Развод и ипотека

(Андреева И.)

(«ЭЖ-Юрист», 2012, N 33)

Текст документа

РАЗВОД И ИПОТЕКА

И. АНДРЕЕВА

Ирина Андреева, юрист, г. Москва.

Еще до вступления в брак я приобрел квартиру в кредит. Срок ипотеки подходит к концу, отношения с супругой не сложились, хочу развестись. Скажите, сможет ли жена после развода претендовать на квартиру, если я являюсь единственным собственником квартиры и взносы по ипотеке всегда платил я?

Е. Барышников, г. Белгород

Экс-супруга может претендовать не на квартиру, а на ее часть. Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. В России ипотека продолжает набирать обороты. Наиболее популярна ипотека жилья.

Как способ приобретения жилья ипотека наиболее актуальна для семей среднего класса. Заключение договора ипотеки — хорошая возможность получить свое жилье на достаточно выгодных условиях. Однако договор ипотеки является долгосрочным: в среднем выплаты по ипотеке производятся в течение 15 лет. А в России согласно статистике разводов распадается каждый второй брак. Как делится ипотека при разводе?

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от личного вклада каждого супруга в приобретение этого имущества. Все платежи по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов. Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй только поручителем, при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на 1/2 доли в квартире и, соответственно, на долги по выплате ипотеки, размер которых определяется пропорционально доле в общем имуществе.

В основном банки при заключении договоров ипотеки используют модель договора, в которой супруги выступают созаемщиками: супруги несут солидарную ответственность (50 на 50) перед банком. Таким образом, ипотека в случае развода делится между супругами пополам, и супругам придется выплачивать кредит совместно.

Если же супруги по какой-либо причине не выполняют своих обязательств по погашению суммы кредита, обремененного залогом квартиры по ипотеке, то, если платежи не поступают или поступают в неполном объеме в течение трех месяцев подряд, банк может инициировать процедуру реализации залога (в данном случае — квартиры). Квартира продается на аукционе, и после удержания банком всех причитающихся ему платежей остаток денег (если он есть) возвращается заемщикам.

Самостоятельно, без согласия банка, продать квартиру нельзя — она обременена залогом. Квартиру можно продать только после того, как будет полностью погашен долг перед банком.

Возможна ситуация, когда супруги не отказываются вносить платежи, однако хотят после развода платить только за свою половину квартиры. В банке, скорее всего, по обращению в разделении солидарного обязательства на два отдельных откажут. Но в суде осуществить такое разделение возможно: поскольку заложенная квартира находится в совместной собственности, то по суду она подлежит разделу в отношении 50 на 50, а банк при этом будет привлечен в качестве третьей стороны.

При наличии детей суд теоретически может выделить долю в размере, большем 50%, тому из супругов, с которым остаются дети. Соответственно, суд может поделить и платеж по ипотеке, а в случае реализации квартиры по факту неисполнения обязательств по кредиту остаток денег после погашения долга делится в пропорции согласно долям собственности.

А если ипотека взята до заключения брака?

Когда заемщик заключил брак, то банк никакого перерасчета платежей в связи с появлением у заемщика иждивенцев не делает: заемщик гасит долг в том же размере, что и до заключения брака.

Ипотека после развода в такой ситуации будет делиться следующим образом. При разводе супруг/супруга может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака. Или на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака. Например, до брака вы взяли кредит и выплатили 50% стоимости квартиры, включая первый взнос, и 50% — уже в период брака. Супруг, не являющийся собственником квартиры, при разводе может через суд претендовать на четверть жилища. Здесь, впрочем, следует учитывать тот факт, что заемщик обязан уведомлять банк о вступлении в брак, и банк тут же потребует от супруга/супруги оформления поручительства по кредиту. Таким образом, вновь возникает солидарная ответственность по кредиту.

Если же после расторжения брака один из супругов решит выплатить оставшуюся сумму кредита самостоятельно, то он может переоформить данный договор в банке из солидарного в индивидуальный (при условии, что банк сочтет его платежеспособным и у второго супруга отсутствуют какие-либо претензии на квартиру).

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *