О жилых помещениях в закрытых военных городках

(Ильменейкин П. В.)

("Право в Вооруженных Силах", 2011, N 11)

Текст документа

О ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ В ЗАКРЫТЫХ ВОЕННЫХ ГОРОДКАХ

П. В. ИЛЬМЕНЕЙКИН

Ильменейкин П. В., юрист.

Одним из самых распространенных способов жилищного обеспечения военнослужащих в настоящее время является предоставление им жилых помещений военным ведомством.

Ключевые слова: закрытие военных городков, жилые помещения, правовой режим пользования.

On the residential area in a closed military bases

P. V. Ilmeneykin

One of the most common ways of housing for military personnel is now providing them with living quarters military department.

Key words: close military camps, accommodation, legal regime of use.

Одна из важнейших социально-правовых гарантий, установленная государством для военнослужащих в абз. 1 п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ, - о предоставлении им жилых помещений - изначально имела сугубо практическую цель: обеспечить "служивых людей" государственным жильем только на время их военной службы. Социальный характер, т. е. распространение ее на членов семей военнослужащих и на граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей, был нормативно придан этой гарантии государства уже в советское время в связи с общим развитием норм жилищного, военного и социального законодательства. А в новой России эта важная социальная гарантия государства для указанных категорий граждан получила свое нормативно-правовое развитие в нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" и в изданных в развитие этих норм законов нормативных правовых актах.

Одним из самых распространенных способов жилищного обеспечения военнослужащих в настоящее время является предоставление им военным ведомством, в котором эти военнослужащие проходят военную службу, жилых помещений, в том числе служебных жилых помещений и общежитий, находящихся в федеральной собственности, по соответствующим договорам найма, когда указанные жилые помещения, в которых проживают военнослужащие и члены их семей, в том числе и после их увольнения с военной службы, юридически и фактически не отчуждаются из федеральной собственности и остаются в оперативном управлении полномочных учреждений военного ведомства.

Особо следует отметить, что в историческом плане предоставление военнослужащим жилых помещений, основанное на правоотношениях найма, относится к самому старому способу обеспечения "военных служивых людей" жильем "в натуральной форме", осуществлявшемуся именно государством и, как правило, только на время их военной службы. В той или иной форме такие правоотношения имели место еще в царской России. Но в то время государственным жильем "в натуре" (казармами) обеспечивались преимущественно нижние чины. И их проживание в казармах было во многом аналогично проживанию в современных общежитиях. Господам же офицерам вместе с жалованьем выдавались "квартирные" деньги, конкретный размер которых зависел "от должности и чина" офицера и на которые офицеры сами снимали меблированные комнаты и отдельные квартиры у частных лиц - собственников этого жилья, т. е. в царской России государство практически не брало на себя обязанности, за редким исключением (например, где-нибудь в отдаленных гарнизонах), обеспечивать господ офицеров жильем в "натуральной форме", ограничиваясь выдачей им "квартирных" выплат на съем жилья.

Однако после Октябрьской революции 1917 г. и Гражданской войны положение с жилищным обеспечением начальствующего состава (офицеров) Красной Армии кардинально изменилось. С одной стороны, в социалистическом государстве с каждым годом, особенно в городах, возрастала доля государственного жилья, что сначала было обусловлено массовой национализацией больших частных и многоквартирных домов, в том числе и "доходных домов" (квартиры в которых сдавались внаем собственниками этих домов), а впоследствии - ростом строительства новых жилых домов, которые сразу же становились государственной собственностью. С другой стороны, интересы обороны страны требовали компактного проживания офицеров вблизи от места их военной службы, что привело к созданию во многих городах обособленных военных городков и ДОСов (домов офицерского состава). В связи с этим в довоенное время широкое развитие получила такая форма жилищного обеспечения начальствующего состава Красной Армии, когда прибывший в гарнизон для прохождения в нем военной службы семейный офицер практически сразу же обеспечивался в гарнизоне меблированной комнатой (с казенной мебелью) или отдельной квартирой (а холостяки - местом в общежитии), находящейся в государственной собственности. Но такой офицер обязан был и сразу же сдать это жилье военному ведомству при убытии для продолжения службы в другой гарнизон или при его увольнении с военной службы. И все это жилье, являясь государственной собственностью, было закреплено в оперативном управлении Министерства (ранее - Наркомата) обороны СССР, что юридически отражал такой термин, как "ведомственное жилье". Причем все это ведомственное жилье Наркомата обороны СССР предоставлялось офицерам фактически именно как служебное жилье: вблизи от места их службы, в связи с военной службой и только на время их военной службы, т. е. для временного, а не для постоянного проживания.

Замечательный советский полководец М. В. Фрунзе очень верно заметил, что "армия - это часть общества, и потому не может жить отдельно от общества". А в социалистической России, с одной стороны, вплоть до 1993 г., не было отдельных военных законов и предоставляемых этими законами особых льгот и гарантий для военнослужащих, в том числе и по их жилищному обеспечению, которые бы чем-то отличались от общих для всех граждан законов и гарантированных этими законами прав, льгот и гарантий. С другой стороны, в послевоенные годы государство принимало меры для улучшения жизни своих граждан: большими темпами шло жилищное строительство и десятки тысяч простых граждан массово переезжали из коммунальных комнат в отдельные квартиры, которые, будучи государственной собственностью, предоставлялись им на условиях найма и для постоянного проживания. И в РСФСР развивалось и совершенствовалось жилищное законодательство, нормы и права которого не могли не распространяться и на военнослужащих как граждан РСФСР и СССР.

Так, в РСФСР с 1 января 1984 г. вступили в действие и вплоть до 1 марта 2005 г. регулировали все жилищные правоотношения нормы Жилищного кодекса РСФСР (далее - ЖК РСФСР), в ст. 6 которого было указано: "Государственный жилищный фонд находится в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд)". Таким образом, весь жилищный фонд, закрепленный за Министерством обороны СССР (а впоследствии и за другими военными ведомствами), являясь государственной собственностью, находился в оперативном управлении этих военных ведомств и имел юридический статус ведомственного жилья. И именно это важное юридическое обстоятельство, по мнению автора, лежит в основе ряда существенных нарушений жилищных прав военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, в настоящее время.

Так, в нормах ЖК РСФСР не было указано такого юридического понятия, как "жилое помещение, предоставленное по договору социального найма". Зато в ст. 7 ЖК РСФСР было указано: "Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий". Как следует из указанной нормы, ранее все жилые помещения в России юридически были разделены по сроку проживания в них на две большие группы: либо предназначенные для постоянного проживания (т. е. предназначенные для бессрочного проживания в них), либо служебные жилые помещения и общежития, которые юридически были предназначены лишь для временного проживания в них. И потому нормами жилищного законодательства проживание в служебном жилье или в общежитии юридически приравнивалось к отсутствию жилья для постоянного проживания и являлось законным и самостоятельным основанием для признания граждан, проживающих в служебных квартирах или в общежитиях, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Безусловно, что реальной целью строительства министерствами, государственными комитетами и ведомствами своего собственного, ведомственного жилья было создание фонда ведомственного служебного жилья, предназначенного для заселения в него работников (служащих) этих министерств, государственных комитетов и ведомств, которые в связи с характером их трудовых отношений должны были проживать по месту работы или вблизи от него, а не решение социальных задач. Как правило, эти ведомственные жилые помещения предоставлялись гражданам только на время их работы (службы) в этих министерствах, государственных комитетах и ведомствах, т. е. первоначально предоставлялись им ведомством именно как служебное жилье и подлежали возврату ведомству после прекращения гражданином трудовых отношений с этим ведомством. В то же время развитие социального и жилищного законодательства постепенно привело к тому, что, проработав в структурных подразделениях (на предприятиях) министерства, государственного комитета или ведомства определенное время (обычно более 10 лет), гражданин приобретал право проживать в этом ведомственном жилом помещении практически бессрочно, в том числе и после прекращения трудовых отношений с этим ведомством, в связи с чем такое жилое помещение, по-прежнему оставаясь ведомственным, переходило из категории фактического служебного жилья в категорию фактического жилого помещения, предназначенного для постоянного проживания, но с некоторыми особенностями. Так, если ведомству было необходимо это жилое помещение для каких-либо служебных целей, оно вправе было выселить из него бывших работников этого ведомства, но только при условии предоставления им другого аналогичного жилья.

В ст. ст. 101 и 105 ЖК РСФСР было указано: "Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры"; "порядок предоставления служебных жилых помещений и пользования ими устанавливается законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и другим законодательством РСФСР. Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, правления колхоза, органа управления другой кооперативной и иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения исполнительным комитетом соответствующего местного Совета народных депутатов гражданину выдается ордер на служебное жилое помещение. Форма ордера на служебное жилое помещение устанавливается Советом Министров РСФСР".

Из указанных норм ЖК РСФСР следует, что служебные жилые помещения предоставлялись гражданам в первую очередь также не в социальных целях, а "в связи с характером их трудовых отношений". И нормы жилищного законодательства РСФСР также предусматривали, что при определенном сроке работы на предприятии или в организации, которые предоставили ему служебное жилье, гражданин приобретал право на постоянное проживание в государственном жилье, которое реализовывалось путем выселения этого гражданина из служебного жилья в другое благоустроенное жилье, предназначенное для постоянного проживания. До предоставления ему жилья для постоянного проживания (а этот срок мог растянуться и на годы) гражданин вправе был проживать в служебном жилье и после потери им тех оснований, в связи с которыми ему было ранее предоставлено это служебное жилье.

Автор хотел бы обратить внимание и на то, что фактически в России существовал еще один, особый, вид жилых помещений, который, к сожалению, не получил нормативного урегулирования ни в нормах ЖК РСФСР, ни в нормах Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), - это жилые помещения в закрытых военных городках. Так, Верховный Суд Российской Федерации в решении от 10 апреля 2001 г. N ВКПИ 01-10 разъяснил, что "по смыслу статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" наделение закрытых военных городков особым статусом направлено на закрепление жилой площади этих городков за военным ведомством для обеспечения военнослужащих и других лиц, имеющих связь с Вооруженными Силами, жилыми помещениями в целях поддержания боевой готовности воинских частей". И не надо иметь таланта Шерлока Холмса, чтобы увидеть явное соответствие назначения и целей предоставления военнослужащим ведомственных жилых помещений в закрытых военных городках назначению и целям предоставления служебных жилых помещений, указанным в нормах ст. ст. 101 и 105 ЖК РСФСР.

Следует отметить, что в нормах ЖК РСФСР все же, хотя частично и не очень определенно, был отражен служебный статус всех жилых помещений в закрытых военных городках (и даже всего ведомственного жилья во всех военных городках). Так, в ст. 104 ЖК РСФСР было указано: "В соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик в случаях, определяемых Советом Министров СССР, служебные жилые помещения могут предоставляться отдельным категориям военнослужащих". А в ст. 94 ЖК РСФСР было указано: "Офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил ССР и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами СССР".

Таким образом, в нормах жилищного законодательства РСФСР, действовавших в России до 1 марта 2005 г., юридические термины "ведомственное жилье" и "служебное жилье" фактически были аналогичными юридическими понятиями, обозначавшими равные по условиям проживания в них (временный характер проживания и ограничения в правах пользования ими) и по их предназначению (в связи с характером трудовых, служебных отношений с органом, предоставившим гражданам такое жилье) жилые помещения.

И указанные юридические обстоятельства на практике в отношении военнослужащих приводили к такой юридической коллизии, что большинство ведомственных жилых помещений Министерства обороны Российской Федерации (и других военных ведомств), в том числе в закрытых военных городках, реально будучи по условиям их предоставления и по ограничениям в пользовании ими служебными жилыми помещениями, предоставлялись этими военными ведомствами военнослужащим по обычным, а не по "служебным" ордерам. По нашему мнению, из норм ст. 101 ЖК РСФСР - "жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов" - и из других норм законодательства России, следовало, что, во-первых, горисполкомы были вправе своим решением включать в число служебных только те жилые помещения, которые находились у них в оперативном управлении, и не вправе были включать в число служебных ведомственные жилые помещения до их передачи из оперативного управления военного ведомства в оперативное управление этих горисполкомов (муниципальных органов). К слову, эта особенность российского жилищного законодательства нашла свое отражение в ряде норм ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" и в изданных в их развитие постановлениях Правительства Российской Федерации. Например, в Постановлении Правительства Российской Федерации от 6 ноября 2009 г. N 903 предоставление гражданам, уволенным с военной службы, жилых помещений по договорам социального найма обусловлено процедурой предварительной передачи этих жилых помещений из федеральной собственности в муниципальную собственность. И во-вторых, нормы ЖК РСФСР не предоставляли жилищным органам Министерства обороны Российской Федерации и других военных ведомств права по включению их собственными решениями в число служебных жилых помещений из ведомственного жилищного фонда.

По мнению автора, по указанным выше причинам ранее КЭЧ районов предоставляли военнослужащим все ведомственные жилые помещения, в том числе и все жилые помещения в закрытых военных городках, не по служебным ордерам, а по обычным ордерам, аналогичным ордерам на заселение в жилые помещения для постоянного проживания, что в настоящее время позволяет жилищным органам Министерства обороны Российской Федерации утверждать, что ведомственные жилые помещения, предоставленные ранее военнослужащим по таким неслужебным ордерам, не являются служебными и якобы предназначены для постоянного проживания.

Казалось бы, на первый взгляд данное обстоятельство должно, как говорится, "лить воду на мельницу" военнослужащих, т. е. быть в их законных интересах. Но не тут-то было. Ведь, как говорится в восточной пословице: "Сколько ни говори слово "халва", от этого во рту слаще не станет". Так и в нашем случае: то обстоятельство, что жилищные органы военных ведомств не признают официально ведомственные жилые помещения, в которых проживают военнослужащие и граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей, служебными жилыми помещениями, жилищных прав у нанимателей такого ведомственного жилья не прибавляет: как было им ранее запрещено приватизировать эти жилые помещения, так и сейчас запрещено; как не могли военнослужащие ранее обменивать ведомственные жилые помещения на другие, вне военных городков, в том числе из муниципального жилищного фонда, так и сейчас не могут; как не могли они ранее вселять в ведомственные жилые помещения близких родственников (кроме жен и несовершеннолетних детей), в том числе даже их родителей и совершеннолетних детей, так и теперь не могут; и т. п. В чем же тогда "собака зарыта" в данной ситуации? А все объясняется очень просто: ведь ряд важных жилищных прав военнослужащих обусловлены законодателем фактом их проживания во время военной службы в служебном жилом помещении. И потому жилищные органы военных ведомств намеренно не признают официально ведомственные жилые помещения, в которых сейчас проживают эти военнослужащие и граждане, уволенные с военной службы, служебным жильем (хотя нормы современного жилищного законодательства уже дают Министерству обороны Российской Федерации такое право), мотивируя все это тем, что указанным военнослужащим, гражданам, уволенным с военной службы, ведомственные жилые помещения, в которых они сейчас проживают, были предоставлены по обычным, а не по служебным, ордерам, чтобы не иметь перед ними юридических обязательств по их обеспечению другими жилыми помещениями - для постоянного проживания, которые эти военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имели бы возможность получить безвозмездно в свою частную собственность, как всем этим категориям граждан гарантировано нормами п. 6 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих".

Так, к примеру, социальная гарантия, установленная в абз. 12 п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", о предоставлении Министерством обороны Российской Федерации и другими военными ведомствами военнослужащим, прослужившим 20 календарных лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более, жилых помещений, находящихся в федеральной собственности, по выбору указанных граждан в собственность бесплатно на основании решения федерального органа исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба, или по договору социального найма с указанным федеральным органом исполнительной власти по избранному постоянному месту жительства, распространяется только на военнослужащих, "обеспечиваемых на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями (выделено мной. - Авт.) и признанных нуждающимися в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации".

При этом следует учесть и то, что непризнание жилого помещения в закрытом военном городке официально служебным жильем позволяет оценивать у военнослужащего, обеспеченного таким ведомственным жилым помещением в закрытом военном городке, его нуждаемость в жилом помещении для постоянного проживания по учетным нормам, установленным для оценки нуждаемости в жилом помещении тех граждан, которые проживают в жилых помещениях, предназначенных для постоянного проживания, а не по факту отсутствия у него жилого помещения для постоянного проживания, к чему приравнивается проживание в служебном жилье. С учетом же того, что все ведомственные жилые помещения, независимо от их статуса, предоставляются по нормам предоставления, как правило, намного большим, чем учетные нормы, то очевидно, что абсолютное большинство военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, проживают сейчас в квартирах в закрытых военных городках, по площади превышающих учетные нормы. И официально не признавая реальный служебный статус квартир этих военнослужащих в закрытых военных городках, военные органы тем самым создают предпосылки для незаконного отказа в признании их реальной нуждаемости в получении от военного ведомства жилого помещения для постоянного проживания вне закрытого военного городка: ведь реально их жилье не признано официально служебным и по площади больше учетных норм, и, таким образом, у этих военнослужащих формально нет оснований для признания их нуждаемости в жилом помещении в соответствии со ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Так, в разъяснении Главного квартирно-эксплуатационного управления Министерства обороны Российской Федерации от 5 января 2001 г. N 147/3/4/26/4 было указано: "Включение военного городка в перечень "закрытых" не влечет за собой автоматического приобретения жилым фондом городка статуса служебного. Жилые помещения получают такой статус по представлению КЭЧ районов (здесь и далее в цитате выделено мной. - Авт.) решением органов местного самоуправления" и "военнослужащие, имеющие на момент увольнения с военной службы жилые помещения в закрытых военных городках, не признанные установленным порядком нуждающимися в улучшении жилищных условий и жилые помещения которых не имеют статуса служебных, на момент увольнения считаются обеспеченными жильем" (выделено мной. - Авт.).

Автор полагает, что указанные нормы разъяснения являются незаконными в связи со следующим.

Во-первых, ни одной нормой действующего жилищного законодательства Российской Федерации, в том числе нормами самого ЖК РФ, не установлено того, что в закрытых военных городках могут быть жилые помещения, имеющие неслужебный статус и предназначенные для постоянного проживания; как не установлено и того, что в закрытых военных городках служебный статус жилых помещений должен признаваться таковым отдельными решениями органов местного самоуправления по представлению КЭЧ районов или решениями самих КЭЧ районов.

В связи с изложенным автор рекомендует тем читателям, права которых могли быть нарушены действиями органов военного управления, основанными на указанном разъяснении (например, перед увольнением их не признают нуждающимися в жилом помещении, мотивируя это тем, что они обеспечены жильем в закрытом военном городке, которое не признано служебным), бороться за восстановление своих прав в судебном порядке, ориентируясь на нормы ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, где указано: "В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации... положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса", и на нормы ст. ст. 92 и 100 ЖК РФ, в которых определены признаки специализированных жилых помещений и права и обязанности их нанимателей.

Во-вторых, указанные разъяснения были изданы 5 января 2001 г., тогда как многие военные городки были "закрыты" еще в 80-х и в начале 90-х гг. XX в., когда даже такой, явно незаконной, процедуры перевода ведомственного жилья в категорию служебного жилья разработано не было. И потому многим военнослужащим реально служебные квартиры в закрытых военных городках, как уже указывалось, были предоставлены по обычным, а не служебным, ордерам, что служит формальной причиной для отказов КЭЧ районов признать реальный служебный статус их квартир в закрытых военных городках, которые КЭЧ лицемерно мотивирует формальной причиной, что признание их квартир служебным жильем якобы может ухудшить их жилищное положение, хотя на практике новых ограничений их жилищных прав к уже у них имеющимся такое признание не добавит.

То, что органы военного управления не желают официально относить все служебные жилые помещения в закрытых военных городках к служебным, по нашему мнению, привело к такому грубейшему нарушению жилищных прав нанимателей таких квартир в закрытых военных городках, что со многими из них КЭЧ районов, ответственные за эксплуатацию этого ведомственного жилья, ранее, при предоставлении им этих квартир по ордерам, вообще не заключали с ними договоры найма в письменной форме, да и сейчас отказываются это делать, хотя обязательность именно письменной формы договоров найма была установлена законом.

Так, например, в ст. 51 ЖК РСФСР было указано: "Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями". Аналогичные нормы содержала и ст. 106 ЖК РСФСР, где было указано: "С гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное жилое помещение, заключается письменный договор найма помещения на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение".

Обязательность письменной формы договора найма установлена и в настоящее время в нормах ст. ст. 63 и 100 ЖК РФ. В частности, в ст. 100 ЖК РФ указано: "Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением".

В своих отказах заключить с военнослужащими и гражданами, уволенными с военной службы, письменные договоры найма на те ведомственные квартиры в закрытых военных городках, которые были предоставлены им по неслужебным ордерам, должностные лица органов военного управления обычно ссылаются на то, что для проживания в этих квартирах вполне достаточно наличия ордера, что якобы предполагает возникновение фактических отношений найма между нанимателем квартиры и жилищными органами, являющимися законными представителями наймодателя - Министерства обороны Российской Федерации или другого военного ведомства, и что заключать с нанимателем квартиры письменный договор найма якобы вообще не нужно. Понятно, что такие ответы рассчитаны на правовую неосведомленность нанимателей такого жилья.

Ведь ордер - это документ, являющийся юридическим основанием для вселения гражданина в жилое помещение и для регулирования дальнейшего проживания гражданина в этом жилом помещении (бессрочно или в течение определенного срока). И реально ордер не был предназначен для юридического регулирования правоотношений найма этого жилого помещения.

А правоотношения найма жилого помещения - это отношения по пользованию этим жилым помещением, что нашло отражение в вышеуказанных нормах ЖК РСФСР и ЖК РФ, где указано, что в договоре найма жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию этим жилым помещением. И ввиду особой важности этих условий договора найма необходимо, чтобы эти условия были конкретно отражены в письменном договоре найма, подписанном нанимателем и законным представителем наймодателя. Ведь если они (в частности, права и обязанности сторон договора найма) не будут конкретно согласованы сторонами в письменном договоре найма, то очевидно, что каждая из сторон вправе будет понимать и применять свои обязанности по договору как ей будет угодно, ничуть не считаясь с правами другой стороны договора найма.

Так, с одной стороны, если нет письменного договора найма, где конкретно были бы указаны обязанности наймодателя по капитальному ремонту сдаваемого внаем жилого помещения и по предоставлению нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества и количества, разве может при этом военнослужащий - наниматель ведомственного жилья рассчитывать на добросовестное исполнение организациями, ответственными за эксплуатацию данного жилья, этих очень важных обязанностей наймодателя?

С другой стороны, в ст. 153 ЖК РФ конкретно указано: "Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает... у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора", из чего следует, что если договор найма не заключен в установленной законом письменной форме, то формально обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя как бы и не возникает. Конечно, совсем не вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги наниматель не вправе, так как это будет незаконно: ведь реально он проживает в этом жилье и реально потребляет коммунальные услуги. Но если нет письменного договора найма, где были бы конкретно указаны все обязанности наймодателя и нанимателя, то что конкретно будет гарантировать наймодателю, что наниматель будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги именно в том размере, какой установлен нормами и какой планирует получить наймодатель от нанимателей его ведомственных жилых помещений?

Таким образом, заключение договора найма на ведомственные жилые помещения Министерства обороны Российской Федерации именно в письменной форме настоятельно необходимо не только потому, что так установлено законом, но и потому, что в проигрыше от незаключения договоров найма в письменной форме реально могут оказаться не только наниматели ведомственного жилья - военнослужащие и граждан е, уволенные с военной службы, и члены их семей, но и сам наймодатель - Министерство обороны Российской Федерации и его жилищные органы.

Автор хотел бы обратить внимание и еще на одну проблему, связанную в настоящий момент не только с наймом ведомственных жилых помещений в закрытых военных городках, но даже с наймом жилых помещений в обычных населенных пунктах России, которые были предоставлены для постоянного проживания увольняемым военнослужащим и гражданам, уже уволенным с военной службы, самим Министерством обороны Российской Федерации на условиях договоров социального найма. Ведь эти договоры найма (в том числе и социального найма) с военнослужащими и гражданами, уволенными с военной службы, от лица наймодателя (Министерства обороны Российской Федерации) заключали не муниципальные органы, а законные представители наймодателя (Министерства обороны Российской Федерации) - КЭЧ районов, в чьем оперативном управлении находились ведомственные дома из федерального жилищного фонда, в которых военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы, предоставлялись квартиры по договорам найма.

Однако пресловутая военная реформа наконец-то добралась и до сферы жилищно-коммунальных отношений и продемонстрировала чудеса, не совместимые с нормами Жилищного и Гражданского (далее - ГК РФ) кодексов Российской Федерации.

Так, во-первых, в ходе военной реформы были ликвидированы структурные подразделения КЭЧ районов - домоуправления - ведомственные жилищно-эксплуатационные организации, непосредственно занимавшиеся вопросами жилищно-коммунального обслуживания ведомственных жилых помещений в военных городках и других жилых помещений, находящихся в оперативном управлении подведомственных Министерству обороны Российской Федерации военных организаций. И Министерство обороны Российской Федерации заключило государственный контракт на жилищно-коммунальное обслуживание ведомственного жилищного фонда со сторонней частной организацией - ОАО "Славянка". Автор не оспаривает права ОАО "Славянка" на жилищно-коммунальное обслуживание ведомственного жилищного фонда Министерства обороны Российской Федерации, как и добросовестность его работников. Но обращает внимание на существенное нарушение жилищных прав самих нанимателей ведомственных жилых помещений Министерства обороны Российской Федерации - ведь их согласия-то на это никто не спрашивал, а также на то, что вопрос о гражданско-правовой ответственности работников ЖЭУ ОАО "Славянка" перед нанимателями ведомственного жилья Министерства обороны Российской Федерации за ущерб их имуществу, нанесенный возможными неправомерными действиями или недобросовестным исполнением должностных обязанностей работников ЖЭУ ОАО "Славянка", в настоящий момент нигде не урегулирован. И автор считает, что вопросы оплаты нанимателями коммунальных услуг на счета ОАО "Славянка", как и вопросы ответственности ЖЭУ ОАО "Славянка" за качество предоставляемых нанимателям ведомственного жилья коммунальных услуг и за проведение у них работ капитального ремонта, должны быть конкретно урегулированы в письменных договорах найма с самими нанимателями ведомственных жилых помещений.

Во-вторых, в последнее время заместителем Министра обороны Российской Федерации Т. В. Шевцовой и рядом других высших должностных лиц Министерства обороны Российской Федерации были изданы ведомственные распорядительные акты, существенно ограничившие права КЭЧ районов по оперативному управлению подведомственным им жилищным фондом. В частности, по одному из этих распоряжений КЭЧ районов лишены права заключать с гражданами договоры социального найма и другие договоры найма и эти функции переданы региональным органам Департамента жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации. Вроде бы на первый взгляд обыкновенная управленческая ротация полномочий. Но все не так просто. Ведь по нормам ЖК РФ гражданско-правовую ответственность перед нанимателем должен нести наймодатель или его законный представитель. А на деле получается, что перед нанимателями ведомственного жилья по месту их проживания некому будет нести такую гражданско-правовую ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг, за проведение работ капитального ремонта и т. п.

Ведь, с одной стороны, ЖЭУ ОАО "Славянка" является сторонней организацией, никакого отношения к самому Министерству обороны Российской Федерации (наймодателю) не имеющей. И по нормам ЖК РФ и ГК РФ никакой ответственности перед нанимателями ведомственного жилья эта организация не несет, так как не является для них наймодателем и ее обязанности перед нанимателями нигде не установлены и не урегулированы.

С другой стороны, так как договоры найма в настоящее время управомочены заключать не КЭЧ районов по месту проживания нанимателей ведомственного жилья, а только региональные органы Департамента жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации, расположенные для большинства нанимателей за десятки, а то и за сотни километров от места их проживания, то очевидно, что разрешение большинства мелких и крупных проблем с вопросами найма ведомственного жилья для таких нанимателей ведомственного жилья значительно усложнится. Да и как практически добиться, к примеру, инвалиду военной службы - нанимателю ведомственного жилого помещения устранения ущерба в его квартире, возникшего из-за прорыва батареи отопления, если у него нет реальной и физической возможности добраться до регионального центра, заключившего с ним договор найма?

По мнению автора, решением возникшей проблемы стало бы заключение трехсторонних договоров найма, в которых наймодателя должны солидарно представлять два жилищных органа Министерства обороны Российской Федерации: КЭЧ районов по месту проживания граждан-нанимателей и региональные органы Департамента жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации. Либо следует вернуться к прежней форме, когда наймодателя в договорах найма управомочены были представлять КЭЧ районов по месту проживания нанимателей ведомственного жилья.

------------------------------------------------------------------

Название документа