Право требования, возникающее из договора долевого участия в строительстве, может быть признано совместно нажитым имуществом супругов

(Белобабченко М. К.) («Юридическая литература», 2011) Текст документа

ПРАВО ТРЕБОВАНИЯ, ВОЗНИКАЮЩЕЕ ИЗ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ, МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАНО СОВМЕСТНО НАЖИТЫМ ИМУЩЕСТВОМ СУПРУГОВ

М. К. БЕЛОБАБЧЕНКО

Белобабченко М. К., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.

В 2006 году в Кунцевский районный суд г. Москвы обратилась гражданка Т-ва Т. с исковым заявлением к Т-ву С. и Т-ву И. (мужу и отцу мужа) о разделе совместно нажитого имущества, признании недействительными договора купли-продажи векселя и договора переуступки прав и обязанностей по договору уступки прав требования, признании права собственности на 1/2 доли совместно нажитого имущества, а также к ООО «Дружба-Монолит», ООО «Дружба-Инвест» об обязанности заключить дополнительное соглашение и применить последствие недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на нарушение своих прав по вине ответчиков. Решением указанного суда от 24 октября 2007 г. ее исковые требования были удовлетворены. При рассмотрении дела было установлено, что Т-ва Т. и Т-ов С. состояли в браке с 4 октября 1997 г. по 23 марта 2007 г. 21 июня 2006 г. Т-ов С. по договору купли-продажи приобрел простой беспроцентный вексель ООО «Дружба-Инвест» на сумму 1498780 руб. В тот же день 21 июня 2006 г. Т-ов С. приобрел по договору уступки прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи квартиры от 29 марта 2006 г. право на приобретение в будущем квартиры, расположенной в строящемся доме в Одинцовском районе Московской области. 29 ноября 2006 г. между Т-вым С. и Т-вым И. был заключен договор купли-продажи означенного простого беспроцентного векселя на сумму 1498780 руб., по которому вексель был передан в собственность Т-ву И. В тот же день, 29 ноября 2006 г., между ними также был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору уступки прав требования от 21 июня 2006 г. по предварительному договору купли-продажи квартиры от 29 марта 2006 г., по которому Т-ов С. уступил, а его отец получил права и обязанности на приобретение в будущем указанной квартиры. 30 января 2007 г. между ООО «Дружба-Монолит» и Т-вым И. заключен договор, по условиям которого Т-ов И. обменял принадлежащий ему вексель ООО «Дружба-Инвест» на сумму 1498780 руб. на вексель, выданный ООО «Дружба-Монолит» на ту же сумму. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 31 января 2008 г. решение суда от 24 октября 2007 г. отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда. Новым решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 24 июля 2008 г. в удовлетворении заявленных Т-вой Т. исковых требований отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 сентября 2008 г. решение суда от 24 июля 2008 г. оставлено без изменения. 26 июня 2009 г. президиум Московского городского суда в порядке надзора отменил состоявшиеся судебные постановления. Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Отменяя состоявшиеся по делу постановления, президиум Московского городского суда отметил следующее: разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении заявленных Т-вой Т. исковых требований, районный суд признавал тот факт, что вексель и право требования по договору уступки прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи квартиры относятся к совместно нажитому имуществу, которое супругами Т-вой Т. и Т-вым С. приобретено в период брака, и являются предметом спора. Однако указанные сделки — как по приобретению векселя, так и прав требования по предварительному договору — рассматривались судом в качестве самостоятельных объектов совместно нажитого супружеского имущества. Судом не была проанализирована взаимосвязь данных сделок и совершенная в последующем супругом истицы переуступка прав по ним с определенной целью — уменьшения размера имущества, совместно нажитого в браке. Не получил должную оценку суда и тот факт, что отчуждение вышеозначенного имущества осуществлено Т-вым С. в период нахождения его в браке — 29 ноября 2006 г. Суд надзорной инстанции в своем постановлении также указал на то, что, отказывая в удовлетворении заявленных Т-вой Т. исковых требований, Кунцевский районный суд не исследовал содержание предварительного договора купли-продажи квартиры и по существу: не проверил обстоятельства, связанные именно с одномоментным приобретением и также с одномоментным отчуждением векселя и права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры, имеющие существенное юридическое значение по данному делу; не обсудил вопрос о наличии между договором купли-продажи векселя и предварительным договором купли-продажи квартиры неразрывной правовой связи и их единого назначения; не выяснил порядок оплаты квартиры, определенный предварительным договором; не определил действительные взаимоотношения сторон; не установил с достоверностью и собственно предмет настоящего спора. Прежде чем перейти к непосредственному анализу обстоятельств дела, необходимо дать описание схемы, применяемой строительными организациями на первичном рынке жилья и использованной в данном случае. Указанная схема состоит в следующем. Застройщик заключает с физическим лицом — потенциальным покупателем квартиры — договор купли-продажи простого беспроцентного векселя самого застройщика или его дочерней компании-посредника. Сумма векселя равна полной стоимости покупаемой в будущем квартиры. Срок погашения векселя, как правило, соответствует сроку окончания строительства и времени, необходимому для оформления права собственности застройщика на квартиру. Одновременно с договором купли-продажи векселя тем же числом заключается предварительный договор купли-продажи квартиры с указанием основных условий основного договора купли-продажи и сроком заключения основного договора, «привязанным» к сроку погашения простого векселя. Если застройщиком будут соблюдены сроки строительства и оформления его права собственности на квартиру, то согласно схеме по окончании срока строительства и срока обращения векселя, приобретенного по договору купли-продажи, физическое лицо предъявляет застройщику вексель к оплате и получает наличные денежные средства. В то же время одновременно с предъявлением застройщику векселя к оплате между ним и физическим лицом заключается уже основной договор купли-продажи квартиры, а денежные средства, полученные физическим лицом по векселю, идут на оплату квартиры по основному договору купли-продажи. Кроме того, надо иметь в виду, что первоначальный покупатель квартиры — физическое лицо на этапе строительства, до заключения основного договора купли-продажи квартиры, может переуступить свои права требования по указанным договорам путем заключения договоров о переуступке прав требования, что и было сделано ответчиком по данному делу. Такая схема строительства жилья, с участием физических лиц, является достаточно распространенной и применяется строительными организациями в обход требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <1> (далее — Закон об участии в долевом строительстве). Кроме физических лиц, в данной схеме могут принимать участие и банки, в случае если у физических лиц не хватает собственных средств на приобретение жилья. ——————————— <1> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40 (с изм. и доп.). Более подробный анализ недействительности такого рода сделок см. в опубликованной в данном выпуске Комментария к статье П. С. Замалаева «Признание сделки притворной как способ защиты интересов участников долевого строительства».

Конечно, заключение предварительного договора, предметом которого, как уже отмечалось, является заключение основного договора в будущем на покупку квартиры, формально-юридически напрямую не связано с распоряжением недвижимым имуществом. Однако документы, имеющиеся в материалах дела, позволяют сделать следующий вывод: все совершенные Т-вым С. действия и подписанные договоры в совокупности были направлены на распоряжение, в нашем случае — на отчуждение недвижимого имущества, хотя и не существующего в момент совершения указанных сделок, но предоставляющего право на реальное получение его в собственность в будущем. Это обстоятельство подтверждается условиями имеющегося в материалах дела дополнительного соглашения от 30 января 2007 г. к предварительному договору купли-продажи квартиры от 29 марта 2006 г., по которому покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры, с учетом услуг по правовому сопровождению, к моменту подписания основного договора купли-продажи квартиры исключительно путем передачи простого беспроцентного векселя. Вообще использование в схемах, связанных с приобретением недвижимости, предварительных договоров заслуживает отдельного внимания. В связи с рассматриваемым делом представляется необходимым затронуть лишь некоторые правовые аспекты применения данного вида договора. С принятием Закона об участии в долевом строительстве, как предполагал законодатель, все основные проблемы, возникающие при строительстве жилых домов и другой недвижимости, связанные с привлечением денежных средств, прежде всего физических лиц, должны были быть урегулированы. Закон был призван устранить имеющиеся пробелы в законодательстве и определить порядок привлечения застройщиками денежных средств от физических лиц, обеспечить гарантии качества строительства и установить ответственность за соблюдение застройщиком сроков строительства. Кроме того, существенным и положительным моментом данного Закона является тот факт, что в нем (ст. 1) предусмотрена возможность привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов на началах долевого участия в строительстве только на основании договора участия в долевом строительстве, что исключает применение иных форм договоров, в том числе используемых в строительстве до принятия Закона. Это договор простого товарищества, инвестиционный договор, договор соинвестирования и т. п. Однако, как показала правоприменительная практика, при принятии Закона об участии в долевом строительстве законодателем не был соблюден баланс интересов застройщика и участников долевого строительства. Закон явно направлен на защиту интересов участника долевого строительства без учета объективных реалий в строительстве, связанных с подготовкой к строительству, получением необходимых разрешений и согласований, что и привело застройщиков к поискам различных схем, позволяющих действовать в обход принятого Закона. В используемой ООО «Дружба-Монолит» и ее дочерней компанией ООО «Дружба-Инвест» схеме условию о платеже, предусмотренному предварительным договором, по существу, отводится роль обеспечительной меры по исполнению сторонами своих обязательств: застройщиком — передать по окончании строительства жилого дома в собственность дольщику жилое помещение, дольщиком — заключить основной договор купли-продажи и оплатить стоимость полученного жилого помещения. Вопрос оплаты стоимости строящегося жилья в схемах с использованием предварительного договора может решаться по-разному. Но в основном оплата стоимости жилого помещения производится в рамках предварительного договора, в полном объеме или в рассрочку, в целях обеспечения исполнения обязательств по подписанию основного договора купли-продажи по окончании строительства. Включение такого условия в текст предварительного договора обусловлено позицией судов, выражающейся в том, что предварительный договор не порождает имущественных обязательств сторон и в рамках предварительного договора не могут производиться никакие платежи по основному обязательству. Вместе с тем, наряду с включением в предварительный договор положений обеспечительного характера, в соответствии с которыми оплачивается стоимость жилого помещения, может заключаться, как в случае рассматриваемого дела, договор купли-продажи векселя, номинал которого составляет стоимость квартиры. По существу, приобретение физическим лицом жилой недвижимости делится на два этапа, формально-юридически между собой не связанных. При отсутствии конфликтных ситуаций и споров между застройщиком и дольщиком после окончания строительства производится, как уже было указано выше, обмен векселя на денежную сумму, которая идет на оплату квартиры. Как правило, проследить связь между заключаемыми в рамках данной схемы договорами возможно или по ссылкам в предварительном договоре и в договоре купли-продажи, или по срокам погашения векселя и срокам заключения основного договора и проведения соответствующих платежей по данным договорам. Согласно общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 253 ГК РФ, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Однако, признавая такое право за каждым из супругов, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 16 Постановления от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» <1> разъяснил: «…в случае, когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость». Как видно из материалов дела, суд не учел данное разъяснение при вынесении решения. ——————————— <1> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1999. N 1.

В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на дату рассмотрения дела судом, а также принадлежащее им имущество, находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Как следует из п. 2 ст. 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению их общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга и нотариально удостоверенного согласия не требуется. В нашем случае эта норма применима в отношении совершенной Т-вым С. 29 ноября 2006 г. сделки купли-продажи простого беспроцентного векселя, поскольку действующее законодательство не содержит указания на необходимость регистрации таких сделок. Но при этом представляется совсем неочевидным применение требования данной статьи в отношении переуступки прав и обязанностей по договору уступки прав требования по предварительному договору купли-продажи квартиры, где предметом предварительного договора является право на заключение договора купли-продажи квартиры в будущем, т. е. приобретение в собственность недвижимого имущества. Здесь, на наш взгляд, необходимо применить п. 3 ст. 35 СК, которым предусмотрен особый порядок для совершения сделок по распоряжению недвижимостью или сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации. При совершении сделок такого рода одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на их заключение, иначе сделка признается недействительной и не удостоверяется нотариальными органами. Кроме того, как уже отмечалось выше, суд не оценил тот факт, что действия по покупке векселя и заключению предварительного договора купли-продажи квартиры, совершенные Т-вым С. одновременно, в один день, подтверждают, наряду с другими обстоятельствами дела, их взаимосвязанность между собой и позволяют рассматривать данные действия как составляющие единой схемы. Факт обмена векселя компании-посредника ООО «Дружба-Инвест» на вексель застройщика ООО «Дружба-Монолит» с прежним номиналом вексельной суммы, равной стоимости квартиры, согласно предварительному договору купли-продажи квартиры также является основанием считать, что действия Т-ва С. взаимосвязаны. Именно по указанной схеме происходила оплата приобретаемого жилья, что подтверждает неразрывную правовую связь в действиях Т-ва С. и его отца и имеет существенное значение для решения судом вопроса, можно ли рассматривать эти действия как распоряжение Т-вым С. совместно нажитым имуществом. Однако суд не проанализировал и не сопоставил сроки и даты, указанные в договорах, заключенных как между ООО «Дружба-Монолит» и Т-вым С., так и между Т-вым С. и его отцом. С целью защиты интересов каждого из супругов п. 2 ст. 35 СК РФ предусматривает возможность оспаривания совершенных одним из супругов сделок по распоряжению совместно нажитым имуществом и имущественными правами не только в случаях совершения сделок, которые требуют нотариального согласия по закону, но и иных сделок, не требующих нотариального согласия, но нарушающих права другого супруга. Признание судом такой сделки недействительной возможно при условии, что несогласный с этой сделкой супруг докажет, что другой знал о таком несогласии, но умышленно проигнорировал данный факт. В рассматриваемом нами деле имеются факты, свидетельствующие о том, что и Т-ов С. и Т-ов И. могли знать и знали о возможном несогласии Т-вой Т. с осуществленными ее супругом сделками. Так, суд располагал достоверной информацией, но не принял во внимание следующие обстоятельства, свидетельствующие о наличии близких родственных отношений между Т-вым С. и его отцом Т-вым И. и о знании последним «сложных» взаимоотношений в семье сына. Установлено, что еще 20 ноября 2006 г. в суд поступило исковое заявление Т-вой Т. о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества. Также в указанный период (а именно 16 октября 2006 г.) сам Т-ов И. обращался в суд с самостоятельным иском к сыну Т-ву С. о переоформлении на себя другой квартиры, расположенной в г. Москве, которую Т-ва Т. в своем исковом заявлении также относила к совместно нажитому имуществу. Между тем суд пришел к явно противоречивым выводам по существу иска, установив, что Т-ов И. не мог знать о несогласии Т-вой Т. на совершение ее мужем сделок потому, что между ней и ее мужем имели место конфликтные отношения. Существенным моментом, имеющим значение для решения вопроса о признании недействительными сделок, совершенных Т-вым С., является анализ предварительного договора купли-продажи квартиры, в том числе получение из него информации о том, кто выступал стороной по данному договору от супругов: был ли это только Т-ов С. или оба супруга и предусмотрено ли условие получения нотариального согласия Т-вой Т. на совершение сделки купли-продажи супругом, если в качестве стороны выступал только Т-ов С. Несмотря на необходимость и важность наличия в деле данного документа, суд не потребовал у сторон предоставления предварительного договора купли-продажи квартиры (либо его заверенной копии), права и обязанности по которому переуступались в рамках оспариваемых Т-вой Т. сделок. В материалах настоящего гражданского дела данный документ отсутствовал. Наличие в предварительном договоре, содержащем условия основного договора купли-продажи, оговорки о необходимости получения нотариального согласия супруги на совершение купли-продажи квартиры будет являться подтверждением того, что данная сделка может быть отнесена к сделке с недвижимостью и что, переуступив права по предварительному договору купли-продажи квартиры и заключив договор купли-продажи векселя со своим отцом, Т-в С. нарушил права и интересы истицы. Суд также не учел, что содержанием такой правовой категории, как «распоряжение недвижимостью», охватываются любые сделки, имеющие своей целью переход права собственности на соответствующее недвижимое имущество, а существенное правовое значение для установления действительных взаимоотношений сторон имеют не тот или иной способ оформления и выражения сделки, а ее содержание и цель, ради которой данная сделка была заключена. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Тем самым согласно законодательству Российской Федерации существенные условия предварительного договора идентичны условиям основного договора, который стороны обязуются заключить в будущем. Поскольку назначением предварительного договора купли-продажи от 29 марта 2006 г. являлось заключение договора о приобретении в будущем права собственности на квартиру, расположенную в Одинцовском районе Московской области, последующие уступки права требования по этому предварительному договору также имели своей конечной целью переход права собственности на эту квартиру. При таких данных выводы суда о том, что оспариваемые Т-вой Т. сделки не связаны с распоряжением недвижимостью и могли быть совершены без получения ее нотариального согласия на их заключение, нельзя считать законными и обоснованными, а следует рассматривать как противоречащие положениям ст. 35 СК РФ. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Из материалов дела следует, что сделки по переуступке прав и покупке векселя между отцом и сыном Т-выми были совершены намеренно и в период, когда между супругами уже возникали конфликты, в том числе и имущественного характера. Между тем наличие у Т-ва С. и Т-ва И. при заключении ими между собой вышеуказанных договоров единой цели, связанной с попытками искусственного уменьшения подлежащего разделу общего имущества супругов, суд также не исследовал. На основании исследования материалов дела надзорной инстанцией было вынесено постановление об отмене судебного решения и оставившего его без изменения определения судебной коллегии и о направлении гражданского дела на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда. Таким образом, оценивая приведенные обстоятельства дела и имеющиеся в нем доказательства, следует признать, что: 1) предметом рассмотрения спора является недвижимое имущество — строящаяся квартира; 2) заключенные Т-вым С. и Т-вым И. договоры купли-продажи простого беспроцентного векселя на сумму 1498780 руб. и переуступки прав и обязанностей по договору уступки прав требования от 21 июня 2006 г. по предварительному договору купли-продажи квартиры от 29 марта 2006 г. можно рассматривать как сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом; 3) в силу п. 3 ст. 35 СК РФ в случае совершения одним из супругов сделки с недвижимостью необходимо получение нотариального согласия другого супруга, а поскольку такое согласие получено не было, следовательно, совершенная Т-вым С. сделка по распоряжению имуществом может быть признана недействительной.

——————————————————————

Название документа Вопрос: Вправе ли нотариус отказать в нотариальном удостоверении договора уступки доли между физическими лицами, если ему не было представлено согласие супруга на отчуждение доли, приобретенной в период нахождения в браке? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Вправе ли нотариус отказать в нотариальном удостоверении договора уступки доли между физическими лицами, если ему не было представлено согласие супруга на отчуждение доли, приобретенной в период нахождения в браке?

Ответ: Вправе.

Обоснование: В соответствии с п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки. Данная норма распространяется в том числе и на сделки между двумя физическими лицами. Отказать в удостоверении сделки нотариус вправе, если эта сделка не соответствует требованиям закона (ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате). В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки, требующей нотариального удостоверения, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Следовательно, закон прямо устанавливает требование о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Несмотря на то, что допускается последующее одобрение сделки другим супругом, и сама по себе такая сделка будет считаться действительной, если судом не будет установлена ее недействительность, получение согласия супруга при ее совершении представляется обоснованным. Таким образом, руководствуясь критерием соответствия сделки требованиям закона (п. 3 ст. 35 СК РФ), нотариус вправе потребовать представить нотариально удостоверенное согласие другого супруга и отказать в удостоверении сделки, если такое согласие не будет представлено. Указанному выводу соответствуют рекомендации, данные в п. 4 Методических рекомендаций по удостоверению сделок, направленных на отчуждение, залог доли, части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (утв. Правлением МГНП от 24.06.2009). В том случае, если лицо приобрело долю в период, когда оно не состояло в браке, нотариусам рекомендовано истребовать от него соответствующее заявление. Однако необходимо учитывать, что закон не предусматривает необходимости подтверждения семейного положения для удостоверения следки с долями. Поскольку разъяснение МГНП носит рекомендательный характер, представляется, что нотариус не вправе отказать в удостоверении сделки, если данное заявление не будет предоставлено.

А. А.Дегтярева Юрист ЗАО «Адвокат ФРЕММ» Подписано в печать 20.12.2010

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *