(Гришаев С. П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
СЕРВИТУТ
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 4 февраля 2006 года
С. П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.
Сервитут относится к числу так называемых ограниченных вещных прав, которые определяются как права, которые предоставляют их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия на вещь. Определение сервитута как права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества совпадает с определением сервитута в ст. 274 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) — предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Таким образом, предметом сервитута всегда является недвижимость. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Сервитутным правам присущи права следования. Это значит, что они сохраняются за обладателем сервитута при переходе прав на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Во всех случаях сервитут обременяет имущество собственника, поскольку наряду с собственником недвижимости право пользования им приобретает другое лицо. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитуты могут быть определенным образом классифицированы. Традиционно в римском праве выделялись личные и вещные сервитуты. Личные сервитуты устанавливались в интересах конкретного лица и подразделялись на usufructus (узуфрукт) — право пожизненного пользования чужой непотребляемой вещью с правом извлекать из нее плоды, не повреждая при том и не изменяя саму вещь, usus (узус) — пользователю вещи из плодов предоставлялось столько, сколько необходимо для удовлетворения собственных потребностей, habitation (абитацио) — право проживать в чужом доме или его части, operae animalium — право пользования чужими животными <1>. Что касается вещных сервитутов, то они в римском праве устанавливались в интересах неопределенного круга лиц (например, сервитут прогона скота по чужому участку). ——————————— <1> Бартошек М. Римское право: понятие, термины, определения. М., 1989. С. 294 — 295.
Действующее законодательство Российской Федерации не применяет термин «личный сервитут», однако, как правильно отмечает Ю. К. Толстой, наше законодательство знает и личные сервитуты, хотя не называет их собственным именем (например, право завещательного отказа) <2>. ——————————— <2> Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М., 1998. С. 462.
Также их можно условно разделить на публичные и частные сервитуты. Понятие публичного сервитута дано в ст. 23 Земельного кодекса РФ, согласно которой публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. При этом согласно п. 7 ст. 23 ЗК в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Таким образом, специфика публичных сервитутов заключается в том, что их установление обусловлено не интересами конкретного собственника земельного участка, а общественными интересами и оно не связано непосредственно с нуждами соседнего земельного участка. Перечень публичных сервитутов установлен в п. 3 ст. 23 ЗК, согласно которой могут устанавливаться публичные сервитуты для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона скота через земельный участок; 7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; 8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе. Таким образом, перечень публичных сервитутов, упомянутый в указанной статье, является закрытым, а необходимо сделать его открытым. Так, например, он может быть дополнен указанным в п. 3 ст. 98 ЗК правом на использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков. Нельзя не обратить внимание на то, что требование о проведении общественных слушаний является по существу декларативным и на практике не применяется, поскольку ни сама процедура, ни основания ее проведения в законодательстве не прописаны. Конкретные виды публичных сервитутов установлены и в соответствующих природоресурсовых кодексах. Так, в качестве примера можно привести сервитуты, предусмотренные Водным кодексом РФ (ст. ст. 43 и 44) и Лесным кодексом РФ (ст. 21). Письмом Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 установлен перечень так называемых градостроительных ограничений и сервитутов, которые должны учитываться при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот перечень включает следующие сервитуты, которые можно рассматривать в качестве публичных. Так, земельный участок, предоставленный для строительства, реконструкции или благоустройства, здание, сооружение или их комплекс могут обременяться в установленном законодательством порядке такими сервитутами: ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу; ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка; условием соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются в законодательном порядке. Иногда употребляется такое понятие, как сервитут, установленный в публичных интересах (п. 2 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Его следует отличать от понятия публичного сервитута. Например, в публичных интересах устанавливается сервитут для обслуживания водонапорной башни, снабжающей водой жителей населенного пункта и расположенной на частном земельном участке. В данном случае наличие сервитута не означает, что у всех жителей населенного пункта возникло право пользования данным земельным участком. Частные сервитуты устанавливаются по соглашению сторон в соответствии с правилами гражданского законодательства. В нормах ГК, посвященных сервитутам, речь идет только о частных сервитутах. В отдельных случаях частные сервитуты наступают без соглашения сторон, в силу наступления юридических фактов, указанных в законе. Так, если продается здание или сооружение, расположенное на земельном участке, собственником которого является не продавец, а другое лицо, то у покупателя возникает право сервитута на этот земельный участок (п. 3 ст. 552 ГК). Сервитутом, как было отмечено, может быть обременен не только земельный участок. Ограниченное пользование по закону возможно также зданием, строением, сооружением и другими объектами чужой недвижимости. В таких случаях обременение осуществляется применительно к правилам, установленным по отношению к земельному участку. Понятие «применительно» означает, что правила применяются к другим объектам недвижимости не в полном объеме: специфические нормы об ограниченном пользовании земельным участком во внимание не принимаются. Высказывается мнение, что в данном случае речь может идти лишь о частном сервитуте, возникающем из договора, заключенного по требованию собственника земельного участка, вынужденного, например, пользоваться колодцем (водопроводом в чужом доме), находящимся на соседнем участке, как единственным источником питьевой воды для дачников, проживающих рядом по соседству. Это обременение для владельца источника питьевой воды может быть кратким, до оборудования новой артезианской скважины, или постоянным, если скважина не будет пробурена <3>. В настоящее время в большинстве случаев это действительно так, однако это не исключает возможности принятия специального закона, устанавливающего публичные сервитуты в отношении зданий и сооружений (например, упомянутые ограничения, установленные Градостроительным кодексом РФ). ——————————— <3> Комментарий к ч. 1 ГК РФ / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2005 (комм. к ст. 277).
Помимо публичных водных сервитутов существуют также и частные водные сервитуты. Согласно ст. 55 Водного кодекса РФ договор установления частного водного сервитута заключается водопользователем с лицом, в пользу которого ограничивается право пользования водным объектом. О частном лесном сервитуте говорится в ст. 21 Лесного кодекса РФ, согласно которой права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут). В литературе встречается и такая классификация сервитутов. 1. Право прохода или проезда через земельный участок. Такие сервитуты устанавливаются в целях безвозмездного и беспрепятственного обслуживания объектов инженерной инфраструктуры. 2. Право размещения и обслуживания объектов на земельном участке, в том числе под его поверхностью (межевые и геодезические знаки, опоры электросети и т. д.). 3. Право проведения на земельном участке определенных видов работ(изыскательские и исследовательские работы, строительные работы и т. д.) <4>. ——————————— <4> Уиткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А. Р. Кирсанова. М., 2003. С. 486.
Поскольку предметом права сервитута является недвижимое имущество, то это право подлежит государственной регистрации. В статьях ГК, посвященных сервитуту, о необходимости государственной регистрации сервитутов ничего не говорится. Такая обязанность вытекает из смысла ст. 131 ГК, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (в том числе и право сервитута), ограничения этих прав подлежат государственной регистрации. ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 23 ЗК РФ (причем в указанной статье ЗК говорится о государственной регистрации только публичных сервитутов), а в ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья указанного Закона (ст. 27), посвящена порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 этого Закона в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц. По существу, в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. При этом регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу которого установлен сервитут, либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются. При этом в отношении такого собственника не делается оговорки о наличии у него соглашения об установлении сервитута. Однако в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Конкретный порядок совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утвержденными Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями внесенными Постановлением Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. N 1429). Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права. Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В этом случае соответствующая запись в Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи. Государственной регистрации подлежат, прежде всего, частные сервитуты. Иногда понятие сервитутов, подлежащих государственной регистрации, конкретизируется. Так, письмом Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 установлен перечень так называемых градостроительных ограничений и сервитутов, которые должны учитываться при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них можно указать на следующие сервитуты: ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу; ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка; условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются в законодательном порядке. Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27). Неисполнение этого правила на практике приводит к следующим спорам. ООО «Горнолыжный курорт «Гладенькая» г. Саяногорска обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к ОАО «Саянмрамор» с требованиями обязать ответчика беспрепятственно пропускать через контрольно-пропускной пункт транспорт клиентов, посетителей курорта и служебный транспорт ООО «ГК «Гладенькая» по автодороге, ведущей на территорию курорта, зарегистрировать (публичный) сервитут (право проезда на транспортных средствах по автодороге предприятиями, учреждениями и гражданами к горнолыжному курорту). Из материалов дела следовало, что по земельному участку, предоставленному в бессрочное постоянное пользование ОАО «Саянмрамор», проходит единственная автомобильная дорога, ведущая к горнолыжному курорту, при этом дорожное полотно с одной стороны ограничено обрывом (горным отвалом), а с другой стороны — горным массивом. Администрация Бейского района 15 сентября 2000 г. приняла Постановление N 405 «Об обременении части земельного участка ОАО «Саянмрамор» бессрочным сервитутом». По мнению истца, был установлен публичный сервитут, а ответчик считал, что Постановление администрации является незаконным. Суд первой инстанции в удовлетворении требований истца отказал, а апелляционная коллегия арбитражного суда это решение оставила без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения, указав (наряду с другими доводами), что регистрация сервитута производится на основании заявления собственника дороги, которым ответчик не является <5>. ——————————— <5> Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-1066/02-К1 от 11 июля 2002 г. // СПС «КонсультантПлюс».
Публичный сервитут также подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но только в ином порядке, чем частный. При этом необходимо, чтобы само право на земельный участок, обременяемое сервитутом, уже было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) (п. 2 ст. 13 Закона). Согласно указанному пункту государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации. Таким образом, возникают вопросы: если право собственности не зарегистрировано, может ли государство, субъект РФ, орган местного самоуправления заставить собственника участка, права которого будут обременяться, зарегистрировать свое право, предоставить правоустанавливающие документы и кто будет компенсировать ему затраты на проведение землеустроительных и кадастровых работ, регистрационный сбор? Ответов на эти вопросы в настоящее время нет. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если публичный сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление кадастрового плана не требуется (ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Размер пошлины за государственную регистрацию публичного земельного сервитута определяется ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, которая названа «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий». В пп. 20 п. 1 указанной статьи размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества установлен: физическим лицам — 500 рублей; организациям — 7500 рублей. Согласно пп. 21 п. 1 указанной статьи за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним размер госпошлины установлен: физическим лицам — 100 рублей; организациям — 300 рублей. Возможна ситуация, когда собственник обремененного земельного участка, несмотря на принятое государственным органом на основе общественных слушаний решения об установлении публичного земельного сервитута, отказывается осуществлять действия по его регистрации. Как один из вариантов разрешения такой ситуации можно было бы предложить введение правила о том, что если нормативный акт об установлении публичного сервитута принят в соответствии с законом, а собственник недвижимости уклоняется от регистрации сервитута, то суд вправе по требованию пользователей (любого из них), определенных в акте об установлении сервитута, вынести решение о регистрации. Таким образом, публичный сервитут регистрировался бы в соответствии с решением суда. Аналогичное правило действует применительно к сделкам, требующим государственной регистрации, если одна из сторон уклоняется от ее регистрации (закреплено в п. 3 ст. 165 ГК РФ). Хотя принудительная регистрация права недопустима, учитывая необязательственный характер сервитутов, способов иного воздействия на собственника нет. Таким образом, остается либо требовать в судебном порядке понуждения к такой регистрации, либо упрощать систему государственной регистрации и проводить ее без предварительной перерегистрации права собственности. Все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как вещные права и как обременение (ограничение) права собственности. Это существенно отличает регистрацию сервитута от регистрации иных вещных прав и никак не комментируется законодателем. В случае если сервитут устанавливается решением суда, регистрируется на основании решения суда по заявлению одной из сторон сервитута и возникает также с момента государственной регистрации. При регистрации частного сервитута несложно соблюсти требования п. 2 ст. 6 Закона об обязательной регистрации сначала права собственности на обременяемый земельный участок, а потом самого обременения. Прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации. Основанием для регистрации публичного сервитута и его изменения, прекращения будет являться соответствующий акт уполномоченного органа либо решение суда (в случае прекращения). Нет четкого понимания и правового регулирования на сегодняшний день случаев возникновения сервитута в соответствии со ст. ст. 340, 553 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, когда речь идет об ограниченном праве пользования земельным участком собственником здания, сооружения находящегося на этом земельном участке. Представляется неверной позиция о наличии в таком случае именно сервитута, речь должна идти об обязательственном праве, не предусмотренном нормами ГК РФ, но и не противоречащем ему. Данная позиция уже подтверждена судебной практикой. Такое ограниченное пользование должно возникать не на основании закона, а в силу договора между собственником здания и земельного участка (а иногда еще и арендатором земельного участка), содержащего условия ограничения пользования земельным участком. Государственной регистрации такой договор может подлежать по аналогии с договором аренды (конечно, в случае, если в ГК РФ будут внесены соответствующие нормы о необходимости такой регистрации). Толкование Законом сервитута как обременения права собственности, отличное от его толкования в качестве вещного права в ГК РФ, неразрешенность этой ситуации в нормах ЗК РФ, регулирование публичного и частного земельных сервитутов разными нормативными актами (ЗК РФ И ГК РФ), несовершенство юридических моделей такого регулирования не позволяют формироваться правоприменительной практике указанных норм и отрицают существование сервитутов в земельных отношениях. Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, он может быть прекращен в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
