Особенности регистрации договоров на жилые помещения

(Медведева И. Л.)

(«Бюллетень нотариальной практики», 2010, N 6)

Текст документа

ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

И. Л. МЕДВЕДЕВА

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 27 декабря 2009 г. N 343-ФЗ (далее — Закон)) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В г. Москве таким органом является: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, которое подразделяется на отделения по административным округам.

Рассмотрим пакет документов, необходимых для регистрации договоров по жилым помещениям, и некоторые требования регистраторов, которые вытекают из представленных на регистрацию документов в соответствии с Законом, Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приказом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 24 марта 2006 г. N 48, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. N 293, и иными нормативными правовыми актами РФ. А также учебное пособие: Чефранова Е. А., Певницкий С. Г. Государственная регистрация прав не недвижимое имущество и сделок с ним (2009).

Основными документами для регистрации договоров являются:

1) заявления;

2) документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;

3) документы о субъектах права (физических и юридических лиц);

4) документы, описывающие объект права (до 2000 г. кадастровый паспорт и экспликация из БТИ обязательны и если в квартире была перепланировка после 2000 г.);

5) документы, являющиеся основанием для регистрации прав, ограничения (обременения) сделки;

6) иные документы, предусмотренные требованиями действующего законодательства и необходимые для регистрации.

Жилые помещения отчуждаются по договорам, которые делятся на возмездные и безвозмездные.

Возмездные: договор купли-продажи; договор мены и договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, если жилое помещение передается за плату.

Безвозмездные: договор дарения и договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, если жилое помещение передается бесплатно.

Для отчуждения жилого помещения продавцом или дарителем представляются правоустанавливающие документы, по которым происходит переход права к покупателю или одаряемому. Они могут быть зарегистрированными как до 31 января 1998 г. в ДМЖ, так и уже в ЕГРП. На регистрацию документы должны быть представлены в оригиналах и копиях.

Но часто старые документы гражданами бывают утеряны и поэтому: если правоустанавливающим документом до 31 января 1998 г. являлся договор передачи жилого помещения, то необходимо представить дубликат договора-передачи; если договор купли-продажи, дарения, наследства, мены — дубликаты, заверенные нотариусом. Если была справка ЖСК, то гражданам необходимо перерегистрировать свое ранее возникшее право, получить новое свидетельство и только после этого заключать договор отчуждения.

Если же документы были уже зарегистрированы в ЕГРП, но также утеряны, то никаких дубликатов больше не выдается, а получается повторное свидетельство о регистрации права и по нему можно отчуждать жилые помещения.

При составлении договоров необходимо обращать внимание, по каким правоустанавливающим документам отчуждается жилое помещение, для того чтобы составить заявление. По возмездным сделкам заявление должно быть от другого супруга (не участвующего в сделке) (п. 1 ст. 34 СК РФ и п. 1 ст. 256 ГК РФ) или брачный договор. Иногда бывает, что жилое помещение приобреталось в браке, но на момент отчуждения супруг или супруга умерли, тогда в заявлении необходимо указывать — открывалось ли наследственное дело, выделялась ли супружеская доля и входила ли в наследственную массу. Для справки ЖСК заявление составляется с указанием, на момент выплаты пая состоял в браке или нет.

Купля-продажа, мена

При составлении договоров всегда указываются существенные условия, которые касаются: оценки недвижимости и ее оплаты, поэтому в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ необходимо указывать сроки передачи денег и возникает ли залог или нет, если оплата производится частями или позже одного дня после получения зарегистрированных документов. Для мены: если цена жилых помещений разная, то указывается доплата, а если цена жилых помещений признается равной, то мена указывается без доплаты. А также способ передачи имущества: для договоров мены и купли-продажи — указание передаточного акта в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Еще существенными условиями возмездных договоров являются:

— права третьих лиц, которые не являются членами семьи в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ;

— права сособственников долей в соответствии со ст. 250 ГК РФ и п. 6 ст. 42 ЖК РФ — продажа доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире;

— права несовершеннолетних сособственников — п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ.

Если сособственниками сделок являются несовершеннолетние дети, то в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ необходимо брать разрешение органов опеки и попечительства (Федеральный закон N 48-ФЗ от 24 апреля 2008 г. «Об опеке и попечительстве»; п. 14 ст. 6 Закона г. Москвы от 4 июня 1997 г. N 16 «Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в г. Москве»; п. 18 ст. 1 Закона г. Москвы от 26 декабря 2007 г. N 51 «О наделении органов местного самоуправления внутригородских муниципальных образований в г. Москве отдельными полномочиями г. Москвы в сфере опеки») при составлении договоров. Это касается и составления соглашения об определении долей. В соглашении об определении долей, когда нет одного родителя, за несовершеннолетнего должен выступать представитель органов опеки и попечительства — по доверенности.

Когда составляются договоры мены с участием несовершеннолетних, необходимо учитывать, кто в соответствии со ст. 14 СК РФ признается близкими родственниками, поэтому заключать договоры мены между дедушками, бабушками, братьями, сестрами, дядями, тетями и несовершеннолетними детьми нельзя.

Рента

При оформлении договоров ренты, когда в ренту берут 2 и более собственника или собственника и члена семьи, необходимо указывать объем рентных содержаний на каждого. Часто допускаются ошибки при расторжении ренты или купли-продажи квартиры, обремененной рентой. А именно: так как договор ренты длящийся и заканчивается, когда выполнены все обязательства по ренте, то при расторжении договора или продаже квартиры необходимо согласие всех получателей ренты, а часто получается, что на момент расторжения договора одного уже нет и согласие взять невозможно. Но регистрация носит заявительный характер, и поэтому такой договор зарегистрировать невозможно и людей приходится направлять в суд. Иногда встречаются договоры новации по ренте, но это вообще недопустимо, так как по договору ренты возникает залог и рента, а залогом обременяется только объект, который никуда не может переноситься. Встречаются старые договоры: купля-продажа квартиры с условием пожизненного содержания продавца (рента) по старому Гражданскому кодексу РСФСР 1964 г. (с изменениями от 16 января 1996 г.), ст. 253, по которому отчуждение жилого помещения при жизни продавца не допускается.

Дарение

При составлении договоров дарения необходимо обращать внимание на условия договора, которые должны соответствовать ст. 572 — 578 ГК РФ. Закреплять за дарителем права пользования и проживания в квартире после регистрации договора нельзя (п. 1 ст. 572 ГК РФ), для этого можно составить соглашение о порядке пользования квартирой, которое не подлежит регистрации, но действительно для ЕИРЦ при перемене собственника. Для договоров дарения — передача дара, а ренты — передача имущества должны быть осуществлены путем вручения зарегистрированных документов, ключей или книжек об оплате коммунальных услуг в соответствии с п. 1 ст. 574 ГК РФ. Многие нотариусы в договорах дарения способом передачи дара считают государственную регистрацию, но это не верно, так как после регистрации сделки и перехода права в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ и ст. 551 ГК РФ возникает право собственности, и поэтому государственная регистрация не является действием сторон договора, направленным на передачу имущества.

Брачный договор

В соответствии со ст. 40 — 44 СК РФ составляется брачный договор между супругами, который может быть заключен как до регистрации брака, так и в любое время в период брака. Брачным договором определяются имущественные права и обязанности супругов, как в браке, так и в случае расторжения брака. Рассматривать брачный договор как сделку нельзя, он является соглашением сторон, направленным на определение прав и обязанностей супругов, и по нему не происходит переход и возникновение права на имущество. Так как переход и возникновение права возможны только по основаниям, предусмотренным ст. 218 ГК РФ. Следовательно, брачный договор не подлежит государственной регистрации для перехода и возникновения права собственности. Для этого существует договор раздела имущества супругов (ст. 38 СК РФ) или выдел супружеской доли по свидетельству о праве собственности (ст. 256 ГК РФ).

Наследство

Очень часто при составлении свидетельств о праве на наследство по закону: п. 2 ст. 1142; п. 2 ст. 1143; п. 2 ст. 1144 ГК РФ — нотариусы указывают, что наследник наследует по праву представления, но забывают указать, кто из родственников (мать или отец) наследника умер и когда, что не соответствует требованиям формы N 6 Приказа Минюста РФ от 10 апреля 2002 г. N 99. Также при составлении свидетельства о праве на наследство по закону необходимо учитывать дату и год смерти наследодателя и в соответствии с этим указывать правильно статьи Гражданского кодекса РСФСР или РФ.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *