Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Оправданы ли риски?

(Сорокина Ю.)

("Жилищное право", 2014, NN 3, 4)

Текст документа

УСТУПКА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ

В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. ОПРАВДАНЫ ЛИ РИСКИ?

/"Жилищное право", 2014, N 3/

Ю. СОРОКИНА

Сорокина Юлия, адвокат.

(ЧАСТЬ 1)

В настоящее время на рынке недвижимости важное значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Среди прав, которыми обладает участник долевого строительства, стоит отметить право на уступку требования по договору долевого участия.

По общему правилу право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Вместе с тем такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. В этих условиях анализ и обобщение судебной практики по данному вопросу приобретают особенную значимость.

Решением от 04.04.2012 по гражданскому делу N 2-452/2012 Пролетарским районным судом г. Твери П. Л.А. к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов "Первомайский-2", ООО "Микро ДСК" в признании договора участия в долевом строительстве недействительным, в применении последствий недействительности сделки было отказано.

Решение было обжаловано и определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда оставлено без изменения.

Между П. Л.А. и коммандитным товариществом "Социальная инициатива и Компания" был заключен договор инвестиционного вклада и дополнительное соглашение к нему. Целью данного договора со стороны истца являлось получение квартиры, стоимостью "...". Порядок оплаты строительства квартиры был предусмотрен договором, а именно - денежные средства должны были быть внесены поэтапно. В свою очередь коммандитное товарищество "Социальная инициатива и Компания" должно было осуществить строительство жилого дома, предоставить заказанную построенную квартиру в состоянии, соответствующем требованиям ГОСТа и СНиП РФ, после окончания строительства данная квартира должна была перейти в собственность истца.

Договор заключался истцом как договор присоединения, поскольку условия его были определены в стандартной форме, предложенной коммандитным товариществом "Социальная инициатива и Компания", и могли быть приняты только путем подписания данной формы, внесение каких-либо изменений со стороны истца не допускалось, поэтому данные о сроках окончания строительства в договоре отсутствуют.

Таким образом, договор инвестиционного вклада и дополнительные соглашения к нему имели признаки договора строительного подряда, поскольку истец заказала выполнение работ по строительству, а правоотношения, возникшие между ней и КТ "Социальная инициатива и Компания", должны были регулироваться также и законодательством о защите прав потребителей. Заключенный договор по своему содержанию являлся договором подряда.

В связи с возбуждением уголовного дела в отношении руководства КТ "Социальная инициатива и компания" строительство жилого дома было заморожено. Было создано некоммерческое партнерство вкладчиков кредиторов "Первомайский-2", в последующем между КТ "Социальная инициатива и компания" и некоммерческим партнерством "Первомайский-2" заключено соглашение, по которому к последнему перешли права и обязательства по строительству микрорайона, в том числе и перед вкладчиками-кредиторами. На общем собрании было решено, что основным условием заключения договоров долевого участия в строительстве с вкладчиками станет доплата до себестоимости 1 кв. м., которая была рассчитана в сумме "...".

П. Л.А. обратилась в НП "Первомайский-2" с просьбой заключить с ней в соответствии с новым действующим законодательством договор долевого участия в строительстве, однако впоследствии, после долгих переговоров, истцу было отказано в заключении договора без мотива. Потом стало известно, что между НП ВК "Первомайский-2" и ООО "Микро ДСК" был заключен договор долевого участия в строительстве на спорную квартиру. Данный договор был зарегистрирован в соответствующем органе, осуществляющем государственную регистрацию.

Исходя из изложенного, истец полагала, что у нее имелось первичное право требования спорной квартиры перед новым дольщиком ООО "Микро ДСК", в связи с чем сделка, заключенная между ответчиками, являлась недействительной. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенный между НП "Первомайский-2" и ООО "Микро ДСК", просила признать недействительным и применить последствия недействительности сделки.

На основании ст. 431 ГК РФ правоотношения между истицей и КТ "Социальная инициатива и Компания", вытекающие из договора инвестиционного вклада и дополнительных соглашений, в совокупности следует считать правоотношениями по долевому участию в строительстве.

