(Подгорбунских А. В.) («Государственная власть и местное самоуправление», 2009, N 6)
СПОСОБЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ КОНТРОЛЯ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ
А. В. ПОДГОРБУНСКИХ
Подгорбунских А. В., Департамент правового обеспечения Администрации города Омска.
Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, разработанный в целях установления цивилизованных отношений в условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы, существенно изменил права и обязанности субъектов жилищных правоотношений, установив равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, открыл новые возможности для развития жилищно-коммунального хозяйства, создания условий для частной инициативы и конкуренции в сфере управления жильем. Концепция Жилищного кодекса Российской Федерации исходит из положения о том, что только собственник или уполномоченное им лицо способны обеспечить эффективное управление жилым помещением, самостоятельно принимая решение о способе управления многоквартирным домом и строя отношения по содержанию своего имущества на договорной основе в соответствии с нормами гражданского законодательства. Однако, несмотря на четырехлетний срок, прошедший с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, в органы местного самоуправления по-прежнему поступает большое количество обращений от граждан по вопросам, связанным с ненадлежащей работой управляющих организаций, с плохим качеством услуг по содержанию и текущему обслуживанию жилищного фонда, с нецелевым использованием средств, выделяемых на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, с необходимостью осуществления органами местного самоуправления контроля за деятельностью управляющих организаций и др. Жилищным кодексом Российской Федерации определены все условия деятельности управляющих организаций, в том числе и способы осуществления контроля за их деятельностью. При этом полномочия органов местного самоуправления в регулировании данной сферы правоотношений достаточно ограниченны. В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе управление управляющей организацией. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статьей 48 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений. Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляя от имени муниципальных образований полномочия собственников в отношении муниципальных жилых помещений, вправе участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и при выборе способа управления многоквартирным домом. В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. При этом контроль за выполнением управляющей организацией обязательств является важнейшим условием договора управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс Российской Федерации обязывает управляющие организации ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом за предыдущий год. В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если управляющая организация не выполняет условия договора управления многоквартирным домом, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом. В связи с изложенным органы местного самоуправления наряду с иными собственниками помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом, в котором имеются жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Таким образом, вопросы взаимодействия органов местного самоуправления с управляющими организациями, в том числе путем осуществления контроля за деятельностью управляющих организаций, в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, могут быть урегулированы договорами на управление многоквартирными домами. Указанные полномочия органов местного самоуправления по участию в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и выбору способа управления многоквартирным домом согласуются с таким предусмотренным ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочием органов местного самоуправления в области жилищных отношений, как осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда. Однако ситуация осложняется тем, что во многих случаях органы местного самоуправления, являясь представителями собственника помещений в многоквартирном доме, либо вообще не уведомляются о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо уведомляются об этом после выбора способа управления многоквартирным домом. В связи с изложенным органам местного самоуправления в целях участия и в выборе управляющей организации, и в осуществлении контроля за ее деятельностью необходимо вести активную работу по участию в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме. Во исполнение указанных полномочий органов местного самоуправления в ряде муниципальных образований (города Омск, Иркутск, Оренбург, Южно-Сахалинск, Рыбинск и др.) <1> уполномоченным структурным подразделениям местных администраций поручено принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления многоквартирным домом в отношении помещений, находящихся в собственности муниципального образования. ——————————— <1> Распоряжение мэра города Омска от 29 ноября 2006 г. N 630-р «Об участии органов местного самоуправления города Омска в общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления многоквартирным домом» // Третья столица (специальный выпуск). 2006. 7 дек. N 56-П; решение Думы города Иркутска от 31 августа 2005 г. N 004-20-160183/5 «Об утверждении Положения о порядке представления интересов собственника — муниципального образования «Город Иркутск» при управлении многоквартирным домом» // Ведомости органов городского самоуправления г. Иркутска. 2005. III квартал. Часть 1. Ст. 164; Постановление Главы города Оренбурга от 31 июля 2007 г. N 5080-п «Об утверждении Положения о порядке представления интересов муниципального образования «город Оренбург» на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах» // Вечерний Оренбург. 2007. 8 авг. N 32; Постановление мэра города Южно-Сахалинска от 29 июня 2007 г. N 1282 «Об утверждении Положения о порядке представления интересов администрации города Южно-Сахалинска на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, в котором имеются жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности» // Южно-Сахалинск сегодня. 2007. 10 июля. N 93(385); Постановление главы городского округа города Рыбинск от 24 ноября 2006 г. N 961 «О выборе способа управления многоквартирными домами на территории городского округа «Город Рыбинск» // Рыбинские известия. 2006. 22 дек. N 252.
