РАССМОТРЕНИЕ ТРЕТЕЙСКИМИ СУДАМИ СПОРОВ О ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВОВАЯ ПОЛИТИКА И ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
О. Ю. СКВОРЦОВ
О. Ю. Скворцов, кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права Санкт-Петербургского государственного университета.
Среди проблем деятельности третейских судов, пожалуй, наиболее острым является вопрос о рассмотрении этими частными юрисдикционными органами споров о правах на недвижимое имущество. Несмотря на то что дискуссия по этому вопросу идет уже около 8 лет, ни в науке, ни в практике нет не только единства мнений, но и даже сколько-нибудь внятных подходов к определению объемов полномочий и даже самой допустимости рассмотрения третейскими судами споров о недвижимом имуществе. Отметим, что в последние годы довольно ощутимое влияние на дискуссию оказал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. Однако, несмотря на сформулированные этим высшим судебным органом правовые позиции, которые будут изложены ниже, вряд ли при существующей системе нормативного регулирования дискуссии по этой проблеме прекратятся в обозримом будущем. Довольно ярко неопределенность точек зрения и отсутствие реальных предпосылок для сближения позиций дебатирующих сторон проявилась во время дискуссии, проходившей на первом съезде третейских судей (Москва, июнь 2006 г.) <1>. ——————————— <1> См. выступления участников съезда: Суханов Е. А. О третейском разбирательстве споров; Кандауров Д. В. Проблемы с регистрацией права собственности // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24.
Дореволюционная история вопроса
Как представляется, нелишним будет обратиться к истории вопроса о рассмотрении третейскими судами споров о правах на недвижимость. Это тем более поучительно, что в конце XIX в. юридическая общественность в России столкнулась в этой области с теми же проблемами, но так и не смогла преодолеть кризис в сфере третейского разбирательства. Увы, последствия были традиционными для российского государства — запретить третейским судам рассмотрение споров о правах на недвижимость. Если говорить о регулировании этого вопроса, то дореволюционная история была такова. В соответствии с Уставом гражданского судопроизводства «все споры, подлежащие рассмотрению гражданских судебных мест, могут быть рассматриваемы и разрешаемы третейским судом» (ст. 1368). Среди изъятий из компетенции третейского суда значились «дела о недвижимых имуществах, когда в числе участвующих есть лица, ограниченные по закону в правах приобретения этих имуществ или в правах владения и пользования ими». Деятельность третейских судов изначально вызывала скептицизм у значительной части русских правоведов. Это недоверие сквозило как в трудах ученых юристов, так и имело свое выражение в судебной практике. Тому был целый ряд причин, порожденных практикой деятельности самих третейских судов. Так, зачастую заинтересованные лица устраивали фиктивные третейские процессы, в ходе которых пытались добиться укрепления прав на недвижимое имущество. В других случаях при помощи третейских разбирательств недобросовестные лица пытались избежать уплаты крепостных пошлин, уплачиваемых за переход прав собственности на недвижимое имущество. Для предотвращения злоупотреблений в этой сфере в 1887 г. в Устав гражданского судопроизводства была введена дополнительная ст. 1394-1, которая предоставляла право мировому судье или окружному суду, получившим решение третейского суда, состоявшееся по иску о праве собственности на недвижимое имущество, передавать копию этого решения Казенной Палате, которая, усмотрев, что этим решением установлен переход от одного лица к другому недвижимого имущества во избежание платежа крепостных пошлин, должна была составить расчет следующих ко взысканию платежей по правилам о порядке взыскания пошлин с имуществ, переходящих безвозмездными способами. Кроме того, в судебной практике были сформулированы правила, согласно которым государственный суд был вправе «уничтожить» по иску генерала-губернатора те решения третейского суда, которые были результатом не действительного, а фиктивного спора, под которым скрывалось в третейской записи соглашение об укреплении имения в обход закона <2>. ——————————— <2> Тютрюмов И. М. Устав гражданского судопроизводства с законодательными мотивами, разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов, извлеченными из научных и практических трудов по гражданскому праву и судопроизводству (по 1 сентября 1915 года): В 2 т. Т. 2. Петроград, 1916. С. 2054; Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И. М. Тютрюмов. Книга вторая. М.: Статут, 2004. С. 540.
В 1895 г. правительственной комиссией была проведена систематическая ревизия деятельности третейских судов. Ее основным результатом стала констатация того обстоятельства, что заинтересованные лица прибегают к третейскому суду в тех случаях, когда между ними в действительности никакого спора не существует и которые под прикрытием третейского разбирательства желают достигнуть в обход закона «прикрепления прав на недвижимое имущество». Бывало это тогда, когда продавец такого имущества не имел документов, необходимых для совершения купчей крепости у нотариуса. К третейскому суду обращались и наследники недвижимого имущества и под видом разрешения возникшего между ними спора избегали довольно сложной и дорогостоящей процедуры раздела имущества. Ревизионными отчетами отмечено несколько случаев обращения мнимо тяжущихся к третейскому суду с целью достигнуть прикрепления недвижимого имущества во вред третьим лицам. Основываясь на приведенных данных, комиссия по пересмотру законоположений по судебной части пришла к заключению о необходимости полного изъятия дел о недвижимых имуществах из ведения третейского суда. В соответствии с этой рекомендацией и была составлена ст. 1066 проекта новой редакции Устава гражданского судопроизводства, которая установила запрет на рассмотрение третейскими судами споров о недвижимом имуществе <3>. ——————————— <3> Гессен И. Третейский суд в гражданском процессе. Энциклопедический словарь Брокгауз Ф. А., Ефрон И. А. // http://www. cultinfo. ru/fulltext/1/001/007/102/102437.htm.
Таким образом, гражданское общество России конца XIX — начала XX вв. оказалось неспособным использовать такой инструмент, как третейское судопроизводство при разрешении споров о недвижимом имуществе.
Современное законодательство
Современная история вопроса восходит к 1998 г., <4> году вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Именно в этом Законе были сформулированы две нормы, ставшие основой для широкого распространения практики рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимость. ——————————— <4> Строго говоря, нет никаких препятствий к тому, чтобы признать допустимость рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимость и в предшествующий период на основании ГК РФ и действовавшего на тот момент Временного положения о третейском суде для разрешения экономических споров. Однако, во-первых, нам не известно сколько-нибудь широкой практики по этому вопросу и, во-вторых, актуальность анализа на основании устаревшего нормативного материала утрачена. Поэтому сосредоточимся на современном законодательстве и сложившейся в соответствии с ним практике.
В соответствии со ст. 17 упомянутого Закона вступившие в законную силу судебные акты (к числу каковых Закон отнес и решения, принимаемые третейским судом) являются основанием для регистрации прав на недвижимое имущество. При этом согласно ст. 28 этого же Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда (в том числе и третейского суда), подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. О государственной регистрации прав на недвижимость на основании решения третейского суда речь идет еще в одном законе — Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В ст. 25 этого Закона указывается, что «регистрационная запись об ипотеке погашается… на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки». Сведя воедино положения двух упомянутых Законов, мы придем к выводу о том, что российский законодатель допускает возможность рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимое имущество. Толкование рамочного законодательства о третейских судах также позволяет сделать вывод о допустимости рассмотрения третейскими судами споров о недвижимости. Так, в соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Аналогичная по смыслу норма сформулирована в ч. 6 ст. 4 АПК РФ и в ч. 3 ст. 3 ГПК РФ. Очевидно, что объекты недвижимости являются объектами гражданского оборота. Субъекты гражданского права вправе совершать с ними соответствующие сделки. В том случае если такие сделки влекут возникновение спора, то стороны сделки с недвижимостью вправе передавать его на разрешение третейского суда. Вместе с тем в представлениях современных юристов отсутствует ясность в вопросе о том, каков с точки зрения законодателя спектр споров о недвижимости, которые могут быть переданы на разрешение третейского суда.
Судебно-арбитражная практика
Отсутствие внятных законодательных норм, регламентирующих порядок рассмотрения третейскими судами споров о недвижимости, привело и к своего рода хаосу в судебно-арбитражной практике. Несогласованность действий судов проявилась даже на уровне высших судебных инстанций. При этом в деятельности арбитражных судов сильна «запретительная» тенденция, суть которой заключается в максимальном ограничении возможностей третейских судов рассматривать споры о правах на недвижимое имущество. Что касается Президиума Верховного Суда РФ, то позиция этого органа отражена в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2004 г. Президиум указал, что применение абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации исходя из буквального его толкования приведет к ограничению выбора формы защиты субъективного права. В связи с этим решение третейского суда следует рассматривать в качестве основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несмотря на отсутствие в Законе указания на вступление решения третейского суда в законную силу <5>. ——————————— <5> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2005. N 7.
До недавнего времени схожей позиции придерживался и ВАС РФ. В частности, в письме ВАС РФ от 21 августа 1997 г. N С5-7/ОЗ-581 «О ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <6> разъяснялось, что регистрация прав на недвижимое имущество, установленное решением третейского суда, осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона. ——————————— <6> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. N 10.
Однако с принятием информационного письма N 96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов» ВАС РФ сформулировал новый подход к этой проблеме. В Обзоре отмечается, что вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов (п. 27). Любопытна аргументация, к которой прибегает Президиум. Упомянутому выводу предшествует ссылка на ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются ВСТУПИВШИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ СУДЕБНЫЕ АКТЫ (выделено мною. — О. С.). Таким образом, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не только изменил свою позицию, но и вступил в противоречие с позицией Верховного Суда Российской Федерации. При этом, что характерно, ВАС РФ в своем Обзоре даже не упомянул о ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», словно соответствующей нормы о решении третейского суда как основании регистрации прав на недвижимость и не существует. В то же время при анализе казуса, сформулированного в п. 27 информационного письма, может создаться впечатление, что Президиум допускает возможность рассмотрения третейским судом споров, вытекающих из вещных правоотношений. В частности, в этом письме указывается: «Договор содержал соглашение, в соответствии с которым стороны обязались передать на разрешение третейского суда при юридической фирме споры, связанные или вытекающие из указанного договора. Тем самым стороны достигли соглашения о передаче на рассмотрение в третейский суд споров, вытекающих из обязательственных правоотношений. Споры, вытекающие из вещных правоотношений, в третейском соглашении не были оговорены… Удовлетворив заявленные требования, третейский суд вынес решение об изменении титула, что не предусматривалось третейским соглашением». А если бы предусматривалось? Видимо, в этом случае по логике процитированного отрывка третейский суд вправе был бы рассмотреть спор о вещных правах на объект недвижимости? Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации А. А. Иванов был вынужден признать, что хотя правовые позиции по многим категориям с принятием информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 96 определились, но это не означает, что все предложенные решения оптимальны <7>. Возможно, он имел в виду прежде всего рассматриваемые третейскими судами споры о правах на недвижимое имущество. ——————————— <7> Иванов А. А. Из выступления на Первом всероссийском съезде третейских судей // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24. С. 6.
Впрочем, при рассмотрении конкретных дел Президиум ВАС РФ при оценке допустимости рассмотрения третейским судом споров о правах на недвижимость опирался и на иные критерии. Так, в одном из постановлений был сделан вывод о том, что, «обратив взыскание по долгам, связанным с неисполнением заказчиком и инвестором своих обязательств по оплате работ, на нежилые помещения как на имущество заказчика, третейский суд предрешил вопрос о вещных правах на указанное имущество, в том числе о правах третьих лиц. Требуемые российским законодательством специальные публичные процедуры в отношении сделок с объектами недвижимого имущества соблюдены не были, что противоречит основным началам российского законодательства» <8>. При анализе комментируемого Постановления можно сделать вывод о том, что оно основано на представлении о недопустимости рассмотрения третейским судом споров о вещных правах на недвижимое имущество. При этом в Постановлении констатируется, что действующее законодательство «не предусматривает исключения из компетенции третейских судов споров об исполнении обязательств» (в том числе и обязательств по поводу недвижимого имущества. — О. С.). ——————————— <8> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 мая 2005 г. N 207/04 // Третейский суд. 2005. N 6 (42). С. 41.
Отсутствие сколько-нибудь внятных подходов к оценке проблемы привело к тому, что в недрах ВАС РФ вызрел проект изменений в действующее законодательство о третейских судах <9>. Квинтэссенцией законопроекта стали предложения о радикальном сужении полномочий третейских судов. Помимо прочего предлагалось установить запрет на рассмотрение третейскими судами споров о недвижимости. ——————————— <9> Проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросу определения полномочий третейских судов и международных коммерческих арбитражей» // Опубликовано на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации // http://www. arbitr. ru/_upimg/B4D4DD1BAAC0AFD4D0EB44889E0C2D3F_vas_2006-10-19_pfz. pdf.
Радует то, что ВАС РФ не стал без общественной дискуссии вносить упомянутый законопроект на рассмотрение законодательных органов и привлек для его обсуждения широкий круг юристов, специализирующихся в данной проблематике. На состоявшемся в Высшем Арбитражном Суде РФ 19 октября 2006 г. обсуждении этот законопроект встретил решительные возражения со стороны значительной части экспертов и был снят с рассмотрения <10>. ——————————— <10> Информацию об обсуждении законопроекта см. в журнале «Третейский суд». 2006. N 5.
Впрочем, если ВАС РФ в этом вопросе демонстрирует нужную осторожность, то практика федеральных арбитражных судов округов зачастую отличается весьма крайними выводами. Так, к примеру, в одном из судебных актов ФАС Северо-Кавказского округа весьма категорично указал, что «спор о признании права на объект недвижимости не может рассматриваться третейским судом. Возможность рассмотрения такого спора третейским судом законом прямо не предусмотрена» <11>. В деле, рассмотренном ФАС Восточно-Сибирского округа, указано, что спор о признании права собственности на объекты недвижимого имущества не мог быть предметом третейского разбирательства <12>. ——————————— <11> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2006 г. по делу N А53-24513/2005-С4-41. <12> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 ноября 2004 г. N А74-1498/04-К1-Ф02-4741/04-С2.
В практике федеральных арбитражных судов округов можно встретить дела, когда суды, обосновывая невозможность рассмотрения третейским судом споров о правах на недвижимость, прямо указывают на то, что решение третейского суда не может являться основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, «поскольку не обладает таким признаком, как вступление в законную силу» <13>. В другом деле кассационный суд указал на то, что сторона не представила доказательств вступления решения третейского суда в законную силу, вследствие чего следует считать правомерным решение учреждения юстиции об отказе в регистрации права на объект недвижимости на основании упомянутого решения третейского суда <14>. ——————————— <13> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 января 2004 г. N А33-5775/03-С6н-Ф02-4787/03-С1. <14> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июня 2005 г. N Ф04-3713/2005(12113-А45-38).
Позиция органов Федеральной регистрационной службы РФ
Говорить о консолидированной позиции ФРС по обсуждаемому вопросу сложно, поскольку каких-либо обобщений или рекомендаций этот орган, насколько нам известно, не принимал. Нам не известно, чтобы Федеральная регистрационная служба когда-либо высказывала свою официальную позицию по этому поводу. Вместе с тем региональные отделения ФРС в том или ином виде вынуждены высказываться по поводу признания прав на недвижимость на основании решений третейских судов. Причем зачастую такая позиция высказывается в виде обобщений судебно-арбитражной практики, которая публикуется в качестве рекомендаций на сайтах соответствующих учреждений <15>. ——————————— <15> См., напр.: Обзор арбитражной практики ГУ Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по спорам, связанным с государственной регистрацией прав на основании решений третейских судов // http://www. gbr. spb. ru/index. shtml? sud_pr.
При рассмотрении судами конкретных дел можно встретить формулируемую ФРС позицию, которая сводится к следующему: решение третейского суда «не устанавливает прав истца на объект недвижимости и не является правоустанавливающим документом, но заменяет исключительно заявление уклоняющейся стороны о государственной регистрации прав на основании сделки, требующей государственной регистрации. Из сказанного следует, что регистрирующий орган обязан принять такое решение в качестве заявления о государственной регистрации уклоняющейся стороны наряду с заявлением о государственной регистрации права собственности от другой стороны по сделке, по иску которой решение было вынесено» <16>. ——————————— <16> Отзыв ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по делу N А56-11581/05 // Третейский суд. 2005. N 6 (42). С. 91.
