ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОМ ЖИЛОМ ФОНДЕ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ
А. С. ФЕОФИЛАКТОВ
Феофилактов А. С., начальник юридического отдела ГОУ ВПО «Владимирский государственный университет».
Жилищные права граждан являются одними из наиболее значимых в системе прав человека на современном этапе развития государства. Экономическая ситуация в нашей стране на сегодняшний день такова, что для многих граждан приобретение жилого помещения в собственность является либо крайне затруднительным с финансовой точки зрения либо вообще невозможным в силу низкого уровня доходов и высокого уровня стоимости жилья.
Приватизация жилых помещений государственного и муниципального фонда, введенная законодателем в 1991 году, стала одним из наиболее распространенных оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения. С момента принятия первой редакции Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» порядок и условия бесплатной передачи в собственность физических лиц неоднократно изменялись и дополнялись. За время действия данного Закона был принят новый Жилищный кодекс Российской Федерации, что существенным образом повлияло на статус различных видов жилищного фонда, а как следствие, и на правила их приватизации. В связи с тем что законодателем был установлен срок окончания действия права граждан на бесплатную приватизацию занимаемых ими помещений, в последние несколько лет количество судебных споров о праве на приватизацию жилых помещений значительно возросло, что, в свою очередь, обозначило ряд проблем в правоприменительной практике и различия в подходах к толкованию норм законодательства. Среди гражданских дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции по вопросам приватизации жилья, особого внимания заслуживают споры по искам граждан о праве на получение в собственность жилых помещений, находящихся в домах специализированного жилищного фонда. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в период до введения Жилищного кодекса Российской Федерации в действие многие многоквартирные жилые дома не имели четко определенного статуса либо статус, установленный в официальных документах, не соответствовал реальному состоянию жилых помещений. Многие проблемные неурегулированные законодательством вопросы приватизации специализированного жилищного фонда разрешаются только судебной практикой по конкретным делам. При этом Верховный Суд Российской Федерации за последние несколько лет дал достаточно большое количество разъяснений по данной категории судебных споров, которые, следует сказать, по-разному толкуются различными судебными инстанциями. Таким образом, налицо, с одной стороны, важность и значимость проблемы приватизации специализированного жилищного фонда для тысяч семей в России, с другой — законодательная неопределенность многих вопросов, связанных с разрешением подобных дел. Прежде всего следует определиться, что собой представляет специализированный жилищный фонд по действующему законодательству. Статья 92 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает семь видов специализированного жилищного фонда, среди которых: — служебные жилые помещения; — жилые помещения, расположенные в общежитиях; — жилые помещения маневренного фонда; — жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; — жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; — жилые помещения фонда для временного поселения беженцев; — жилые помещения для социальной защиты отдельных граждан. Специализированный жилищный фонд является государственной (федеральной или региональной) либо муниципальной собственностью и может признаваться таковым только после принятия решения уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 N 42 <1>. ——————————— <1> Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 697.
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, граждане вправе приватизировать жилые помещения бесплатно в срок до 1 марта 2010 г. (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем с учетом того, что в настоящее время приблизительно 15 — 18% граждан еще не успели приватизировать жилые помещения, Государственная Дума РФ рассматривает в первом чтении законопроект о внесении изменений в указанный Закон в части продления срока приватизации на три года (http://www. duma. gov. ru/).
Если анализировать имеющуюся судебную практику по искам граждан о приватизации жилых помещений, то следует подчеркнуть, что подавляющее большинство споров по данной сфере связано со служебным жильем, а также помещениями, находящимися в общежитиях. Данные виды специализированного жилищного фонда существуют практически с самого начала советского периода истории Российской Федерации и в наибольшем количестве предоставлялись гражданам на протяжении многих лет.
ПРИВАТИЗАЦИЯ СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Прежде всего следует сказать о том, что в силу статьи 93 Жилищного кодекса РФ под служебными жилыми помещениями понимают те помещения, которые предназначены для проживания граждан в связи с исполнением ими обязанностей по трудовому договору с органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, а также в связи с назначением либо избранием на государственные должности федерального и регионального уровня. Решение о предоставлении гражданину жилого помещения принимает его собственник, учитывая, что в данном случае в качестве такового выступает публично-правовое образование, что действует от его имени уполномоченный орган государственной власти. С лицом, которому предоставлено служебное жилое помещение, заключается договор найма по установленной форме, которая утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 N 42. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в статье 4 указал на то, что служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако в абзаце 2 этой же статьи имеется оговорка о том, что собственники жилищного фонда, а также уполномоченные ими органы либо предприятия и учреждения, за которыми служебный жилой фонд закреплен на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Хотелось бы отметить, что данное правило о необходимости отнесения специализированного жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду соблюдается и в судебной практике. Так, при рассмотрении иска о выселении С. из служебной квартиры в связи с истечением срока действия трудового договора, суд установил, что жилое помещение было построено истцом (ЗАО «Сызранское») за счет собственных средств. Жилое помещение в государственную или муниципальную собственность не передавалось. Поэтому суд справедливо сделал вывод о заключении между сторонами договора коммерческого найма и о выселении С. <1>. ——————————— <1> Судебная практика по жилищным делам (Особенности применения нового Жилищного кодекса) // Судебный вестник. Июнь 2006 г. N 2(26); http://www. scourt. vens. ru/vestnik/vestnik26/63.
