О вещно-правовой защите вновь возведенного строения до государственной регистрации права собственности на него

(Ершов О. Г.) («Право и экономика», 2013, N 9) Текст документа

О ВЕЩНО-ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЕ ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННОГО СТРОЕНИЯ ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕГО

О. Г. ЕРШОВ

Ершов Олег Геннадьевич, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России. Кандидат юридических наук. Специалист в области частного права. В настоящее время занимается исследованием проблем правового регулирования отношений в строительстве. Родился 15 октября 1977 г. в г. Омске. Автор более 130 научных работ по проблемам правового регулирования отношений в строительстве.

В работе с учетом реформирования гражданского законодательства на основе анализа правовой природы владения доказывается возможность применения вещно-правовой защиты заказчиком, получившим вновь возведенное строение по акту передачи. Рассматриваются особенности такой вещно-правовой защиты.

Ключевые слова: строительство, владение, недвижимость, виндикационный иск.

Proprietary protection of newly erected building prior to public registration of property right O. G. Ershov

Taking into account the reforms of the civil legislation and based on the analysis of legal nature of possession the author argues for the application of proprietary protection by the customer who has received a newly erected building under the act of transfer. Features of such proprietary protection are considered.

Key words: construction, possession, real estate, vindication claim.

Возведение строения при надлежащем исполнении обязательства строительного подряда заканчивается подписанием сторонами акта приемки выполненных работ. В последующем подаются в регистрирующий орган документы и происходит государственная регистрация права собственности на строение как объект недвижимости. Важно обратить внимание на то, что до государственной регистрации права собственности на вновь возведенное строение с момента подписания акта приемки право лица, в интересах которого осуществлялось строительство (в прошлом заказчика) на такой объект недвижимости, законодательно не определено. Очевидно, что с подписанием акта приемки прекращается обязательственное отношение с участием подрядчика и заказчика и возникает вещное. Лицо, в чьих интересах осуществлялось строительство, имеет интерес в сохранности строения, начинает относиться к нему с заботливостью собственника. В связи с этим неизбежно возникает вопрос о вещно-правовой защите и возможности ее осуществления до того момента, пока государственная регистрация еще не произведена и право собственности не возникло. В юридической литературе этому вопросу уделяется недостаточное внимание. Однако анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что такой подход со стороны цивилистической науки нельзя признать правильным, поскольку есть сложности при рассмотрении споров. Так, можно обратить внимание на следующее дело. Стороны заключили договор генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ. В связи с неоплатой работ частично с заказчика была взыскана задолженность. В последующем заказчик был решением суда признан несостоятельным. Было открыто конкурсное производство, и объект незавершенного строительства на основании мирового соглашения передан одному из кредиторов заказчика, на объект было зарегистрировано право собственности. Ссылаясь на то, что право собственности на спорный объект не подлежало государственной регистрации, поскольку между заказчиком и генеральным подрядчиком продолжал действовать договор, генеральный подрядчик обратился с иском в суд о признании отсутствующим прекращенного права собственности на возведенное строение. Суд пришел к выводу о том, что факт неисполнения договора, а также наличие обязательственного требования само по себе не дает возможность оспаривать ранее зарегистрированное вещное право на созданный объект недвижимости <1>. ——————————— <1> См.: Определение ВАС РФ от 13 июня 2012 г. N ВАС-6481/12 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

При таком подходе преимущество в удовлетворении имеют вещно-правовые требования в сравнении с обязательственно-правовыми. Вместе с тем проблема защиты права на вновь возведенное строение до государственной регистрации права собственности требует более пристального внимания. В приведенном примере судебной практики постановление суда, которым было утверждено мировое соглашение, вызывает сомнение, поскольку нарушаются права других кредиторов должника. С другой стороны, иск о признании права отсутствующим следует отнести к вещно-правовому иску. Такой иск предъявляется, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Тогда при вынесении судом решения необходимо было пояснить условия предъявления и удовлетворения такого иска. Исследование вопроса о вещно-правовой защите на вновь возведенное строение до государственной регистрации права собственности предполагает предварительное уяснение того, какое право у лица, в чьих интересах выполнялось строительство (бывшего заказчика), возникло после подписания акта-приемки строения. Если не подвергается сомнению тезис о том, что после подписания акта приемки возникло вещное отношение, очевидно, здесь возможны два варианта: либо владение фактическое, либо право владения. Это объясняется тем, что лицо начинает осуществлять действия, направленные на сохранность строения, относится к строению с заботливостью собственника, осуществляет над строением хозяйственное господство. Следовательно, решение вопроса о вещно-правовой защите предполагает обоснование посессорной (при фактическом владении) или петиторной (при наличии права владения) защиты владения. Пока действующее отечественное гражданское законодательство (за некоторым исключением, например ст. 234 ГК РФ) практически не содержит развернутых норм как о фактическом владении, так и посессорной защите такого владения. Такие нормы предполагается включить на основании разработанной Концепции развития гражданского законодательства <2>. Подготовлен проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» <3>. Данный проект Закона содержит подраздел 1 «Владение», состоящий из двух глав, которые содержат нормы о понятии, видах фактического владения и его защиты. На основе этого материала постараемся показать, какое владение возникло и какую вещно-правовую защиту следует применять. ——————————— <2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 11. <3> СПС «КонсультантПлюс».

