НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЕГИСТРАЦИЕЙ ОГРАНИЧЕНИЙ
И ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
А. Е. КОРОЛЬКОВ
Корольков Александр Евгеньевич, юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, юрисконсульт группы компаний «Высота».
По вопросу соотношения понятий ограничения и обременения прав существуют различные точки зрения. Так, одни авторы считают их сходными либо указывают, что имеющиеся различия носят исключительно условный характер, т. е. различия имеются в самих терминах, но никак не в правовых свойствах. Другие считают, что эти правовые явления являются синонимами и различаются лишь лексически, а именно: права могут быть ограничены, а имущество обременяется либо ограничиваются субъекты прав, а объекты прав обременяются. Третьи полагают, что данные явления несхожи по ряду причин, среди которых указывают их правовую природу и механизм действия и основания возникновения и прекращения и др. Следует отметить, что в действующем законодательстве не происходит как такового разграничения понятий ограничения и обременения прав.
Ограничения обусловливаются федеральными законами и устанавливаются с целью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства, как это отмечено в ст. 55 Конституции РФ и ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Так, например, ограничением является арест имущества, в случае наложения которого имуществом невозможно распоряжаться (продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т. д.). Следует учитывать, что арест имущества может быть снят только тем органом, по решению которого он был наложен.
Что касается обременений, то они представляют собой элемент правомочия распоряжения. Устанавливая обременения, собственник совершает акт распоряжения своим правом. Механизм действия обременений состоит в передаче правомочий, всех или части, третьим лицам. Обременения по большей части возникают из договоров, заключаемых самим собственником или иным управомоченным лицом, но также могут иметь иные источники, в том числе устанавливаться на основании закона (например, ст. 488 ГК РФ предусматривается, что товар, переданный по договору купли-продажи покупателю в кредит, до момента его оплаты находится в залоге у продавца).
Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации обременений, страдает непоследовательностью. Так, ранее существовало противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609), и ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации, в котором говорилось о регистрации права аренды (ст. 26), при этом последняя не раскрывала содержание права аренды.
Кроме того, ранее действовавшая редакция Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (п. 73), утвердившего Правила ведения Реестра, предусматривала право арендатора получить свидетельство о государственной регистрации аренды. В связи с этим возникал вопрос о том, не шла ли речь о возникновении нового вещного права — права аренды. Этот вопрос был решен в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, в котором указывается, что регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, т. к. положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. После соответствующие изменения были внесены и в ст. 26 Закона о государственной регистрации. Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной регистрации и обременение в виде прав арендатора.
Для нормального функционирования гражданского оборота его участники должны располагать информацией о правовом режиме имущества. В ст. 7 Закона о государственной регистрации закрепляется принцип открытости сведений о государственной регистрации прав, который создает дополнительную защиту как собственника, так и третьих лиц. Указанный принцип может в полной мере обеспечить осведомленность участников гражданского оборота о существующих ограничениях и обременениях в отношении конкретных объектов недвижимости и защитить их права и законные интересы. Необходимость регистрации обременении права на недвижимое имущество необходима и для субъектов обременений с точки зрения укрепления их прав. Любые вещные права на недвижимость, в том числе лиц, не являющихся собственниками, нуждаются в признании со стороны публичной власти.
При этом необходимо учитывать, что защита интересов участников гражданского оборота может быть гарантирована только в случае, если содержащаяся в Реестре информация достоверна, что обеспечивается, в частности, нормами Закона о государственной регистрации.
Однако на практике очень часто возникают проблемные ситуации, в которых эта гарантия нивелируется. Ярким примером является следующая ситуация, в которой регистрирующим органом была допущена грубая техническая ошибка.
В конце 1997 г. между Комитетом по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 5 лет с правом сдавать арендованное имущество в субаренду. Договор аренды был зарегистрирован, и в сведениях об обременениях на помещения значилась аренда. После арендатор сдал в субаренду закрытому акционерному обществу (далее — субарендатор) часть арендуемых у КУГИ помещений сроком на 2 года (договор субаренды также был зарегистрирован). По прошествии некоторого времени договор субаренды с закрытым акционерным обществом был расторгнут, соответствующее соглашение зарегистрировано; а арендуемые у КУГИ помещения были выкуплены обществом с ограниченной ответственностью. Последний, действуя уже как собственник, активно сдавал данные помещения в аренду различным субъектам (все договоры заключались на срок больше 1 года, в связи с чем подлежали регистрации).
В конце 2010 г. у общества с ограниченной ответственностью указанные помещения были приобретены физическим лицом. Однако в свидетельствах о праве собственности на некоторые помещения, которые получил покупатель, значились обременения в виде аренды. Покупатель подал заявление на исправление технической ошибки, но, когда от регистрирующего органа последовал ответ о том, что это не техническая ошибка, а в Реестре на самом деле содержится обременение в виде аренды, покупатель в недоумении обратился к продавцу — в договоре купли-продажи не было никаких условий о наличии каких-либо прав третьих лиц на нежилые помещения.
Как известно, в гражданском праве действует презумпция добросовестности участников гражданского оборота. Добросовестность продавца сомнений не вызывала — перед продажей помещений им были расторгнуты все заключенные договоры аренды и соответствующие изменения были зарегистрированы.
Но, к великому сожалению продавца, существует древнеримская максима «Pacta sunt servanda» — «Договоры должны исполняться» и, очевидно, за невыполнение обязанностей должна следовать соответствующая ответственность. Так, согласно ст. 460 ГК, неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.
В результате сложившейся ситуации существенные убытки понесли как продавец, который был вынужден снизить цену продаваемых помещений, так и покупатель. Последнему банк отказал в заключение кредитного договора с обеспечением в виде ипотеки приобретаемых помещений, в связи с чем он не выполнил финансовые обязательства в отношении своих контрагентов.
Спустя некоторое время выяснилось, что государственным органом, осуществляющим регистрацию, реально была допущена техническая ошибка. Правовым основанием обременений в виде аренды, которые содержались в свидетельствах о праве собственности покупателя нежилых помещений, являлся давно расторгнутый и прошедший регистрацию договор субаренды, в свое время заключенный обществом с ограниченной ответственностью (не будучи еще собственником) и закрытым акционерным обществом.
Не разрешая вопрос о рациональности действий сторон договора купли-продажи нежилых помещений, хотелось бы подчеркнуть важность своевременного выполнения всех юридически значимых действий и их правовой проверки, тем более когда речь идет о недвижимом имуществе.
Очевидной проблемой является проблема правовых последствий несвоевременной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В силу абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Такая формулировка представляется крайне неудачной. Если следовать данной логике, странной представляется мысль о том, что, например, определение об аресте недвижимости, вынесенное судом в порядке обеспечения иска, не будет иметь юридической силы в случае неосуществления государственной регистрации этого ареста. Также абсурдным кажется суждение о том, что право аренды недвижимости, возникшее из договора, заключенного на срок менее года и не требующего государственной регистрации, не признается существующим без регистрации.
Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации речь идет не только о существовании зарегистрированного права (его ограничения и обременения), но и о его отсутствии. То есть государственная регистрация является единственным доказательством как существования, так и отсутствия права (его ограничения и обременения). Таким образом, так же как договор аренды зданий и сооружений (в том числе нежилых помещений), заключаемый на срок больше года, подлежит государственной регистрации (в противном случае он считается незаключенным и арендных правоотношений не возникает), так и аналогичным образом должно быть зарегистрировано соглашение о расторжении указанного договора аренды (иначе оно также считается незаключенным и арендные правоотношения продолжаются). Для примера вернемся к приведенному выше реальному случаю грубой технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим регистрацию прав. Например, если регистрирующий орган в итоге не признал бы наличие технической ошибки и не снял бы обременение в виде аренды с помещений. Формально юридически (в числе прочего основываясь на п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации) запись в Реестре о наличии обременения в виде аренды, по сути, означала бы, что договорные отношения между арендодателем и арендатором сохранены (что в принципе возможно на основании п. 2 ст. 610 ГК, а также п. 11 информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59) и последний обязан был уплачивать арендную плату за весь период, а арендодатель мог бы требовать взыскания арендной платы в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация несколько абсурдна и невозможна без некоторых махинаций, однако, учитывая не всегда добросовестное поведение некоторых участников гражданского оборота и часто допускаемые регистрирующими органами технические ошибки (зачастую и не только случайные), представляется, что на практике она вполне возможна. Во всяком случае, часть незаконных способов завладения недвижимым имуществом основывается именно на подобных ухищрениях.
В связи с этим государственную регистрацию многие авторы рассматривают как отражение в Реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, но не как правопорождающую процедуру. Сложность решения рассматриваемой проблемы возрастает из-за отсутствия единства мнений ученых и последовательной позиции законодателя по вопросу о правовой природе сделок, не прошедших государственную регистрацию.
Наиболее приемлемым представляется предлагаемое многими специалистами компромиссное понимание юридического значения государственной регистрации, согласно которому акт государственной регистрации не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, их ограничений и обременении. Под актом государственной регистрации предлагается понимать особый юридический факт, который, с одной стороны, не является ненормативным актом, а с другой — вместе с правовым основанием обременения или ограничения (сделка, судебное решение и пр.) образует фактический состав, необходимый для определения момента возникновения, перехода, обременения или ограничения прав на недвижимость. Только в случаях, указанных в законе, обременение или ограничение может считаться существующим до момента государственной регистрации.
Таким образом, и на практике, и в теории с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним возникает достаточно проблем. Однако эта процедура является очень важной, и ее своевременное неосуществление может повлечь достаточно серьезные негативные последствия экономического и правового характера. Представляется, что наиболее эффективным способом защиты своих прав и гарантии своих интересов является постоянный правовой контроль за состоянием соответствующего недвижимого имущества.
——————————————————————
Интервью: Лучше купить готовое жилье
(«Жилищное право», 2011, N 3)
ЛУЧШЕ КУПИТЬ ГОТОВОЕ ЖИЛЬЕ
К. БАЛАКИН, И. ГУЛЬЕВ
Гульев Игорь, координатор движения обманутых дольщиков России, создатель социальной сети «Однодольщики. ру».
— Насколько велики масштабы проблемы обманутых вкладчиков?
— Мошенничество осуществляется с целью наживы от продажи квартиры. Деятельность мошенников направлена в первую очередь на так называемые незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики, люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные. Чаще всего мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае — в простой деревенский дом. Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или, когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек.
Я просто приведу цифры. Только по нашим данным это 1000 недостроенных многоквартирных домов по всей стране, 60 000 обманутых семей в 42 субъектах РФ. За 7 лет суммарно у граждан похищено более 200 млрд. руб., при этом ни одного рубля не найдено и не возвращено на проблемные объекты. Объективно, цифра в разы больше. Около 150 000 обманутых семей. Есть семьи, которые продали все с целью улучшения своих жилищных условий и стали бомжами.
— Расскажите о наиболее распространенных схемах обмана.
— Недостроенные проблемные жилые объекты появляются по двум причинам, — либо из-за некомпетентности, либо из-за недобросовестности.
Недобросовестных застройщиков, которые привлекают деньги граждан на строительство многоквартирных домов, т. е. предлагают вступить в долевое строительство, мы делим на два типа. Первый тип — дураки. То есть это те застройщики, которые привлекли деньги граждан под строительство домов, взяли на себя обязательства перед гражданами, но выполнить их не смогли из-за некомпетентности и (или) профнепригодности. Второй тип — обманщики. Эти компании и их руководители имели злой умысел хищения и нецелевого использования денежных средств граждан, привлеченных под строительство многоквартирных домов. Как правило, распространен второй тип застройщиков.
Существует четыре способа нецелевого расходования средств застройщиками. Экономически все выглядит просто: люди «скинулись» на строительство дома, деньги оказались на счетах застройщика, осталось только оформить расход в бухгалтерии.
1. Приобретение «золотых» по стоимости строительных материалов. Застройщик заключает договоры на поставку строительных материалов с некой фирмой. В договорах фиксируются цены на бетон, кирпич, окна и т. д. выше рыночных в разы. Кирпич, к примеру, приобретается не по 5 руб., а по 50. Таким образом, во время строительства у застройщика быстро заканчиваются средства, стройка останавливается, застройщик спустя несколько лет объявляет себя банкротом. Мало кто потом задается вопросом, а почему строительные материалы приобретались по таким ценам, будто тот те же кирпич приобретался в Бразилии и завозился самолетами.
2. Страхование финансового риска застройщика. Сюда входит валютный риск, процентный, курсовой (ценовой) и риск ликвидности (доступ к «живым» деньгам). Любой из этих рисков страхуется для повышения финансовой устойчивости организации к ценовым, процентным колебаниям и к перебоям в кредитовании. При этом сумма уплаченных премий не может превышать сумму возможных (ожидаемых) потерь от страхуемого риска. Иначе страхование бессмысленно. Например, если страхуется ущерб от пожара на сумму 5 млн. руб., то платить эти же 5 (или больше) миллионов за страховку — безумие. Вы не представляете, какие суммы тратятся застройщиками на страхование своих финансовых рисков.
3. Приобретение ценных бумаг, как правило, векселей. Почему приобретаются векселя? Известно, что они не подлежат государственной регистрации и по ним не ведется централизованный учет прав владельцев. Вследствие этого вексель — самый рисковый вид финансового вложения. Если руководители строительных компаний хотели заработать, увеличить капитал компании и при этом не потерять активы, то могли бы купить облигации — те же долговые денежные обязательства, но при этом имеющие госрегистрацию, контроль за деятельностью эмитента-должника, возможность быстрой продажи (ликвидации) на бирже без особых потерь до срока погашения. Зачем должностные лица застройщиков намеренно вводят компании в такие риски? Почему из всех видов вложений выбирают самый ненадежный с точки зрения защиты прав владельца? Вексель — наличная ценная бумага, и вместе с утратой бланка бумаги утрачивается удостоверенное ею право на получение долга. Облигация же, учтенная в депозитарии, утрачена быть не может. Очевидно, что эти сделки есть часть преступного замысла. Векселя впоследствии физически выводятся из имущества компаний и предъявляются через подставные предприятия обратно банку, что является растратой или присвоением в особо крупных размерах.
4. Продажа квартир через аффилированные структуры. Застройщик продает квартиры аффилированным фирмам (предприятия, принадлежащие к той группе лиц, которой принадлежит сам застройщик) по ценам ниже рыночных. Впоследствии те самые аффилированные лица реализуют жилье дольщикам, накапливая на своих счетах выручку (прибыль) от реализации жилой площади. И застройщик уже как бы и ни при чем, его задача — построить.
В настоящее время застройщики идут на различные ухищрения. В их числе и создание ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) с последующей реализацией квартир через них (тогда не требуется соблюдать требования ФЗ N 214-ФЗ о долевом строительстве), использование предварительных договоров, вексельных схем. Обывателю довольно сложно разобраться во всем этом.
— Какими методами ведется борьба?
— Выбор в методах, к сожалению, у нас невелик. По закону мы имеем право обращаться в органы законодательной и исполнительной власти. Ответы, которые нам присылают, меня иногда настораживают и пугают. То есть складывается впечатление, что нет проблемы. Другими словами, власть оглохла. Иной раз сложно подбирать слова и давать оценку работы некоторых чиновников. Поэтому нам ничего не остается, как выходить на протесты, т. к., повторюсь, больше ничего не работает. Куда ни обращайся, везде один «футбол». Это система, которую очень сложно сломать. Многие чиновники заняли круговую оборону против обманутых дольщиков. Мы предлагаем менять этих чиновников.
Главное, что меня настораживает и никак не укладывается в моей голове, — почему все так сложно в нашей стране?! Почему депутаты Госдумы не могут создать более простые механизмы, понятные гражданам, более прозрачные? Сами механизмы мы предлагали неоднократно, предложения выложены на сайте в открытом доступе. По большому счету мы ставим перед собой две большие задачи: оперативную — быстро решать проблемы тех, кто уже попал в беду, и стратегическую — создавать архитектуру финансового рынка долевых участий жилищного строительства на основе федерального регулирования (проще говоря, создать такие условия, чтобы не появлялись вновь обманутые).
— Каковы результаты деятельности движения?
— Результаты есть. Есть примеры, где представители проблемных объектов в составе однодольщиков добились окончания строительства своих объектов и сейчас вселяются в свои квартиры. Но это пока только частные случаи.
— Исходя из горького опыта, какие советы и рекомендации Вы можете дать тем, кто не хочет стать обманутым?
— Я бы не советовал вступать в долевое строительство. Я бы и сам, может быть, согласился еще раз вступить в долевое строительство (если бы у меня были деньги), если бы хоть что-нибудь изменилось в стране, в госрегулировании жилищного строительства и в системе защиты моих инвестиций. Например, заработало бы АСД (мы предлагаем агентство по страхованию дольщиков на примере банковского АСВ), которое взяло бы на себя ответственность за мои старые инвестиции и выступило страховщиком новых взносов в строительство. Но ведь не изменилось ровным счетом ничего! В большинстве случаев те же жулики на местах. И кто я, если опять готов давать им деньги? В конце концов лучше купить готовое жилье.
Комментарии к интервью
Батурин Р. А., и. о. директора СМУ «Центр недвижимости» г. Уфы.
Относительно обманутых дольщиков нельзя не упомянуть одно немаловажное обстоятельство. Если не рассматривать ситуации откровенно мошеннических действий, когда единственной целью менеджмента компании-застройщика было привлечение денежных средств с последующим их хищением, многие из обманутых дольщиков в действительности сами не проявили при заключении сделок должной разумности и осмотрительности. Пресловутым Законом N 214-ФЗ установлены определенные процедуры, в значительной мере гарантирующие дольщиков от рисков двойных продаж или ведения строительства объекта без необходимой разрешительной документации. Правила игры в целом понятны и просты — физическое лицо при приобретении квартиры в строящемся доме заключает с застройщиком договор долевого участия, который подлежит государственной регистрации. Почему покупатели жилья с упорством, достойным лучшего применения, продолжают заключать все эти предварительные договоры, договоры инвестирования и уступки прав по ним, договоры займа, участвовать в вексельных схемах и тому подобных условно законных сделках? Единственный действенный способ заставить застройщика работать по закону — это перестать подписывать договоры, предлагаемые к заключению заведомо с целью обойти установленные законом требования. По какой причине застройщик предлагает заключение другого договора вместо договора долевого участия? Единственный ответ — у него отсутствует на момент заключения договора вся необходимая документация для начала строительства, не оформлены права на землю или не получено разрешение на строительство. Предложение заключить не договор долевого участия, а какой-то другой — самое прямое и очевидное указание на то, что у застройщика нет полного комплекта документов. Значит, эта сделка характеризуется большей степенью риска, а дело покупателя решить, готов он к такому риску или нет. Да, возможно, впоследствии застройщик дооформит все документы и сделки будут регистрироваться в установленном порядке, но неизбежно вырастет и цена реализации. Это изменение цены и есть плата за риск. Чем выше степень готовности дома, чем более безупречны документы, чем больше средств уже привлечено в строительство, тем ниже риски дольщика и выше цена покупки. Для покупателей очень важно найти оптимальное соотношение риска и цены, и для каждого из них оно свое. Кто-то готов рискнуть и броситься в омут покупки квартиры на этапе, когда от будущего жилья есть только эскизы фасадов и намерение застройщика поучаствовать в торгах по продаже прав на земельный участок, кто-то дождется начала строительства и «нулевого цикла», а кто-то купит квартиру по переуступке прямо перед вводом дома в эксплуатацию. Каждый будет нести при этом свои риски и заплатит свою цену.
Нередко дольщики, почувствовав неладное или узнав, что у застройщика возникают проблемы, реализуют свои квартиры (точнее, уступают права) на вторичном рынке, т. е. другим физическим лицам. Стремление выручить хоть какие-то средства, вернуть хотя бы часть денег и сделать это как можно скорее заставляет таких продавцов серьезно демпинговать по цене. В г. Уфе, например, известны случаи, когда вторичные сделки по проблемным объектам заключались по цене втрое ниже среднерыночной. Цена в полтора-два, а то и три раза ниже рынка должна как минимум насторожить потенциального покупателя и заставить его узнать побольше и об объекте сделки, и о мотивах продавца. И если покупатель, узнав все об объекте, застройщике и ситуации на строительной площадке, оценит уровень риска как неприемлемый, он должен от такой сделки отказаться. Если же он решит, что готов рискнуть, — это его право, его свободная воля и его прибыль в сотни процентов, когда объект будет завершен строительством и квартира будет передана ему по акту.
Дешевая квартира по необычному для соответствующих правоотношений договору просто обязана вызывать подозрение. Если покупатель действует в сделке разумно, добросовестно и осмотрительно, он зачастую может уберечь себя от возможных проблем в будущем.
В действительности, в числе дольщиков не только люди, продавшие единственное жилье, взявшие кредиты и вложившие все деньги в стройку с целью улучшить свои жилищные условия. Среди митингующих дольщиков немало и тех, кто вполне обеспечен жильем и просто вложил деньги в строящиеся объекты в спекулятивных целях. Эта весьма значительная группа дольщиков инвестирует в строящиеся объекты на начальных этапах строительства для последующей продажи квартир на вторичном рынке. Думается, государство не должно брать на себя решение проблем недополученной инвесторами прибыли. Такие дольщики должны самостоятельно нести инвестиционные риски, связанные с вложениями на рынке строящегося жилья.
Корольков А. Е., юрисконсульт группы компаний «Высота».
Деятельность государственных органов, по сути, должна быть направлена на организацию нормального гражданского оборота и особой защиты тех субъектов, которые в отношениях являются слабыми.
Представляется, что в рассматриваемой ситуации затрагиваются интересы нескольких субъектов — граждан, государства и предпринимателей. Причем контраст интересов очень яркий по сравнению с другими сферами.
До государства можно достучаться, нужно просто знать, как правильно это сделать, кого привлечь для этого, куда пойти, что и как сказать, а чего не говорить. В том числе должны быть нормальные предложения по регулированию соответствующих отношений. Т. е. предложения, которые будут не однобокими, а такими, которые учитывают интересы всех сторон, которые сбалансированны и компромиссны.
Но пока законодательство непоследовательно и достаточно убого. В связи с этим для граждан хотелось бы посоветовать следующее. Во-первых, тщательно проверять все заключаемые договоры, трезво оценивать все риски, как экономические, так и правовые. Во-вторых, взаимодействовать только с крупными, проверенными застройщиками. В-третьих, не бежать за низкой ценой жилья, страховать свои риски и не экономить при решении таких вопросов. В-четвертых, если есть сомнения, то нужно отказаться от участия в долевом строительстве и, как говорит автор, просто купить готовой жилье.
Николаева Е., юрист-аналитик, ГОУ ВПО «Российская академия правосудия».
Думается, что те застройщики, которые привлекли денежные средства граждан и по какой-либо причине не смогли исполнить свои обязательства, тоже мошенники. В конце концов строительство осуществляется не по принципу «Материала не хватило, пойду куплю еще». Должна составляться смета и подготавливаться другая документация. И все работы должны выполняться в соответствии с документами. Безусловно, есть различные риски, которые несет застройщик, но от этого не должно страдать общество. Возможно, если бы ввели обязательное страхование рисков застройщика, дураков стало бы меньше. Не застраховал свои риски, не получишь разрешения на строительство и т. п. Эта мера должна применяться и к застройщикам-жуликам. При этом выгодоприобретателями должны выступать те, кто вложил свои денежные средства.
Приобретать готовое жилье тоже небезопасно, особенно в новостройках. Сколько было случаев, когда одну и ту же квартиру неоднократно продавали разным покупателям. Вторичного жилья тоже недостаточно, и поэтому невозможно обеспечить всех жилыми помещениями.
Думается, что в строительстве жилых домов должно принимать участие государство. Необходимо проводить тщательный контроль за деятельностью застройщиков. Жилые дома должны строиться по государственному заказу, а не по принципу «Сегодня здесь детская площадка, а завтра жилой дом». Стоит заранее определять место для застройки, количество жилых домов. Кроме того, нужно ужесточить требования к фирмам застройщика. Во-первых, установ ить условия, которым должны они соответствовать, в случае несоответствия фирма не может быть зарегистрирована в ЕГРЮЛ. Во-вторых, усложнить порядок выдачи лицензий и разрешений на строительство, для того чтобы строительством жилых помещений занимались только проверенные, серьезные фирмы, а не все подряд (не выдавать документы фирмам, не зарегистрировавшим свои предпринимательские риски).
Игнатов Александр, частнопрактикующий юрист.
На мой взгляд, данное интервью очень интересное, познавательное.
В интервью затронута достаточно актуальная проблема обманутых дольщиков. Органы государственной власти действительно серьезно озабочены вопросом обманутых дольщиков, которые пострадали от недобросовестных строительных компаний. Действительно, количество обманутых граждан сегодня исчисляется десятками тысяч.
Не секрет, что на сегодняшний день существует практика, когда строительные компании не используют форму договора долевого участия, которая защищает права дольщиков в соответствии с Законом N 214-ФЗ, а привлекают денежные средства для строительства через различного рода «серые» схемы, как указывалось в интервью: это купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и др.
При таких схемах, естественно, в случае недобросовестных действий со стороны строительных компаний дольщики никаких гарантий в получении жилья не имеют.
Я полагаю, чтобы изменить сложившуюся ситуацию, органам государственной власти необходимо проработать и внести ряд существенных изменений в законодательные акты, регулирующие правовые отношения, возникающие между гражданами и строительными компаниями.
Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.
Следует отметить, что одним из эффективных рычагов по борьбе с обманом в сфере долевого строительства является совершенствование законодательства.
Так, некоторое время в сфере долевого участия в строительстве жилья были распространены такие схемы мошенничества, как перепродажа строящегося объекта нескольким покупателям; неоднократная надбавка на первоначальную цену строящегося объекта недвижимости в одностороннем порядке по инициативе застройщика. С введением в действие ФЗ N 214-ФЗ кривая указанных комбинаций резко пошла вниз, т. к. Закон запретил в одностороннем порядке менять цену на объект застройки без согласия дольщика и ввел обязательную государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве. К сожалению, мошенничество является динамично развивающимся видом преступной деятельности, и на смену одним формам обмана приходят другие. Поэтому законодатели должны максимально быстро реагировать на изменение конъюнктуры обмана и вводить соответствующие преграды с целью защиты интересов граждан.
Например, в случаях, указанных автором, необходимо ввести обязательные минимальные и максимальные лимиты страхования риска застройщиков; с учетом того, что застройщики привлекают значительные суммы вкладчиков, ввести минимальный размер уставного капитала для компаний-застройщиков и аффилированных структур (посредников в покупке-продаже строящихся объектов), установив его в размере 180 000 000 рублей (минимальная величина уставного капитала банков). Кроме того, необходимо ограничить правоспособность строительных компаний в части оборота ценных бумаг — векселей.
Сигуля А. В., ООО «Объединенные юристы», юрист (и. о. управляющего отделением).
Проблема обманутых вкладчиков коснулась и моих знакомых. Люди вложили деньги в строительство и до сих пор ждут свои квартиры, уже пятнадцать лет. Подумать только! Дом строился так медленно, что в настоящее время у него уже появился коэффициент износа, а дом так и не сдан госкомиссии. Такая ситуация существует в Волгоградской области, и я уверена, что в других областях нашей страны ситуация не лучше. Как юрист могу заметить, что ситуацию можно сдвинуть с мертвой точки. Митинги, протесты, демонстрации тут малоэффективны. Мои знакомые подали заявление в РОВД и в прокуратуру. На руководителей строительной фирмы завели уголовное дело. Никакого «отфутболивания». Сейчас по данному делу идет следствие, и один из важных вопросов — это возврат денег обманутым вкладчикам. Как человек, поработавший в этой системе, считаю, что необходимо подавать сразу два заявления: на возбуждение уголовного дела и об аресте имущества подозреваемых. Возврат денежных средств дело не быстрое, да и сам суд может затянуться на год-два. Но процесс, как говорится, уже пошел, и найти и возвратить денежные средства остается делом времени и добросовестной работы судебных органов.
Вешкурцева Зоя Валерьевна, старший юрист ЗАО «Бюро консультаций «ПАГ», аспирант ИГУМО (кафедра гражданско-правовых дисциплин).
Ситуация с обманутыми дольщиками действительно очень сложная, многоплановая и на настоящий момент трудноразрешимая.
Сразу оговорюсь, что под дольщиками в данном комментарии, как и в самом интервью Игоря Гульева, подразумеваются физические лица, вложившие свои деньги в строительство жилья, независимо от формы заключенных ими сделок.
Представляется, что более верным будет утверждение, что появление недостроенного жилья имеет явно больше чем две причины. Зачастую эта проблема не связана только с примитивным обманом и мошенничеством со стороны застройщиков. Здесь целый комплекс нерешенных вопросов. С одной стороны, законодательство Российской Федерации не препятствует и, более того, допускает деятельность в строительной сфере практически любого юридического лица без надлежащих гарантий перед дольщиками по срокам окончания строительства. С другой стороны, получение участков для застройки и получение необходимых разрешений — процесс, который совсем не контролируется общественностью и является коррупционноемким.
Игорь Гульев называет четыре способа нецелевого расходования средств застройщиками. Не отрицаю, что такие способы встречаются, однако, к сожалению, ими не ограничиваются. Когда проблема недостроя уже возникла, то для дольщика не важно, по каким причинам и по каким схемам это произошло. Для дольщика важно, чтобы его проблема была решена и люди не остались на улице. Из практики следует, что судебные споры не приводят к решению вопроса в принципиальном плане. Да, конкретное судебное дело разрешает конкретное требование дольщика, но если дом не построен и застройщик — банкрот, то судебное решение — лишь бумажка, исполнение по которой возможно только гипотетически.
Из моей практики общения со строительными фирмами, которые остались без государственных гарантий и практически все попали в крайне тяжелое положение в 2008 — 2010 гг. и не вышли из него до настоящего времени, можно сказать, что среди них многие действительно старались достроить строительные объекты, для чего вынуждены были брать кредиты под грабительские проценты, т. к. иных кредитов взять было невозможно. И сейчас такие строительные фирмы находятся в состоянии банкротства. Виноваты ли они перед дольщиками? Ответ — явно да. Только от этого не легче ни дольщикам, ни развалившимся строительным компаниям.
Большой ошибкой государственного подхода является отстраненность государства от проблем с обманутыми дольщиками. Очевидно, что в кризисных ситуациях государство обязано взять на себя помощь в разрешении данных болезненных задач. Наблюдая за действиями государственных и муниципальных органов в данной сфере, я могу отметить, что проблему желают решать лишь при условии того, что от разрешения этой проблемы местные власти смогут извлечь некую выгоду. Если такого варианта найти невозможно, а таких ситуаций — большинство, то констатируется, что это проблемы самих дольщиков, которые неосмотрительно вложили свои деньги.
Соглашусь с мнением Игоря Гульева, что методов борьбы в данной ситуации недостаточно и возможности дольщиков ограничены.
При этом следует отметить, что Федеральный закон N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости постоянно изменяется и усовершенствуется. На настоящий момент физические лица, заключившие с застройщиком договор участия в долевом строительстве, достаточно надежно защищены с точки зрения применения и использования юридического инструментария и отстаивания своих законных прав.
Однако не все застройщики имеют право заключать с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве. Условия, при которых возможно заключение такого договора, определены в ФЗ N 214-ФЗ. Законом определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Законом и государственной регистрации застройщиком права на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (п. 1 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ).
Поэтому с точки зрения Закона N 214-ФЗ не является обманом вариант покупки жилья через участие гражданина в жилищно-строительном или в жилищно-накопительном кооперативе. Как следует из п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только в трех случаях, предусмотренных данным Законом, в том числе такое привлечение денежных средств допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Другое дело, как Закон используется на практике. Мы действительно видим, что многие граждане ранее были обмануты именно таким способом — путем привлечения средств граждан, вложивших свои деньги и вступивших в ЖСК.
По мнению Игоря Гульева, продажа жилья через ЖСК является ухищрением застройщиков. Следует отметить, что далеко не все ЖСК являются обманом. На настоящий момент много продаж квартир в новостройках проходят именно таким способом.
При покупке квартиры необходимо привлечь квалифицированного юриста, чтобы он помог проанализировать документы застройщика на строительный объект и документы по отношениям застройщика/инвестора с ЖСК. При анализе документов достаточно высока вероятность того, что специалистом будет определена изначально обманная схема с использованием ЖСК и указаны случаи, при которых покупка жилья через вложения средств в ЖСК не является обманом и не влечет недопустимых рисков.
В заключение хотелось бы отметить, что, к сожалению, вторичное жилье так называемого экономкласса существенно дороже новостроек и часто имеет принципиально худшие характеристики, чем квартиры в новостройках, поэтому я бы не стала так однозначно придерживаться пессимистического совета Игоря Гульева — не вступать в долевое строительство. По моему мнению, необходимо внимательно относиться к ситуации и проводить тщательную квалифицированную проверку документов на новостройки.
Тишин Р. В., Московская областная Дума, консультант Комитета по труду и социальной политике.
Невыполнение договоров долевого строительства в Российской Федерации и, как следствие, существование десятков тысяч семей (цифра ужасная) — классический пример столкновения гражданско-правовых интересов с интересами государственными. Граждане в соответствии с гражданским законодательством на свой страх и риск заключают гражданско-правовые договоры, вкладывают в них подчас все свои деньги и оказываются совершенно беспомощными в защите (опять же гражданско-правовой) своих нарушенных интересов. Государство не принимает в этом участия просто потому, что не может вмешиваться в гражданские правоотношения. Возникает замкнутый круг, который граждане не в состоянии разомкнуть из-за нехватки степеней защиты, средств, времени и нервов, а государство сообразно принципам демократии и невмешательства в частную жизнь и рыночную экономику не считает нужным вмешиваться всей силой своего государственного принуждения.
Я как госслужащий в соответствии с Законом о государственной гражданской службе не имею права публично обсуждать действия государственных органов и должностных лиц. Однако, на мой взгляд, государству гораздо проще и надежнее разорвать этот замкнутый круг. Часто можно слышать фразу и рассуждения о социальной ответственности бизнеса, но бизнес у нас пока не на том уровне, чтобы считать необходимым включать в свои обязанности социальную составляющую (Трудовой кодекс далеко не все соблюдают). А у государства социальная функция — одна из основных. Понятно, что государство не может и не должно быть патерналистским, но гарантом и защитником несправедливо обманутых оно быть должно!
Обязательное страхование такого рода договоров (причем страхование должно быть щадящее для граждан); привлечение банков как посредников; предоставление реальных государственных гарантий исполнения договоров долевого участия; реальный и постоянный надзор за заключением и исполнением договоров; и, конечно же, неотвратимость наказания!
Матиящук С. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права СибУПК.
Еще одним важным обстоятельством, способствующим нестабильной ситуации на рынке строительства нового жилья в нашей стране, является отсутствие единой договорной конструкции, опосредующей отношения по долевому строительству.
Как известно, с 2005 г. действует Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), который призван эффективно защищать права и интересы участников долевого строительства, в том числе посредством использования единой формы — договора участия в долевом строительстве.
По оценкам специалистов, за последние пять лет ситуация не сильно изменилась, и статистика свидетельствует о том, что доля договоров участия в долевом строительстве на строительном рынке очень мала и составляет всего несколько процентов. Как правило, используются различные договорные схемы, направленные на обход положений Закона об участии в долевом строительстве.
Возникает закономерный вопрос: каковы же причины такой ситуации на рынке строительства нового жилья? Одни эксперты исходят из того, что концепция Закона об участии в долевом строительстве в целом отвечает потребностям регулирования отношений по долевому строительству объектов недвижимости и совершенствование правового регулирования данных правоотношений должно вестись в рамках указанного нормативного акта.
Другие же, наоборот, считают, что Закон об участии в долевом строительстве направлен не на защиту прав участников долевого строительства, а на обеспечение интересов банковской системы России.
И, как следствие, предлагают даже отменить Закон об участии в долевом строительстве и ввести новую схему, при которой застройщики должны кредитоваться в банках, а не занимать деньги у населения.
В то же время, несмотря на отсутствие четкого правового регулирования в сфере долевого участия в строительстве, как отмечают специалисты, оптимальным путем приобретения гражданами жилья является инвестирование их капиталов в новое строительство.
