Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья

(Савинская М.)

("Жилищное право", 2014, N 5)

Текст документа

КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ОТ МОШЕННИЧЕСТВА ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ

М. САВИНСКАЯ

Савинская Мария, юрист.

Основной материальной ценностью граждан было и остается жилое помещение. Располагая достаточной суммой денежных средств, мы готовы сиюминутно заключить договор на приобретение, казалось бы, подходящего варианта и получить заветное свидетельство. Здесь-то и наступает настоящий рай для мошенников...

Многие граждане стараются обезопасить себя, заключая договор долевого строительства, считая, что в этом случае не может быть никаких подводных камней. Однако и здесь нас подстерегают мошенники, предлагающие ряд заманчивых условий. Нам обещают и цены на несколько порядков ниже рыночных, и возможность оплаты в рассрочку, и кратчайшие сроки строительства. На деле же выясняется, что, например, застройщик, собирающий с людей деньги, никакого отношения к строительству не имеет. Для того, чтобы обезопасить себя от подобных афер, следует прислушаться к следующим советам.

Во-первых, обращайте внимание на цену, явное занижение стоимости квартиры сразу должно вызвать у вас подозрения. Во-вторых, общайтесь непосредственно с представителями строительной организации, побывайте в их головном офисе, проверьте полноту и правильность имеющейся у них разрешительной документации.

Очевидно, что одним из самых надежных способов защиты является ипотека. Поскольку квартира будет являться предметом залога, то и отслеживать добросовестность сделки банк будет с предельной внимательностью (не из желания помочь вам, а из соображений собственной финансовой безопасности, конечно).

Еще один излюбленный прием мошенников, имеющих знакомства в органах загса, это продажа квартир умерших. Одни просто регистрируют брак с недавно умершим гражданином, потом выписывают его либо сообщают о смерти и продают квартиру ничего не подозревающему покупателю. Другие же действуют гораздо проще - подделывают доверенность от имени умершего и впоследствии реализуют жилье.

Вообще аферисты располагают массой приемов и схем по обману граждан.

Кассационное определение Следственного комитета по уголовным делам Московского городского суда от 03.10.2011 N 22-12228 иллюстрирует случай, когда мошенник склонил потерпевших к заключению фиктивного договора займа под залог квартиры, а затем по доверенности потребовал через суд взыскание суммы фиктивного займа. Так, потерпевшая по настоянию мошенника заключила с его знакомым договор займа о том, что якобы она заняла у последнего 350 000 долларов США под залог части квартиры, чтобы показать ее обремененность и при расторжении брака с мужем квартира не досталась бы последнему.

Однако через некоторое время она по договоренности с мужем разделила квартиру пополам. Узнав об этом, мошенник потребовал от нее 350 000 долларов, а получив отказ, по доверенности от имени своего знакомого обратился с иском в районный суд, который удовлетворил иск и вынес решение о взыскании с нее указанной суммы, но по ее жалобе Московский городской суд отменил решение районного суда, который, рассмотрев иск повторно, отказал в его удовлетворении. После этого по ее заявлению в отношении мошенника было возбуждено уголовное дело.

Некоторые аферисты собирают авансовые платежи в пользу продавца с нескольких потенциальных покупателей, а потом исчезают, другие проводят мошеннические операции с квартирами одиноких пьяниц, пенсионеров, третьи прибегают к шантажу и угрозам. Бывают случаи, когда фальсифицируется свидетельство о смерти живого человека и подделывается завещание, при этом спустя полгода новый собственник получает свидетельство о праве собственности на наследство и, соответственно, вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

По одной из выявленных схем мошенничества иногородним гражданам, плохо ориентирующимся на местности, продавали квартиры по ложному адресу. То есть показывали одну квартиру в благоустроенном районе города, а затем, используя совпадения в названиях улиц, договор оформляли совсем на другую.

Преступники могут пестрить своими идеями, обещая доверчивым гражданам инвестиционные проекты, стопроцентные сделки, выгодные вложения и так далее.

Например, Кассационное определение Судебной коллегии по уголовным делам Санкт-Петербургского городского суда от 21.02.2011 N 22-945/402.

Так, мошенник предложил потерпевшему участвовать в инвестиционном проекте, ему было необходимо привлечение финансов для получения наибольшей прибыли. В случае увеличения сроков оборота денег и сроков их возврата обещано переоформление недвижимости (квартир и дач), принадлежащей ему и его близким родственникам - матери и бабушке, - на имя потерпевшего путем составления договоров купли-продажи. Мошенник уверил его в устойчивом финансовом состоянии, передал подлинник свидетельства на землю на имя бабушки, подлинник завещания на земельный участок. Доверившись, обманутый вкладчик передал преступнику деньги на финансовый проект. После этого связь с предприимчивым гражданином оборвалась.

Во избежание судебной волокиты по доказыванию добросовестности приобретения жилья и использования иных гражданско-правовых способов защиты права собственности следует действовать в условиях "прозрачности" рынка. Иными словами, не доверяя бывалым риелторам и агентам, необходимо самостоятельно получить достоверную информацию относительно интересующего объекта.

Вот ключевые аспекты, на которые следует обратить внимание:

- информация о приобретаемой квартире;

- информация о личности продавца;

- проверка документов.

Рассмотрим более детально каждый блок.

Информация о квартире необходима для того, чтобы в первую очередь удостовериться в том, что гражданин, заявивший о себе как собственник, на самом деле таковым и является и не имеет ограничений по распоряжению объектом. В судебной практике нередки случаи, когда собственник предъявляет свидетельство, согласно которому какие бы то ни было ограничения либо притязания третьих лиц отсутствуют. Однако данная информация верна лишь на дату, указанную в свидетельстве. Поэтому, не проверив подобные обстоятельства перед подписанием договора, можно столкнуться с ситуацией, когда к моменту обращения в регистрирующий орган квартира окажется в залоге либо под арестом.

Вторая причина, по которой так важна "история" квартиры, - это установление надежности предшествующих сделок. Дело в том, что при признании одной из ранее заключенных сделок по отчуждению квартиры недействительной, таковой будет являться и ваша. Например, первоначальный собственник получил жилье по договору приватизации. Далее выясняется, что в договор не было включено лицо, имевшее право на участие в приватизации, но не реализовавшее его, поскольку являлось временно выписанным (военнослужащие).

Поскольку государственная регистрация прав носит гласный и публичный характер, не является служебной, коммерческой либо государственной тайной, то и получить такого рода информацию может любой гражданин, предъявивший документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление, которое должно отражать наименование объекта и его адрес. Так как информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату, то к заявлению прикладывается платежный документ.

Необходимо отметить, что если с таким обращением выступает покупатель, то в выписке будет отражен ограниченный объем данных, а именно:

- описание объекта (идентифицирующие признаки);

- данные о зарегистрированных правах, включая данные о собственнике;

- данные о существующих на момент предоставления информации ограничениях прав.

Целесообразно предложить продавцу самому запросить более подробные сведения, в том числе касающиеся предыдущих собственников, чтобы проследить все имеющиеся сделки.

Согласно пункту 4 статьи 131 Гражданского кодекса РФ информация предоставляется независимо от места совершения регистрации. Поэтому можно смело идти в любой удобный для вас по расположению орган.

Запрос может быть представлен лично либо через представителя с надлежаще оформленными полномочиями; направлен по почте (в этом случае подлинность подписи в заявлении, а также копии прилагаемых документов должны быть заверены нотариально); направлен в форме электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью.

По общему правилу информация выдается в течение пяти рабочих дней с момента получения регистрирующим органом запроса. Такой срок установлен законом о регистрации прав. Однако примечательно, что правоохранительные органы, суды, органы государственной власти могут получить информацию из Единого государственного реестра прав и в соответствии с другими законодательными актами. Например, согласно пункту 4 статьи 85 Налогового кодекса РФ информация о зарегистрированных правах и сделках в течение 10 дней после осуществления регистрации должна быть направлена в налоговый орган. А в силу статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд уже самостоятельно устанавливает срок, в течение которого истребуемые доказательства должны быть им получены. Если с запросом выступает сам собственник объекта, то информация предоставляется ему в семидневный срок.

Орган по регистрации прав может в письменной форме (или в форме электронного документа) отказать в выдаче сведений по причинам отсутствия платежного документа, невозможности идентифицировать объект или в случае, если предоставление сведений противоречит федеральному законодательству (запрашиваются сведения закрытого характера неуполномоченным лицом).

В итоге может оказаться, что права на объект вообще не регистрировались. В таком случае вам выдается или направляется уведомление с указанием об отсутствии в Едином государственном реестре прав запрашиваемых сведений, вместе с тем должно быть указано, с какого момента в данном регионе проводится регистрация прав, а также орган, осуществлявший государственную регистрацию и обладающий интересующей вас информацией. Кроме того, вы обладаете правом на обращение в суд для обжалования отказа в выдаче информации.

Информация о личности продавца. Здесь начать следует с самого простого - проверки паспорта, приглядеться к которому стоит повнимательнее и без стеснения, ведь речь идет о вашей финансовой безопасности.

Следует помнить о положениях статьи 171 Гражданского кодекса РФ, по смыслу которой заключение договора с лицом, признанным судом недееспособным, влечет недействительность такого договора. Зачастую мошенники умышленно оформляют договор купли-продажи квартиры с недееспособным лицом, а затем, предъявив соответствующий иск, получают обратно квартиру. Более того, у них остается и большая часть денежных средств, ведь покупателю возвращается лишь сумма, указанная в договоре, а она значительно меньше уплаченной на самом деле.

Помимо этого, субъективно оценивая личность продавца, при возникновении у вас малейших подозрений можете попросить у него справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Судебные прецеденты указывают на еще один опасный случай, когда гражданин, являющийся дееспособным, в силу своего психического состояния не мог понимать значения своих действий и руководить ими в момент заключения договора. В таких категориях дел у мошенников уже заранее припасены медицинские заключения и свидетельские показания. К счастью, здесь велика роль судебно-психиатрической экспертизы, заключение которой призвано дать ответы на интересующие суд вопросы.

Анализируя подобные примеры, можно сделать вывод, что хорошей подстраховкой может выступить обращение к нотариусу, поскольку именно он призван перед удостоверением сделки проверить стороны на дееспособность.

Тяжелее всего раскрыть мошеннические действия, когда квартиры продаются по сговору нескольких лиц. Рассмотрим типичные ситуации.

Первый вариант встречается, когда договор купли-продажи признается недействительным как сделка, совершенная под влиянием насилия и угроз (статья 179 Гражданского кодекса РФ). Продавец и его, например, знакомый, заранее обговорив детали и выстроив модель поведения, в процессе судебного разбирательства играют роль жертвы и понуждающего к сделке. Решение суда будет зависеть от их правдоподобности.

Второй вариант - квартира в общей долевой собственности. Поскольку участник общей долевой собственности имеет право преимущественной покупки, то в случае нарушения этого права он может потребовать в суде перевода на него прав собственности.

Другой вариант. При злонамеренном сговоре супругов в общей совместной собственности находится квартира, паспорт одного супруга может случайно быть утерян, и взамен он получает другой, без штампа о регистрации брака. Нотариус в этом случае не требует согласия второго супруга, который впоследствии, после продажи квартиры, уже в суде заявит о своем несогласии.

Проверка документов. Оформление сделки купли-продажи предполагает работу с большим количеством документов, подделка которых очень привлекает мошенников.

Следует обратить внимание на следующие виды подделок:

- переклейка фотографий в паспорте;

- использование листов различных паспортов как паспорта одного гражданина (можно выявить самостоятельно, сверив серию и номер паспорта на каждой странице);

- подделка штампов прописки;

- монтирование ксерокопий документов;

- подделка платежных документов;

- фальсификация справок Бюро технической инвентаризации, выписок из лицевого счета.

Также следует запомнить, что нельзя покупать квартиру, если вам предъявлены только копии документов. В этом случае отказаться следует даже при нотариальном удостоверении копий. Ведь удостоверение нотариусом копий означает лишь их соответствие оригиналам. При этом продавец по таким заверенным копиям может продавать квартиру нескольким покупателям.

Судебная защита как способ восстановления нарушенных прав. Практика Верховного Суда РФ позволяет нам судить о том, как разрешаются данные споры.

Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.11.2008 N 50-В08-4 мотивирована незаконность отказа в удовлетворении требований собственника об истребовании принадлежащего ему жилого помещения из чужого незаконного владения. В данном случае собственник обратился в суд с соответствующим заявлением, ввиду того, что его квартира была по поддельным документам трижды продана другим лицам, также ничего не подозревавшим. В итоге требования гражданина, заявленные посредством виндикационного иска, были полностью удовлетворены.

По другому делу в интересах гражданина, который при аналогичных обстоятельствах был лишен квартиры, выступил прокурор с требованиями о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи, выселения. Имущество в данном случае было возвращено собственнику.

Мы рассмотрели один подход в судебной практике, когда суд встает на сторону собственника, который не давал согласия на заключение сделки и обратился в суд для защиты своих прав.

К счастью для обманутых покупателей, есть и другая практика. Речь идет о категории добросовестного приобретателя. Добросовестным по смыслу статьи 302 Гражданского кодекса РФ признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что имущество приобретается им у лица, не имеющего права его отчуждать. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 добросовестным может быть только приобретатель, получивший имущество от неуправомоченного отчуждателя. На этот момент особо следует обратить внимание, поскольку в случае если отчуждатель, в свою очередь, приобрел имущество законным путем, то доказать в суде свою правоту будет невозможно. Обобщив судебные прецеденты, к лицам, неуправомоченным отчуждать имущество, можно отнести лишь не имеющих права собственности. Мошенники, осведомленные об этом, редко продают квартиры, не оформив каким-либо обманным путем право собственности на объект. То есть сами по себе продавцами они не выступают, а перепродают квартиры третьим лица. Обращение в суд с требованиями о признании вашей добросовестности в этом случае будет лишено смысла.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что если вы, не проявив должной осмотрительности, попали в западню к мошенникам, то суд примет решение о возврате недвижимости законному собственнику. Вам ничего не останется, кроме как исполнить решение суда, возвратить имущество, и только потом можно будет ставить вопрос о возмещении вреда вам как лицу, пострадавшему от мошеннических действий. Но это только в том случае, если удастся установить личность виновника, а сделать это, к сожалению, зачастую очень тяжело. Поэтому стоит заранее позаботиться о своей безопасности, взяв на вооружение советы, описанные в настоящей статье.

------------------------------------------------------------------

Название документа