Кроме того, во многих муниципальных образованиях (города Барнаул, Вологда, Иваново, Рязань, Южно-Сахалинск, Сургут и др.) <2> в целях оказания помощи собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления многоквартирным домом приняты соответствующие методические рекомендации. ——————————— <2> Постановление Администрации города Барнаула от 23 декабря 2005 г. N 4023 «О принятии рекомендаций по подготовке и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» // Вечерний Барнаул. 2005. 27 дек. N 196; Постановление главы города Вологды от 7 марта 2006 г. N 787 «Об утверждении Методических рекомендаций по определению способа управления многоквартирным домом на территории города Вологды» // Вологодские новости. 2006. 15 марта. N 10; Постановление главы города Иванова от 2 ноября 2007 г. N 3617 «Об утверждении Методических рекомендаций по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме» // Рабочий край. 2007. 8 нояб. N 204(24650); распоряжение Администрации города Рязани от 13 января 2006 г. N 27-р «Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» // СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)»; Постановление мэра города Южно-Сахалинска от 17 апреля 2006 г. N 673 «Об утверждении Методических рекомендаций по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме» // Южно-Сахалинск сегодня. 2006. 3 мая. N 33(263); Постановление Администрации города Сургута от 1 октября 2007 г. N 3168 «Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом или по смене управляющей организации многоквартирным домом в городе» // Сургутские ведомости. 2007. 13 окт. N 40.
Статьей 163 Жилищного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления отнесено установление порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования. При этом Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса. Таким образом, при установлении порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, а также в договоре управления указанным многоквартирным домом органами местного самоуправления могут быть предусмотрены нормы о контроле за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Так, в ряде муниципальных образований (городской округ Шуя, города Калининград, Ачинск, Курган, Бердск, Тамбов, Волгоград, Иваново, Улан-Удэ, Магнитогорск, Ялуторовский район, округ Муром) <3> приняты правовые акты, устанавливающие порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности. ——————————— <3> Решение Думы городского округа Шуя от 27 июня 2007 г. N 103 «Об утверждении Положения «Об управлении многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности г. о. Шуя» // Вестник городского округа Шуя. 2007. 10 июня. N 30; решение городского Совета депутатов города Калининграда от 18 апреля 2007 г. N 134 «Об утверждении Положения «О порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности города Калининграда» // Гражданин (специальный выпуск). 2007. 11 мая. N 6; решение Ачинского городского Совета депутатов от 20 апреля 2007 г. N 24-159р «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности города Ачинска» // Ачинская газета. 2007. 4 мая. N 35; решение Курганской городской Думы от 16 августа 2006 г. N 218 «Об утверждении Порядка управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности города Кургана» // Курган и курганцы. 2006. 7 сент. N 99; решение Совета депутатов муниципального образования города Бердска от 22 сентября 2005 г. N 390 «О положении «О порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности г. Бердска» // Бердские новости. 2005. 6 окт. N 41; решение Тамбовской городской Думы от 25 октября 2006 г. N 258 «Об утверждении Положения «О порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования — город Тамбов» // Наш город Тамбов. 2006. 13 нояб. N 46(273); Постановление Администрации города Волгограда от 18 мая 2007 г. N 1294 «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования «Городской округ город-герой Волгоград» // Волгоградская газета. 2007. 26 мая. N 94; Постановление главы города Иванова от 25 октября 2007 г. N 3547 «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности города Иванова» // Рабочий край. 2007. 30 окт. N 198(24644); решение Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 2 ноября 2006 г. N 490-52 «Об утверждении Положения «О порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности города Улан-Удэ» // Правда Бурятии. 2006. 16 нояб. N 53; Постановление главы города Магнитогорска Челябинской области от 19 июля 2007 г. N 4555-П «О проведении проверок деятельности управляющих организаций, уполномоченных на управление муниципальным жилищным фондом города Магнитогорска, и подрядных организаций, участвующих в подготовке и эксплуатации жилищно-коммунального комплекса города Магнитогорска» // Магнитогорский рабочий. 2007. 25 июля. N 148 — 149; решение Думы Ялуторовского района от 27 апреля 2006 г. N 5 «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в муниципальной собственности» // Ялуторовская жизнь. 2006. 18 мая. N 57; Постановление главы округа Муром от 18 декабря 2006 г. N 3040 «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности» // Муромский край (документы). 2007. 12 янв. N 3.