Решением Арбитражного суда установлен факт, что вклад истицы был направлен на финансирование строительства, а также признаны недействительными только отдельные пункты соглашения, которые прямо затрагивали права и законные интересы вкладчиков, остальные положения соглашения, регулирующие права и обязанности Партнерства в отношении вкладчиков, являются действительными. В нарушение установленных соглашением сроков и обязанностей Партнерство отказало ей в заключении договора на долевое участие и заключило договор долевого участия в строительстве на ее квартиру с ООО "Микро ДСК". При этом договор инвестиционного вклада и дополнительные соглашения к нему расторгнуты не были, денежные средства остались вложенными в строительство и не возвращены истцу.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ П. Л.А. получила права на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве. Основанием указанного утверждения является обстоятельство, что она изначально выполнила обязательства дольщика, а впоследствии заключенный договор долевого участия в строительстве между НП "Первомайский-2" и ООО "Микро ДСК" нарушил ее законные права и интересы дольщика. ООО "Микро ДСК" не приобрело право собственности на спорную квартиру, однако уклоняется от переуступки прав по договору долевого участия.

Ответчики в своих возражениях ссылались на то, что основанием оспаривания сделки, заключенной ответчиками, является первичное право требования спорной квартиры от НП ВК "Первомайский-2" перед новым дольщиком ООО "Микро ДСК", при этом не были указаны конкретные нормы закона, которые предоставляют истцу какие-либо права требования в отношении НП ВК "Первомайский-2", и были нарушены при заключении оспариваемого ею договора. Отсутствие у истицы права требования в отношении НП ВК "Первомайский-2" подтверждено вступившими в законную силу судебными актами: решениями Арбитражного суда, которыми было установлено, что у истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК "Первомайский-2" как обманутой вкладчицы КТ "Социальная инициатива и компания". Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК "Первомайский-2" каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ "Социальная инициатива и компания", является соглашение об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту, заключенное между ответчиками. В соответствии с указанным соглашением ответчик принял на себя обязательства в самом общем виде, гарантируя либо возврат вкладчикам внесенных ими денежных средств, либо зачет их при продолжении строительства жилых домов. При этом конкретный порядок и условия продолжения строительства должны были определяться решением общего собрания членов ответчика. Обязательным условием реализации любого из указанных выше способов являлось соответствующее волеизъявление со стороны вкладчиков. Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу положения данного соглашения в части передачи НП ВК "Первомайский-2" обязательств КТ "Социальная инициатива и компания" перед истицей признаны недействительными.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из данного договора и дополнительных соглашений следует, что истец заказала коммандитному товариществу "Социальная инициатива и Компания" строительство новой квартиры, а коммандитное товарищество "Социальная инициатива и Компания" обязалось построить и передать истцу с оформлением в собственность готовый объект строительства - квартиру.

Истица выполнила свои обязательства по вышеуказанному договору, а именно полностью оплатила стоимость квартиры.

КТ "Социальная инициатива и Компания" не выполнило свои обязательства по передаче истцу в собственность квартиры в связи с признанием ее в судебном порядке банкротом. Таким образом, между истицей и КТ "Социальная инициатива и Компания" возникли обязательственные отношения.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истцом было заявлено требование о признании указанного договора участия в долевом строительстве недействительным, о применении последствий недействительности сделки. Суд счел, что истцом не доказано порока оспариваемой сделки, доказательств ее недействительности не представлено.

Напротив, ответчиками представлены доказательства, подтверждающие действительность оспариваемого договора.

Ссылки на то обстоятельство, что, поскольку расчеты произведены позже указанного в договоре срока, договор считается расторгнутым, суд счел несостоятельными, поскольку производство расчетов по договору в более поздний срок является основанием только для подписания соглашения между сторонами о расторжении договора, однако указанных действий сторонами не совершено.

Ссылки истца на те обстоятельства, что поскольку в силу ст. 398 ГК РФ она получила право на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве, выполнив обязательства дольщика, а впоследствии заключенный договор долевого участия в строительстве между НП "Первомайский-2" и ООО "Микро ДСК" нарушил ее законные права и интересы дольщика и обеспечил незаконное завладение ООО "Микро ДСК", в связи с чем ООО "Микро ДСК" не приобрело право собственности на спорную квартиру, суд счел несостоятельными, поскольку суду не были представлены доказательства недействительности оспариваемой сделки.

Кроме того, решением Пролетарского районного суда по иску П. Л.А. к ООО "Микро ДСК" о понуждении к заключению договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда, в удовлетворении исковых требований П. Л.А. к ООО "Микро ДСК" о понуждении к заключению договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома отказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что у истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК "Первомайский-2" как обманутой вкладчицы КТ "Социальная инициатива и Компания". Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК "Первомайский-2" каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ "Социальная инициатива и компания", является соглашение об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту, заключенное между НП ВК "Первомайский-2" и КТ "Социальная инициатива и компания", согласно которому НП ВК "Первомайский-2" принимал на себя обязательства перед вкладчиками КТ "Социальная инициатива и Компания" в самом общем виде, гарантируя либо возврат вкладчикам внесенных ими денежных средств, либо зачет их при продолжении строительства жилых домов. При этом конкретный порядок и условия продолжения строительства должны были определяться решением общего собрания членов ответчика. Обязательным условием реализации любого из указанных выше способов являлось соответствующее волеизъявление со стороны вкладчиков.

Также судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по иску П. Л.А. и других к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов "Первомайский-2", коммандитному товариществу "Социальная инициатива и компания" о признании недействительным соглашения к контракту положения данного соглашения в части передачи НП ВК "Первомайский-2" обязательств КТ "Социальная инициатива и Компания" перед истицей признаны недействительными.

Ссылки истца в судебном заседании на то обстоятельство, что решением Арбитражного суда признана недействительной лишь часть положений соглашения, регулирующая права и обязанности партнерства в отношении вкладчиков, остальные являются действительными, суд счел несостоятельными, поскольку указанным решением суда аннулировано правовое основание для возникновения обязательств перед истцом со стороны НП ВК "Первомайский-2".

Помимо этого, решением Пролетарского районного суда по иску П. Л.А. к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов "Первомайский-2", к ООО "Микро ДСК" в признании права требования и в понуждении к заключению договора долевого участия отказано.

Также решением Пролетарского районного суда по иску П. Л.А. к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов "Первомайский-2" о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда, в удовлетворении исковых требований П. Л.А. к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов "Первомайский-2" о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома отказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Таким образом, оценивая доказательства в их совокупности, исходя из отсутствия оснований для признания оспариваемой сделки не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов, суд счел необходимым в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Для того чтобы договор замены лица в "обязательстве", по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риелторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риелтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.

Договор уступки часто называют еще и договором цессии, и, соответственно, сторону, передающую права требования, называют цедентом, а сторону, принимающую эти права, - цессионарием.

Прежде чем заключить соглашение об уступке, конечный покупатель должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство, и другие нюансы.

Немаловажно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу реализуемых или реализованных им проектов. Словом, при правильной проверке застройщика риски сводятся к минимуму (за исключением инвестиционных рисков при покупке квартиры в любой новостройке).

Смородинов Максим, канд. юрид. наук, председатель Коллегии адвокатов "Эгида", г. Самара.

Анализируя риски, существующие при приобретении недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе путем уступки прав требования по договору о долевом участии в строительстве, автор приходит к выводу, что конечный покупатель, в целях исключения риска, должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство, и другие нюансы.

Вместе с тем существующая судебная практика показывает, что в случае, если застройщик, генеральный подрядчик, действует недобросовестно, указанных мер будет однозначно недостаточно.

Во-первых, массив нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере строительства, настолько велик, что обычный гражданин, а зачастую и квалифицированный специалист не способны надлежащим образом проверить документы на строительство жилого дома. Во-вторых, автор рассматривает ситуацию, в которой права на спорное жилое помещение были приобретены двумя лицами, первым - на основании договора инвестиционного вклада, вторым - на основании договора участия в долевом строительстве. Соответственно, в данном случае, проверка полномочий застройщика неспособна предостеречь дольщика от совершаемой ошибки.

При заключении договора участия в долевом строительстве в первую очередь необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ "Об участии в долевом строительстве"), согласно которым право на привлечение денежных средств граждан для строительства имеют застройщики только на основании договора участия в долевом строительстве, который должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В свою очередь лицу, приобретающему жилое помещение на основании уступки участником долевого строительства прав требования по договору, необходимо помнить, что соответствующее соглашение равным образом заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

При этом в целях обеспечения прав дольщиков необходимо помнить, что согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Таким образом, помещение в строящемся жилом доме на основании договора уступки прав по договору о долевом участии в строительстве может быть приобретено только в том случае, если основной договор заключен между застройщиком, подпадающим под требования ФЗ "Об участии в долевом строительстве", и физическим лицом и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Приведенное в анализируемой статье в качестве примера судебное решение показывает, что истице, приобретшей жилое помещение на основании договора инвестиционного вклада, не удалось оспорить договор о долевом участии в долевом строительстве на то же самое жилое помещение, заключенный между организацией, к которой перешли права на застройку, и юридическим лицом, даже несмотря на то, что первоначально права на жилое помещение возникли у истицы. Вместе с тем автор статьи указал, что организация-застройщик уклонилась от заключения с истицей договора долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение, предусматривающего доплату дольщиком денежных средств до стоимости 1 кв. м.

Анализируемое судебное решение является не единственным и вполне соответствует сложившейся в указанной сфере судебной практике. В частности, в рамках гражданских дел N 33-8630/2013, N 33-11874/2013 Судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда было отказано в удовлетворении требований истцов об отмене решений суда первой инстанции, которыми признаны права лиц, повторно приобретших жилые помещения по договорам о долевом участии в строительстве, даже несмотря на то, что первоначально жилые помещения на основании договоров о долевом участии в строительстве, заключенных с организацией-застройщиком, впоследствии признанной банкротом, были приобретены именно истцами.

Таким образом, поскольку суды, рассматривая аналогичные дела, не защищают права участников долевого строительства, чьи права на жилые помещения возникли первоначально, необходимо сделать соответствующие выводы, а именно при заключении договоров о долевом участии в строительстве строго соблюдать требования, установленные ФЗ "Об участии в долевом строительстве", а в случае смены организации-застройщика - требовать от нового застройщика, в том числе в судебном порядке, заключения договора долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение, предусматривающего доплату стоимости жилого помещения, пропорционально стоимости 1 кв. м.

Дегтярева Александра, старший юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" (Санкт-Петербург).

Вопросы уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве регулируются прежде всего общими положениями гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, а также Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Указанные нормы регулируют как уступку прав дольщика по договору, так и возможность передачи прав и обязанностей застройщика. Согласно указанным нормам уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступка прав дольщика по договору подлежит обязательной государственной регистрации.

На практике ситуация, когда застройщик отказывает дольщику в уступке прав требования, встречается редко. Конечно, застройщик может отказать дольщику в переводе прав и обязанностей на другое лицо, однако, если все требования, установленные законом, соблюдены, оснований для такого отказа нет. Если это произошло, принудить застройщика к переоформлению прав можно через суд. Разумеется, при переоформлении прав дольщикам следует проявлять максимальную внимательность и осторожность. Тем не менее на практике довольно часто возникают проблемы с передачей помещений неким третьим лицам ("двойные продажи"). Эта проблема остается актуальной и на сегодняшний день, и ее освещение в предложенной статье было бы интересным.

Обратная ситуация, когда осуществляется перевод прав и обязанностей застройщика, возможна только с согласия всех дольщиков, поскольку в силу прямого указания ст. 391 ГК РФ перевод прав должника возможен только при условии согласия кредитора. Так же как в случае с уступкой прав дольщика такие соглашения подлежат обязательной государственной регистрации.

Как следует из статьи, первоначально "обманутый дольщик" заключил не договор долевого участия в строительстве, а договор инвестиционного вклада в коммандитное товарищество, став, таким образом, товарищем на вере. Отношения, складывающиеся в рамках таких товариществ, вообще не предполагают отношений дольщика и застройщика, и, следовательно, здесь неприменимы нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Товарищи на вере несут риски в пределах своих вкладов, и, таким образом, возможность все потерять не исключена.

Сосновский Василий, партнер юридической компании "Генезис".

Действующее гражданское законодательство предусматривает два вида перемены лиц в обязательстве: во-первых, это переход прав кредитора к другому лицу и, во-вторых - перевод долга. Первый вид принято называть цессией, как было упомянуто выше, а второй - делегацией. Делегация представляет из себя соглашение, в силу которого одна сторона (первоначальный должник, делегант) возлагает на другую сторону (нового должника, делегата) обязанность по исполнению собственного обязательства (долга) перед третьим лицом (кредитором или делегатарием), а последний соглашается на замену должника в обязательстве на условиях не худших, чем положение прежнего должника. При уступке права требования, если законом или договором не предусмотрено иное, можно элементарно осуществить замену кредитора, заключив договор уступки права требования, уведомив об этом должника, тогда как при переводе долга личность должника имеет особое значение для кредитора и заключение такого договора допускается только при получении соответствующего согласия от кредитора. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (например, в случае когда банк (кредитор), выдавший кредит, уступает права требования коллекторскому агентству без согласия заемщика (должника)).

Статьей 11 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены ограничения на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства. Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется.

Таким образом, чтобы избежать рисков по оспариванию сделки при заключении договора о переуступке прав требования по обязательству либо о переводе долга, следует внимательно и комплексно подходить к изучению документации о сторонах, о том, имеется ли определенное согласие сторон, как будет обстоять ситуация для стороны в случае неисполнения обязательства другой стороной.

/"Жилищное право", 2014, N 4/

(ЧАСТЬ 2)

На рынке недвижимости важное значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. И среди прав, которыми обладает участник долевого строительства, стоит отметить право на уступку требования по договору долевого участия. Как оно реализуется на практике и какие сложности могут возникнуть у сторон договора?

В настоящее время многие предприятия испытывают нехватку денежных средств, что приводит к тому, что они часто прибегают к заключению договоров уступки требования и перевода долга. Судя по всему, формы подобных договоров будут распространены и в дальнейшем. А значит, очень важно знать, как правильно заключать такие договоры и избегать ситуаций, когда подобные сделки незаконны.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 20.08.2012 N 33-6975 апелляционная жалоба Ч. В.Л. на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 07.06.2012 оставлена без удовлетворения, а решение без изменения.

Муниципальное бюджетное учреждение "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" обратилось в суд с иском о признании недействительными договоров уступки права требования от 24.12.2010 и 01.04.2010 на квартиры N "..."; "...", заключенных между ООО "Строительная компания "..." и Ч. В.Л., по тем основаниям, что 14.07.2008 между истцом и ООО "Строительная компания "..." был заключен договор участия в долевом строительстве указанного выше жилого дома, по которому застройщик обязался построить жилой дом в установленный срок и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать 71 квартиру обществу, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры. Общая стоимость квартир составила 144 674 763,09 руб. Условиями договора было предусмотрено, что участник долевого строительства вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия застройщика. Между ООО "Строительная компания "..." и Ч. В.Л. были заключены договоры уступки права требования 12 квартир, расположенных в указанном выше многоквартирно м доме. В регистрирующий орган были представлены справки МБУ "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" об уплате ООО "Строительная компания "..." денежных сумм в полном объеме, уведомлении застройщика о заключении договоров по уступке права требования.

09.04.2012 товарищество собственников жилья "Мечта" предъявило требование МБУ "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" по оплате задолженности за отопление и содержание общего имущества на сумму 124 656,38 руб., указав, что 28.12.2011 дом введен в эксплуатацию, все 12 квартир никому не переданы.

Иск муниципального бюджетного учреждения "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, Ч. В.Л. подал апелляционную жалобу. Просил решение отменить как незаконное, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, мотивируя тем, что дело не было признано судом подготовленным, стороны об этом не уведомлялись, в предварительных судебных заседаниях не выяснялись обстоятельства, имеющие значение для дела, не определялся круг достаточных доказательств. Суд необоснованно отказался предоставить ответчику время для сбора доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности перед ООО "Строительная компания "...". Договоры переуступки прав требования относятся к оспоримым сделкам, поскольку заключены с нарушением договорных обязательств, а не закона, срок исковой давности для предъявления соответствующего иска истек. МБУ "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" является ненадлежащим истцом, его права не нарушаются, претензии по уплате коммунальных платежей должны предъявляться к ООО "Строительная компания "...".

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), судебная коллегия не нашла оснований для его отмены исходя из следующего.

Удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь положениями статьи 168, пункта 1 статьи 388, пунктов 1 и 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что, поскольку при заключении оспариваемых договоров с Ч. В.Л. не было получено согласие застройщика, муниципального бюджетного учреждения "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" на уступку ООО "Строительная компания "..." прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, договоры являются ничтожными в силу закона. Факт отсутствия согласия застройщика на заключение договоров не оспаривается, справки об оплате стоимости квартир дольщиком выданы после заключения договоров, уведомление и согласие на уступку права требования различны по смысловому и правовому значению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры по переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве по основаниям, указанным истцом, относятся к оспоримым сделкам, не основаны на законе.

В силу пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Учитывая, что договором участия в долевом строительстве, заключенным между муниципальным учреждением "Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района" и ООО "Строительная компания "...", предусмотрено условие об обязательном письменном согласии застройщика на передачу дольщиком своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, отсутствие письменного согласия свидетельствует о нарушении указанных выше норм закона, то есть ничтожности сделки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что права истца оспариваемыми договорами не нарушены, несостоятельны. В силу положений статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписанному сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу закона. Истец передать квартиры ООО "Строительная компания "..." не может, поскольку имеются зарегистрированные в установленном порядке договоры переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве Ч. В.Л., ООО "Строительная компания "..." возражает против передачи объектов Ч. В.Л. в связи с наличием задолженности. Представленный представителем ответчика - Ч. В.Л. акт зачета взаимных требований от 24.02.2010 на сумму 5 297 400 руб. не является свидетельством о надлежащем исполнении обязательств.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика.

Обозначим другую вполне реальную проблему: дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. В этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм Гражданского кодекса РФ. При этом Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что старый и новый кредиторы будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки, которые регулируются различными нормами Гражданского кодекса РФ. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика.

Б. Ж.Б. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО "Стройинвест-2010" о взыскании неустойки, признании права собственности на однокомнатную квартиру по адресу: (...), взыскании компенсации морального вреда.

Между ООО "УК "Альфарг инвест" и Б. Ж.Б. был заключен договор уступки права требования исполнения обязательств, а также всех прав, обеспечивающих исполнение обязательств к ООО "Стройинвест-2010", по договору на участие в долевом строительстве, заключенному между ООО "Стройинвест-2010" и ООО "УК "Альфарг инвест" для строительства однокомнатной квартиры.

В день заключения договора по переуступке права требования Б. Ж.Б. уплатила в кассу ООО "УК "Альфарг инвест" денежные средства в сумме (...) рублей. ООО "УК "Альфарг инвест" направило ООО "Стройинвест-2010" уведомление о том, что в связи с заключением договора уступки права требования, ООО "УК "Альфарг инвест" свое право требования по договору долевого участия в строительстве уступило Б. Ж.Б.

Срок сдачи объекта не позднее (...), а объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее (...). Однако застройщик свои обязательства по договору не выполнил. Объект долевого строительства Б. Ж.Б. не передан.

ООО "Стройинвест-2010" указало, что между ООО "Стройинвест-2010" (застройщик) и ООО "УК "Альфарг инвест" (участник долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу (...). При заключении указанного договора обе его стороны действовали в лице генерального директора Д. Р.Ю. Согласно условиям договора в день его подписания участник долевого строительства обязался выплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере (...) рублей. Участник долевого строительства уступил Г. Ж.Б. право требования по договору, заключив договор об уступке права требования. На момент заключения договора об уступке права требования обязательства участника долевого строительства по договору были исполнены не в полном объеме, а частично - в сумме (...) рублей. На момент заключения договора об уступке права требования задолженность по договору ООО "УК "Альфарг инвест" составляла (...) рублей. До настоящего времени указанная сумма ООО "Стройинвест-2010" не получена. Кроме того, ООО "УК "Альфарг инвест" не передало Г. Ж.Б. все документы, удостоверяющие уступленное право требования. Г. Ж.Б. не уведомила застройщика о совершенной уступке. Уступка права требования по договору совершена с нарушением норм права и не соответствует требованиям закона. ООО "Стройинвест-2010" просило суд на основании статей 166 - 168 Гражданского кодекса РФ признать недействительным договор уступки права требования, заключенный между ООО "УК "Альфарг-инвест" и Г. Ж.Б.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", с последующими изменениями и дополнениями, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В данном случае основаниями к заключению договора на участие в долевом строительстве являются: разрешение на строительство, выданное комитетом архитектуры и градостроительства мэрии; проектная декларация; договор аренды земельного участка с кадастровым номером N (...), заключенный на основании постановлений главы - мэра города, зарегистрированного в УФРС.

Довод представителей ООО "Стройинвест-2010" о том, что новый участник долевого строительства - Г. Ж.Б. не уведомила застройщика, ООО "Стройинвест-2010" о совершенной уступке, судом не был принят во внимание как не нашедший своего подтверждения и опровергающийся материалами дела.

Пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ установлено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Тем самым договором уступки права требования не предусмотрена обязанность Г. Ж.Б. письменно уведомлять ООО "Стройинвест-2010" об уступке требования исполнения обязательств. Данная обязанность возложена на ООО "УК "Альфарг инвест".

В материалах регистрационного дела по регистрации договора уступки права требования имеется уведомление ООО "УК "Альфарг инвест", адресованное ООО "Стройинвест-2010", о заключении между ООО "УК "Альфарг инвест" и Г. Ж.Б. договора уступки права требования по договору на участие в долевом строительстве.

Довод представителей ООО "Стройинвест-2010" о том, что уступка права требования по договору совершена с нарушением норм закона и не соответствует требованиям закона, поскольку ООО "УК "Альфарг инвест" не уплатило цену договора в полном объеме, не был принят судом во внимание по следующим основаниям.

В силу положений пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно договору уступки права требования ООО "УК "Альфарг инвест" гарантирует Г. Ж.Б., что со стороны ООО "Стройинвест-2010" не будет запрета или ограничения уступки требования исполнения обязательств третьему лицу по договору на участие в долевом строительстве в связи с полной оплатой ООО "УК "Альфарг инвест" стоимости квартиры по договору на участие в долевом строительстве.

Пунктом 3.4 договора уступки права требования предусмотрено, что после подписания настоящего договора сумма денежных средств, уплаченная ООО "УК "Альфарг инвест" в ООО "Стройинвест-2010", считается внесенной соответственно Г. Ж.Б.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поскольку обязательства участника долевого строительства по договору на участие в долевом строительстве в части оплаты объекта долевого участия выполнены в полном объеме, многоквартирный жилой дом, в котором расположен объект долевого участия, введен в эксплуатацию, суд признал за Б. Ж.Б. право собственности на однокомнатную квартиру.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (...), за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Эксперты считают, что в случае ДДУ рисков нет - застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, а значит, соглашение уступки прав требования защищено, равно как и права участников долевого строительства. Однако в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный покупатель может потерять часть средств, так как, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, получит стоимость, не оплаченную по уступке, а первоначальную, обозначенную в ДДУ между первым участником и застройщиком. При этом цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, теряет разницу в стоимости, возникшую по мере "роста" дома.

------------------------------------------------------------------

Название документа