Паевые фонды, ЖСК — одна из форм или схем долевого участия в строительстве. Автор выбрал интересные примеры из практики и предлагает их вашему вниманию. (От редакции.)
В данной статье продолжим рассмотрение существующих на практике схем, с помощью которых застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В предыдущей статье были рассмотрены варианты с использованием предварительного договора, вексельная схема, а также конструкция инвестиционного договора. Стоит отметить, что применение указанных договорных схем является наиболее распространенным и в целом более надежным для дольщика. Однако на практике встречаются и другие варианты участия в строительстве объектов недвижимости.
1. Одним из таких является привлечение денежных средств граждан посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только в следующих случаях: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; путем создания жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Таким образом, использование данной схемы является полностью легитимным, т. к. сам Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ ее прямо допускает. Следовательно, привлечение денежных средств граждан для строительства путем создания жилищно-строительного кооператива лишено риска признания данного рода договоров мнимой либо притворной сделкой, что имеет место при использовании, например, схемы с предварительным или инвестиционным договором. Напомним, что в соответствии с ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. В силу ч. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Судебная практика говорит о том, что кооператив, созданный в форме жилищно-строительного кооператива, — это юридическое лицо, где члены кооператива, действующие совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье. При этом жилищно-строительный кооператив является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями ГК РФ, ФЗ «О некоммерческих организациях», иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений — Жилищным кодексом Российской Федерации и уставом кооператива <1>. ——————————— <1> Определение Свердловского областного суда от 15 сентября 2011 г. N 33-12135/2011.
На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько взносов. При вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы. Риски дольщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а локальным актам, таким, например, как устав конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором неподготовленному человеку бывает очень сложно. При этом варианте договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи дольщиком денег. В этой связи дольщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК, казалось бы, имеется нарушение условий заключенного с дольщиком договора и неисполнение принятых обязательств. Так, 28.04.2004 Д. А.В. (истец) вступил в члены ЖСК «Строим вместе» (ответчик) с целью получения возможности приобретения однокомнатной квартиры ориентировочной стоимостью, эквивалентной _______ расчетным условным единицам. При вступлении в члены кооператива между истцом и ответчиком был заключен членский гражданско-правовой договор о порядке уплаты членами кооператива паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений и иных объектов недвижимости путем присоединения. В соответствии с Положением о порядке уплаты членами ЖСК паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений и иных объектов недвижимости 12.11.2004 распоряжением председателя кооператива N ____ было постановлено приобрести в собственность ЖСК «Строим вместе» для члена кооператива Д. А.В. однокомнатную квартиру по адресу: ____________________, размером _______ кв. м, за счет средств паевого взноса Д. А.В. с привлечением финансовых средств кооператива, которые впоследствии были погашены истцом. На момент обращения с иском в суд паевой взнос в кооператив истцом был внесен полностью. Не имея возможности в течение длительного срока получить причитающуюся ему квартиру, Д. А.В. обратился с иском в суд. При рассмотрении дела суд пришел к следующим выводам. Указанным выше Положением срок передачи приобретенной в интересах истца недвижимости был обусловлен не только моментом возврата внесенного кооперативом паевого взноса, но и моментом возникновения у истца права собственности на такой объект недвижимости. При таких обстоятельствах, по мнению суда, правовые основания для расторжения договора в связи с существенными нарушениями его условий отсутствуют, поскольку многоквартирный жилой дом по указанному выше адресу до настоящего времени не построен, а квартира, которая являлась предметом договора как объект недвижимости, не была создана по независящим от ответчика основаниям <2>. ——————————— <2> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2011 г. N 33-4214.
Как видим, ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖСК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы. Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские) регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки <3>. ——————————— <3> Определение Свердловского областного суда от 15 сентября 2011 г. N 33-12135/2011.
Жилищно-строительный кооператив может создаваться и для строительства конкретного дома. Такая схема является более прозрачной, а следовательно, и более надежной. При данном варианте либо члены кооператива сами полностью оплачивают возведение новостройки, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Как правило, за такими ЖСК стоит фирма-застройщик, для которой ЖСК является своего рода отделом продаж. Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд. Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то дольщику останется лишь согласиться с этим. Гарантию в данной схеме может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК, поэтому при выборе кооператива необходимо прежде всего обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы. 2. Паевые фонды и потребительские ипотечные кооперативы. Кроме ЖСК, существуют и другие виды кооперативов: ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы), ССК (стройсберкассы), ПИК (потребительские ипотечные кооперативы), но все они работают примерно по одной схеме. Различие состоит в степени регулирования со стороны государства и в порядке получения прав на квартиру. Сравнительно недавно появился и быстро набирает популярность еще один способ обхода Федерального закона N 214-ФЗ — закрытые паевые инвестиционные фонды и потребительские ипотечные кооперативы. Суть данной схемы попытаемся раскрыть на следующем примере. Так, Т. Н.В. обратилась в суд с иском к потребительскому ипотечному кооперативу «Первая Жилищная Социально-направленная компания» (ПИК ЖСК-1), ООО «Агентство «Ризолит» и ООО «Группа Компаний Город» о понуждении к исполнению условий договора. В обоснование иска указала, что 26.04.2006 между истицей и потребительским ипотечным кооперативом ПИК «ЖСК-1» был заключен договор участия в потребительском ипотечном кооперативе, согласно условиям которого истица обязалась внести на расчетный счет ответчика вступительный взнос в размере ____ и первоначальный вступительный взнос в размере _____, а ответчик после достижения истицей определенной позиции в рейтинге обязался предоставить ей целевой заем (взаимную финансовую поддержку) в размере _______ на приобретение объекта недвижимости ориентировочной стоимостью _________. 26.04.2006 в связи с достижением истицей определенной позиции в рейтинге членов ПИК «ЖСК-1» между ней, ПИК «ЖСК-1» и ООО «Группа Компаний Город» был заключен договор об оказании посреднических услуг при продаже и покупке объектов недвижимости, по условиям которого истица поручала, а ООО «Группа Компаний Город» принимало на себя обязанность по оказанию комплекса информационно-консультативных и посреднических услуг по сопровождению в поисках истицы индивидуально-определенного объекта недвижимости с целью приобретения его в интересах истицы, а истица обязуется принять и оплатить эти услуги. Указанные выше договоры были истицей оплачены в полном размере. После оплаты истицей посреднических услуг ООО «Агентство «Ризолит» в размере ______ ею были заключены договоры купли-продажи недвижимости, в частности: — договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире по адресу: __________, согласно которому истица и члены ее семьи продали указанное жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, семье Ивановых за __________; — договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: _______, согласно которому истица приобрела в собственность указанное жилое помещение за ___________ <4>. ——————————— <4> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 ноября 2010 г. N 33-33426.
Данная схема схожа с ранее рассмотренной конструкцией ЖСК. При этом судебная практика зачастую, несмотря на наименование, рассматривает такого рода структуры, как вид ЖСК. Так, разрешая спор по одному из подобных дел, суд руководствовался ст. 116 ГК РФ, а также Законом РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» <5>. Правильность данной позиции впоследствии была подтверждена судом кассационной инстанции. ——————————— <5> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 ноября 2010 г. N 33-36000.
Заключая договор паевого вклада, дольщик фактически инвестирует средства в строительство объектов недвижимости. В дальнейшем он может рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры. При этой схеме, как, впрочем, и схеме с ЖСК, пайщик берет на себя все риски, связанные со строительством: просрочку, плохое качество и даже случайную гибель объекта (вследствие пожара, урагана и т. п.). На взгляд автора, данная схема для дольщика является самой ненадежной из всех законных и самой законной из всех ненадежных. Несмотря на свою законность, данная конструкция с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», на наш взгляд, предоставляет меньше гарантий, чем схема с предварительным договором. Так, по предыдущему делу решением Головинского районного суда г. Москвы от 14.09.2007 сделка в виде договора купли-продажи квартиры, согласно которому истица при посредничестве ПИК «ЖСК-1», ООО «Агентство «Ризолит» и ООО «Группа Компаний Город» приобрела в собственность жилое помещение, была признана недействительной, право истицы на данное жилое помещение было прекращено, в связи с чем она была выселена из него без предоставления другого жилого помещения. По мнению истицы, признание указанной выше сделки недействительной и ее выселение из упомянутого жилого помещения стало возможным в связи с ненадлежащим исполнением ответчиками условий договоров, заключенных с нею. В этой связи истица просила суд обязать ответчиков исполнить условия договора по приобретению в ее собственность однокомнатной квартиры в г. Москве. Тем не менее суд в удовлетворении иска к потребительскому ипотечному кооперативу «Первая Жилищная Социально-направленная компания», ООО «Агентство «Ризолит» и ООО «Группа Компаний Город» о понуждении к исполнению условий договора отказал. При этом было указано, что нельзя отнести к недобросовестному выполнению обязательств ответчиками заключение договора купли-продажи квартиры, согласно которому истица приобрела в собственность указанное жилое помещение, поскольку на момент заключения данного договора стороны по данному делу основывались на положениях гражданского законодательства о необходимости добросовестного и надлежащего исполнения сторонами договора его условий, в связи с чем оснований не доверять документам, подтверждающим право продавца по указанному договору на квартиру, не имелось <6>. ——————————— <6> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 ноября 2010 г. N 33-33426.
Как ранее отмечалось, при вступлении в ЖСК его член выплачивает вступительный (регистрационный) взнос, также в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать небольшие ежемесячные взносы. Аналогичные платежи могут существовать и в паевых фондах, а также в потребительских ипотечных кооперативах. Как свидетельствует судебная практика, с возвратом указанных платежей у несостоявшихся дольщиков нередко возникают трудности. Это происходит даже в тех случаях, когда член кооператива выходит из него по причине нарушения кооперативом устава или договора, заключенного с дольщиком. Так, мотивируя отказ в удовлетворении требований Л. И.К. о взыскании с ответчика вступительного взноса, взыскании морального вреда и внесенного ею аванса за объект недвижимости, суд сослался на п. 13.2 членского договора, положения которого не предусматривают возврата уплаченного членом ПИК вышеуказанного вступительного взноса при исключении или добровольном выходе из ПИК, а поэтому довод кассационной жалобы в указанной части является несостоятельным. Кроме того, суд указал, что в соответствии с п. 5 соглашения о внесении аванса за объект недвижимости от 25.08.2009 в сумме _________ руб. данный аванс возврату также не подлежит <7>. ——————————— <7> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 ноября 2010 г. N 33-36000.
По другому делу, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истица внесла в ПИК «ЖСК-1» вступительный и первоначальный паевой взносы в размере, определяемом договором участия. Как отметил суд, истица знала о том, что в соответствии с п. 4.8 Внутреннего положения о порядке уплаты членами ПИК «ЖСК-1» паевых и иных платежей и предоставления объектов недвижимости уплаченные членами кооператива вступительные взносы не подлежат возврату при исключении или добровольном выходе из ПИК, что она подтвердила на заседании судебной коллегии. В связи с этим суд отказал истице во взыскании с ответчика в ее пользу вступительного взноса. При этом было отмечено, что вступительный взнос, как установлено членским договором, является разновидностью членского взноса, расходуется кооперативом на цели, определяемые правлением кооператива. В соответствии с ориентировочной структурой членского взноса, которая утверждена ПИК «ЖСК-1» и с которой ознакомлена истица, в структуру такого взноса входит также единовременный членский взнос в связи с подбором и приобретением недвижимости. Внесенный вступительный взнос (равно как и любой членский взнос) не возвращается выбывающим по любым основаниям членам кооператива ни при каких обстоятельствах <8>. ——————————— <8> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 8 декабря 2010 г. N 33-38040.
Справедливости ради можно отметить и положительную для несостоявшегося дольщика судебную практику по вопросу возврата внесенного вступительного взноса, который в некоторых случаях составляет существенную денежную сумму. Так, частично удовлетворяя требования истицы о расторжении договора, взыскании денежных средств, убытков и компенсации морального вреда, суд исходил из того, что заключенный между сторонами договор о вступлении истицы в члены кооператива подлежит расторжению в связи с существенными нарушениями его условий со стороны ответчика, при этом подлежат возврату внесенные Ш. А.П. вступительный членский и паевой взносы в размере соответственно 103 703 и 806 585 рублей, а также денежные средства в размере 69 120 рублей, внесенные в счет оплаты риелторских услуг. При этом суд основывался на положениях ст. 451, п. 1 ч. 2 ст. 450, ч. 5 ст. 453 ГК РФ и указал, что ответчиком существенным образом нарушены п. 6.1 и 6.2 членского договора, что выразилось в неоднократном изменении срока и цен согласованных сделок и отказе в предоставлении кредита на приобретение недвижимости <9>. ——————————— <9> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 ноября 2010 г. N 33-34837.
Итак, получить внесенные паевые взносы дольщик сможет лишь в случае выхода из членов паевого инвестиционного кооператива, и то, если это допускается уставом такого кооператива, а также в случае существенного нарушения паевым инвестиционным кооперативом условий договора. Каждый раз степень этой «существенности» будет рассматриваться судом применительно к конкретной ситуации. Так, в связи с отказом ПИК «ЖСК-1» в предоставлении истице целевого займа для приобретения жилплощади ею на имя председателя правления ПИК «ЖСК-1» было подано заявление об исключении ее из состава членов кооператива, что подтверждает выписка из протокола правления потребительского ипотечного кооператива «Первая Жилищная Социально-направленная компания» N 58/11 от 31.05.2008. Ответчик частично выплатил истице первоначальный паевой взнос в размере 215 000 руб., таким образом, задолженность перед истицей составила 922 500 руб., которая впоследствии была взыскана в судебном порядке <10>. ——————————— <10> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 марта 2011 г. N 33-7231.
Что касается существенного нарушения условий договора, то судебная практика к таковым относит, например, обстоятельства, указанные в ч. 2 ст. 450 ГК РФ. В соответствии с данной нормой существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Из материалов конкретного дела усматривалось, что, заключая 31.03.2008 договор с ответчиком, истица претендовала на получение с помощью ПИК комнаты в Московской области, однако, заплатив 35% от суммы ориентировочного пая, в течение 2,5 лет не получила того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. С учетом этого суд посчитал, что ответчик существенно нарушил условия заключенного между сторонами договора, а потому данный договор подлежит расторжению <11>. ——————————— <11> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 8 декабря 2010 г. N 33-38040.
В некоторых случаях суды взыскивают в пользу дольщика помимо внесенных паевых взносов еще и проценты за пользование чужими денежными средствами. Однако такая неустойка взыскивается не за весь период нахождения денег в паевом инвестиционном кооперативе, а только за период, когда кооператив неправомерно удерживает их у себя. Так, проценты за пользование чужими денежными средствами были взысканы судом с потребительского ипотечного кооператива «Первая Жилищная Социально-направленная компания» в пользу М. Л.М. в размере 206 557,77 рублей <12>. ——————————— <12> Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 марта 2011 г. N 33-7231.
По другому делу, удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истицы суммы, равной 780 540 рублям, суд, руководствуясь положениями статей 8, 432, 314 ГК РФ, условиями заключенного между сторонами договора новации, исходил из того, что условиями указанного договора не определен срок возврата личных сбережений члена кооператива, в связи с чем данное обязательство должно было быть исполнено в разумный срок, и, учитывая то, что истица 02.03.2011 выразила желание о возврате ей денежных средств, данное обязательство ответчиком до настоящего времени в полном объеме не исполнено, пришел к выводу о том, что с КПКГ <…> в пользу П. Н.В. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 000 рублей. При этом снижение суммы процентов было обусловлено положениями ст. 333 ГК РФ <13>. ——————————— <13> Кассационное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 26 января 2012 г. N 33-957/2012.
3. Схема Сбербанка России — так называемая схема целевого фондирования. В 2009 году в специализированных средствах массовой информации активно сообщалось, что Сбербанк России и ряд столичных застройщиков нашли способ легального обхода требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. По неофициальной информации, указанная схема якобы даже получала одобрение на правительственном уровне. Кроме того, Чувашское отделение Сбербанка России на своем официальном сайте размещало информацию о том, что успешно реализовало первый проект строительства жилья с применением схемы целевого фондирования. Результатом применения данной схемы стала сдача в эксплуатацию 175-квартирного дома. Строительство дома осуществляла Чебоксарская строительная компания «Отделфинстрой» <14>. Однако, несмотря на такие радужные посылки, данная конструкция приобретения жилья большого развития не получила. ——————————— <14> http:// www. sbrf. ru/ mariel/ ru/ press_center/ tb_all/ inclex. php? idll4= 30796
Предложенная Сбербанком схема выглядит следующим образом. Сбербанк открывает будущему покупателю специальный беспроцентный вклад на приобретение квартиры в доме, в финансировании строительства которого он участвует. На данном счете дольщик аккумулирует свои или привлеченные у того же Сбербанка средства, то есть сам застройщик не привлекает средства дольщиков. Он получает их в Сбербанке в виде кредита, причем на более льготных по сравнению с рыночными условиях. Сбербанк выдает застройщику кредит за счет депозитов вкладов дольщиков. Если на начальном этапе привлечения дольщиков собранных средств не будет хватать для финансирования строительства, Сбербанк был готов рассмотреть кредитование за счет собственных средств банка, правда, уже по рыночным ставкам. Продажа квартир в этой схеме осуществляется после окончания строительства. Однако покупателям предоставляется возможность забронировать квартиры по цене строящегося жилья в период строительства, и для обеспечения последующей оплаты забронированных квартир они и открывают беспроцентные накопительные депозитные счета в Сбербанке России. В данной схеме дольщики не несут никаких рисков, связанных со строительством дома, вместо них они несут риски того банка, куда они кладут деньги, т. е. риски дольщика связаны с возможностью банкротства банка либо с отзывом у него лицензии. Однако наступление указанных событий применительно к такой структуре, как Сбербанк России, лично нам представляется вряд ли возможным. В этой связи вызывает большое сожаление слабое развитие данной схемы как со стороны Сбербанка, так и со стороны других банков, т. к. она в достаточной степени надежна для дольщика и защищает его интересы не хуже Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Те деньги, которые будут проходить через банк, обязательно будут контролироваться им по целевому использованию, застройщики же в данном случае будут лишены возможности использовать их не по целевому назначению. В качестве возможного риска можно указать на то, что в настоящий момент практика применения схемы отсутствует, и из-за этого не выработаны способы контроля за целевым использованием полученных денежных средств, которые, возможно, будет применять банк. Основным здесь является возможность контролировать договорные отношения застройщика с поставщиками, влияя на их ценовую политику, то есть возможность банка запрещать покупать строительные материалы по завышенным ценам.
