтобы случались ошибки при проверке или оформлении документов с недвижимостью. Считаю, что ни один нотариус не станет заниматься подготовкой документов для сделок с недвижимостью, ведь для этого ему, вместо того чтобы находиться в конторе, придется обойти множество инстанций, получить различные справки, выписки и другие документы. А кто же тогда будет заниматься нотариальной деятельностью? Документы все равно будет готовить продавец или покупатель, и, как правило, эту функцию они передают риелтору. Существуют опасения, что предполагаемые поправки в Гражданский кодекс принесут большие объемы работ органам нотариата и эта ситуация приведет к огромным очередям к нотариусам и необходимости записываться к ним за несколько недель, в данной ситуации могут пострадать миллионы граждан, что приведет к необходимости для эффективной работы нотариусов увеличения их штата в десятки раз. Есть предположение, что государство хочет снять с себя ответственность за риски, возникающие при сделках, ведь охрану прав и законных интересов лиц должно брать на себя государство, и более того, оно должно эффективно ее осуществлять. Например, очень важную роль должна была сыграть поправка к Закону «О государственной регистрации прав…» <3>, касающаяся вопроса разовой компенсации за счет казны РФ <4> при утере права собственности, в том числе добросовестным приобретателям. Закон действительно дает право добросовестным приобретателям на разовую компенсацию за счет казны государства, сумма которой не должна превышать 1 млн. руб. Но в реальности данный Закон не решает проблемы, он не содержит описания конкретных условий, да и вряд ли размер компенсации, предлагаемый нашим государством, покроет все убытки от потери квартиры. Поэтому государство передает всю ответственность нотариату, что позволит сэкономить бюджетные средства, которые сейчас направляются на содержание ведомства госрегистрации. ——————————— <3> ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». <4> Ст. 31.1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем в качестве понятного, простого и дешевого способа защиты прав граждан в рамках регистрационной системы можно использовать страховой подход. По расчетам экспертов, чтобы обеспечить покрытие до 10 млн. руб., взимаемая дополнительная плата при регистрации прав на жилые помещения должна составить 0,036% от стоимости жилья (например, 1,8 тыс. руб. при цене жилья в 5 млн. руб.), это в 20 раз меньше, чем то, что предлагают нотариусы. Такая модель не только обеспечит наименьшие затраты граждан, но и будет стимулировать госорганы как можно более тщательно проводить правовую экспертизу при регистрации. По словам некоторых экспертов, нововведения значительно улучшат ситуацию на рынке и сведут возможность мошенничества к минимуму, однако если оценивать работу нотариуса, то нотариус, участвуя в совершении сделки, работает с документами и с людьми. На органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривает, что с помощью квалифицированного нотариуса должны быть устранены все возможные противоречия между сторонами, внесена ясность в их взаимоотношения, обеспечено соответствие формы и условий договора требованиям закона во избежание имущественных споров, предоставлена сторонам квалифицированная помощь. Однако, несмотря на все это, личности и дееспособность участников сделки он устанавливает визуально, без специальных экспертиз, что впоследствии приводит к отрицательным результатам, что в наше время бывает очень частым явлением. К тому же в практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью, а государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом органами юстиции — государственной регистрационной службой означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение; также среди прочих она выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности, и в связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц, в отличие от нотариального удостоверения. О том, что будет с рынком недвижимости, когда поправки вступят в силу, пока остается лишь догадываться. Законопроекту предстоит пройти еще третье чтение, однако, на мой взгляд, система регистрации сделок купли-продажи недвижимости сейчас почти достигла наивысшей точки своего развития. Все участники рынка находятся на своих местах и успешно решают свои задачи. Нет никакой необходимости в том, чтобы вводить обязательное нотариальное удостоверение.

Литература

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 25.12.1993. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. от 28.11.2011). Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. от 28.11.2011). Часть вторая // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410. 4. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (с изм. от 23.12.2003) // Российская газета. 13.03.1993. 5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изм. от 05.06.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 6. Гражданское право. Часть 1: Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М.: Теис. 7. Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. 8. Гришаев С. П. Все о недвижимости: Учебно-практическое пособие. М.: Издательство «Бек», 2000. 9. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. М., 2008. 10. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2001. С. 53. 11. Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Вып. 15 / Под ред. З. И. Цыбуленко. Саратов: СГАП.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *