Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости

(Ломакин А.) («Жилищное право», 2013, N 1)

НЮАНСЫ ДОГОВОРНО-ПРАВОВОГО ВОПРОСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

А. ЛОМАКИН

Ломакин Артем, юрист, адвокатский кабинет О. Ю. Ломакиной.

Современные агентства недвижимости не всегда заботятся об удобстве клиента и о том, будут ли соблюдены его права. А так как типовых образцов договоров купли-продажи недвижимости не утверждено, агентства устанавливают их самостоятельно, иногда — с соблюдением норм законодательства, часто — с учетом собственной выгоды или даже — в соответствии с желанием VIP-клиента.

В настоящее время на рынке жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья существует множество компаний, похожих друг на друга по предоставляемым услугам. Как все мы знаем, риелторские услуги предлагаются везде и повсюду, и если наступает такой момент, когда приходится выбрать агентство недвижимости, то цена вопроса будет играть, пожалуй, первостепенную роль. Тем не менее следует помнить и про иные немаловажные факторы в целях дальнейшего сохранения своих нервных клеток и денежных средств, а именно, например, проверку документов организации (это могут быть такие документы, как декларации, свидетельства, лицензии, сертификаты, дипломы, аттестаты, полисы и пр.), положительные отзывы, частоту упоминаний и высокий рейтинг. С другой стороны, рынок недвижимости известен тем, что в авторитетных и зарекомендовавших себя агентствах недвижимости комиссия достаточно высока, и здесь у человека возникает желание найти более дешевую, но при этом не менее качественную компанию. И тут опять же следует быть осторожнее в своем выборе, учитывая различные нюансы, начиная с первого просмотра рекламы на сайте и заканчивая аккуратным правовым анализом заключаемого договора. Для наглядности: согласно информации на сайте агентства недвижимости «Абсолют», «все сделки по покупке, продаже квартир и коммерческих объектов проходят абсолютно прозрачно и понятно для наших клиентов, никаких «скрытых комиссий». Все платежи и комиссии четко оговариваются в договоре». Однако при этом сам образец договора отсутствует для просмотра, что может говорить, например, о возможности составления договора под каждого клиента непосредственно в офисе компании. А вот, в частности, на сайте агентства недвижимости «Простор»: «в отличие от большинства других агентств компания не скрывает содержание договоров на оказание риелторских услуг. В договорах агентства нет никаких «скрытых камней», наши условия сотрудничества прозрачны, понятны потребителям и учитывают интересы обеих сторон — как нашего агентства, так и наших клиентов». Здесь в общедоступном доступе выложены образцы всех видов агентских договоров, включая продажу, покупку или обмен жилой недвижимости; продажу, покупку или обмен загородной недвижимости; продажу, покупку, аренду объекта, а также соглашение о внесении авансового платежа за продаваемый объект недвижимости. К примеру, на сайте агентства недвижимости «Жилищная стратегия» показаны макеты следующих видов агентских договоров, включая продажу, покупку или обмен квартиры, покупку квартиры по ипотеке, сопровождение сделки, приватизацию квартиры, задаток за продаваемую квартиру. На сайте агентства недвижимости «Независимость» также свободны для просмотра договоры оказания услуг, приватизации, покупки и продажи. Но, конечно, стоит отметить, что многие компании выбирают такую линию сотрудничества с клиентом, когда люди непосредственно в офисе организации получают образец гражданско-правового договора для его ознакомления и возможного подписания. Например, так действует компания «Лексион Девелопмент», занимающаяся новостройками на юго-востоке столицы, указывая при этом, что продажи квартир в строящихся новостройках осуществляются на основании договоров участия в долевом строительстве. То есть в данном случае сделка между сторонами заключается в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ-214). Проведя общий сравнительно-правовой анализ данных и иных договоров, представляемых различными компаниями, можно сделать вывод, что ответственность агентства недвижимости, как правило, явно ограничена и заканчивается после государственной регистрации договора купли-продажи и закрепления прав нового собственника или получения продавцом суммы сделки. Хотелось бы, естественно, чтобы ответственность компаний была более отчетливо обозначена именно в самом договоре, несмотря на ссылки на действующее законодательство. Также следует сказать, что в договоре могут быть расплывчато указаны сроки регистрации договора либо сдачи строящегося объекта в эксплуатацию или сроки получения ключей от квартиры и въезда в новый дом, что тоже станет возможным поводом для беспокойства клиента. Далее, при заключении договора многих, например, могут волновать такие немаловажные вопросы, как правовой статус компании, источники финансирования и финансовой стабильности компании, о том, кто будет подписывать сам договор — генеральный директор или доверенное лицо, и прочее. Поскольку типовых образцов договоров купли-продажи недвижимости не утверждено, агентства устанавливают их самостоятельно с учетом и соблюдением норм законодательства, часто собственной выгоды, а иногда и желания VIP-клиента, к примеру. Как мы можем наблюдать, практически любой договор с агентством недвижимости — это договор агентирования, сущность которого заключается в довольно ограниченном перечне посреднических услуг. Стороны вправе без объяснения причин отказаться от исполнения этого договора, как и от заключения договора купли-продажи недвижимости. При этом клиент обязан оплатить расходы, фактически понесенные агентством недвижимости до получения извещения о расторжении договора клиентом. Такие условия закрепляются ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей». Также договор может содержать условие о внесении аванса либо о предварительной частичной или полной оплате услуг агентства. Порой на рынке недвижимости существует такая ситуация, когда присутствуют разные варианты продажи квартир в одном и том же строящемся доме с использованием предварительных или вексельных схем при сделках. На рынке новостроек это не в диковинку, так как если разрешение на строительство было получено компанией до вступления в силу ФЗ-214, то заказчик-застройщик имеет право применять старые формы договоров. Это, например, и инвестиционный договор, и договор соинвестирования, и договор долевого участия в строительстве, и договор паевого вклада, простого товарищества и т. п. Но положения указанного Федерального закона не ограничивают инвесторов, также продающих жилье в новостройках, использовать другие виды договоров и документации к ним, требования к которым установлены действующим законодательства. Кстати, важно помнить, что данным Законом впервые установлены гарантии для участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков: проектная декларация застройщика, гарантии качества объекта, штрафные санкции за невыполнение обязательств, государственная регистрация и прочие гарантии покупателям новостроек. Тем не менее, по данным Минрегионразвития, количество обманутых дольщиков в России сегодня составляет почти 100 000 человек. Такая ситуация происходит по той причине, что вышеназванный Закон реально защищает только от двойных продаж, так как предусматривает обязательную регистрацию договоров долевого участия. Однако при всем этом он не дает гарантий того, что застройщик не обанкротится, либо того, что объект будет достроен, либо того, что дольщик получит свои деньги назад, либо не защищает от мошенничества. В контексте рассматриваемой темы коснемся следующей судебной практики. Судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда было оставлено без изменения решение одного из районных судов по иску гражданина к агентству недвижимости о взыскании денежных средств. Как известно из материалов дела, 17.01.2011 между гражданином и агентством недвижимости был заключен договор об оказании услуг по покупке объекта недвижимости (далее — договор). Согласно пункту 1.1 указанного договора агентство недвижимости обязалось оказать заказчику услугу по организации перехода права собственности на объект — квартиру. В пункте 3 договора содержатся условия относительно оплаты заказчиком предоставленных услуг. Однако стоимость услуги сторонами не определена. При этом стороны констатируют, что в случае, если договором не предусмотрена оплата оказанных услуг, договор признается безвозмездным. Согласно пункту 5.4 договора, если в период действия договора заказчик откажется от покупки объекта или совершит действия, делающие невозможным исполнение договора, исполнитель вправе взыскать с заказчика штрафные санкции в размере <…>. В пункте 9.1 договора оговорено, что приобретение объекта возможно при получении заказчиком ипотечного кредита. Согласно приложению N 1 к договору заказчик обязуется приобрести квартиру по цене <…>, заключив договор купли-продажи с продавцом в течение 2 дней со дня уведомления исполнителем, в случае отказа регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности — подписать новую редакцию договора в течение 1 дня со дня уведомления. 17.01.2011 между гражданином и агентством недвижимости был также заключен договор поручения, согласно которому агентство приняло на себя обязательство по хранению и распоряжению денежными средствами доверителя в целях обеспечения обязательств договора об оказании услуг по покупке объекта недвижимости от 17.01.2011. Согласно пункту 2 договора поручения поверенный исполняет поручение доверителя безвозмездно. В материалах дела также имеется расписка от 17.01.2011, согласно которой К., действующий в качестве поверенного, в соответствии с договором поручения от 17.01.2011 получил от гражданина для исполнения поручения денежные средства в размере <…>. При этом агентство недвижимости дало гарантийное обязательство, подтверждающее факт получения денежных средств в указанном в расписке размере и их сохранность. В гарантийном обязательстве от 17.01.2011 агентство недвижимости обязалось вернуть гражданину денежную сумму в размере <…> в следующих случаях: неподписания заказчиком договора купли-продажи квартиры при условии выполнения им всех обязательств по договору N <…> от 17.01.2011; при регистрации договора купли-продажи в органах государственной регистрации будут выявлены не подлежащие устранению обстоятельства, препятствующие переходу права собственности к покупателю; получении отказа в регистрации договора в органах государственной регистрации и продавец откажется подписывать измененную редакцию договора, и договор будет расторгнут в установленном законом порядке. Денежная сумма выплачивается заказчику в течение 2 банковских дней с момента получения требования заказчика, предъявленного с подтверждением наступления какого-либо из перечисленных выше обстоятельств. 23.03.2011 истец направил в адрес ответчика требование о возврате денежных средств, поскольку договор купли-продажи квартиры не был заключен. Ответ на данное требование истцом не был получен. В основе своего решения по данному делу суд исходил из следующих правовых оснований. На правоотношения, возникшие между сторонами, распространяет свое действие Закон РФ «О защите прав потребителей», который согласно преамбуле регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. В соответствии со ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Таким образом, гражданин имел право в любое время отказаться от исполнения договора об оказании услуг и потребовать возврата внесенных денежных средств при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Довод агентства недвижимости о том, что общество не является надлежащим ответчиком, поскольку денежные средства передавались истцом поверенному во исполнение договора поручения, суд правомерно признал несостоятельным, так как исходя из договора поручения от 17.01.2011 он заключен в целях обеспечения исполнения обязательств по договору оказания услуг по покупке объекта недвижимости N <…> от 17.01.2011. В качестве поверенного выступает работник агентства недвижимости — специалист по недвижимости К., агентство недвижимости приняло на себя обязательство по сохранности данных денежных средств. Как мы видим, решение суда вполне законно и обоснованно, и нарушенные гражданские права, и имущественные интересы гражданина были восстановлены. Закон оказался на стороне гражданина, но, в общем, чтобы дело не доходило до каких-либо судебных споров, сторонам по договору необходимо просто более качественно и осторожно относиться к вопросам составления, подписания, регистрации и выполнения условий по заключенной сделке в области недвижимости, помня о законодательстве. Быть может, существующие трудности с договорно-правовой основой и иные проблемы на рынке недвижимости связаны и с тем, что отсутствуют соответствующие нормы закона, регулирующего статус риелтора и деятельность агентств недвижимости. Вполне перспективным кажется и создание так называемого мультилистинга — информационно-правовой системы взаимодействия всех участников на рынке недвижимости: продавца, покупателя, посредника. Также возможно рассмотреть и другие варианты развития в данной области. Словом, есть куда развиваться и имеются перспективы того, что рынок недвижимости может стать более открытым, доступным и безопасным. Напоследок хотелось бы процитировать и поддержать следующие слова из кодекса профессиональной этики агентств недвижимости о том, что «агентство недвижимости и его сотрудники должны соблюдать законы Российской Федерации. При этом соблюдение законов должно сочетаться с высокими этическими стандартами в агентстве недвижимости».

——————————————————————