Необходимо обратить внимание, что конструкция фактического владения известна развитым правопорядкам по причине ее рецепции из римского частного права. Основная цель введения такой конструкции состоит в том, чтобы обеспечить оперативную защиту добросовестного владельца от противоправных действий третьих лиц до того момента, пока не произошло укрепление вещного права путем государственной регистрации. Анализ подраздела 1 проекта Федерального закона N 47538-6 о предполагаемых изменениях Гражданского кодекса РФ позволяет выделить основные особенности, которые свойственны фактическому владению. Такие особенности следующие: владение означает фактическое господство над объектом владения при отсутствии на него права владения до тех пор, пока имеется свободный доступ к объекту владения; объектом владения могут быть любые вещи, включая недвижимость и часть недвижимой вещи, если можно определить ее границы; владение доступно любому лицу, устанавливается путем фактического господства, в частности, в результате вручения приобретателю или поступления вещи во владение приобретателя иным способом, в том числе составлением передаточного акта. Сопоставив особенности фактического владения с владением лица, в чьих интересах осуществлялось строительство и получившего от подрядчика строение в рамках исполненного договора, можно увидеть общее: владение бывший заказчик приобретает посредством вручения ему строения со стороны подрядчика и подписанием акта; заказчиком может быть любое — как физическое, так и юридическое лицо, у которого пока отсутствует право собственности на строение; такое лицо имеет свободный доступ к строению; объектом владения служит строение, которое по своей природе является недвижимой вещью. Вместе с тем утверждение о том, что после подписания акта приемки строения возникло фактическое владение, весьма сомнительно. Во-первых, фактическое владение не предполагает возникновение у лица субъективного права владения. В нашей ситуации можно предположить, что субъективное право все же возникло. Право возникает тогда, когда имеет место юридический факт — обстоятельства реальной действительности, с возникновением которых законодатель связывает правовые последствия. Таким юридическим фактом следует считать подписанный сторонами акт приемки строения. Это обусловлено тем, что данное действие представляет собой границу, разделяющую обязательство и вещное отношение. Именно с подписанием такого акта возникают правовые последствия в виде прекращения обязательства и возникновения владения, являющегося вещным по своей правовой природе. На момент исполнения обязательства строительного подряда владение подрядчика по своей природе является обязательственным, что убедительно обосновывается в литературе [1. С. 6 — 15]. Надо также учитывать, что подписание акта является действием применительно к имущественным отношениям, а гражданские права могут возникнуть из любых действий граждан и юридических лиц (п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее — ГК РФ). Конструкции «двойного владения», известная, например, германскому праву, а также «владения-держания», существовавшие в римском праве, здесь неприменимы. При двойном владении речь идет об арендных отношениях, где есть собственник вещи и лицо, которое на основании договора временно вещью владеет. Похожая ситуация складывается и при владении-держании. Разница в том, что при двойном владении законом допускается возможность применения вещно-правовой защиты как со стороны собственника, так и лица, временно владеющего вещью, а при держании временный владелец такой защитой не наделен. Применительно к нашей ситуации право собственности на строение еще не возникло, поскольку не прошла государственная регистрация (ст. 219 ГК РФ), следовательно, отсутствует собственник. Однако заказчик, получивший строение по акту, может применять вещно-правовые способы защиты своего владения. Во-вторых, о праве владения можно вести речь только в том случае, если оно обеспечено защитой. После подписания акта приемки строения нет препятствий применить положения ст. 305 ГК РФ, позволяющие не только собственнику, но и иному лицу, владеющему вещью, на законном основании заявить вещно-правовые требования либо об изъятии вещи из чужого владения, либо об устранении препятствий в пользовании вещью, не связанных с лишением владения. Подписанный заказчиком и подрядчиком акт приемки строения устанавливает легитимность владения. Это позволяет бывшему заказчику требовать от третьих лиц при отсутствии пока документа, подтверждающего право собственности признания того, что строение принадлежит ему, осуществлять над строением хозяйственное господство, и такое господство представляет собой юридически обеспеченную возможность. Учитывая данные положения, следует предположить, что заказчик, получивший по акту приемки строение, обладает правом владения, соответственно, защита такого владения носит петиторный характер. Если это так, возникает необходимость исследования возможности применения виндикационного и негаторного исков. При заявлении требований об изъятии строения из чужого незаконного владения необходимо учитывать следующие особенности: истец должен доказать титул или законность своего владения, а также наличие того, что вещь, подлежащая виндикации, находится у ответчика; между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, поскольку требование о виндикации носит внедоговорный характер; вещь, подлежащая изъятию, имеется в натуре. Данные особенности отражены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <4> (далее — Постановление), где отмечается следующее: иск об истребовании имущества к лицу, у которого оно отсутствует, не может быть удовлетворен; спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения; истец должен доказать свое право собственности на истребуемое имущество. ——————————— <4> Вестник ВАС РФ. 2010. N 6.

Исходя из этих положений, можно сделать следующие выводы. Во-первых, доказать законность своего владения заказчик может, представив в суд подписанный акт приемки строения. Согласно разъяснениям, которые даны высшими судебными органами (п. 36 Постановления), доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из единого реестра, а при отсутствии такой регистрации право собственности доказывается с помощью любых, предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих право истца. Поскольку в нашем случае право собственности у заказчика еще не возникло, подтверждением права также является акт приемки строения, который можно рассматривать в качестве письменного доказательства. Во-вторых, подписанный заказчиком и подрядчиком акт приемки указывает на то, что договорные отношения между ними прекратились, и, следовательно, нет препятствий в применении вещно-правового способа защиты. В случае если одна из сторон договорных отношений отказалась от подписания акта приемки, акт подписывается одной стороной (п. 4 ст. 753 ГК РФ) и также может быть предъявлен в суд в качестве доказательства, учитываться судом до того момента, пока не будет признан недействительным. Несмотря на это, нельзя отметить, что применение конструкции виндикационного иска заказчиком, получившим строение по акту передачи, выглядит безупречно. Требуется доказать, что строение на момент предъявления иска находится во владении ответчика. В юридической литературе обращалось внимание на то, что существует разная слитность владельца движимой и недвижимой вещи, которая обусловлена разной степенью открытости и завладения вещью третьими лицами. Недвижимая вещь всегда открыта, в том числе для воздействия со стороны третьих лиц, и восстановление владения не может быть связано с совершением активных действий по возврату недвижимой вещи [2]. Отсюда возникает мысль о том, что виндикационное требование заказчика о возврате недвижимой вещи может трансформироваться в требование об устранении препятствий в пользовании такой вещью, поскольку представить доказательства того, что вещь находится у ответчика, истец не сможет. Результат не изменится и в том случае, если допустить, что владение недвижимой вещью ничем не отличается от владения движимой. С другой стороны, если единственным доказательством права на недвижимую вещь является выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которую заказчик, получивший строение по акту приемки, представить также не может, есть вероятность того, что иск заказчика об истребовании строения трансформируется в иск о признании права собственности. Существует еще один момент, на который следует обратить внимание. Виндикация возможна, когда есть недвижимая вещь. В теории гражданского права вопрос о том, с какого момента возникает строение как недвижимая вещь, носит дискуссионный характер. Предложены две теории: «юридическая», в рамках которой недвижимость как вещь возникает только после государственной регистрации, и «физическая», когда о недвижимости надо вести речь изначально с момента ее создания. Ранее мы попытались обосновать вывод о том, что физическая теория выглядит наиболее приемлемой, и доказать, что строение как недвижимая вещь возникает при наличии сложного юридического состава: достижение степени готовности объекта до отметки фундамента, вследствие чего появляется такой признак недвижимости, как неразрывная связь с земельным участком и индивидуализация строения; наличие правового результата волеизъявления сторон о прекращении договорных отношений [3. С. 19 — 25]. Наличие правового результата волеизъявления сторон о прекращении договорных отношений оформляется актом приемки строения; удостоверить факт достижения степени готовности объекта до отметки фундамента либо всего строения можно в том случае, если представить документы, подтверждающие постановку строения на учет в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <5>, а также документ, подтверждающий разрешение на ввод строения в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Следовательно, необходимо признать, что отсутствуют препятствия в предъявлении виндикационного иска со стороны заказчика, получившего строение по акту приемки, но могут возникнуть сложности с его удовлетворением по причине сложности доказывания, что строение выбыло из фактического владения и находится у ответчика. Вместе с тем это не препятствует тому, чтобы заказчик применил иные вещно-правовые способы защиты, в частности негаторный иск или иск о признании права собственности. ——————————— <5> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Таким образом, некоторый анализ конструкции владения заказчика, получившего строение по акту приемки при исполнении обязательства строительного подряда, позволяет утверждать, что такое владение нельзя рассматривать в качестве фактического; речь должна идти о праве владения и возможности его петиторной защиты. В то же время следует признать, что данный вывод требует дальнейшего обоснования, поскольку полагаем, что в рамках настоящей небольшой статьи проблема лишь обозначена, но требует более глубокого исследования.

Список литературы

1. Скловский К. И. Передача права и обязательство // Вестник ВАС РФ. 2008. N 7. С. 6 — 15. 2. Эрделевский А. М. О защите права собственности на недвижимое имущество // СПС «КонсультантПлюс». 3. Ершов О. Г. Незавершенный строительством объект: новый взгляд на старую проблему // Цивилист. 2012. N 2. С. 19 — 25.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *