Если два смежных участка находятся в собственности у одного и того же владельца, возможно ли перераспределение площади на этих земельных участках?
Е. Игнатьева, г. Батайск
Для решения вашего вопроса обратимся к нормам Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Применительно к участкам, находящимся в частной собственности, образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также на основании решения суда в обязательном порядке (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
Наличие согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков является обязательным условием такого образования. Проверка наличия такого согласия должна осуществляться органом кадастрового учета наряду с выявлением иных оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.
В случае если собственником двух участков является одно и то же лицо, очевидно, что согласие будет выражено в заявлении о перераспределении. Как видно из приведенных норм, действующее законодательство не содержит ограничений на перераспределение площади смежных участков, принадлежащих одному собственнику.
Перед тем как рассмотреть вопрос о порядке перераспределения земельных участков, оговоримся, что будем исходить из того, что принадлежащие вам участки относятся к одной и той же категории и виду разрешенного использования.
В соответствии с ЗК РФ при образовании земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В случае образования земельных участков из одного исходного такими способами, как раздел или выдел, целевым назначением и видом разрешенного использования образованных участков, безусловно, будут являться целевое назначение и вид разрешенного использования исходного земельного участка (п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ).
Таким же образом будут определяться целевое назначение и вид разрешенного использования земельных участков, образованных путем объединения или перераспределения нескольких участков, имеющих одно целевое назначение и вид разрешенного использования.
Исходя из указанного выше, образование земельных участков из участков с различным целевым назначением и разрешенным использованием законодательством не допускается. Следовательно, для объединения или перераспределения земельных участков с различным целевым назначением и видом разрешенного использования необходимо осуществить комплекс организационно-правовых мероприятий, направленных на устранение такого различия.
Итак, вы определились, на какую площадь хотите уменьшить один участок и соответственно увеличить другой. По своей сути процедура перераспределения представляет собой совокупность процедур раздела и объединения земельных участков.
Согласно ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков (п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ).
Как гласит п. 20 Требований к подготовке межевого плана, утв. Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), в случае образования нескольких земельных участков в результате перераспределения межевой план оформляется в виде одного документа. При этом в соответствии с ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в данном случае представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых земельных участков и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых земельных участков осуществляется одновременно.
Дополнительно необходимо отметить, что если образование земельных участков сопровождалось проведением кадастровых работ по уточнению местоположения границы исходного (измененного) земельного участка, то согласно п. 20 Требований оформляются: межевой план по уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по образованию земельных участков.
Надо помнить, что процедура перераспределения имеет ряд ограничений.
Размеры образуемых при перераспределении земельных участков, не должны превосходить предельный (максимальный, минимальный) размер земельного участка, установленного законодательством или градостроительным регламентом (ст. 11.9 ЗК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ и ч. 6 ст. 30 ГрК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются (ст. 36 ГрК РФ), определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ).
Пункты 1 и 2 ст. 33 ЗК РФ предусматривают установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. При этом данная норма регулирует требования к размерам различных земельных участков — как тех, на которые действия градостроительных регламентов распространяются, так и тех, на которые действия данных регламентов не распространяются или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.
Размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах, а также разница между уточненной площадью земельного участка и площадью, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, не должны превышать:
— минимального размера земельных участков, установленного в соответствии со ст. 33 ЗК РФ в отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и виды разрешенного использования которых перечислены в ст. 33 ЗК РФ;
— 10% в отношении иных земельных участков (письмо Минэкономразвития России от 21.03.2011 N Д23-1142).
Помимо размера образуемых земельных участков не допускается перераспределение, если границы земельных участков пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. То есть перераспределяемые земельные участки должны находиться в одном и том же муниципальном образовании (поселении, муниципальном поселении, городском округе) и субъекте РФ или населенном пункте.
Если на одном из участков стоит дом или другой объект недвижимости, то перераспределение необходимо провести таким образом, чтобы вновь образованные участки не повлекли невозможность разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ).
Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ).
Кроме того, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам (п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ).
Порядок регистрации прав на образуемые земельные участки установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно статье 22.2 указанного Закона госрегистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица.
Помимо заявления обязательными приложениями являются:
1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке (п. 3 ст. 22.2 Закона N 122-ФЗ);
2) копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), копия документа, удостоверяющего личность физического лица — представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки является юрлицо). Заявление о государственной регистрации прав и иные документы могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. Состав документов, необходимых для государственного кадастрового учета, установлен ст. 22 Закона N 122-ФЗ;
3) документ об уплате госпошлины (ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
