(Ланда В. М.) («Правовые вопросы недвижимости», 2009, N 1)
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ОТНОШЕНИЙ ПО АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В. М. ЛАНДА
Ланда В. М., главный специалист юридического отдела Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества г. Москвы, аспирант Московского городского университета управления правительства Москвы.
Одним из наиболее актуальных и требующих правовой регламентации вопросов в сфере аренды нежилых помещений является определение прав и обязанностей владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в отношении использования инфраструктуры здания, а также его элементов, относящихся к общей собственности собственников помещений. По-прежнему остается нерешенным вопрос статуса владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в многоквартирном доме в отношении общего имущества собственников помещений такого дома. По общему правилу согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Как следует из приведенных норм, гражданское законодательство предусматривает наличие права общей долевой собственности в отношении перечисленного имущества только у собственников жилых помещений (квартир) в таком доме. В свою очередь, в п. 1 ст. 36 ЖК РФ в качестве обладателей права общей долевой собственности на помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, указаны собственники помещений в целом (безотносительно к их функциональному назначению). Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме <1>. В преамбуле данных Правил указано, что они регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Ссылки на функциональное назначение (жилое или нежилое) помещений, на собственников которых распространяют свое действия указанные Правила, в данном документе также не содержатся. ——————————— <1> См.: Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
В этой связи можно сделать вывод о коллизии норм гражданского и жилищного законодательства, суть которой заключается в том, что субъектный состав правоотношений по использованию общего имущества в многоквартирном доме, определенный ГК РФ, отличается от субъектного состава аналогичных общественных отношений, урегулированных нормами ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним подзаконными актами. Необходимость законодательного устранения данной коллизии правовых норм имеет первостепенное значение для решения следующих важнейших вопросов: — во-первых, обязанности владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, нести расходы на содержание и ремонт общего имущества дома наравне с собственниками иных помещений в таком доме; — во-вторых, права владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, на пользование общим имуществом в многоквартирном доме. Формирующаяся судебная практика по данной проблеме признает за владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме наличие прав и обязанностей, аналогичных тем, что имеются у собственников жилых помещений в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ. ООО «А» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к ОАО «Ю» о внесении изменений в договор энергоснабжения. Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению апелляционной жалобы с учетом следующих обстоятельств. Между ОАО «Ю» (энергоснабжающая организация) и ООО «А» (абонент) был заключен договор энергоснабжения, согласно которому энергоснабжающая организация обязуется отпустить абоненту тепловую энергию и воду, а абонент — принять и оплатить указанные ресурсы. Потребитель тепловой энергии ООО «А» располагался в нежилом помещении, принадлежащем на праве собственности гражданке С. Между С. (арендодатель) и ООО «А» (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендатор самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг и энергоснабжения по арендуемому помещению. По мнению апелляционного суда, собственник помещений в многоквартирном доме в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ является одновременно сособственником принимающих устройств и иного оборудования, а также инженерных коммуникаций, через которые осуществляется снабжение всех помещений в многоквартирном доме энергоресурсами. Как арендатор, ООО «А» в соответствии с общими положениями главы 34 ГК РФ имеет право пользования и владения арендуемым имуществом. На основании изложенного суд пришел к выводу, что истец имеет доступ к принимающему устройству и другому оборудованию (инженерные коммуникации), необходимому для получения от снабжающей организации тепловой энергии. Решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба — без удовлетворения <2>. ——————————— <2> См.: Постановление Арбитражного суда Ростовской области от 12 октября 2007 г. по делу N А53-1221/2007-С8-1.
Как следует из приведенного примера, судами обеих инстанций справедливо отмечено, что владелец (и собственник, и арендатор) нежилого помещения в многоквартирном доме обладает правом общей долевой собственности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе принимающих устройств и инженерных коммуникаций. ТСЖ «С» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Л» о взыскании обязательных членских взносов. Решением суда с ООО «Л» в пользу ТСЖ «С» была взыскана заявленная сумма. Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы на принятый судебный акт, Девятый арбитражный апелляционный суд исходил из следующего. Как установлено судом первой инстанции, ООО «Л» является собственником нежилых помещений, расположенных в жилом доме. ООО «Л», как член ТСЖ «С», в спорный период не выплатил истцу взносы за техническое обслуживание общего имущества в должном размере, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с требованием о возмещении расходов за техническое обслуживание общего имущества в кондоминиуме. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 39 ЖК РФ, несут собственники помещений в многоквартирном доме. Поскольку общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности ТСЖ, апелляционная инстанция согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что ООО «Л», как собственник нежилых помещений, расположенных в жилом доме, должно нести бремя расходов по техническому обслуживанию общего имущества в этом здании <3>. ——————————— <3> См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2006 г. по делу N 09АП-14579/2006-ГК.
При рассмотрении в кассационном порядке данного дела ФАС МО поддержал сделанный судами первой и апелляционной инстанций вывод о наличии у собственника нежилого помещения в многоквартирном доме обязательства по несению расходов на техническое обслуживание общего долевого имущества и принятые судебные акты оставил без изменения <4>. ——————————— <4> См.: Постановление ФАС МО от 27 февраля 2007 г. по делу N КГ-А40/539-07.
Таким образом, с нашей точки зрения, для законодательного закрепления равенства в правовом статусе собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу собственников помещений такого дома необходимо внести ряд существенных изменений в действующее законодательство в соответствии со сформировавшейся судебной практикой в данной сфере отношений. С проблемами по правовому обеспечению использования части нежилого помещения сталкивается любой хозяйствующий субъект, осуществляющий свою деятельность в сфере услуг или занимающийся торговой деятельностью, будь то установка в помещениях платежных терминалов и торговых аппаратов либо организация работы торгового павильона. И если при заключении договора аренды части нежилого помещения на срок менее года предприниматели на какое-то время решают данную проблему, то при оформлении долгосрочных договоров аренды рассматриваемого вида участники гражданского оборота сталкиваются с практически неразрешимыми трудностями при государственной регистрации таких сделок. Нередко суды, рассматривая заявления лиц по обжалованию отказов регистрирующих органов в государственной регистрации данных договоров, признают такие отказы незаконными и обязывают произвести государственную регистрацию договора, мотивируя свои решения ссылкой на п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), допускающий передачу в аренду части нежилого помещения <5>. ——————————— <5> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Согласно п. 3 ст. 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Представляемый в качестве приложения к договору аренды части нежилого помещения кадастровый паспорт объекта недвижимости в соответствии с п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) <6> представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. ——————————— <6> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Согласно п. 5 ст. 1 Закона о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства <7>. Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» утверждена форма кадастрового паспорта помещения (приложение N 2) <8>. ——————————— <7> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017. <8> Российская газета. 2008. N 39.
Указанная форма кадастрового паспорта включает в себя две части: — во-первых, текстовую часть, которая содержит описание объекта недвижимого имущества (помещения); — во-вторых, графическую часть, представляющую собой план расположения помещения на этаже (ситуационный план). Руководствуясь приведенными выше требованиями п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для государственной регистрации договора аренды части помещения необходимо к договору приложить кадастровый паспорт помещения (до вступления в силу Закона о кадастре — поэтажный план) с указанием размера арендуемой площади. В этой связи одна из проблем заключается в том, что законом не определены способы указания арендуемой площади ни на поэтажном плане, ни на кадастровом паспорте. До вступления в силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.) решение указанной проблемы осуществлялось путем графического отображения на поэтажном плане границ и размера арендуемой площади (например, заштриховывая или иным образом осуществляя выкипировку соответствующей части помещения). Таким образом, проблема описания части помещения, подлежащего передаче в аренду, ввиду отсутствия детального регламентирования законодателем данных отношений, на протяжении определенного времени фактически разрешалась хозяйствующими субъектами при помощи своего рода обычая делового оборота. Судебная практика Московского региона некоторое время поддерживала позицию участников гражданского оборота о возможности идентификации объекта аренды (части помещения) приведенным выше способом <9>. ——————————— <9> См.: Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. N КГ-А40/440-05; от 17 мая 2005 г. N КГ-А40/3783-05; от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40-9763/07.
Суть данной точки зрения судебных органов заключалась в том, что часть нежилого помещения может являться объектом аренды, а правовое регулирование государственной регистрации данного вида сделок должно осуществляться в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, посредством представления в регистрирующий орган в качестве приложения к договору аренды поэтажного плана БТИ с указанием размера арендуемой площади <10>. ——————————— <10> См.: Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. N КГ-А40/440-05; от 17 мая 2005 г. N КГ-А40/3783-05; от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40-9763/07.
Данную позицию едва ли можно переоценить как с точки зрения ее значения для развития современных хозяйственных отношений, так и для стабилизации гражданского оборота в целом. Тем не менее после вступления в силу Закона о кадастре судебная практика по проблеме аренды части помещения в целом и государственной регистрации такого договора в частности стала претерпевать определенные изменения. В практике арбитражных судов Московского округа обозначились следующие тенденции по рассматриваемой проблеме. Во-первых, индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации должна осуществляться компетентными органами в процессе его кадастрового и технического учета. Во-вторых, при отсутствии в представляемой на государственную регистрацию технической документации номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания его места положения в помещении индивидуализировать объект аренды не представляется возможным. В-третьих, если обозначенная на поэтажном плане часть помещения, передаваемая в аренду, не обладает объективными границами недвижимости (стенами, перегородками, потолками и пр.) и не учтена соответствующими органами в качестве объекта недвижимости, то, поскольку для государственной регистрации технический учет — это не только описание объекта недвижимости, но и подтверждение юридического факта его существования, такая часть помещения не может быть передана в аренду <11>. ——————————— <11> См.: Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2008 г. N КГ-А40/7700-08; от 17 марта 2008 г. N КГ-А40/1836-08; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2008 г. N 09АП-4878/2008.
Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Таким образом, формирование правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части нежилого помещения, невозможно без регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен. Все вышесказанное убеждает нас в степени актуальности и важности для оптимизации оборота недвижимого имущества детального правового регулирования аренды нежилых помещений.
