(Стрембелев С. В.) («Арбитражные споры», 2009, N 3)
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ РАЗМЕЩЕНИЯ РЕКЛАМНЫХ КОНСТРУКЦИЙ НА ЭЛЕМЕНТАХ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
С. В. СТРЕМБЕЛЕВ
Стрембелев С. В., адвокат Санкт-Петербургского адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».
В судебной практике и хозяйственной деятельности в последнее время довольно часто возникают и рассматриваются споры, связанные с размещением рекламных конструкций на элементах общего имущества многоквартирных домов. В настоящей работе сделана попытка проанализировать и систематизировать проблемы, имеющие место в таких случаях.
Правовой режим конструктивных элементов многоквартирного дома, используемых для размещения рекламных конструкций
С нашей точки зрения, действующее законодательство недостаточно полно регулирует отношения по поводу использования, индивидуализации и оформления прав на отдельные конструкции и поверхности многоквартирного дома, относящиеся к его общему имуществу, в отличие, например, от помещений и земельных участков. Для начала следует отметить, что отдельные элементы общего имущества многоквартирного дома должны признаваться объектами гражданских прав, в противном случае их использование, в том числе и для размещения рекламных конструкций, невозможно, поскольку многоквартирный дом в целом не является объектом гражданских прав и следовательно, сам многоквартирный дом не может быть предметом сделок, опосредующих размещение рекламных конструкций. Аналогичную позицию занимают и некоторые судебные инстанции. Так, Федеральный арбитражный суд (далее — ФАС) Волго-Вятского округа справедливо, на наш взгляд, указал, что, «сохраняя физическую и учетную целостность, многоквартирный дом либо его часть не является автономным объектом гражданских прав» <1>. ——————————— <1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.01.2007 по делу N А79-6248/2006. Здесь и далее: тексты судебных актов, используемых в настоящей статье, содержатся в справочно-правовой системе «КонсультантПлюс».
Несмотря на то что многоквартирный дом не является объектом гражданских прав, отдельные элементы общего имущества, наряду с жилыми и самостоятельными нежилыми помещениями многоквартирного дома, могут признаваться объектами гражданских прав. Однако некоторые специалисты, например В. Н. Смирнов и Е. С. Гетман, формулируют точку зрения о том, что «…не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права» <2>. Далее указанные авторы, противореча сами себе, утверждают, что собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (далее — домовладельцы) являются «собственниками общего имущества как единого имущественного комплекса. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект» <3>. ——————————— <2> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В. В. Андропов, Е. С. Гетман, М. Б. Гонгало и др.; Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 184. <3> Там же. С. 184.
По нашему мнению, в сложившейся социально-экономической ситуации нецелесообразно полностью исключать из гражданского оборота все элементы общего имущества, следует позволить домовладельцам предоставлять третьим лицам права пользования в отношении элементов общего имущества, а для этого необходимо признать элементы общего имущества объектами гражданских прав, поскольку субъективные гражданские права не могут существовать в отношении предметов материального мира, не являющихся объектами гражданских прав. Один из основных актуальных вопросов, следует ли применять правовой режим недвижимости к отношениям по использованию конструктивных элементов общего имущества для размещения рекламных конструкций. С учетом того, что на практике подобные элементы выделяются и используются, в литературе был поставлен вопрос о возможности юридического обособления этих элементов путем установления в том числе процедур государственной регистрации прав на эти объекты <4>. ——————————— <4> Скворцов О. Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Исследовательский центр частного права; Под ред. М. А. Рожковой. М.: Статут, 2007. С. 463.
Полагаем, что на данном этапе применение в России процедур государственной регистрации и в целом режима недвижимости к отдельным конструктивным элементам общего имущества многоквартирного дома (за исключением земельного участка) при использовании их для размещения рекламных конструкций вряд ли целесообразно, поскольку: — размещение рекламной конструкции не влечет отчуждение элемента общего имущества; — права третьих лиц, желающих использовать элемент общего имущества, не нуждаются в дополнительной защите путем фиксации в публичном реестре уже существующих прав в отношении данного элемента общего имущества, так как можно, как правило, визуально определить наличие рекламной конструкции на элементе общего имущества; — затруднения гражданского оборота конструктивных элементов общего имущества, связанные с фиксацией прав на них как на недвижимость, не оправданы с учетом того, что публичные органы власти итак контролируют использование в рекламных целях общего имущества путем выдачи разрешений на размещение рекламных конструкций <5>. ——————————— <5> Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе» (часть 9 статьи 19) // Собрание законодательства РФ. 2006. N 12. Ст. 1232.
Справедливости ради нужно отметить, что судебной практике известны случаи, когда технический и кадастровый учет в качестве помещений, то есть в качестве недвижимости, проходили лестничные клетки и проезды, расположенные в многоэтажном гараже-стоянке. При этом довод организации, проводившей технический учет, о том, что понятия «лестница» и «проезды» не согласуются с понятием «помещение», принятым в технической инвентаризации, не были приняты судом во внимание <6>. ——————————— <6> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.12.2004 по делу N А56-9088/04.
По нашему мнению, приведенная позиция недостаточно обоснована, особенно с учетом указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) относительно того, что «крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания» <7>. ——————————— <7> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (пункт 1) // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
В то же время существует и прямо противоположное мнение. В частности, ФАС Поволжского округа в одном из Постановлений отметил, что подвалы, чердаки и другие технические помещения многоквартирного дома, относящиеся к его общему имуществу, «не являются самостоятельным объектом недвижимости, они должны быть доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается» <8>. Следуя данной логике, нужно признать, что отдельные конструктивные элементы многоквартирного дома также не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку даже помещения, традиционно рассматриваемые как недвижимость, не являются недвижимым имуществом, если входят в состав общего имущества многоквартирного дома. ——————————— <8> Постановление ФАС Поволжского округа от 27.11.2008 по делу N А12-4506/08; аналогичная позиция высказана ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 29.08.2005 по делу N А56-41373/04.
Полагаем, что отношения по поводу конструктивного элемента общего имущества должны регулироваться договором между владельцем рекламной конструкции и лицом, которое вправе совершать действия по распоряжению общим имуществом. Подтверждением этому служат нормы частей 1, 5 статьи 19 ФЗ «О рекламе». Не углубляясь в исследование правовой природы данного договора, отметим, что к нему целесообразно применять нормы о сохранении договора аренды при смене правообладателя имущества, сданного в аренду (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ), иначе в некоторых случаях собственник помещения (и сособственник общего имущества) продолжит нести права и обязанности по такому договору и после отчуждения им помещения (и доли в праве собственности на общее имущество соответственно), что, на наш взгляд, нелогично. Отдельно остановимся на вопросе о том, кто вправе предоставить третьему лицу право разместить рекламную конструкцию на элементе общего имущества многоквартирного дома. По нашему мнению, предоставление конструктивного элемента общего имущества многоквартирного дома для размещения рекламной конструкции является не чем иным, как осуществлением права собственности на общее имущество, поскольку предусмотренный ГК РФ перечень возможных действий собственника в отношении принадлежащего ему имущества является открытым (пункт 2 статьи 209 ГК РФ). Косвенным доказательством приведенного вывода являются нормы частей 5, 6 статьи 19 ФЗ «О рекламе», в соответствии с которыми по общему правилу договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с собственником недвижимости, к которой присоединяется рекламная конструкция, или обладателем иного вещного права на недвижимость, но с согласия собственника. Коль скоро общее имущество находится в общей долевой собственности, то к отношениям по размещению рекламных конструкций на нем должны применяться нормы ГК РФ и Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) <9> о порядке осуществления права общей долевой собственности на общее имущество. ——————————— <9> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
Предоставление третьим лицам прав в отношении элементов общего имущества, как и любых иных вещей, возможно на основании сделок, совершаемых собственниками элемента общего имущества (пункт 2 статьи 209 ГК РФ), при этом некоторые распорядительные действия могут совершаться не только собственниками, но и лицами, уполномоченными на то законом или собственником (пункт 2 статьи 295, пункт 1 статьи 297, статья 608, пункт 1 статьи 671, пункт 1 статьи 690, пункт 1 статьи 1020 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ если вещь находится в общей долевой собственности, то ее передача в пользование третьему лицу возможна при наличии согласия всех участников общей долевой собственности. ЖК РФ содержит специальные нормы о том, что передача элемента общего имущества в пользование осуществляется по решению общего собрания домовладельцев, принятому 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев (часть 4 статьи 36, пункт 3 части 2 статьи 44, часть 1 статьи 46 ЖК РФ), что, на наш взгляд, не препятствует передаче в пользование элемента общего имущества общегражданским способом — по соглашению всех домовладельцев. Полагаем, что данные нормы применимы и при размещении рекламных конструкций на элементах общего имущества. О применении норм ГК РФ об общей долевой собственности к отношениям по размещению рекламных конструкций свидетельствует и судебная практика <10>. ——————————— <10> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2004 N А56-15417/03.
Таким образом, волеизъявление домовладельцев на распоряжение общим имуществом может быть выражено на общем собрании домовладельцев, общем собрании членов товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) и самим ТСЖ, а также общегражданским способом (путем заключения всеми домовладельцами договора на размещение рекламной конструкции). Впрочем, следует отметить, что есть и иные мнения. В частности, Научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа указывает, что «положения статей 246, 247 ГК РФ, определяющие порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, к управлению общим имуществом в многоквартирном доме не применяются, поскольку правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме установлен нормами Жилищного кодекса» <11>. ——————————— <11> Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа N 1/2007 «По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав» (по итогам заседания, состоявшегося 23 — 24 мая 2007 года в г. Ижевск) (п. 9.1) // СПС «КонсультантПлюс».
Данная позиция представляется не вполне обоснованной, поскольку, на наш взгляд, собственникам помещений многоквартирного дома следует дать возможность передавать элементы общего имущества в пользование путем заключения с пользователем договора всеми сособственниками. Иначе получается, что если в многоквартирном доме всего пять квартир, то их собственники должны проводить общее собрание и на нем решать вопрос о передаче элементов в пользование. При этом они не вправе все вместе заключить соответствующее соглашение с третьим лицом без проведения общего собрания. С учетом изложенного предлагаем толковать законодательство следующим образом: ЖК РФ прямо не запрещает передачу в пользование элемента общего имущества по соглашению, заключенному всеми домовладельцами, а предусматривает альтернативные общегражданским способы распоряжения общим имуществом. Следовательно, нормы пункта 1 статьи 246 ГК РФ о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, не противоречат нормам ЖК РФ и поэтому могут применяться к отношениям по распоряжению общим имуществом (часть 8 статьи 5 ЖК РФ). Следует добавить, что к отношениям по использованию общего имущества в рекламных целях применяются нормы ФЗ «О рекламе», за исключением случаев размещения вывесок, не содержащих сведений рекламного характера (пункт 5 части 2 статьи 2 ФЗ «О рекламе»). К таким вывескам судебная практика относит, в частности, конструкции, содержащие наименование предприятия, расположенного в здании, на котором установлена данная конструкция <12>. ——————————— <12> Постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2008 по делу N А56-2735/2008, ФАС Центрального округа от 28.01.2008 по делу N А09-1036/07-29.
Размещение рекламной конструкции по решению общего собрания домовладельцев
Решение о размещении рекламной конструкции принимается общим собранием домовладельцев. При этом даже те домовладельцы, которые на общем собрании голосовали против размещения рекламной конструкции, являются стороной в соответствующей сделке, поскольку ЖК РФ предусматривает лишь порядок формирования воли домовладельцев, отличный от порядка, установленного ГК РФ, но не уполномочивает общее собрание домовладельцев или тех из них, которые голосовали за размещение рекламной конструкции на общем имуществе, совершать сделки по размещению рекламной конструкции, с учетом того, что собственник элемента общего имущества — это совокупность всех домовладельцев. Полагаем, что рассматриваемое решение не является частью договора о размещении рекламной конструкции. При подписании такого договора лицом, уполномоченным решением общего собрания домовладельцев, права лица на подписание договора от имени всех домовладельцев основываются на указании закона и данном решении (пункт 1 статьи 182 ГК РФ, часть 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 1 статьи 7 ЖК РФ). Решение, скорее всего, нельзя рассматривать как доверенность, поскольку в противном случае остается неясным вопрос о механизме отмены такой доверенности (пункт 2 статьи 188 ГК РФ). С учетом вышеизложенного следует сделать вывод о том, что решение общего собрания домовладельцев о передаче в пользование третьему лицу элемента общего имущества — часть сложного юридического состава, на основании которого у третьего лица возникает право разместить рекламную конструкцию; данный юридический состав образуют решение общего собрания и договор, заключенный на его основе лицом, уполномоченным решением. Приведенная позиция косвенно подтверждается Санкт-Петербургским городским судом, который в одном из решений указал: «Соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество, должно оформляться специальным решением, принимаемым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме… Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключенным между уполномоченным собственниками лицом и пользователем» <13>. ——————————— <13> Решение Санкт-Петербургского городского суда от 06.02.2006 по делу N 3-5/06 (данное решение оставлено в силе Определением Верховного Суда РФ от 31.05.2006 по делу N 78-Г06-14).
Размещение рекламной конструкции по договору с товариществом собственников жилья
Правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделено только лишь ТСЖ. ЖК РФ не наделил таким правом жилищные и жилищно-строительные потребительские кооперативы (ЖСК) (часть 1 статьи 135, пункт 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ). Следовательно, при формальном подходе можно прийти к выводу, что ЖСК не вправе совершать сделки, направленные на размещение рекламных конструкций на элементах общего имущества. Оснований для такой дифференциации ТСЖ и ЖСК, на наш взгляд, не имеется. ЖСК как субъект управления многоквартирным домом мало чем отличается от ТСЖ, и предоставление последнему прав по передаче в пользование третьим лицам элементов общего имущества ставит его в более выгодное положение по сравнению с ЖСК. Полагаем, в целях повышения эффективности использования общего имущества многоквартирных домов ЖК РФ должен быть дополнен нормой о том, что ЖСК, осуществляющие управление многоквартирными домами, вправе передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам. До внесения соответствующих изменений нормы о праве предоставления общего имущества в пользование третьим лицам со стороны ТСЖ следует по аналогии закона применять и к ЖСК (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). Один из основных вопросов связан с тем, кто является стороной в договоре с третьим лицом о размещении рекламной конструкции в том случае, когда договор подписан ТСЖ. По общему правилу право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику (статья 209 ГК РФ), нормы части 1 статьи 135, пункта 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ являются исключением из этого правила и предоставляют ТСЖ право от своего имени распоряжаться общим имуществом. Вместе с тем указанные нормы Жилищного кодекса можно рассматривать как реализацию положения пункта 1 статьи 182 ГК РФ о том, что полномочие совершать сделки от имени другого лица предоставляется законом. Изложенное позволяет сделать вывод, что стороной договора о передаче элемента общего имущества в пользование, а следовательно, и договора о размещении рекламной конструкции являются домовладельцы, от имени которых действует ТСЖ, и полномочия ТСЖ основаны на законе. На наш взгляд, стороной договора о передаче элемента общего имущества в пользование и договора о размещении рекламной конструкции в таком случае является именно ТСЖ, а не домовладельцы. В соответствии с пунктом 12 части 2 частью 4 статьи 145 ЖК РФ принятие решений о передаче прав на общее имущество отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ; соответствующее решение может быть принято не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов его членов. Иными словами, воля на передачу в пользование общего имущества или элемента общего имущества для размещения рекламной конструкции формируется в рамках ТСЖ как юридического лица, поэтому вряд ли можно говорить о том, что сторона договора — это все домовладельцы. Кроме того, если допустить, что все домовладельцы составляют сторону договора о размещении рекламной конструкции, то получится, что по обязательствам, вытекающим из такого договора, отвечают даже те домовладельцы, которые, не будучи членами ТСЖ, вообще никак не могли повлиять на принятие решения о передаче в пользование общего имущества. Такие домовладельцы также будут нести и ответственность по подписанным ТСЖ договорам, что несправедливо. К тому же в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 152 ЖК РФ сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме является хозяйственной деятельностью самого ТСЖ, а не домовладельцев. Таким образом, стороны договора по размещению рекламной конструкции, подписанного ТСЖ, — это третье лицо и ТСЖ. Следует отметить, что само по себе создание на базе многоквартирного дома ТСЖ и формирование его органов не препятствуют размещению рекламных конструкций по решению общего собрания домовладельцев или по соглашению всех домовладельцев. В соответствии с частью 2 статьи 137 ЖК РФ при передаче в пользование общего имущества со стороны ТСЖ, а значит, и при размещении рекламной конструкции не должны быть нарушены права и законные интересы домовладельцев. Права и законные интересы домовладельцев — членов ТСЖ не могут быть нарушены самим фактом размещения рекламной конструкции даже в том случае, когда на общем собрании членов ТСЖ данные домовладельцы голосовали «против», поскольку их воля тем или иным образом была учтена при принятии решения. Предположим, что при передаче ТСЖ общего имущества в пользование могут быть нарушены права домовладельцев, не являющихся членами ТСЖ и выступающих против передачи общего имущества в пользование. Но не являясь членами ТСЖ, они не могут повлиять на результаты голосования на общем собрании членов ТСЖ, и их воля не учитывается. Однако в таком случае, даже если один из домовладельцев не является членом ТСЖ, последнее не может разрешить размещение рекламной конструкции в том числе и тогда, когда все остальные домовладельцы, будучи членами ТСЖ, проголосовали на общем собрании за такое решение. То есть нужно признать, что меньшинство способно блокировать решение большинства. На наш взгляд, это нелогично, поскольку рекламная конструкция может быть размещена по решению общего собрания домовладельцев, принятому 2/3 голосов (пункт 3 части 2 статьи 44, часть 1 статьи 46 ЖК РФ). При таком же раскладе голосов (все домовладельцы минус один) на общем собрании домовладельцев решение о размещении рекламной конструкции было бы принято. Таким образом, ТСЖ вправе заключить договор на размещение рекламной конструкции, если соответствующее решение принято на общем собрании членов ТСЖ 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. При этом принятие общим собранием домовладельцев решения о размещении рекламной конструкции не требуется, о чем также свидетельствует судебная практика <14>. ——————————— <14> Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа N 1/2007 «По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав» (по итогам заседания, состоявшегося 23 — 24 мая 2007 года в г. Ижевск) (п. 9.1) // СПС «КонсультантПлюс».
По нашему мнению, толковать часть 3 статьи 146 ЖК РФ о кворуме общего собрания членов ТСЖ следует таким образом: общее собрание членов ТСЖ правомочно, если соблюдаются одновременно два условия: 1) на собрании присутствуют более половины членов ТСЖ (количественный критерий) и 2) в совокупности присутствующие обладают более чем 50% площадей самостоятельных помещений в данном многоквартирном доме (качественный критерий) (часть 1 статьи 37, часть 3 статьи 45, часть 3 статьи 48 ЖК РФ). Полагаем, что количество голосов на общем собрании членов ТСЖ следует определять исходя из площади помещения, принадлежащего каждому из присутствующих члену ТСЖ (как и на общем собрании домовладельцев). В том случае, если ТСЖ заключит договор о размещении на общем имуществе рекламной конструкции в отсутствие решения общего собрания членов ТСЖ, то такой договор будет считаться ничтожным, поскольку противоречит нормам пункта 12 части 2 статьи 145, части 4 статьи 146 ЖК РФ. Данная позиция подтверждается судебно-арбитражной практикой. ФАС Уральского округа по одному из дел указал, что поскольку принятие решений о передаче прав на общее имущество многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, то договор аренды рекламного места, заключенный ТСЖ с индивидуальным предпринимателем, ничтожен <15>. ——————————— <15> Постановление ФАС Уральского округа от 15.04.2008 по делу N Ф09-2438/08-С6.
Заключение ТСЖ договоров о размещении рекламных конструкций на элементах общего имущества может осуществляться в рамках хозяйственной деятельности ТСЖ (пункт 3 части 2 статьи 152 ЖК РФ). Под хозяйственной следует понимать предпринимательскую деятельность так, как она описана в пункте 1 статьи 2 ГК РФ. По общему правилу некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность при соблюдении двух условий: осуществление деятельности служит достижению целей, ради которых создана некоммерческая организация, и соответствует данным целям (часть 2 пункта 3 статьи 50 ГК РФ).
P. S. Данная статья отражает личное мнение автора, взгляды автора могут не совпадать с официальной позицией Бюро.