Как видим, подобная позиция прямо противоречит вышеупомянутому подходу, который был сформулирован Верховным Судом РФ. Во-первых, игнорируется рассмотрение решения третейского суда как основания государственной регистрации права. Во-вторых, не ясна рекомендация о рассмотрении решения третейского суда в качестве заявления (?) о государственной регистрации. Заявление — это облеченное в надлежащую форму волеизъявление заинтересованной стороны о регистрации принадлежащего ей права на недвижимость. Решение третейского суда — это акт, которым разрешен правовой спор, на основе применения норм права. Отождествлять два этих разных юридических феномена некорректно. Иной раз в обоснование того, что ФРС не имеет обязанности по регистрации права на недвижимость, можно услышать, что ФРС не является участником третейского соглашения, не участвовала в третейском процессе и, следовательно, не является связанным субъектом. Нет спору, что представители ФРС не связаны третейским соглашением и их участие в третейском процессе не является их обязанностью. Равным образом некорректно утверждать и то, что решение третейского суда является актом, обязывающим ФРС произвести регистрацию права на недвижимость. Вместе с тем еще раз подчеркнем, решение третейского суда является правовым основанием государственной регистрации права на недвижимость. Этот акт (решение третейского суда) можно уподобить договору, который, будучи юридическим фактом частного права, если он не противоречит закону, становится основанием (и в некотором смысле обязанностью) для регистрирующего органа произвести соответствующую регистрацию. Соответствующий закону юридический факт частного права (будь то договор, акт нотариуса, решение третейского суда) является одновременно источником и права, и обязанности регистрирующего органа укрепить соответствующее право путем внесения записи в Единый государственный реестр прав. Одним из наиболее принципиальных является вопрос о допустимости проверки органами ФРС законности решений, принимаемых третейскими судами. В подкрепление положительного ответа на этот вопрос звучит мнение идеологов регистрационной практики о том, что регистрирующие органы при государственной регистрации прав на недвижимость на основании решения третейского суда вправе осуществлять правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, в том числе и решения третейского суда <17>. При этом в качестве одного из основных элементов проверки видят третейское соглашение, законность которого должна оцениваться регистрирующим органом <18>. ——————————— <17> Плотникова И. Н. Являются ли решения третейского суда основаниями для государственной регистрации прав? // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М., 2003. С. 344; Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 3 — 4 (16 — 17). <18> Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 3 — 4 (16 — 17).
Сама ФРС высказывает позицию, согласно которой «решение третейского суда не является бесспорным основанием для государственной регистрации. В частности, при государственной регистрации прав на основании решения третейского суда надлежит установить наличие у лиц, заключивших третейское соглашение, оснований для его заключения и соответствие данного соглашения требованиям законодательства. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, зависит от оснований и предмета рассмотренного третейским судом спора. В любом случае на государственную регистрацию должно быть представлено решение третейского суда и документ, содержащий третейское соглашение» <19>. ——————————— <19> http://www. rosregistr. ru/index. php? menu=2050100000&page;=30
Такая же позиция формулируется и при участии судей. Так, на совещании судей Новосибирского областного суда и представителей учреждения юстиции на территории Новосибирской области (14 июля 2004 г.) была сформулирована следующая рекомендация: «Учитывая требования ст. 28 Закона о регистрации, решение третейского суда может быть представлено в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего документа. Вместе с тем в соответствии с законодательством о третейских судах третейский суд — это орган, образованный сторонами для решения конкретного спора, возникшего между сторонами и переданного на рассмотрение и разрешения конкретного третейского суда по их соглашению в соответствии с заключенным между ними третейским соглашением (третейской оговоркой). Созданные на паритетных началах третейские суды органами судебной власти не являются и не входят в судебную систему Российской Федерации. Решения третейского суда являются обязательными только для сторон третейского разбирательства, которые добровольно принимают на себя обязанность исполнять их. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации учреждение юстиции вправе осуществлять проверку законности вынесенного решения и при наличии оснований, предусмотренных п. 1 ст. 20 вышеуказанного Закона, обязано отказать в проведении таковой. В этом смысле решение третейского суда не обладает общеобязательной силой судебного акта, постановленного судом, входящим в судебную систему Российской Федерации» <20>. ——————————— <20> http://just. siberia. net/uniwersal_m. php? urla=sud_pra_sov. htm
Однако подобный подход подрывает статус третейских судов как юрисдикционных органов. Предоставление регистрирующим органам полномочий по проверке законности решений третейских судов сводит на нет положения законодательства, которыми третейские суды рассматриваются в качестве органов защиты гражданских прав. Более того, даже суды не обладают полномочиями по пересмотру решений третейских судов. Почему же такими функциями должен обладать орган исполнительной власти? Решение третейского суда, как решение и любого иного юрисдикционного органа, до тех пор, пока оно не отменено в установленном порядке, обладает свойством достоверности, презюмируется истинным и законным. Правовая оценка и правовая ревизия решения третейского суда может осуществляться только судебными органами, но не органами исполнительной власти. Представляется, что практика должна развиваться иным образом. В частности, перспективным видится путь, намеченный в одном из постановлений Президиума ВАС РФ, который указал, что решение третейского суда не может являться основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку арбитражная оговорка, в соответствии с которой третейский суд рассмотрел спор, признана арбитражным судом недействительной <21>. Таким образом, не регистрирующий орган должен давать оценку действительности третейского соглашения, а исключительно компетентный государственный суд. ——————————— <21> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2000 г. N 5154/99.
Среди тенденций, которые наблюдаются в деятельности учреждений юстиции, стоит отметить и стремление в некоторых случаях обязать стороны представить исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда о признании права собственности на недвижимое имущество. В качестве примера можно привести случай, когда Министерство юстиции Ставропольского края в информационном письме от 8 июля 2003 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением третейского суда» указало, что «решение третейского суда является основанием для регистрации права собственности, если на него выдан исполнительный лист и в нем содержатся все данные, необходимые для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество». Этот же подход иной раз проявляется и в судебной практике. Так, в одном из постановлений ФАС Западно-Сибирского округа указывается, что регистрация права на основании решения третейского суда может быть осуществлена только при наличии исполнительного листа <22>. Такой же вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа <23>. ——————————— <22> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июня 2005 г. N Ф04-3713/2005(12113-А45-38). <23> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 ноября 2004 г. N А29-4623/2004-2э.
Между тем выдача исполнительного листа на исполнение решения суда о признании права собственности представляется неверным. Исполнению подлежат лишь решения о присуждении, но никак не исковые требования о признании. Решение о признании подразумевает его исполнение уже в силу самого его принятия.
Доктрины
Весь спектр мнений относительно рассматриваемой проблемы с некоторой долей условности можно свести к четырем концепциям. Некоторые из этих концепций, как это будет видно ниже, весьма связаны между собой.
Консервативная
Эта теория представлена взглядами профессора Е. А. Суханова, высказываемая им главным образом на различных конференциях. В частности, эта точка зрения исходит из тезиса о том, что в последние годы можно наблюдать попытки необоснованного расширения компетенции третейских судов за счет включения в нее споров о правах на недвижимое имущество <24>. ——————————— <24> Суханов Е. А. О третейском разбирательстве споров // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24. С. 7.
Нормативное обоснование своей точки зрения ее последователи иной раз находят в норме, сформулированной в п. 1 ст. 38 АПК РФ, согласно которой споры о правах на недвижимость относятся к исключительной подсудности государственных арбитражных судов. Между тем в этой норме речь идет о подсудности, но не о подведомственности — механизме распределения дел между различными юрисдикционными органами. Равным образом, неприемлемы встречающиеся в обоснование этой точки зрения ссылки на подп. 2 п. 1 ст. 248 АПК РФ, устанавливающий исключительную компетенцию российских арбитражных судов в отношении споров о недвижимости, находящейся на территории Российской Федерации. Применение указанной нормы в отношении третейских судов (включая и международные коммерческие арбитражи) недопустимо, на что неоднократно обращало сь внимание в литературе <25>. ——————————— <25> Комаров А. С. Международный арбитраж в России // ЭЖ-Юрист. 2004. N 12. С. 9; Рожкова М. А. О некоторых вопросах принудительного исполнения решения третейских судов // Вестник ВАС РФ. 2004. N 9. С. 171.
Последовательное проведение этого подхода приводит к неизбежному выводу о том, что рассмотрение споров о правах на недвижимое имущество третейскими судами недопустимо. С точки зрения сторонников такого подхода, эта категория споров относится к ведению государственных судов. Обоснование подобного положения возможно за счет аргументов о наличии публичного начала в сделках с недвижимостью. Государство не может оставаться в стороне от контроля за подобного рода сделками. А если это так, то частные субъекты, в том числе и третейские суды, не вправе осуществлять юрисдикционную деятельность применительно к спорным отношениям по поводу недвижимого имущества. Впрочем, в развитии положений консервативной концепции важную роль играют постулаты декларативного характера, которые питаются за счет обвинений третейских судов в «искусственном создании» споров, когда в попытках «легализовать» свои права стороны придумывают несуществующие споры, обращаются в третейские суды, решения которых становятся основой для обращения за регистрацией права на недвижимость <26>. Вполне уместной в данном случае представляется та ирония, с которой высказываются в отношении этой позиции Д. В. Пятков и Ю. В. Холоденко: «Логично было бы предположить (с учетом отмеченных противоречий в практике арбитражных судов), что теперь под сомнение следует ставить всякое правосудие, решение любого суда должно подвергаться правовой экспертизе наравне с договорами и иными правоустанавливающими документами» <27>. Между тем, как справедливо указывают эти авторы, пороки правоприменения не следует выдавать за пороки той формы, с использованием которой совершаются те или иные нарушения закона. Следует различать вопросы сугубо юридические и морально-этические <28>. Правы те, кто утверждает, что сложившаяся практика злоупотреблений не может служить основанием для искажения смысла норм закона и умаления роли третейского разбирательства <29>. ——————————— <26> См., напр.: Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов. С. 69 — 70. <27> Пятков Д. В., Холоденко Ю. В. О третейских судах и принимаемых ими решениях // ЭЖ-Юрист. 2006. N 11. <28> Пятков Д. В., Холоденко Ю. В. О третейских судах и принимаемых ими решениях // ЭЖ-Юрист. 2006. N 11. <29> Курочкин С. А. Третейское разбирательство гражданских дел в Российской Федерации: теория и практика. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 203.
Обязательственно-правовая
Среди наиболее известных сторонников этой концепции профессор Т. Н. Нешатаева <30>. Свое воплощение эта теория нашла в одном из постановлений Президиума ВАС РФ и в одном из ранних (неопубликованных) проектов информационного письма N 96. ——————————— <30> Нешатаева Т. Н. Суд и арбитраж: историческая взаимосвязь и современное взаимодействие // Третейский суд. 2005. N 1 (37). С. 15.
Суть этой доктрины заключается в том, что третейские суды вправе рассматривать иски о правах на недвижимость, вытекающие из обязательственно-правовых отношений, и не имеют права рассматривать иски о вещных правах на недвижимость. Таким образом, предложен весьма четкий критерий, опираясь на который можно очертить компетенцию третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество. Однако отметим, что предлагаемый критерий является сугубо доктринальным. Мы не найдем ни малейшего намека на него в действующем законодательстве. Вместе с тем, как справедливо отметил В. А. Мусин, если бы законодатель хотел бы сказать, «что он относит к исключительной подсудности арбитражного суда только вещно-правовые споры или споры о вещных правах на недвижимое имущество, он бы, наверно, так и сказал» <31>. Поскольку же законодатель этого не сделал, то анализируемый подход так и остается доктринальным, то есть соседствующим с другими теоретическими конструкциями. ——————————— <31> Мусин В. А. Там, где кончаются споры, там кончается наука… // Третейский суд. 2005. N 3 (39). С. 7.
Среди основных аргументов, к которым прибегают сторонники этой концепции, можно встретить следующие: «Третейский суд как орган, разрешающий спор между конкретными лицами и принимающий решения, обязательные только для этих лиц, не вправе принимать решения о признании права собственности, которые обязательны для неопределенного круга лиц». Следовательно, делается вывод: «компетенция третейских судов ограничена пределами обязательственного права, в котором точно известны стороны правоотношения. Рассматривать же споры, регулируемые вещным правом, третейский суд не может» <32>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья М. Козлова «Проблемы компетенции третейских судов» включена в информационный банк согласно публикации — «ЭЖ-Юрист», 2006, N 11. —————————————————————— <32> Козлов М. А. Проблемы компетенции третейских судов // Вестник ВАС РФ. 2005. N 9. С. 152 — 153, 154.
Даже если бы согласиться с предлагаемым подходом, то мы неизбежно бы столкнулись с его прямым противоречием одной из норм действующего законодательства, а именно ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая предусматривает прекращение регистрационной записи об ипотеке (а следовательно, и вещного права — ипотечного права) на основании решения третейского суда.
Либеральная
Эта концепция прямо противоположна консервативной и является другой крайностью в оценке компетенции третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество. Ее последователи полагают, что третейские суды вправе рассматривать все гражданско-правовые споры о правах на недвижимость. При этом решение третейского суда рассматривается в качестве основания для того, чтобы регистрирующие органы произвели государственную регистрацию прав на недвижимость. Так же как и решения государственных судов не подлежат пересмотру или проверке со стороны регистрационной службы, так и решение третейского суда остается вне ее контроля. При помощи последнего аргумента, кстати, отклоняются доводы сторонников консервативной концепции. Сторонники этой точки зрения немногочисленны, и они отвергают распространенное среди большинства юристов мнение о том, что ключевым критерием, которым следует руководствоваться в данной дискуссии, является критерий характера спорных правоотношений: являются ли они публичными или частными <33> либо высказывают сомнения относительно возможности найти границу между частным и публичным правом <34>. ——————————— <33> Алгазин А. М., Дуйко Л. В., Пащенко К. А. К вопросу о неоднородности правоприменительной практики по делам о признании права собственности на недвижимое имущество // Третейский суд. 2005. N 6 (42). С. 89. <34> Тарасов В. Н. Еще раз о признании права собственности в третейских судах // Третейский суд. 2003. N 2 (26). С. 120.
Процессуальная <35>
——————————— <35> Применение используемого для обозначения теории термина «процессуальная» обусловлено тем, что в ее основе лежит такой подход, который базируется на процессуальной классификации исковых требований и соответствующих им судебных решений — иски о признании, иски о присуждении, иски о преобразовании.
Концепции этой направленности пытаются обосновать пределы компетенции третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимость с использованием инструментария процессуальной науки. При помощи процессуальных теорий пределы компетенции третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество обосновываются путем апелляции к процессуальной характеристике исков и соответствующих им судебных решений. Логика этих концепций пытается искать водораздел между публичным и частным в степени воздействия принимаемого юрисдикционным органом решения на спорные правоотношения. Основная идея заключается в том, что если посредством судебного акта происходит преобразование спорного правоотношения, то таковой судебный акт имеет публично-правовой эффект. В том же случае, если судебным актом не производится изменений в спорном правоотношении, то этот акт влечет сугубо частноправовые последствия. Так, профессор В. А. Мусин высказал рекомендацию, согласно которой решение третейского суда о правах на недвижимость должно иметь характер решения по иску о присуждении <36>. ——————————— <36> Мусин В. А. Рассмотрение споров о праве собственности на недвижимость третейскими судами // Арбитражные споры. 2005. N 3 (31). С. 232.
Фактически в том же ключе размышляет и профессор Т. Е. Абова. Она полагает, что главной в этом вопросе является проблема исполнения «решений третейских судов, принявших решение о признании права собственности на недвижимость. Причем только о признании права собственности без присуждения ответчика к совершению каких-либо действий» <37>. ——————————— <37> Абова Т. Е. Признание третейскими судами права собственности или иных вещных прав на недвижимое имущество // Третейский суд. 2005. N 3 (39). С. 9.
Своя версия этой теории подробно излагалась и нами во множестве публикаций <38>. Вкратце суть этой теории сводится к следующему. О степени публичности решения третейского суда допустимо судить на основе соответствующего правового эффекта, который производится таким решением. Если решение преобразует спорное правоотношение, то оно обладает эффектом публичности. Если же решение лишь констатирует то или иное правовое состояние, то оно не обладает эффектом публичности. Эта идея, с нашей точки зрения, и может быть положена в основание нормативного регулирования компетенции третейских судов по вопросам разбирательства споров о недвижимости. ——————————— <38> Скворцов О. Ю. Иски о признании права собственности в практике третейских судов // Третейский суд. 2002. N 3/4. С. 188 — 194; Комментарий к Федеральному закону «О третейских судах в Российской Федерации»: Научно-практический. М., 2003. С. 22 — 32; Третейский суд. Арбитрабельность споров // Юрист и бухгалтер. 2004. N 2 (15). С. 30 — 34; Рассмотрение третейскими судами споров об объектах, незавершенных строительством // Правовые вопросы строительства. 2004. N 1. С. 47 — 52; Третейское разбирательство предпринимательских споров в России. Проблемы. Тенденции. Перспективы. М., 2005. С. 410 — 426.
Моделирование регулирования
Очевидно, что существующее регулирование вопроса о допустимости рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимость крайне неудовлетворительно. Нормативная модель на сегодняшний день такова, что будет неизбежно побуждать к спорам о пределах компетенции третейских судов в этом вопросе. При этом вряд ли стоит удивляться тому, что с успехом может быть обоснована любая из противоположных точек зрения, а спорящие вряд ли найдут почву для примирения своих позиций. Отметим, что подавляющее большинство исследователей исходят из того, что при определении компетенции третейских судов при разрешении споров о правах на недвижимость следует опираться на вывод о том, затрагивает ли решение третейского суда публичные интересы или частные. При решении вопроса о нормативном регулировании компетенции третейского суда при разрешении споров о правах на недвижимость, с нашей точки зрения, необходимо исходить из следующего. 1. Третейский суд является элементом юрисдикционной системы России, и принимаемые им акты являются юридическими фактами, которые, не будучи опровергнутыми в установленном порядке, обладают свойствами достоверности, обязательности для определенных лиц и порождают правовые последствия, в том числе и обязанность соответствующих государственных органов учитывать порождаемые этими актами последствия. 2. Нет никаких принципиальных противопоказаний к тому, чтобы третейские суды выступали в качестве тех юрисдикционных органов, которые бы разрешали споры о субъективных гражданских правах на такой объект гражданского права, как недвижимая вещь. При этом не имеет значения характер спорного правоотношения — является ли оно вещным или обязательственным. К тому же попытка ограничить круг рассматриваемых третейским судом дел только спорами, вытекающими из обязательственных правоотношений, будет носить искусственный характер, поскольку обязательственные отношения неизбежно влекут вещные эффекты (переход права собственности, возникновение ограниченных вещных прав, установление сервитутов и т. д.). Таким образом, в подобном подходе можно обнаружить некоторую искусственность, свидетельствующую об игнорировании условности деления вещных и обязательственных правоотношений. 3. Вопрос об объеме компетенции третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество — это вопрос правовой политики в конкретный исторический период. Большее или меньшее наделение третейских судов полномочиями по рассмотрению споров о недвижимости отражает уровень зрелости государства и общества. Чем более высок этот уровень, тем больше оснований для наделения частных юрисдикционных органов полномочиями публично-правового характера, в том числе и связанных с разрешением споров о правах на недвижимость. Вместе с тем пределы этих полномочий в любом случае должны быть очерчены в законодательстве. Неопределенность в этом вопросе, характерная для современного регулирования, должна быть исключена. 4. При характеристике процедуры перехода права собственности несложно отметить, что этот переход является результатом сложного фактического и правового состава, элементы которого составляют факты как частного, так и публичного права. При этом все эти факты взаимосвязаны, и порок в одном из элементов влечет недействительность всего сложного состава по переходу права. Именно этим обстоятельством и объясняется сложность споров, возникающих по поводу недвижимости. Таким образом, при характеристике спорного дела в отношении недвижимости, как справедливо отмечает В. А. Мусин, важно учитывать два обстоятельства: с одной стороны, «гражданско-правовой характер того права, о котором идет речь, а право собственности является одним из типичных, если не самое важное из числа гражданских прав. И, с другой стороны, тут есть публично-правовой элемент, который связан с оформлением этого права» <39>. Именно применительно к публично-правовому элементу сложного состава о правах на недвижимость справедлива позиция ВАС РФ, сформулированная в информационном письме N 78 о том, что «требование заявителя об отмене регистрации прав на недвижимое имущество носит публичный характер и адресовано публичному субъекту — органу по регистрации прав на недвижимое имущество» (п. 25) <40>. ——————————— <39> Мусин В. А. Там, где кончаются споры, там кончается наука… С. 8. <40> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 7 июля 2004 г. N 78 «Обзор практики применения арбитражными судами предварительных обеспечительных мер».
5. Как представляется, акцент в дискуссиях необходимо сместить от толкования того, что написано, к предложениям о том, что должно быть написано в законе. Как следствие, законодателю могут быть предложены определенного рода рекомендации в установлении норм, регулирующих компетенцию третейских судов при рассмотрении споров о недвижимости. С нашей точки зрения, такие рекомендации должны сводиться к поиску эффективных способов «мягкого контроля» за решениями, принимаемыми третейскими судами. «Мягкость» контроля подразумевает, что государство, контролируя реализацию решений третейских судов, не должно разрушать идею третейского разбирательства, идя путем простого запрета. В связи с этим категорически неприемлема та попытка исключить споры о недвижимости из компетенции третейских судов, которую мы наблюдали при обсуждении законопроекта, подготовленного в недрах ВАС РФ. 6. Возможно, что в качестве механизма контроля следовало бы укоренить саморегулирование в области третейского разбирательства, так как это было сделано в нотариальной сфере, в области деятельности арбитражных управляющих. Таким образом, контроль третейских судов осуществлялся бы путем своего рода сертификации их деятельности, осуществляемой авторитетными органами (например, получившим широкое общественное признание Центром содействия третейскому разбирательству). В этом случае та негативная практика, которая порождается деятельностью некоторых третейских судов, устранялась бы при помощи механизмов саморегулирования в этой области.
——————————————————————
«Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков» (Грачева И. Л.) («Арбитражные споры», 2007, N 1)
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
И. Л. ГРАЧЕВА
Грачева И. Л., судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.
Более четырех лет назад вступили в действие так долго ожидаемый судебными органами и хозяйствующими субъектами Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), нормы которой регулируют право собственности и другие вещные права на землю. Земельный кодекс изменил или отменил во многом устаревшие нормативно-правовые земельные акты 90-х годов. Однако никаким законом невозможно сразу разрешить все имеющиеся в конкретной сфере правоотношений вопросы и проблемы. Порядок применения некоторых положений Земельного кодекса корректируется по результатам судебной практики. Многие положения Земельного кодекса стали более понятными благодаря разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в Постановлении Пленума от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Но ряд вопросов до настоящего времени вызывает трудности для понимания и землепользователей, и органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, и судов. В настоящем обзоре приведены некоторые проблемы, которые приходилось разрешать Федеральному арбитражному суду Северо-Западного округа (далее — ФАС СЗО) при рассмотрении земельных споров в 2005 и 2006 гг.
— Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой данным зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В том случае, когда покупатель приобретает здание, строение, сооружение на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, он согласно разъяснению, данному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Однако в практике часто встречаются случаи, когда новый покупатель, несмотря на наличие договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключенного между собственником земли и прежним собственником недвижимости, не вносит арендную плату собственнику земельного участка, ссылаясь на уплату земельного налога. При рассмотрении споров по искам собственников земельных участков о взыскании либо арендной платы, либо неосновательного обогащения, рассчитанного в размере арендной платы, ФАС СЗО указывал на необходимость удовлетворения таких требований, поскольку новый собственник недвижимости не является плательщиком земельного налога, так как к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды.
Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Сосновый Бор» Ленинградской области (далее — КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гатчинская нефтяная компания» (далее — ООО «ГНК») о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под принадлежащей ответчику автозаправочной станцией в период с 02.12.2001 по 02.07.2004. Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что ответчик в спорный период платил земельный налог. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд решение отменил, взыскал с ООО «ГНК» в пользу КУМИ плату за пользование землей за период с 02.12.2001 по 16.04.2004 (дата приобретения ответчиком земельного участка в собственность), в остальной части иска отказал. Апелляционный суд, отменяя решение, исходил из того, что, поскольку предыдущий собственник автозаправочной станции пользовался земельным участком на основании договора аренды от 08.12.1994, то в силу статьи 552 ГК РФ к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях. Суд указал, что ответчик должен вносить плату за пользование землей, исходя из ставок арендной платы. Кассационная инстанция оставила без изменения Постановление апелляционного суда (дело N А56-49850/04).
— Вызывает споры вопрос о том, подлежит ли взысканию неустойка за несвоевременное внесение арендной платы с нового собственника объекта недвижимости, к которому перешло право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на праве аренды в том случае, если договор аренды земельного участка между собственником земельного участка и покупателем недвижимости не оформлен в установленном порядке и не внесены изменения в договор, заключенный с прежним арендатором. Арбитражные суды Северо-Западного округа отказывают во взыскании неустойки в связи со следующим: до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости последний должен платить за землю в размере арендной платы, но предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств взысканию с нового собственника недвижимости не подлежит, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены лица в обязательстве по договору аренды.
При рассмотрении кассационной жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которым КУГИ было отказано во взыскании с закрытого акционерного общества «Ультра Стар» (далее — Общество) пеней за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.06.2002, ФАС СЗО указал на следующие обстоятельства. Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора был заключен истцом с предыдущим собственником нежилого помещения, приобретенного в дальнейшем ответчиком. Общество должно платить за пользование земельным участком в размере арендной платы, поскольку к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды. Однако требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В силу статьи 331 того же Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. Договор аренды земельного участка между КУГИ и Обществом отсутствует. Стороной по договору от 18.06.2002 ответчик не является. Передача прав и обязанностей по договору с прежним арендатором к Обществу в установленном земельным и гражданским законодательством порядке не произведена. Законом неустойка за нарушение обязательства по оплате за землепользование не определена (дело N А56-16958/2005).