В судебной практике возник один из наиболее важных вопросов о том, какие жилые помещения подпадают под статус служебных, что влечет за собой ограничение права лиц, в них проживающих, приватизировать данную квартиру. Верховным Судом Российской Федерации по одному из данных дел было дано четкое разъяснение. Так, в частности, Н. обратилась в суд с иском к администрации Центрального района г. Твери, администрации г. Твери о защите права на приватизацию, указывая, что необходимо признать ошибочной запись в ордере N 13593 от 5 июля 1989 года о том, что он является служебным, а также обязать ответчиков передать ей в собственность жилое помещение квартиры 2 в доме 63 по ул. Симеоновской в г. Твери. Решением Центрального районного суда г. Твери от 15 сентября 2005 года в удовлетворении исковых требований Н. отказано. В кассационном порядке дело не рассматривалось. По надзорной жалобе истицы дело было передано на рассмотрение Судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда Российской Федерации, которая решение суда первой инстанции отменила, указав на следующие обстоятельства. Судом установлено, что в соответствии с решением N 176-1 от 19 июня 1989 года исполнительного комитета Центрального районного Совета народных депутатов г. Калинина (г. Твери) производственному жилищному ремонтно-эксплуатационному управлению разрешено использовать под служебную жилую площадь отдельную двухкомнатную квартиру N 2 в доме 63 по ул. Каляева (в настоящее время ул. Симеоновская). Протоколом заседания цехкома ПЖРЭУ Центрального района г. Твери N 8 от 22 июня 1989 года данная жилая площадь была предоставлена слесарю ЖЭУ N 3 Н. И. и выдан ордер N 13597 от 5 июля 1989 года на состав семьи из трех человек. Согласно свидетельству о расторжении брака, выданному отделом загса администрации г. Твери 22 мая 1999 года, брак между Н. И. и Н. прекращен 22 мая 1999 года на основании решения Центрального народного суда г. Твери от 5 мая 1999 года. В настоящее время на спорной жилой площади проживают и зарегистрированы Н. и ее сын Н. А. Разрешая дело и отказывая в иске, суд пришел к выводу о том, что занимаемая истицей жилая площадь является служебной и поэтому в соответствии со статьей 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой служебные жилые помещения не подлежат приватизации, она не подлежит приватизации. В соответствии со статьей 101 ЖК РСФСР, действовавшего на тот период, жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Согласно пункту 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Из изложенного следует, что после принятия решения о включении жилой площади в число служебных данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такого в органах государственной регистрации недвижимости. Тогда как таких доказательств ответчиками не представлено. Поэтому, по мнению заявителя, суд неправомерно признал служебным занимаемое истицей жилое помещение и отказал ей в приватизации этого помещения. Кроме того, если допустить, что спорное жилое помещение являлось служебным, то суд первой инстанции должен был учесть, что требования к Н. о выселении из названного жилого помещения после выезда Н. И. из указанной квартиры никем не предъявлялись, а также то, что в настоящее время она не может быть выселена из занимаемого ею жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающей, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Поэтому у суда имелись основания признать, что спорное жилое помещение утратило статус служебного и потому в соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» оно подлежало передаче в собственность в порядке приватизации <1>. ——————————— <1> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2006 N 35-В06-12.
Таким образом, Верховный Суд РФ подчеркнул, что установленный законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае граждане имеют право реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном учреждении. С самого начала действия Закона о приватизации жилья возник вопрос о том, имеет ли право гражданин в обязательном порядке требовать от собственника или иного владельца жилого помещения на основании абзаца 2 статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» принятия решения о передаче ему в собственность занимаемой служебной квартиры или этот вопрос находится исключительно в компетенции собственника жилого фонда. Следует сказать, что в большинстве случаев суды признавали право предприятий самостоятельно решать вопрос о том, предоставлять или нет конкретному гражданину право приватизировать служебное жилье, и иски о признании неправомерным отказа в приватизации таких квартир оставались без удовлетворения. Окончательно данная проблема была разрешена только Конституционным Судом Российской Федерации, который рассмотрел индивидуальную жалобу граждан на несоответствие Конституции Российской Федерации подобного толкования судебными инстанциями абзаца 2 статьи 4 вышеуказанного Закона. Позиция Конституционного Суда РФ представляет особый интерес еще и в связи с тем, что в мотивировочной части Суд дал толкование правового статуса служебных жилых помещений, которое является актуальным и после введения нового Жилищного кодекса РФ. В частности, в Определении Конституционного Суда РФ указано на следующие обстоятельства. Решением Прикубанского районного суда от 27.08.2004, оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 12.10.2004, отказано в удовлетворении исковых требований Н. А. Ивановой и М. К. Филькиной о признании отказа в приватизации служебного жилого помещения незаконным. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации гражданка Н. А. Иванова просила проверить конституционность положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которым не подлежат приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных; собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Заявительница полагала, что названные положения, допускающие запрет на приватизацию служебных жилых помещений и возможность такой приватизации в зависимости от согласия собственника (владельца) жилья, нарушают ее права, гарантированные статьями 19 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Разрешая поставленные в жалобе вопросы, Конституционный Суд РФ подчеркнул, что законодатель, определяя круг объектов, не подлежащих приватизации, в качестве общего правила ввел запрет на приватизацию служебных жилых помещений. В силу правовой позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 03.11.1998 N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. Служебные жилые помещения согласно статье 101 Жилищного кодекса РСФСР предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Связанный с этим специальный правовой режим служебной жилой площади, выражающийся в особенностях предоставления и пользования ею, ее особое функциональное назначение, предполагающее заселение служебного жилого помещения определенным кругом работников, а также ее соответствующее территориальное расположение являются факторами, предопределяющими в принципе невозможность приватизации служебного жилья, что с учетом высказанной Конституционным Судом Российской Федерации правовой позиции не может рассматриваться как нарушение Конституции Российской Федерации. Вместе с тем законодатель, исполняя возложенную на него обязанность по обеспечению права граждан на приватизацию жилья и соблюдая необходимый баланс их интересов и интересов собственников (владельцев) соответствующего жилищного фонда, предоставил последним право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия для принятия таких решений с учетом положений статьи 72 (пункт «к» части 1) Конституции Российской Федерации могут устанавливаться законодательством субъектов Российской Федерации. Понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к передаче служебных жилых помещений в собственность граждан недопустимо, поскольку согласно статье 9 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Таким образом, наделение статьей 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» собственников жилищного фонда или уполномоченных ими органов, а также предприятий, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждений, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, правом принимать решения о приватизации служебных жилых помещений с учетом допустимости общего запрета на приватизацию служебных жилых помещений само по себе не может рассматриваться как нарушение каких-либо конституционных прав и свобод заявительницы <1>. ——————————— <1> Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 441-О «Об отказе в принятии жалобы гражданки Ивановой Нины Александровны на нарушение ее конституционных прав положениями статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Исходя из данной правовой позиции, следует, что решение вопроса о приватизации служебной квартиры является исключительным правом собственника (обладателя ограниченного вещного права) данного жилого помещения и не допускается его понуждение в судебном порядке к принудительному предоставлению данного жилого помещения в собственность жильца в порядке приватизации. Такой подход следует признать обоснованным также еще и в связи с тем, что в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ именно собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом и отступление от данного правила свидетельствовало бы о существенном ограничении прав собственника без необходимых оснований. Верховный Суд РФ подтвердил указанный подход Конституционного Суда РФ к приватизации служебных жилых помещений уже и после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ в одном из обзоров судебной практики. Так, в частности, нижестоящим судам было дано разъяснение, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений <1>. ——————————— <1> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.
Одной из наиболее значимых проблем для правоприменительной практики по делам о признании незаконным отказа в приватизации служебных жилых помещений является решение вопроса о том, вправе ли приватизировать служебную квартиру гражданин, если жилое помещение из государственной собственности перешло в собственность частных организаций, в том числе хозяйственных обществ и товариществ. Данное обстоятельство вызвано тем, что в начале — середине 90-х годов достаточно большое количество государственных предприятий было приватизировано путем реорганизации в акционерные общества, при этом в уставной капитал данных обществ были переданы жилые дома со служебными жилыми помещениями, где уже проживали работники государственных предприятий. Характерным примером является нижеследующее дело, также ставшее предметом рассмотрения в Верховном Суде Российской Федерации. Борисова Г. В. обратилась в суд с иском к обществам с ограниченной ответственностью «Носта-Тюльган» и «Агрофирма-Тюльган» о заключении договора приватизации жилого помещения по адресу: Оренбургская обл., Тюльганский район, с. Тугузтемир, ул. Центральная, 18, сославшись на то, что данное жилое помещение ей было предоставлено в 1991 году совхозом «Металлург» как молодому специалисту. С 18 июня 1991 года она прописана в доме. В настоящее время указанный дом находится на балансе ООО «Агрофирма-Тюльган», которое отказало истице в приватизации жилого помещения. Считая данный отказ незаконным, Борисова Г. В. просила обязать ответчиков заключить с ней договор приватизации занимаемого жилого помещения. Решением Тюльганского районного суда Оренбургской области от 11.02.2002 иск Борисовой Г. В. удовлетворен: ООО «Агрофирма-Тюльган» обязано заключить с Борисовой Г. В. договор приватизации жилого помещения по адресу: с. Тугудтемир Тюльганского района Оренбургской области, ул. Центральная, д. 18. Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 28.05.2002 решение суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение. Решением Тюльганского районного суда Оренбургской области от 07.10.2002 в удовлетворении иска отказано. В кассационном порядке дело не рассматривалось. Постановлением президиума Оренбургского областного суда от 23.12.2002 отклонен протест прокурора области и решение суда от 07.10.2002 оставлено без изменения. В надзорной жалобе Борисова Г. В. просит оставить в силе решение Тюльганского районного суда Оренбургской области от 11.02.2002, отменив все последующие судебные постановления. Определениями судьи Верховного Суда РФ от 14.08.2003 и 26.09.2003 дело истребовано в Верховный Суд РФ и передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела данное дело в порядке надзора и отменила все состоявшиеся судебные акты, указав на следующие обстоятельства. Разрешая спор и отказывая в иске, суд исходил из того, что ранее дом 18 по ул. Центральной в с. Тугудтемир принадлежал колхозу им. Калинина, доказательств того, что этот колхоз был преобразован в совхоз «Металлург» и последний предоставил дом, о котором возник спор, истице, не имеется, какие-либо правоустанавливающие документы на этот дом в настоящее время отсутствуют, право собственности на него в установленном порядке не зарегистрировано. В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 04.07.1991, с последующими изменениями и дополнениями, «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно статье 4 того же Федерального закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. По данному делу в соответствии со статьей 50 ГПК РСФСР (статьей 56 ГПК РФ) и с учетом конкретных обстоятельств дела ответчики должны были предоставить доказательства того, что дом 18 по ул. Центральной на момент предоставления в пользование истицы не относился к государственному жилищному фонду или являлся служебным жилым помещением, т. е. не подлежал приватизации. Поскольку такие доказательства ими не представлены и в деле отсутствуют, то суд должен был исходить из требований вышеназванных норм Федерального закона, учитывая, что при переходе государственного предприятия в иную форму собственности в силу статьи 18 того же Федерального закона право на приватизацию жилого помещения сохраняется. При таких обстоятельствах обжалуемые судебные постановления нельзя признать законными и они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение, поскольку, как усматривается из сообщения ООО «Агрофирма-Тюльган» от 16.10.2003, указанная фирма реорганизована в форме выделения филиалов в самостоятельные предприятия. Поэтому при новом рассмотрении необходимо определить надлежащего ответчика по делу <1>. ——————————— <1> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2003 N 47-В03-4.
Таким образом, Верховный Суд Российской Федерации в данном случае указал на то, что бремя доказывания того обстоятельства, что жилое помещение является служебным и, как следствие, не подлежит приватизации, лежит на ответчике, т. е. соответствующем предприятии, к которому предъявлен иск о признании права на приватизацию служебного жилого помещения.
ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ОБЩЕЖИТИЙ
Наряду со служебными жилыми помещениями в настоящее время значительное количество граждан проживает в общежитиях различного типа и вида. Для судебной практики также остро стоят проблемы рассмотрения споров о приватизации таких жилых помещений. Данное обстоятельство обусловливается тем, что в советский период достаточно большое количество жилых домов имело статус общежития, принадлежавшего государственным учреждениям и предприятиям. После начала процесса разгосударствления экономической системы многие дома, именуемые общежитиями, перешли в частные руки либо в муниципальную собственность, кроме того, зачастую общежития по факту перестали быть таковыми, хотя в правоустанавливающей документации все еще являлись специализированным жилым фондом. По многим спорным вопросам были приняты решения судов высших инстанций, что позволило судебным органам на местах сформировать определенную правоприменительную практику. Так же, как и в отношении служебных жилых помещений, Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в статье 4 установлен запрет на приватизацию жилых помещений. При этом в отличие от служебных жилых помещений их собственникам либо владельцам на праве оперативного управления или хозяйственного ведения не предоставлено возможности принимать решения о приватизации каких-либо помещений в общежитии. На первый взгляд ситуация кажется достаточно простой: запрет на приватизацию общежитий установлен законодателем и, соответственно, не может быть оспорен без внесения соответствующих поправок в нормативно-правовые акты. Тем не менее в суды общей юрисдикции ежегодно поступают тысячи исковых заявлений о признании права на приватизацию комнат в общежитии, значительная часть которых удовлетворяется. Рассмотрим наиболее распространенные категории дел, связанных с требованием признать право на приватизацию общежития. Прежде всего следует указать на то, что в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма <1>. ——————————— <1> Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 15.
Данная норма, введенная законодателем, толкуется таким образом, что гражданам, проживающим в названных общежитиях, предоставлено право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений в общежитиях. В частности, Верховный Суд Российской Федерации в одном из обзоров практики указал на ряд важных обстоятельств. «Из указанной статьи (речь идет о статье 7 указанного Закона) следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма». При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь статьей 2 Закона Росси йской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу части 2 статьи 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма <1>. ——————————— <1> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.
Вместе с тем, несмотря на данное разъяснение, в практике судов общей юрисдикции возникают немалые противоречия при разрешении конкретных споров по подобным искам граждан. В первую очередь в судебной практике возникла проблема: является ли предусмотренный законом режим «правоотношений по договору социального найма» одновременно правом проживающих в бывшем общежитии граждан на приватизацию занимаемого помещения. Если буквально толковать статью 7 Закона о введении Жилищного кодекса РФ, то применяться должны нормы Кодекса именно о социальном найме, в которых о приватизации ничего не говорится. В связи с этим изначально судебная практика складывалась по пути отказа в приватизации таких общежитий, до того как Верховный Суд РФ дал необходимые разъяснения по этой проблематике. Примером может служить следующее дело. Т. обратилась в суд к администрации г. Брянска, муниципальному унитарному предприятию «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения. В обоснование своих требований указала на то, что является нанимателем жилого помещения — комнаты N 56 размером 11,2 кв. м в общежитии, расположенном по адресу: <…>. Указанное здание (дом <…>) в настоящее время находится в муниципальной собственности. В комнате N 56 проживает также ее несовершеннолетняя дочь Т. Е. Полагая, что имеет право на приватизацию спорного жилого помещения, Т. обратилась в администрацию г. Брянска с заявлением о бесплатной передаче в ее собственность занимаемой комнаты в общежитии. Однако в удовлетворении указанного заявления ей отказали со ссылкой на статью 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», устанавливающую запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях. Не соглашаясь с таким отказом и считая, что нарушено ее право на приватизацию жилого помещения, Т. просила суд возложить на администрацию г. Брянска обязанность заключить с нею договор бесплатной передачи в ее собственность спорного жилого помещения. Ответчики иск не признали. Решением Советского районного суда г. Брянска от 31.08.2005 иск Т. оставлен без удовлетворения. Судья Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев дело по надзорной жалобе, не согласился с выводами суда первой инстанции, указав на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Разрешая спор и отказывая в иске, суд исходил из того, что поскольку дом <…> на основании решения исполкома Брянского городского Совета от 26.06.1974 N 442 является общежитием, при передаче от ООО «Брянское социально-реабилитационное предприятие Всероссийского общества глухих» в муниципальную собственность статус здания не изменился, то в силу приведенной нормы отказ администрацией г. Брянска в приватизации занимаемой Т. в указанном доме комнаты является правомерным. Кроме того, выводы об отказе Т. в иске суд обосновал ссылками на статью 7 Закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Давая толкование указанной нормы, суд пришел к выводу о том, что законодатель в отношении перечисленных выше жилых помещений предусмотрел только возможность их пользования по договору социального найма, не допуская при этом приватизации таких жилых помещений. Однако с выводами суда первой инстанции, изложенными в постановленном решении, согласиться нельзя по следующим основаниям. Из буквального смысла статьи 7 Закона РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, с момента вступления в силу названного Федерального закона утрачивают статус общежитий и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Следовательно, граждане, занимающие вышеуказанные жилые помещения, с момента вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приобретают в отношении данных жилых помещений все права и обязанности, предусмотренные для нанимателя жилого помещения по договору социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку реализация таких прав не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, предусмотренный частью 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ, не является исчерпывающим (часть 2 статьи 67 названного Кодекса). Статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Закона РФ от 20.05.2002) предусматривает право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. В связи с этим необходимо указать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу части 2 статьи 62 Жилищного кодекса РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма. Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальную собственность (муниципальный жилищный фонд), могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность при условии, если это жилое помещение является изолированным. Поскольку общежитие по адресу: <…>, было передано в оперативное управление (на баланс) муниципальному учреждению «Дирекция единого заказчика Советского района» на основании распоряжения администрации г. Брянска от 05.07.2000 N 606, принятого во исполнение решения Малого Совета Брянского городского Совета народных депутатов от 08.06.2000 «О приеме в муниципальную собственность г. Брянска специализированного жилого дома (общежития) по адресу: <…>», то с момента вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указанный жилой дом утратил статус общежития и Т., занимающая в данном доме изолированное жилое помещение — комнату N 56, вправе приобрести это жилое помещение в собственность в порядке приватизации. Таким образом, принимая решение об отказе Т. в иске по мотиву отсутствия у нее права на приватизацию спорного жилого помещения, суд применил норму, не подлежащую применению (статья 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в части, запрещающей приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях), и, применив к рассматриваемым правоотношениям норму, подлежащую применению (статья 7 Закона РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), дал ей неверное толкование, что привело к неправильному разрешению настоящего дела. В связи с изложенным судом было принято решение о передаче дела по существу в порядке надзора в Президиум Брянского областного суда <1>. ——————————— <1> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.07.2006 N 83-В06-7.
Другим характерным примером может служить дело, где спорным явилось толкование вопроса о том, каким образом оформлены отношения между проживающим лицом и администрацией общежития. М. обратилась в суд с иском к администрации г. Липецка о признании права собственности на комнату <…>, указав, что вселилась в нее на основании ордера от 8 августа 1985 г., выданного объединенным управлением быта и жилищно-коммунального хозяйства (ОУБ и ЖКХ) «Главлипецкстрой». В связи с ликвидацией данной организации дом <…> на основании решения Липецкого областного Совета народных депутатов от 04.03.1993 N 54 передан в муниципальную собственность. М. считает, что в соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и статьей 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» вправе приобрести занимаемую комнату в общежитии в собственность в порядке приватизации. Решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 30.09.2008 иск удовлетворен. Определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 12.11.2008 решение районного суда отменено и по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. В порядке надзора дело было передано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, которая кассационное определение отменила, указав на следующее. Разрешая дело и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что сама по себе передача дома <…> в муниципальную собственность повлекла за собой утрату его статуса как общежития и истица не могла быть ограничена в праве на получение занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Кроме того, суд установил, что М. фактически пользовалась не койко-местом, а всей жилой комнатой <…> в указанном доме. Отменяя решение суда первой инстанции и вынося по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд кассационной инстанции сослался на то, что фактическое пользование всей комнатой при наличии ордера, который предоставлял лишь право пользования койко-местом в общежитии, не может свидетельствовать о возникновении у истицы права на приватизацию жилой комнаты. Между тем с такими выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. Как следует из материалов дела, общежитие <…> принято в муниципальную собственность на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», по решению Липецкого областного Совета народных депутатов от 04.03.1993, т. е. на момент вступления в силу статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 (далее — Вводный закон), указанное общежитие было передано в муниципальную собственность. Статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Согласно статье 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации. В соответствии со статьей 7 Вводного закона к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Кроме того, ввиду утраты указанными домами статуса общежития в силу закона, а также с учетом требований действующего законодательства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях «койко-места», также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма, поскольку статья 7 Вводного закона предусматривает применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, без каких-либо изъятий и ограничений. В этой связи гражданам, проживающим на момент вступления в силу статьи 7 Вводного закона в таком жилом помещении на условиях «койко-места», должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними должен заключаться один договор социального найма как с сонанимателями.
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В качестве аргументов за сформулированный автором вывод о предоставлении гражданам именно жилого помещения в общежитии, а не койко-места, также хотелось бы отметить следующее. Во-первых, достаточно условен незакрепленный действующим жилищным законодательством термин «койко-место». Койко-место может быть, скорее всего, предметом договора аренды (в частности, в курортных местностях), а не договора найма. Во-вторых, граждане-сонаниматели пользуются сообща не только койко-местом, но, как правило, и всей площадью комнаты.
Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность. Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживавшему в нем на момент вступления в силу статьи 7 указанного выше Вводного закона, также не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение на момент вступления в силу указанной статьи Вводного закона не было предоставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по основаниям, предусмотренным законом (выезд в другое место жительства, смерть и т. п.). Как следует из материалов дела, М. фактически пользовалась изолированной комнатой <…> с 1985 года; с момента вселения и до момента рассмотрения спора в суде в 2008 году проживала в ней без подселения других лиц, оплачивала всю занимаемую жилую площадь указанной комнаты (л. д. 32 — 48). Из копии ордера (л. д. 7), выданного М., следует, что ей было предоставлено право на поселение в общежитии с указанием номера комнаты — <…>. При таких нарушениях Верховный Суд РФ оставил в силе решение суда первой инстанции <1>. ——————————— <1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июля 2009 г. N 77-В09-5.
Таким образом, мы видим, что согласно правовой позиции Верховного Суда, если гражданин по документам занимал лишь часть жилого помещения, так называемое «койко-место», в общежитии, но по факту использовал изолированное помещение, которое может выступать предметом договора социального найма, то ему предоставлено право на приватизацию такого помещения. Верховный Суд РФ в своих разъяснениях по вопросу применения жилищного законодательства о приватизации специализированного жилого фонда снимает ряд достаточно серьезных противоречий и устраняет допущенные законодателем пробелы в правовой регламентации. Нельзя не отметить еще одно важное указание, изложенное в уже упомянутом Обзоре судебной практики за первый квартал 2006 года: «Необходимо также учитывать, что пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 N 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 29.03.2003 Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта. Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям». Здесь также налицо правовая позиция Верховного Суда РФ, заключающаяся в том, что при любой неясности толкования нормы о праве на приватизацию общежития следует разрешать спор по существу в пользу проживающих в нем граждан, что обусловлено, по мнению автора, только отсутствием надлежащей правовой регламентации данных вопросов. Примером может служить нижеследующее гражданское дело по подобному спору, которое также было рассмотрено в Верховном Суде Российской Федерации. М. обратилась в суд с иском к ОАО «Компания «ЮНИМИЛК», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области, Российскому фонду Федерального имущества о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В обоснование заявленного требования истица указала, что с 1988 года по настоящее время проживает в комнате <…> в городе Самаре. Указанное жилое помещение, расположенное в общежитии, предоставлено ей государственным предприятием «Куйбышевский молочный комбинат» в связи с трудовыми отношениями. В ходе приватизации в 1993 году этого государственного предприятия в уставной капитал образуемого на тот период ОАО «Самаралакто» (в настоящее время — филиал «Молочный комбинат «Самаралакто» ОАО «Компания ЮНИМИЛК») включено здание общежития по указанному адресу, чем нарушены требования законодательства. С 2004 года ответчик настаивает на заключении с истицей договора коммерческого найма занимаемой комнаты. Решением Промышленного районного суда г. Самары от 22.08.2008 в удовлетворении исковых требований М. отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 21.10.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением президиума Самарского областного суда от 13.02.2009 указанные судебные постановления оставлены без изменения. В порядке судебного надзора дело было передано на рассмотрение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, которая все вынесенные по делу судебные акты отменила, указав на следующее. Разрешая дело и отказывая в иске, судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 2 и 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», запрещающих приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, исходили из того, что занимаемое истицей жилое помещение расположено в здании, имеющем статус общежития и относящемся к частному жилищному фонду, в то время как приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда; право собственности ОАО «Компания «ЮНИМИЛК» в отношении общежития как объекта недвижимости зарегистрировано в установленном порядке; Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2008 оставлен без изменения судебный акт Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, которым отказано в применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации имущественного комплекса «Куйбышевский молочный комбинат» в части включения в уставной капитал АООТ «Самаралакто», созданного в ходе приватизации, здания общежития по указанному выше адресу. Между тем, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, с выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. Как видно из материалов дела, М. с 1988 года проживает в комнате <…> общежития по адресу: город Самара, <…>. 19 августа 1993 года между Фондом имущества Самарской области и АООТ «Самаралакто» (в настоящее время ОАО «Самаралакто») заключен договор N 193, по которому АООТ «Самаралакто» передано в качестве уставного капитала имущество в соответствии с утвержденным планом приватизации, в том числе здание общежития <…>. Право собственности на здание общежития зарегистрировано ГУ ФРС по Самарской области 7 октября 2004 года. В соответствии со статьей 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (с 23 декабря 1992 года Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежал приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится. Федеральным законом от 23.12.1992 N 4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья. Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 N 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» устанавливался запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта. Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена и в статье 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии с абзацем 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья. Указанными выше нормами, подлежащими применению в системной взаимосвязи со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2008 включение здания общежития <…> в состав приватизированного имущества ОАО «Самаралакто» признано незаконным, однако в удовлетворении заявления прокурора о признании частично недействительными решений, договора, свидетельств и применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации государственного предприятия «Куйбышевский молочный комбинат» в части включения в уставной капитал образуемого АООТ «Самаралакто» здания общежития <…> отказано по причине пропуска срока исковой давности. Таким образом, из материалов дела следует, что при приватизации имущественного комплекса «Куйбышевский молочный комбинат» в 1993 году общежитие, в котором проживает истица, было включено в перечень приватизируемых объектов недвижимости неправомерно. Однако включение жилого дома в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия в нарушение действующего законодательства не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Между тем при разрешении данного спора суды не учли указанные положения федерального законодательства, что привело к неправильному разрешению спора и нарушению прав М. Не была дана правовая оценка и тому обстоятельству, что на основании статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в составе частного жилищного фонда ОАО «Компания «ЮНИМИЛК» могут находиться лишь жилые помещения коммерческого использования, к числу которых общежития не относятся. В связи с чем дело было направлено на новое рассмотрение в суде первой инстанции. Здесь мы видим, что даже отказ арбитражных судов в удовлетворении иска о признании неправомерной сделки по приватизации общежития и включении его в состав приватизируемого предприятия не стал причиной для отказа в требовании о приватизации проживающими гражданами занимаемого ими общежития <1>. ——————————— <1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.07.2009 N 46-В09-21.
