Земельное посягательство

(Терешко Ю.)

(«ЭЖ-Юрист», 2008, N 48)

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПОСЯГАТЕЛЬСТВО

Ю. ТЕРЕШКО

Юлия Терешко, газета «ЭЖ-Юрист».

У моей мамы есть земельный участок в садовом товариществе (свидетельство на право собственности от 1993 года). На этом участке у мамы нет строения, не подведено электричество. Ежегодно начисляются членские взносы. Сумма взносов одинаковая для всех: и тех, кто там проживает, и тех, кто практически там не появляется. Нам пришло письмо от председателя садового товарищества, в котором написано, что за систематическую неуплату членских взносов на нас подадут в суд о лишении права собственности на участок.

1. Действительно ли наше свидетельство и нужно ли его менять на новое?

2. Могут ли нас лишить права собственности за неуплату членских взносов?

Е. Устинова, г. Москва

1. 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До его принятия действовал иной порядок регистрации прав и выдачи свидетельств о праве собственности. Но с принятием Закона ранее возникшие права собственности не прекратились, а свидетельства о праве собственности не утратили свою силу. Именно этому специально посвящается ст. 6 Закона «Признание ранее возникших прав».

Согласно данной статье права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Причем государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Главное, чтобы ранее выданные свидетельства соответствовали законодательству, действовавшему в момент их выдачи.

В то же время ранее возникшее право собственности должно быть перерегистрировано в тех случаях, когда собственник решил распорядиться своим недвижимым имуществом, т. е. заключить договор купли-продажи, дарения, мены, залога и т. д. Иными словами, при совершении сделки с недвижимым имуществом ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже по правилам нового Закона.

Таким образом, мать автора вопроса по своему желанию может переоформить свое свидетельство о праве собственности на земельный участок 1993 года на свидетельство нового образца, а также зарегистрировать право собственности в соответствии с Законом N 122-ФЗ, но это ее право, а не обязанность.

2. Основания прекращения права собственности предусмотрены ст. 235 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой оно прекращается в случае:

— отчуждения своего имущества другим лицам;

— отказа собственника от права собственности;

— гибели или уничтожения имущества;

— утраты прав собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, определенных законом. Статья 284 ГК РФ предусматривает изъятие земельного участка, если он не используется в соответствии с его целевым назначением (в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом). В рассматриваемом нами случае речь идет о неиспользовании земельного участка. Можно ли в данном случае изъять земельный участок по ст. 284 ГК РФ?

По нашему мнению, нет. Из текста вопроса усматривается, что речь идет об обычном садовом или огородном участке, а не о земельном участке, отведенном под жилищное строительство. На таких участках строительство дома возможно, но вовсе не обязательно. Данные участки согласно ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предназначены для отдыха, выращивания садовых культур и т. д., т. е. не для сельскохозяйственного производства.

В связи с этим в рассматриваемом случае изъять участок по ст. 284 ГК РФ, по нашему мнению, нельзя. Хотя подп. 7 п. 2 ст. 19 Закона N 66-ФЗ и предусматривает обязанность члена товарищества освоить земельный участок в течение трех лет, лишить права собственности за неисполнение данной обязанности нельзя.

Согласно ст. 1 Закона N 66-ФЗ членские взносы — это денежные средства, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с таким объединением, и другие текущие расходы такого объединения. Обязанность уплаты членских взносов предусмотрена подп. 6 п. 2 ст. 19 Закона N 66-ФЗ. Членские взносы идут на благоустройство территории товарищества, оплату электроэнергии и т. д. И тем не менее самое худшее, что может сделать товарищество с тем членом, который их не платит, это исключить его из товарищества. И даже если товарищество подаст иск о лишении права собственности, у суда не будет законных оснований для его удовлетворения.

——————————————————————

Вопрос: Подлежит ли переход права собственности на газопроводы (газовые сети) регистрации в регистрационной службе как недвижимое имущество? Если да, то какие документы необходимо представить для сдачи на регистрацию?

(«ЭЖ-Юрист», 2008, N 48)

Вопрос: Подлежит ли переход права собственности на газопроводы (газовые сети) регистрации в регистрационной службе как недвижимое имущество? Если да, то какие документы необходимо представить для сдачи на регистрацию?

А. Панина, г. Смоленск

Ответ: В соответствии со ст. 131 ГК РФ госрегистрации подлежит переход права собственности на недвижимые вещи. Поэтому для правильного ответа на поставленный вопрос прежде всего необходимо определить, относится ли газопровод к объектам недвижимости.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (п. 1 ст. 130 ГК). Следовательно, газопровод можно именовать недвижимой вещью, если он обладает указанными выше признаками.

Установление признаков недвижимой вещи у того или иного объекта является прерогативой скорее специалистов в области строительства, нежели юристов. Поэтому неопределенность в вопросе об отнесении имущества к недвижимости в суде, например, разрешается путем назначения экспертизы. По нашему мнению, газопровод (газовая сеть) относится к объектам недвижимости. В российском законодательстве можно найти несколько нормативно-правовых актов, косвенно свидетельствующих об этом.

Возможность госрегистрации перехода прав на газопроводы была предусмотрена в Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов (утв. совместным Приказом Минюста России N 193, Минимущества России N 17, Госстроя России N 2, Росземкадастра от 03.07.2000 N 169). В п. 2 Инструкции указывалось, что она «направлена на решение вопросов, связанных с проведением государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (сооружения), расположенные на территории нескольких регистрационных округов, то есть на территории более одного субъекта Российской Федерации (например, газопроводы, трубопроводы), а также сделок с указанными объектами недвижимого имущества».

Эта Инструкция регулировала внутренние отношения между действующими в разных субъектах РФ учреждениями юстиции, определяла порядок их взаимодействия при регистрации сооружения, находившегося на территориях нескольких субъектов РФ. В настоящее время указанная Инструкция отменена совместным Приказом Минюста России от 05.12.2005 N 227, Минэкономразвития России N 324. Вместо нее действует Инструкция о порядке госрегистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов (утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 183).

Несмотря на то что в последней Инструкции не дан примерный перечень объектов, на регистрацию которых она распространяет свое действие, переход прав на газопроводы, находящиеся на территории нескольких регистрационных округов, регистрируется в соответствии с ней.

Что касается второго вопроса, то п. 2 Указа Президента РФ от 05.05.99 N 544 «Об обеспечении надежного функционирования единой системы газоснабжения при осуществлении открытым акционерным обществом «Газпром» мер по совершенствованию своей структуры» упоминает магистральные газопроводы в качестве объектов недвижимости.

В соответствии с данным Указом Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу издал Приказ от 29.12.2000 N 308, утверждающий Порядок составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов недвижимого имущества, принадлежащих АО «Газпром» и его дочерним организациям. Обозначенный документ определяет газопроводы (газовые сети) в качестве недвижимости.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности на газопроводы (газовые сети) необходима.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации недвижимого имущества (в том числе газопровода), определен в Федеральном законе от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К таким документам относятся:

— заявление правообладателя или уполномоченного им лица;

— документ об уплате государственной пошлины;

— учредительные документы юридического лица;

— документы, подтверждающие полномочия руководителя (исполнительного органа) юридического лица;

— документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации.

— правоустанавливающие документы.

Кроме того, в силу со ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. На этом следует остановиться подробнее. В связи с вступлением в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые паспорта заменили ранее применявшиеся для регистрации планы (технические паспорта) объектов недвижимости и кадастровые планы земельных участков. Сегодня уполномоченными госорганами не приняты нормативные акты, регулирующие порядок изготовления кадастровых паспортов на газовые сети. Думается, что можно применять упоминавшийся выше Приказ Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, в котором подробно изложен порядок изготовления технической документации на газопроводы.

Валерий Левченко

Юрист

——————————————————————