Указанными правовыми актами установлены нормы о договоре управления многоквартирным домом, права и обязанности сторон по договору управления многоквартирным домом, о критериях качества работы управляющих организаций, а также детально описаны вопросы осуществления контроля за деятельностью управляющих организаций. Таким образом, указанные муниципальные образования пошли по пути установления норм о контроле за управляющими организациями при осуществлении ими деятельности по управлению многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности, в соответствующих правовых актах. Однако многие муниципальные образования, осознавая, что указанные вопросы в соответствии с требованиями ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации должны быть предусмотрены в договоре управления многоквартирным домом, не включают нормы о контроле за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления в текст правовых актов, устанавливающих порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования. Указанный путь регулирования отношений с управляющими организациями избрали такие муниципальные образования, как города Архангельск, Вологда, Иркутск, Кемерово, Магадан, Оренбург, Новый Уренгой, Петропавловск-Камчатский городской округ <4>. ——————————— <4> Постановление мэра города Архангельска от 25 октября 2007 г. N 422 «Об утверждении Порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования «Город Архангельск» // СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)»; Постановление главы города Вологды от 3 мая 2007 г. N 1938 «Об утверждении Порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности города Вологды» // Вологодские новости. 2007. 9 — 15 мая. N 18; решение Думы города Иркутска от 4 июля 2006 г. N 004-20-270386/6 «О Порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования «Город Иркутск» // Ведомости органов городского самоуправления г. Иркутска. 2006. III квартал. Часть 1; Постановление Администрации города Кемерово от 17 февраля 2006 г. N 10 «Об утверждении Положения «О порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования «Город Кемерово» // Кемерово. 2006. 22 февр. N 8; решение Магаданской городской Думы от 27 февраля 2007 г. N 5-Д «О порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования «Город Магадан» // Вечерний Магадан. 2007. 15 марта. N 11(922); решение Оренбургского городского Совета от 8 декабря 2006 г. N 174 «Об утверждении Положения о порядке управления жилым домом и многоквартирным домом, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности города Оренбурга» // Вечерний Оренбург. 2006. 27 дек. N 52; Постановление главы города Новый Уренгой от 20 февраля 2006 г. N 29 «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирными домами, находящимися в муниципальной собственности» // Известия местного самоуправления (приложение N 9 к газете «Правда Севера»). 2006. 25 февр.; решение городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 18 октября 2006 г. N 446-р «О принятии Положения о порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Петропавловск-Камчатского городского округа» // Град Петра и Павла. 2006. 2 нояб. N 11; Постановление главы Хабаровского муниципального района от 15 мая 2007 г. N 104 «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности» // СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)».
