Жилищный договор как самостоятельная категория права

(Киминчижи Е. Н.) («Семейное и жилищное право», 2009, N 6)

ЖИЛИЩНЫЙ ДОГОВОР КАК САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ КАТЕГОРИЯ ПРАВА <*>

Е. Н. КИМИНЧИЖИ

——————————— <*> Kiminchizhi E. N. Housing contract as an independent category of law.

Киминчижи Е. Н., адвокат, г. Белгород.

В настоящей статье автор рассматривает проблему понимания категории «жилищный договор», поднимает вопрос о выделении самостоятельного типа жилищных договоров, предлагает собственную точку зрения на данную проблему. Ключевые слова: жилищное право, договор найма жилого помещения, договор социального найма, договор безвозмездного пользования жилым помещением.

The author considers the problem of understanding of category of «housing agreement», raises the issue of separation of an independent type of housing contracts, and proposes his own viewpoint with regard to this problem. Key words: housing law, residential lease agreement, the contract of gratuitous using inhabited a premise, gratuitous use of living accommodation agreement.

Проблема обеспечения граждан жилыми помещениями для постоянного проживания, особая роль государственных и муниципальных органов в обеспечении реализации конституционного права граждан на жилище закономерно привели к внедрению в оборот юридической науки категории «жилищный договор» как самостоятельный тип <1> соглашения между собственником или иным титульным владельцем жилого помещения и физическим лицом о проживании в предоставленном жилом помещении <2>. Однако помимо возражений содержательного свойства, которые будут изложены ниже, приведенная дефиниция страдает тем недостатком, что игнорирует полностью возможность предоставления жилых помещений для проживания иных лиц теми владельцами, чьи правомочия вовсе не основаны на каком-либо титуле, как, например, в случае с давностным владельцем. ——————————— <1> Здесь и далее под самостоятельностью понимается регулирование договоров о предоставлении жилых помещений от системы договоров, регулируемых гражданским законодательством. <2> См.: Батова О. В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Автореф. … к. ю.н. М., 2008. С. 9, 13 — 14.

Одной из причин этого мы видим то, что сторонники выделения самостоятельного типа жилищных договоров предпринимают попытки обоснования независимого характера их от договоров гражданско-правовых. Понятное дело, что с фактической точки зрения различия между проживанием в жилых помещениях, предоставленных по договору социального найма, и проживанием по договору коммерческого найма будут зримыми. Основа такого различия лежит в самом существе общественных отношений, когда в одном случае предоставление жилого помещения является актом реализации гарантированного Основным Законом права на жилище, а в другом — самостоятельного обеспечения гражданином своей потребности в жилье, притом часто на ограниченный период времени <3>. ——————————— <3> Полагаем, что только этим и можно объяснить предусмотренную в Гражданском кодексе РФ срочность договора (коммерческого) найма, ограниченную пятилетним периодом.

Дает ли такое замечание повод серьезно относиться к попыткам включения в систему жилищных договоров не только всех видов договора найма жилого помещения, но также и договора поднайма, соглашения между собственником жилого помещения и членом его семьи по поводу пользования жилым помещением, договора ренты с обязательством плательщика ренты предоставить ее получателю жилище, договора безвозмездного пользования жилым помещением и иных договоров, непосредственно направленных на обеспечение постоянного проживания физического лица в жилом помещении, с указанием на то, что такие договоры должны регламентироваться только жилищным законодательством, как об этом пишет О. В. Батова? <4> Полагаем, что на поставленный вопрос необходимо дать отрицательный ответ. ——————————— <4> См.: Батова О. В. Указ. соч. С. 9 — 10.

Как было указано выше, система жилищных договоров предполагается направленной на закрепление гарантий реализации права граждан на постоянное проживание в жилом помещении. При этом авторы рассматриваемой концепции почему-то обходят стороной проблему срочности договоров коммерческого найма <5> или возможность найма жилых помещений юридическими лицами для последующего их предоставления для проживания гражданам (как, например, работникам такого юридического лица, так и в целях извлечения прибыли от коммерческого предоставления жилых помещений для проживания граждан). ——————————— <5> Следует при этом отметить, что мы сами придерживаемся позиции, что ограничение срока действия договора коммерческого найма вряд ли можно признать удачным. См.: Киминчижи Е. Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения // Информационно-аналитическая газета «Налоги». 2009. N 4.

В науке отмечалось, что «там, где некоторые различия в экономическом содержании договоров не влекут за собой различных юридических последствий, не отражаются в юридическом содержании, нет необходимости в создании новых группировок обязательств. Дело в том, что не любое изменение в экономическом содержании влечет за собой появление нового вида правоотношения. Для этого необходимы существенные количественные изменения, приводящие к новому скачку — к изменению формы» <6>. Из такого утверждения следует, что категория «жилищный договор» в том виде, в каком она преподносится авторами концепции самостоятельности вообще всей системы договоров по предоставлению жилых помещений, с исключением соответствующих норм из гражданского законодательства, необоснованна и по крайней мере преждевременна. Количественное разнообразие договорных форм реализации права на жилище еще не свидетельствует о необходимости создания единой системы жилищных договоров. Такие изменения могут привести (и приводят!) к появлению нового вида договора, но отнюдь не к обособлению существующей договорной системы. ——————————— <6> Братусь С. Н. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963. С. 195 — 196.

Вряд ли оправданно обоснование самостоятельности жилищных договоров слабо аргументированными рассуждениями о самостоятельности отрасли жилищного права. Если специфика этой отрасли видится не только в обособленности предмета правового регулирования, но также и в самобытности метода правового регулирования, то мнения наших оппонентов вообще не терпят какой-либо критики. Так, О. В. Батова пишет о качественных отличиях категории проживания от обычных имущественных отношений (не поясняя, что же имеется в виду под обычными имущественными отношениями) и приходит к выводу, что именно такие различия вынуждают законодателя прибегать к особому методу (или режиму, в чем автор сама не определилась окончательно. — Прим. Е. К.) правового регулирования и что, по ее мнению, непосредственно проявляется при простом соотношении законодательно закрепленных основных принципов гражданского и жилищного права <7>. Не вдаваясь в саму проблему обособленности отрасли жилищного права по предмету и методу правового регулирования, отметим, что законодательные различия видятся нам таким образом, что исключают различие правового регулирования отношений коммерческого найма и жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства, и в то же время такие различия имеют определенное место при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (найма специализированных жилых помещений), но только сравнительно с договором коммерческого найма, а равно с правовыми последствиями прекращения семейных отношений членов семьи с собственником и нанимателем. Но точно такие же различия закреплены в ГК РФ, который и определяет два вида договоров найма жилых помещений. Смешивать с этим договорным типом иные обязательства, объектом которых могут быть жилые помещения, неоправданно, ибо это порождает необоснованное разделение правового регулирования по основаниям, не имеющим правовой природы. Так, весьма сомнительно обособленное регулирование нормами жилищного законодательства договора безвозмездного пользования жилым помещением и нормами гражданского законодательства — безвозмездного пользования любыми иными вещами. ——————————— <7> См.: Батова О. В. Указ. соч. С. 13.

Но если смотреть на властную составляющую отношений по предоставлению жилых помещений по договору социального найма, то, во-первых, такие отношения не исключают возможности участия органов государственной или муниципальной власти на частноправовых началах с гражданами. А во-вторых, такие отношения, по существу, являются сложными, сочетающими в себе два разных вида правовых отношений. В одном случае это отношения, основанные на административном подчинении, которые не охватываются предметом регулирования гражданского права, как, например, отношения по постановке физического лица на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В другом — это имущественные договорные отношения, всецело регулируемые гражданским законодательством, в том числе нормами о недействительности сделок, что было бы невозможно в случае одобрения самостоятельности системы жилищных договоров. Действительно, ГК в ряде случаев указывает на то, что существенные условия частных договоров формулируются федеральными органами власти. Достаточно упомянуть отношения в связи с оказанием услуг почтовой связи, продажей отдельных видов товаров, поставкой или вовсе — случаи государственного регулирования цен субъектами государственных монополий. Но это не опровергает частной природы заключаемых на основании такого приема юридической техники договоров. Неоправданно также, по нашему мнению, отрицание содержания жилищных договоров (здесь мы вынужденно используем эту категорию) через право пользования жилым помещением и замену на особое субъективное право на проживание в предоставленном жилом помещении, включающем в себя юридические возможности: требовать предоставления жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (как видим, срочность договора коммерческого найма мало тревожит автора концепции. — Прим. Е. К.); требовать поддержания данного состояния в течение всего периода проживания (как же быть с текущим ремонтом, который влияет на решение вопроса о пригодности жилого помещения для проживания и обязанность совершения которого возлагается на нанимателя? — Прим. Е. К.); вселять в предоставленное жилое помещение других лиц, независимо от согласия лица, предоставившего жилое помещение (между тем по закону правило действительно только для несовершеннолетних детей нанимателя, а на практике и в отношении супруги нанимателя, хотя в отношении последнего закон требует совершенно иного, притом не только согласия наймодателя на вселение, но соблюдения еще целого ряда условий. — Прим. Е. К.) <8>. ——————————— <8> См.: Там же. С. 11. Предвидя наши замечания о праве вселять иных лиц, О. В. Батова полагает, что действующее правовое регулирование, требующее наличия такого согласия на вселение супруга и родителей нанимателя, не соответствует Конституции РФ. Само же отсутствие четкого обоснования такого мнения в любом случае демонстрирует непоследовательность автора, утверждавшей ранее о праве на вселение без согласия собственника жилого помещения вообще других лиц, а не только членов семьи. Аспект п. 1 ст. 31 ЖК РФ о возможности вселения в качестве членов семьи лиц, с которыми, например, собственник, а по аналогии и наниматель, не состоит в родственных отношениях, О. В. Батова обходит стороной.

Анализ действующего законодательства показывает, что никакого права на проживание, отличного от права пользования жилым помещением, в действительности не имеется. Само проживание предполагает использование жилья как особого блага в целях проживания в нем. Терминологическая замена не привносит ничего нового в существо разногласий, с которыми пытается бороться автор, доказывая свое мнение. По этой же причине нельзя согласиться с автором об отличии выделяемого ею субъективного права проживания от вещных прав владения и пользования жилым помещением, но следует присоединиться к мысли о его обязательственно-правовой природе <9>. Само право пользования жилым помещением в последнее время справедливо не рассматривается как вещное право, а с учетом наших замечаний о тождестве права пользования жилым помещением и права проживания обязательственная природа такого субъективного права лишь получает дополнительное обоснование. ——————————— <9> См.: Батова О. В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров… С. 7 — 8. Иного мнения придерживается Д. А. Формакидов, обосновывающий вещную природу права проживания. См.: Формакидов Д. А. Вещное право проживания. СПб., 2006. С. 70 — 71. В целом природа права пользования является дискуссионной в современной науке гражданского права и выходит за пределы нашего повествования.

Таким образом, категория «жилищный договор» может быть использована только доктринально в собирательном значении при исследовании проблематики договорного регулирования права пользования жилыми помещениями. Оснований же для позитивного закрепления этой категории в виде самостоятельной от гражданского права системы договоров в настоящее время не имеется. Попытки обосновать обратное являются неперспективными.

——————————————————————