Федеральный арбитражный суд Московского округа придерживается другой позиции и взыскивает неустойку, ссылаясь на то, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному между собственником земельного участка и предыдущим собственником недвижимости, в том же объеме и на тех же условиях, что и у предыдущего собственника (дела N КГ-А40/4885-03, N КГ-А40/13150-05, N КГ-А40/1308-05).
— В том случае, когда собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности, не владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и с ними не заключены договоры аренды, являются правомерными требования соответствующих государственных или муниципальных органов о взыскании с таких лиц неосновательного обогащения в размере арендной платы. В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации платное; формами платы являются земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения. Все остальные лица должны оплачивать за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Арбитражный суд Республики Карелия взыскал по иску администрации города Петрозаводска (далее — Администрация) с Петрозаводского городского потребительского общества (далее — Общество) неосновательное обогащение за фактическое пользование без правоустанавливающих документов земельным участком в городе Петрозаводске, на котором у ответчика находится на праве собственности нежилое здание, и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2002 по март 2003 г. Апелляционная и кассационная инстанции оставили данное решение без изменения. Кассационная инстанция сослалась на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» (действовавшей на момент рассмотрения спора) использование земли в Российской Федерации является платным. Однако Общество в спорный период плату за землепользование не вносило, сберегая таким образом денежные средства, которые оно должно было уплатить за использование земельного участка. В силу статей 1102, 1105 ГК РФ лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Поскольку факт использования ответчиком земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, установлен и не оспаривается ответчиком, арбитражный суд обоснованно удовлетворил иск Администрации, указав на то, что Общество неосновательно сберегло денежные средства, которые подлежали бы уплате, если бы договор аренды был заключен. Довод подателя жалобы о том, что им уплачивался земельный налог, в связи с чем неосновательное обогащение отсутствует, правомерно отклонен судом, поскольку ответчик не относился ни к одной из категорий плательщиков земельного налога, перечисленных в статье 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю». До приобретения участка в собственность в установленном порядке в силу положений ЗК РФ ответчик не может использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, в связи с чем размер неосновательного обогащения рассчитан правильно (дело N А26-1629/2005-17).
При рассмотрении следующего дела ФАС СЗО отменил решение Арбитражного суда Республики Карелия и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в части взыскания пеней с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Акант-Сервис» в пользу Администрации города Петрозаводска по договору аренды земельного участка и оставил в силе принятые по делу судебные акты в части взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком, на котором находится принадлежащий ответчику объект недвижимости. Суд кассационной инстанции признал заключенный между ответчиками договор аренды земельного участка ничтожной сделкой как не соответствующей статье 607 ГК РФ и поэтому отказал во взыскании пеней по ничтожному договору. Однако кассационный суд указал, что поскольку землепользование в Российской Федерации является платным, ответчик не принадлежит к категории плательщиков земельного налога, и между сторонами имелась договоренность о предоставлении земельного участка на условиях аренды, следовательно, ответчик должен производить фактическую оплату пользования землей в размере арендной платы, исчисленной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы, действовавших на соответствующей территории в спорный период и утвержденных органом местного самоуправления в пределах его полномочий (дело N А26-2471/2005-17).
Такой же вывод сделан арбитражными судами при рассмотрении другого дела. Возражая против удовлетворения требования администрации города Петрозаводска о взыскании неосновательного обогащения вследствие пользования без правовых оснований земельным участком, закрытое акционерное общество «Балтийский банк» сослалось на то, что поскольку земельный участок, занятый зданием, часть которого принадлежит ответчику, является неделимым, у него отсутствует обязанность по оплате за землю. Суд кассационной инстанции, отклоняя этот довод, указал, что названное обстоятельство в силу статьи 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю», подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 ЗК РФ не освобождает ответчика, не являющегося ни собственником земельного участка, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, от обязанности оплачивать землепользование (дело N А26-1316/2005-17).
— В соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. Однако отсутствие государственной регистрации подписанного сторонами договора аренды не освобождает лиц, фактически использующих земельные участки, от платы за их пользование в размере арендной платы, рассчитанной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы на территории субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.
Именно к такому выводу пришли суды первой и кассационной инстанций при рассмотрении дела N А05-18431/05-16.
ФАС СЗО изменил решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.08.2005 в части размера задолженности по договору аренды земельного участка, взысканной судом с открытого акционерного общества «Вельскмелиорация» в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Вельский район». Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, отказав во взыскании платы за пользование земельным участком за период, предшествовавший дате государственной регистрации договора аренды земли. Суд посчитал, что обязанность по оплате за пользование землей возникла у ответчика только с момента государственной регистрации договора аренды. Кассационная инстанция указала, что суд, правильно установив фактические обстоятельства дела, неверно применил нормы материального права. Плата за пользование земельным участком подлежит взысканию с ответчика за весь период пользования землей, в том числе и предшествовавший регистрации договора, в силу статьи 65 ЗК РФ, статьи 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю» в размере, установленном решениями собрания депутатов муниципального образования «Вельский район» в соответствующий период пользования (дело N А05-6938/2005-16).
— Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В силу названной нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.
Арбитражный суд Архангельской области по иску администрации муниципального образования «Няндомский район» взыскал с закрытого акционерного общества «Профибанк» (далее — банк) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.05.1997, заключенному на 10 лет. В кассационной жалобе банк просил отменить принятый по делу судебный акт, ссылаясь на несоответствие расчета долга условиям договора аренды. Кассационная инстанция оставила решение без изменения, а жалобу без удовлетворения, исходя из следующих обстоятельств. Пунктом 4.3 договора от 20.05.1997 предусмотрено, что основанием для перерасчета годовых арендных платежей является изменение законодательства, а также подзаконных нормативных актов. Арендная плата за предоставленный ответчику земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в г. Няндома, определена в соответствии со статьей 65 ЗК РФ и статьей 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю» на основании решений Собрания депутатов муниципального образования «Няндомский район» от 21.05.1998 N 86, от 21.11.2002 N 116 и от 18.09.2003 N 184. Поскольку ответчик в установленном названными нормативными актами порядке арендную плату не вносил, суд правомерно взыскал с него задолженность. Суд кассационной инстанции отклонил довод банка о том, что изменение арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения к договору, как противоречащий условиям договора (дело N А05-18431/05-16).
При рассмотрении кассационной жалобы предпринимателя Золотухиной О. Е. на решение Арбитражного суда Архангельской области, которым с ответчика в пользу администрации муниципального образования «Северодвинск» (далее — Администрация) взыскан долг по договору аренды земельного участка, суд кассационной инстанции пришел к выводу о правомерности удовлетворения иска. Заключенным сторонами договором аренды от 18.03.1998 определен размер арендной платы на 1997 и 1998 гг. и предусмотрено, что в дальнейшем базовая ставка арендной платы устанавливается органами местного самоуправления не позднее 31 декабря текущего года и опубликовывается в местной печати; расчет к договору оформляется ежегодно в срок до 15 февраля. Базовые ставки арендной платы на 2002 — 2005 гг. были определены в соответствующих постановлениях мэра города Северодвинска. Расчет долга произведен Администрацией на основании данных постановлений мэра. Арендатор должен был знать о введении новых базовых ставок арендной платы на очередной период и как добросовестный участник гражданских правоотношений, действующий разумно, в случае возникновения у него затруднений при определении размера арендной платы на соответствующий год мог обратиться в Администрацию с просьбой предоставить новый расчет арендной платы (дело N А05-9475/2005-16).
— В пункте 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 отмечено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. В этой связи в судебной практике часто возникает вопрос, необходимо ли осуществлять государственную регистрацию фактического изменения размера арендной платы. Подход к этой проблеме должен быть дифференцированным. В том случае, когда размер арендной платы установлен сторонами путем согласования (порядка) его определения, в том числе на основании нормативно-правовых актов федерального и местного уровня, устанавливающих размер арендной платы за земельные участки в централизованном порядке, государственной регистрации изменения арендной платы, осуществленного в связи изменением таких актов, не требуется.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил требования администрации Аннинской волости муниципального образования «Ломоносовский район» о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Крона» долга по договору аренды земельного участка от 19.05.2000. Суд установил, что договор, заключенный сторонами на 49 лет, зарегистрирован учреждением юстиции в установленном порядке. По условиям договора арендатор обязан ежеквартально перечислять арендодателю арендную плату, рассчитанную по ставкам земельного налога, устанавливаемым решениями Правительства Российской Федерации, правительства Ленинградской области, главы муниципального образования «Ломоносовский район» Ленинградской области. Стороны договорились, что размер арендной платы определяется путем умножения базовой ставки земельного налога на коэффициент, установленный в зависимости от места положения участка и вида деятельности арендатора, с последовательным применением поправочных коэффициентов, установленных федеральным законодательством. В соответствии с условиями договора арендодатель вправе внести изменения в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в одностороннем порядке без подписания сторонами какого-либо соглашения в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих базовые ставки арендной платы как федерального, так и местного уровня. В связи с увеличением базовой ставки земельного налога вследствие применения поправочных коэффициентов за соответствующий год арендодатель направил арендатору уведомления от 27.04.2002, от 14.03.2003 и от 11.03.2004, в которых сообщил об увеличении арендной платы согласно приведенному в уведомлениях расчету. Ответчик получил данные уведомления. Суд посчитал правильным расчет арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в Ломоносовском районе, поскольку он произведен на основании Постановления мэра Ломоносовского района Ленинградской области от 13.10.1995 N 454, Постановления главы муниципального образования «Ломоносовский район» Ленинградской области от 18.12.2001 N 574 с изменениями, внесенными Постановлением главы муниципального образования «Ломоносовский район» Ленинградской области от 10.01.2002 N 4, и Постановления Правительства Ленинградской области от 27.02.2003 N 35. Расчет произведен путем умножения ставки земельного налога, установленной местными органами власти, на коэффициенты, которые определены соответствующими законами Российской Федерации в предыдущие годы, и коэффициент, определенный соответствующим федеральным законом на текущий год. Довод подателя жалобы о том, что изменения арендной платы не действительны для сторон при отсутствии их государственной регистрации, суд отклонил, указав, что данный довод противоречит условиям договора аренды и положениям действующего законодательства. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в ином размере с момента получения информации о произошедших изменениях. Данное правило подтверждается условиями пункта 11.2 договора, которым стороны предусмотрели, что арендная плата в сумме, указанной в приложении 3 и индексированной в соответствии с пунктом 11.1 договора, вносится арендатором с момента официального опубликования в печати нового нормативного акта. Кроме того, согласно пункту 11.3 договора изменения, связанные с индексацией арендной платы, не вносятся в текст договора. Кассационная инстанция оставила решение без изменения (дело N А56-27085/04).
— Согласно принципу платности использования земли, закрепленному Земельным кодексом, любое землепользование осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Закон Российской Федерации «Об образовании» освобождает образовательные учреждения от уплаты всех видов налогов, в том числе платы за землю в части непредпринимательской деятельности, предусмотренной уставом образовательных учреждений. Однако землепользователь — образовательное учреждение — должен представить доказательства того, что он не использует земельный участок для предпринимательской деятельности.
Арбитражный суд Тверской области взыскал с негосударственного образовательного учреждения начального профессионального образования «Тверская объединенная техническая школа Тверского областного совета общероссийской общественной организации РОСТО (ДОСААФ)» (далее — Школа) в пользу Администрации г. Тверь (далее — Администрация) задолженность по заключенному сторонами 17.01.1996 договору аренды земельного участка. На момент заключения договора по соглашению сторон и в соответствии с пунктом 10 решения Тверской городской Думы от 23.04.1996 N 38 «Об утверждении льгот по взиманию арендной платы за пользование земельными участками в г. Тверь» Школа была освобождена от внесения арендной платы. В последующем, с 01.01.2003, вступило в силу решение Тверской городской Думы от 25.09.2002 N 111 «О внесении изменений в решение Тверской городской Думы от 23.04.1996 N 38», в соответствии с которым пункт 10 решения от 23.04.1996 N 38 был признан утратившим силу. Таким образом, с 01.01.2003 арендатор утратил право на льготу по освобождению от арендной платы. Администрация в соответствии с порядком, установленным договором, направила арендатору расчеты арендной платы на 2003 и 2004 гг., являющиеся приложениями к договору. Поскольку Школа не произвела оплату аренды, Администрация обратилась с иском в суд. Суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы истца о возникновении у ответчика обязанности по внесению с 01.01.2003 арендных платежей в заявленной сумме и удовлетворил иск. Кассационная инстанция оставила решение без изменения, указав на следующее. Согласно статье 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Земельным кодексом (пункт 3 статьи 65) и Законом Российской Федерации «О плате за землю» (статья 21) предусмотрено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В связи с этим органы исполнительной власти — арендодатели государственных и муниципальных земель — могут устанавливать любые размеры ставок арендной платы, в том числе и нулевые, и определять случаи их применения. То обстоятельство, что арендатору была предоставлена льгота, на основании которой он полностью освобождался от внесения арендной платы за пользование арендуемым земельным участком, не придает договору аренды статус договора безвозмездного пользования. Льгота по освобождению от арендной платы была предоставлена ответчику только на определенный период. Ссылка Школы на пункт 10 статьи 12 Закона Российской Федерации «О плате за землю» не принята во внимание, поскольку касается вопросов освобождения от уплаты земельного налога, а не арендной платы, а Закон Российской Федерации «Об образовании» освобождает образовательные учреждения от уплаты всех видов налогов, в том числе платы за землю, только в части непредпринимательской деятельности, предусмотренной уставом этих образовательных учреждений. Использование земельного участка для непредпринимательской деятельности ответчик не доказал (дело N А66-2235/2005).
Аналогичные выводы сделаны арбитражными судами всех трех инстанций при рассмотрении дела N А42-2235/2005.
— В случаях, предусмотренных земельным и гражданским законодательством, право пользования землей должно быть оформлено в установленном порядке. За самовольное занятие земельного участка или использование его без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов, а в случае необходимости без документов, разрешающих хозяйственную деятельность, предусмотрена административная ответственность в соответствии со статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ). Под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. В соответствии с частью первой статьи 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. В силу статьи 1.5 того же Кодекса лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина. При рассмотрении споров, связанных с оспариванием решений административных органов о привлечении юридических лиц или предпринимателей к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.1 КоАП РФ, следует установить: определена ли законом обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю; виновно ли такое лицо в совершении правонарушения, то есть имелась ли у него возможность для оформления таких документов.
Предприниматель Ерофеев А. Г. обратился в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления Североморского межрайонного территориального отдела Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Мурманской области (далее — Роснедвижимость) от 21.09.2005 о привлечении заявителя к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Решением первой инстанции от 10.10.2005 в удовлетворении заявления отказано. Суд исходил из следующего. Ерофеев А. Г. использует земельный участок для эксплуатации здания магазина на основании Постановления администрации закрытого административно-территориального образования г. Североморск (далее — Администрация) от 29.03.2002 N 157-3 и подписанного с Администрацией договора от 29.03.2002 аренды данного земельного участка сроком действия 10 лет. Предприниматель привлечен к административной ответственности в связи с тем, что на момент проведения инспектором Роснедвижимости проверки правил землепользования не была осуществлена государственная регистрация договора аренды. Подписав с Администрацией договор аренды земельного участка на срок более одного года, предприниматель не зарегистрировал договор аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не предпринял необходимые меры для надлежащего оформления своего права пользования земельным участком, поэтому в его действиях имеется вина как необходимый элемент состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ. Суд кассационной инстанции отменил решение и удовлетворил требования предпринимателя, посчитав, что суд неправильно истолковал и применил нормы материального права. Предприниматель использует земельный участок на основании договора аренды с Администрацией и вносит арендную плату. В силу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества может быть осуществлена по заявлению любой из сторон по договору. Ни договором от 29.03.2002, ни действующим законодательством обязанность по регистрации договора не возложена на арендатора. Кассационная инстанция указала, что при таких обстоятельствах вина предпринимателя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ, отсутствует, а следовательно в силу статьи 24.5 того же Кодекса привлечение его к административной ответственности является незаконным (дело N А42-9996/2005).
Суд кассационной инстанции отменил решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2005, которым отказано предпринимателю Малышевой В. В. в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене Постановления о привлечении ее к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка площадью 153 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Понтонный, в районе железнодорожной станции Понтонный, без правоустанавливающих документов на землю. В подтверждение своего права на использование земельного участка предприниматель представил договор срочного пользования земельным участком от 23.08.2004 N 253/2004им, заключенный с открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» (далее — ОАО «РЖД»). Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, признал, что договор от 23.08.2004 является ничтожной сделкой, так как ОАО «РЖД» не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности, в том числе и участками, находящимися в полосе отвода железной дороги, соответственно у предпринимателя отсутствуют надлежащие документы на пользование земельным участком, что образует состав вменяемого заявителю административного правонарушения. Кассационная инстанция посчитала, что решение суда первой инстанции принято с нарушением статей 2.1, 7.1 и 24.5 КоАП РФ. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. В силу статьи 24.5 КоАП отсутствие вины, а значит состава административного правонарушения, исключает возможность привлечения лица к административной ответственности. Заявитель пользовался земельным участком на основании договора срочного пользования от 23.08.2004, заключенного с ОАО «РЖД», вносил плату за пользование. Ранее отношения по использованию данного земельного участка для размещения принадлежащего предпринимателю торгового павильона были урегулированы договором срочного пользования, заключенным с федеральным государственным унитарным предприятием «Октябрьская железная дорога», правопреемником которого является ОАО «РЖД». Суд кассационной инстанции указал, что в рамках дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности спор о наличии или отсутствии у ОАО «РЖД» права на предоставление в пользование участков, находящихся в полосе отвода железной дороги, рассмотрению не подлежит. Данный спор носит гражданско-правовой характер и его следует рассматривать в порядке искового производства. Указанные обстоятельства ставят под сомнение выводы административного органа об отсутствии у предпринимателя законных оснований для использования земельного участка. В соответствии с частью четвертой статьи 1.5 КоАП неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица. Поскольку при таких обстоятельствах вина заявителя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, не доказана, суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования предпринимателя (дело N А56-9073/2005).
Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении кассационной жалобы закрытого акционерного общества «СП «КАРЭТ» (далее — Общество) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2005 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2006. Кассационная инстанция указала, что суды пришли к обоснованному выводу о правомерности привлечения Общества к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ. Суды установили, что Общество с 1998 г. использует земельный участок под принадлежащими ему объектами недвижимости без оформленных в установленном порядке документов. В 2000 г. арбитражный суд отказал Обществу в признании за ним права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Однако только в 2003 г. заявитель обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о представлении участка в аренду. На протяжении нескольких лет Общество не предпринимало должных мер по оформлению надлежащих документов для заключения договора аренды. При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ Общество виновно в совершении административного правонарушения. Поскольку в действиях Общества присутствует вина как необходимый элемент состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, и наличие события административного правонарушения документально подтверждено, суд обоснованно признал обжалуемое Постановление административного органа законным (дело N А56-27993/2005).
— При рассмотрении земельных споров вызывает трудность вопрос о том, каков правовой статус земельных участков, на которых расположены жилые дома. Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) пункт 2 упомянутой статьи действовал в редакции, по смыслу которой земельный участок, занятый жилым домом, также предоставлялся в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (с учетом применения терминов и понятий, используемых в действующем в тот период законодательстве). В соответствии с пунктом 1 статьи 36 нового ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства. В действовавшем до принятия ЖК РФ Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» было предусмотрено, что земельный участок как часть кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев (статьи 1, 7, 8 названного Закона). Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что у земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Если границы земельного участка установлены и был произведен кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в действие нового ЖК РФ. В случае, когда границы земельного участка не установлены, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. В части второй статьи 23 названного Закона указано, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При рассмотрении кассационной жалобы товарищества собственников жилья «ЖСК-1250» (далее — ТСЖ) на решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда, которыми удовлетворен иск Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) о взыскании с предпринимателя Кеншинбаевой Г. Т. неосновательного обогащения за пользование земельным участком и выселении ответчика с этого участка, установлены следующие обстоятельства. Предприниматель использовал под размещение торгового павильона часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, пр. Косыгина, д. 26, корп. 1, на основании договора аренды, заключенного с ТСЖ. КУГИ обратился с вышеуказанными требованиями в арбитражный суд, ссылаясь на то, что земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, является государственной собственностью, а следовательно, предприниматель неосновательно пользуется частью этого участка. Арбитражный суд согласился с доводами истца, а также указал, что ответчик не представил доказательств нахождения земельного участка в общей долевой собственности собственников помещений, а именно наличие государственной регистрации такого права. Кассационная инстанция посчитала неправильным вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме подтверждает правомерность требований КУГИ. Согласно материалам дела распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга в 1998 г. утверждены границы земельного участка под названным жилым домом. В Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 28.07.1998 проведена государственная регистрация единого комплекса недвижимого имущества по указанному адресу с присвоением ему кадастрового номера. Таким образом, в силу действовавшего на тот момент Федерального закона «О товариществах собственников жилья» спорный земельный участок вошел в состав кондоминиума. В соответствии со статьями 1 и 7 названного Закона, еще действовавшего на момент размещения павильона Кеншинбаевой Г. Т., кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий в числе прочего общего имущества земельный участок в установленных границах. Согласно статье 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок под названным домом сформирован до введения в действие ЖК РФ, в отношении него проведен кадастровый учет, а следовательно, в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (часть вторая статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Статьей 29 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», статьей 137 ЖК РФ товариществу собственников жилья в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлено право передавать в пользование иным лицам часть общего имущества, заключать сделки. Поскольку обжалуемые судебные акты приняты без учета положений названных Законов, кассационная инстанция отменила их и направила дело на новое рассмотрение (дело N А56-8947/2005).
— При рассмотрении споров по искам органов государственной власти, местного самоуправления о взыскании платы за пользование земельным участком с собственников нежилых помещений, расположенных в жилых домах, необходимо установить, находится ли земельный участок под жилым домом в государственной, муниципальной собственности либо он предоставлен в общую долевую собственность домовладельцам в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.
Рассмотрев требование Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Техника» (далее — Общество) задолженности по арендной плате за 2005 г. на основании договора от 16.05.2000 аренды земельного участка, предоставленного для использования совместно с другими собственниками здания, сооружения, его части, жилых и нежилых помещений в нем, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске по следующим основаниям. Обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Лесной пр., д. 18, лит. А. В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ с момента государственной регистрации единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) — жилого дома и земельного участка — земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме, в том числе Общества, договор аренды прекратился в соответствии со статьей 417 ГК РФ, а следовательно, у истца отсутствует право требования к ответчику взыскания арендной платы в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кассационная инстанция отменила решение и направила дело на новое рассмотрение, указав, что суд не исследовал ряд вопросов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент регистрации кондоминиума по упомянутому выше адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». В соответствии со статьей 11 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», действовавшего на момент регистрации кондоминиума по названному адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, подлежали передаче в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно, а сверхнормативная территория могла быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума, наравне с помещениями, домовладельцами или товариществом. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. Таким образом, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка домовладельцам на том или ином праве (в собственность или в аренду) необходимо было издание соответствующего ненормативного акта уполномоченным органом. Между тем доказательств оформления передачи земельного участка по указанному адресу в общую долевую собственность домовладельцев Общество не представило, а одного только факта регистрации кондоминиума в силу действовавшего на тот момент законодательства недостаточно для утверждения о возникновении у домовладельцев с момента такой регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав кондоминиума. Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 01.03.2005) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу названной правовой нормы находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме могут считаться земельные участки, сформированные ранее и прошедшие государственный кадастровый учет. Поскольку, по общему правилу, закон не имеет обратной силы, в случае непредставления доказательств оформления земельных правоотношений до 01.03.2005 земельный участок, соответствующий названным признакам, может быть признан находящимся в общей долевой собственности домовладельцев не ранее чем с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Требования же о взыскании арендной платы заявлены КУГИ за период с января 2005 г. Кроме того, вопрос о том, можно ли отнести названный земельный участок к участкам, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, нуждается в дополнительной проверке. В силу положений Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка выдается заявителю в результате проведения государственного кадастрового учета. Ответчик в подтверждение того, что спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, ссылается на уведомление Комитета по земельным ресурсам по городу Санкт-Петербургу (далее — КЗРиЗ) о государственной регистрации кондоминиума и паспорт домовладения. Между тем, сведения о внесении земельного участка с соответствующим кадастровым номером, указанном в паспорте домовладения, в Единый государственный реестр земель и о прекращении существования земельного участка с другим кадастровым номером, в отношении которого заключен договор аренды с ответчиком, в материалах дела отсутствуют, кадастровая карта (план) земельного участка, сформированного в январе 2004 г., не представлена. Ошибочным также является вывод суда о прекращении договора аренды на основании статьи 417 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично. Уведомление КЗРиЗ о государственной регистрации кондоминиума в качестве такого акта рассматриваться не может; имелись ли иные основания для прекращения обязательства арендатора, суд не проверял (дело N А56-60993/2005).
В рамках данной статьи обсуждено лишь несколько вопросов, возникающих при рассмотрении земельных споров. Вместе с тем анализ дел, рассмотренных судами Северо-Западного округа, позволяет сделать вывод о единообразии в применении норм земельного законодательства по вышеприведенным проблемам.