Кроме того, о полномочиях органов местного самоуправления по контролю за деятельностью управляющих организаций отчасти можно говорить при рассмотрении вопроса о передаче технической документации и соответственно многоквартирных домов в управление управляющим организациям в случае выбора в качестве способа управления многоквартирным домом управления управляющей организацией на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо по результатам проведенного органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с требованиями ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. В связи с необходимостью обеспечения защиты прав собственников помещений в многоквартирных домах, создания благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, упорядочения процедуры передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации во многих муниципальных образованиях (города Архангельск, Новодвинск, Воронеж, Красноярск, Курган, Магадан, Рязань, Челябинск, Уссурийский городской округ и др.) <5> приняты правовые акты, регулирующие вопросы передачи технической документации на многоквартирные дома управляющим организациям. ——————————— <5> Постановление мэра города Архангельска от 17 апреля 2006 г. N 161 «Об утверждении Порядка передачи документации по многоквартирным домам, в которых собственники помещений выбрали способ управления домом» // Бюллетень «КонсультантНорд». 2006. N 2(35); Постановление главы муниципального образования «Город Новодвинск» от 8 июня 2006 г. N 161 «О порядке передачи документации по многоквартирным домам, в которых собственники помещений выбрали способ управления домом» // Новодвинский рабочий. 2006. 2 нояб. N 57; Постановление главы городского округа «Город Воронеж» от 14 июля 2006 г. N 1469 «О порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций» // Берег. 2006. 21 июля. N 29; Постановление администрации города Красноярска от 27 августа 2007 г. N 481 «Об утверждении Положения о порядке передачи документации на многоквартирный дом, в котором собственники помещений выбрали способ управления домом» // Городские новости. 2007. 5 сент. N 128; решение Курганской городской Думы от 6 июля 2007 г. N 179 «Об утверждении Положения о порядке передачи технической документации на многоквартирный жилой дом при смене управляющих (обслуживающих) организаций различных организационно-правовых форм либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственникам помещений» // Курган и курганцы. 2007. 19 июля. N 80; Постановление мэра города Магадана от 18 августа 2006 г. N 1490 «Об утверждении Порядка передачи документации по многоквартирным домам, в которых собственники помещений выбрали способ управления домом» // Вечерний Магадан. 2006. 7 сент. N 37(895); Постановление Администрации города Рязани от 27 марта 2007 г. N 878 «Об утверждении Положения о порядке передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, при смене управляющих (обслуживающих) организаций различных организационно-правовых форм» // СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)»; Постановление главы города Челябинска от 30 мая 2007 г. N 202-п «Об утверждении Порядка передачи многоквартирных домов управляющим организациям в городе Челябинске» // Вечерний Челябинск. 2007. 15 июня. N 108; Постановление главы Уссурийского городского округа от 13 февраля 2006 г. N 129 «Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченным собственниками управляющим организациям» // Коммунар. 2006. 24 февр. N 19(18817).
Указанными правовыми актами устанавливаются основания для передачи технической документации на многоквартирный дом, перечень представляемых управляющей организацией документов, необходимых для осуществления процедуры указанной передачи, действия органов местного самоуправления и их должностных лиц при передаче технической документации на многоквартирный дом, сроки осуществления указанной передачи и перечень передаваемой управляющей организации технической документации на многоквартирный дом. Вместе с тем в отдельных муниципальных образованиях (города Воронеж, Магадан, Уссурийский городской округ и др.) в рамках указанных правовых актов устанавливаются нормы, согласно которым с момента приемки-передачи многоквартирного дома в управление управляющая организация несет ответственность за предоставление коммунальных услуг и обеспечение надлежащей технической эксплуатации многоквартирного дома в соответствии с установленными действующим законодательством требованиями. В городе Красноярске <6> постановлением местной администрации установлено, что управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. ——————————— <6> Постановление администрации города Красноярска от 27 августа 2007 г. N 481 «Об утверждении Положения о порядке передачи документации на многоквартирный дом, в котором собственники помещений выбрали способ управления домом» // Городские новости. 2007. 5 сент. N 128.
Однако регулирование указанных выше правоотношений, на наш взгляд, не относится к полномочиям органов местного самоуправления, и соответствующие нормы не могут быть установлены муниципальными правовыми актами. В ряде муниципальных образований (города Омск, Волгоград, Обнинск, Железногорск, Курск, Орел, Новочеркасск, Тамбов) <7> отношения по передаче технической документации на многоквартирный дом урегулированы правовыми актами, носящими рекомендательный характер для управляющих организаций. ——————————— <7> Постановление мэра города Омска от 20 ноября 2006 г. N 316-п «Об утверждении Порядка передачи функций по управлению многоквартирными домами вновь выбранным управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам либо в случае непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме собственникам помещений и о примерной форме договора управления многоквартирным домом» // Третья столица (специальный выпуск). 2006. 28 нояб. N 54; Постановление Администрации города Волгограда от 11 октября 2006 г. N 2648 «Об утверждении Временного положения о порядке передачи многоквартирных домов, находящихся в управлении муниципальных учреждений жилищно-коммунального хозяйства районов Волгограда, в непосредственное управление собственникам помещений в многоквартирном доме, в управление товариществам собственников жилья, управляющим организациям» // Волгоградская газета. 2006. 17 окт. N 162; Постановление Администрации города Обнинска от 19 октября 2007 г. N 1546-п «Об утверждении Рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом» // Обнинск. 2007. 27 окт. N 142 — 143; 13 нояб. N 149 — 150; Постановление администрации города Железногорска от 10 апреля 2007 г. N 467 «Об утверждении Методических рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом» // Железногорские новости. 2007. 19 апр. N 16; Постановление администрации города Курска от 15 августа 2006 г. N 2503 «Об утверждении Рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления (изменении способа управления)» // Городские известия. 2006. 9 сент. N 108; Постановление Администрации города Орла от 31 июля 2007 г. N 1632 «Об утверждении Методических рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом» // Город Орел. 2007. 8 авг. N 31; Постановление мэра города Новочеркасска от 14 мая 2007 г. N 1206 «Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление» // Новочеркасские ведомости. Официальный выпуск. Май. 2007; Постановление Администрации города Тамбова от 11 декабря 2007 г. N 8400 «О порядке передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, в непосредственное управление собственникам помещений» // Наш город Тамбов. 2007. 17 дек. N 51(333).
Кроме того, как уже говорилось выше, органы местного самоуправления в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводят открытые конкурсы по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. В целях исполнения полномочий по проведению открытых конкурсов органы местного самоуправления осуществляют деятельность по созданию единой информационной базы о многоквартирных домах, собственники которых определились с выбором способа управления многоквартирным домом. В подавляющем большинстве случаев указанные мероприятия осуществляются органами местного самоуправления на основании самостоятельно собранной информации при передаче функций по управлению многоквартирными домами после выбора собственниками помещений в многоквартирных домах одного из способов управления многоквартирным домом. При этом в городе Льгове <8> решением представительного органа муниципального образования установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны были в срок до 1 января 2007 г. выбрать способ управления многоквартирным домом. При избрании способа управления многоквартирным домом собственники помещений обязаны в течение 10 дней с момента проведения общего собрания собственников представить в местную администрацию заявление об избрании способа управления многоквартирным домом, документы, подтверждающие наличие права собственности у всех собственников помещений многоквартирного дома, протокол общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, а также договор или проект договора управления многоквартирным домом либо договоры на оказание услуг с организациями, осуществляющими водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, либо письменное подтверждение организации, осуществляющей оказание указанных услуг. ——————————— <8> Решение Льговского городского Совета депутатов от 9 июня 2006 г. N 949 «Об утверждении Положения о порядке учета жилых домов, собственниками помещений в которых избран способ у правления многоквартирным домом» // Льговские новости. 2006. 23 июня. N 45.
Однако Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает для собственников помещений в многоквартирном доме обязанности ни по выбору способа управления многоквартирным домом в определенный срок, ни по отчету перед органами местного самоуправления о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом является очевидным тот факт, что органы местного самоуправления не наделены полномочиями по установлению дополнительных по сравнению с федеральным законодательством обязательств для собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, органами местного самоуправления в целях создания в соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации условий для управления многоквартирными домами принимаются правовые акты, направленные не только на учет многоквартирных домов, собственники которых определились с выбором способа управления многоквартирным домом, но и на учет управляющих организаций. Так, в городе Новосибирске <9> издан правовой акт местной администрации, согласно которому уполномоченное структурное подразделение Мэрии города Новосибирска осуществляет ведение реестра и рейтинга организаций, осуществляющих деятельность по обслуживанию и управлению многоквартирными домами в городе Новосибирске, при этом организациям, осуществляющим обслуживание и управление многоквартирными домами, рекомендовано обращаться в Мэрию города Новосибирска с заявлением о включении их в реестр и рейтинг организаций, осуществляющих деятельность по обслуживанию и управлению многоквартирными домами в городе Новосибирске. ——————————— <9> Распоряжение Мэрии города Новосибирска от 18 сентября 2006 г. N 7766-р «О реестре организаций, осуществляющих деятельность по обслуживанию и управлению многоквартирными домами в городе Новосибирске» // Бюллетень органов городского самоуправления Новосибирска. 2006. 6 окт. N 6.
В ряде муниципальных образований (города Магадан, Рязань, Улан-Удэ, Томск, Ростов-на-Дону) <10> органы местного самоуправления не просто осуществляют учет управляющих организаций, но и проводят их добровольную аккредитацию. ——————————— <10> Постановление мэра города Магадана от 20 апреля 2006 г. N 613 «Об утверждении Положения о добровольной аккредитации организаций, осуществляющих деятельность по управлению жилищным фондом» // Вечерний Магадан. 2006. 4 июня. N 18(876); распоряжение Администрации города Рязани от 23 декабря 2005 г. N 1536-р «Об утверждении Положения о добровольной аккредитации организаций, осуществляющих деятельность по управлению жилищным фондом» // СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)»; Постановление Администрации города Улан-Удэ от 29 ноября 2007 г. N 623 «О добровольной аккредитации организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)»; распоряжение мэра города Томска от 14 марта 2007 г. N р140 «О добровольной аккредитации организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)»; Постановление мэра города Ростова-на-Дону от 7 февраля 2007 г. N 77 «Об аккредитации управляющих организаций» // Ростов официальный. 2007. 21 февр. N 7.
В соответствии с указанными правовыми актами введение системы добровольной аккредитации направлено на создание института профессиональных управляющих организаций по управлению многоквартирными домами; создание условий для обеспечения доверия к деятельности управляющих организаций на основе признания их соответствующими установленным критериям, достаточным для выполнения работ в соответствующей области; усиление открытости и прозрачности системы оказания услуг для нужд собственников. Вместе с тем действующим законодательством не установлены требования о необходимости аккредитации управляющих организаций, и органы местного самоуправления соответственно не наделены специальными полномочиями по проведению такой аккредитации. Более того, в соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправлении должны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм. Однако указанными муниципальными правовыми актами установлено, что аккредитация является добровольной и проводится в отношении претендентов, желающих получить признание своей компетентности в области управления жилищным фондом. Между тем в отдельных муниципальных образованиях (города Владимир, Курган, Ковров, городской округ Ревда, Киржачский район, ЗАТО «Город Радужный», Ванинский муниципальный район) <11> муниципальными правовыми актами регулируются не только отдельные вопросы, связанные с деятельностью управляющих организаций, но и деятельность управляющих организаций в целом, в том числе вопросы управления жилищным фондом, функции, права и обязанности управляющих организаций, не только в отношении управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности, но и в отношении управления иными многоквартирными домами. В данных правовых актах детально изложены нормы об осуществлении собственниками помещений в многоквартирном доме (в том числе органами местного самоуправления, если речь идет о средствах местных бюджетов) контроля за деятельностью управляющих организаций. ——————————— <11> Решение Владимирского городского Совета народных депутатов от 24 марта 2005 г. N 63 «О Положении об управляющих организациях по управлению многоквартирными домами» // Владимирские ведомости. 2005. 22 апр. N 133; решение Совета народных депутатов города Владимира от 29 августа 2006 г. N 212 «О Положении об организации управления многоквартирными домами в городе Владимире» // Владимирские ведомости. 2006. 25 окт. N 220; решение Курганской городской Думы от 16 августа 2006 г. N 220 «Об утверждении Положения об управляющих организациях по управлению многоквартирными домами в городе Кургане» // Курган и курганцы. 2006. 7 сент. N 99; решение Ковровского городского Совета народных депутатов от 18 мая 2005 г. N 87 «Об утверждении Положения об управляющих организациях по управлению многоквартирными домами» // Знамя труда. 2005. 25 мая. N 56; решение Думы городского округа Ревда от 31 мая 2006 г. N 347 «Об утверждении Положения об управляющих организациях по управлению жилыми многоквартирными домами» // Муниципальные ведомости. 2006. 9 июня. N 15; решение Совета народных депутатов Киржачского района от 31 августа 2006 г. N 12/151 «О Положении об управляющих организациях по управлению многоквартирными домами» // Красное знамя. 2006. 29 сент. N 73; решение Совета народных депутатов ЗАТО «Город Радужный» от 27 марта 2006 г. N 10/47 «Об утверждении Положения об управляющих организациях по управлению многоквартирными домами на территории ЗАТО «Город Радужный» Владимирской области» // Радуга-информ. 2006. 31 марта. N 7; Постановление главы Ванинского муниципального района от 15 сентября 2006 г. N 354 «Об утверждении Положения об управляющей организации» // Восход-Ванино. 2006. 29 сент. N 113 — 115.
Однако анализ полномочий органов местного самоуправления, предусмотренных жилищным законодательством, законодательством о местном самоуправлении, показывает, что органы местного самоуправления не наделены полномочиями по регулированию соответствующих правоотношений для достижения поставленных в указанных правовых актах целей. Управляющие организации являются самостоятельными хозяйствующими субъектами, и определение целей и задач их деятельности, функций, прав и обязанностей, ответственности управляющей организации, а также их отношения с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые строятся на договорной основе, могут быть урегулированы только гражданским и жилищным законодательством. Рассмотрение вопроса об осуществлении органами местного самоуправления контроля за деятельностью управляющих организаций также возможно в случае, если управляющая организация в своей деятельности использует муниципальное имущество, в том числе средства местного бюджета. Так, если органами местного самоуправления в соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющим организациям предоставлены бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов, то органы местного самоуправления в рамках бюджетного законодательства и законодательства о местном самоуправлении вправе и обязаны осуществлять контроль за целевым использованием указанных средств. Кроме того, учитывая, что до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, установившего возможность управления многоквартирным домом управляющей организацией, обслуживание жилищного фонда осуществлялось муниципальными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства либо специализированными организациями, соответственно муниципальное имущество жилищно-коммунального комплекса находилось в ведении либо в пользовании указанных организаций. В настоящее время в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализации либо определения управляющей организации по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, указанное выше муниципальное имущество может быть предоставлено управляющим организациям исключительно в целях обслуживания жилищного фонда. В указанных ситуациях органы местного самоуправления также обязаны осуществлять контроль за надлежащим и целевым использованием управляющей организацией имущества, находящегося в собственности соответствующего муниципального образования. Нормы о контроле за использованием муниципального имущества, на наш взгляд, должны быть предусмотрены в договоре о предоставлении указанного имущества на определенном праве управляющей организации в соответствии с муниципальными правовыми актами, устанавливающими порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования. В иных случаях возможность осуществления органами местного самоуправления контроля за деятельностью управляющих организаций действующим законодательством не предусмотрена. Подводя итог анализу деятельности органов местного самоуправления в сфере регулирования отношений с управляющими организациями, в том числе изучению возможных способов осуществления органами местного самоуправления контроля за деятельностью управляющих организаций, очевидным является вывод о недостаточном правовом регулировании на федеральном уровне указанных вопросов взаимодействия органов местного самоуправления и управляющих организаций. В результате чего сомнительным с точки зрения закона является муниципальное правотворчество в данной сфере правоотношений. Однако необходимо отметить, что потребность в осуществлении указанного контроля основана не столько на желании органов местного самоуправления распространить свои властные полномочия на управляющие организации, являющиеся самостоятельными хозяйствующими субъектами, сколько на обращениях и жалобах граждан на некачественное предоставление жилищно-коммунальных услуг, на бездействие управляющих организаций, в значительном количестве поступающих именно в органы местного самоуправления как наиболее приближенные к населению органы власти. В настоящее время в условиях реформирования жилищно-коммунального комплекса необходимо повышать качество жилищно-коммунальных услуг, создавать достойные условия жизни населения, получать своевременную информацию о техническом состоянии жилищного фонда, находящегося в управлении управляющих организаций, устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, снижать количество обоснованных жалоб населения на качество жилищно-коммунального обслуживания, условий проживания, состояния объектов жилищного фонда. В связи с изложенным, на наш взгляд, заслуживает внимания вопрос о наличии не только государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также контроля со стороны собственников жилых помещений, но и предоставления органам местного самоуправления отдельных полномочий по осуществлению контроля за деятельностью управляющих организаций.