Нередко вопросы приватизации общежитий носят массовый характер, когда жильцы одного из домов требуют приватизации занимаемых ими квартир, а региональные или местные органы власти пытаются сохранить данное жилье в своей собственности. Особенно остро эта проблема стоит в городах, где наиболее высокие цены на жилье и земельные участки, расположенные под общежитиями, где могла бы быть осуществлена застройка новым жильем. Характерным примером может являться нижеследующее дело.
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Однако необходимо отметить, что существуют исключения из обстоятельно проанализированного автором общего правила о невозможности включения жилищного фонда в состав приватизируемого предприятия. Так, в соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» в процессе приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта создается единый хозяйствующий субъект путем изъятия имущества у организаций федерального железнодорожного транспорта и внесения его в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта (ОАО «РЖД»). Пункт 6 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и пункт 15 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» снимают запрет на внесение в уставный капитал жилищного фонда. Это обосновано тем, что ОАО «РЖД» согласно Указу Президента РФ «Об утверждении Перечня стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ» внесено в Перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ; участие РФ в управлении ОАО «РЖД» обеспечивает стратегические интересы, обороноспособность и безопасность государства, защиту нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан РФ; частично в выполнении социальной функции государства участвует и ОАО «РЖД», сохраняя низкие цены на билеты для пассажиров. В процессе приватизации в уставный капитал необходимо было внести такой комплекс имущества, который бы обеспечивал осуществление всей полноты технологического цикла организации перевозочного процесса. Такой комплекс не должен был привести к росту издержек для отрасли и к ухудшению социальной защищенности железнодорожников. В случае если бы жилищный фонд был передан органам местного самоуправления, то его нельзя было бы использовать для предоставления работникам железнодорожной отрасли, фактически произошла бы ликвидация жилищного фонда и ухудшение социальной защищенности работников железнодорожной отрасли. Вместе с тем поскольку все акции ОАО «Российские железные дороги» находятся в собственности Российской Федерации (часть 1 статьи 7 Закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»), учредителем единого хозяйствующего субъекта (ОАО «РЖД») является Российская Федерация (статья 4 Закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»), приватизацию имущества железнодорожного транспорта не следует рассматривать буквально как способ передачи имущества в частную собственность. Законодатель стремился увеличить эффективность работы железнодорожной отрасли, повысить ее конкурентоспособность на мировом рынке, адаптацию к рыночным методам хозяйствования путем формирования единой структуры, которая ввиду ее важности для государства остается подконтрольной последнему.
Б. И.М., Б. Ю.З., У. М.Ф., Р. Я.М. и другие (всего 84 человека) обратились в суд к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, префектуре Северо-Восточного административного округа г. Москвы, Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, Главному управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве о признании недействительным распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, зарегистрированного права оперативного управления, признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации и обязании произвести государственную регистрацию прав по надзорной жалобе Б. И.М., У. М.Ф., Р. Я.М., И. К.В., К. Н.Н., Г. М.Л., З. Д.С., К. П.И., К. А.С., И. П.А., Ш. Э.Я., П. В.Ю., Ф. В.Е., в обоснование которых указали, что они проживают в общежитии по адресу: г. Москва, Ясный проезд, д. 19, которое было организовано в соответствии с решениями исполкома Моссовета от 28.08.1975 N 2177, от 12.11.1981 N 3235 и на основании решения исполкома Кировского райсовета народных депутатов г. Москвы от 25.11.1981 N 54/5 для рабочих МПШО «Смена». В занимаемые истцами квартиры в данном доме они вселены в 1980 — 1990-е годы как работники МПШО «Смена» и МПШО «Черемушки» и зарегистрированы в них по месту жительства. Распоряжением Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом от 19.10.2004 N 549-р дом N 19 по Ясному проезду в г. Москве передан в оперативное управление УФСИН России по г. Москве. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2006 и Постановлением 9-го арбитражного апелляционного суда от 27.02.2007 признана недействительной сделка приватизации жилого дома N 19 по Ясному проезду г. Москвы МПШО «Смена» и установлена его принадлежность к муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона, независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке. Решение и постановление судов вступили в законную силу. В сентябре 2007 года истцы обратились в Правительство города Москвы как в орган власти, осуществляющий функции собственника муниципального жилья в г. Москве (в силу части 2 статьи 14 Жилищного кодекса РФ), о заключении с ними договоров приватизации на занимаемые квартиры. Письмом заместителя префекта СВАО г. Москвы от 27.09.2006 N 3936 в заключении договоров отказано в связи с нахождением жилых помещений в общежитии, что согласно статье 4 Закона РФ от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» исключает возможность их приватизации, а также на возврат здания в федеральную собственность на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2006. Данный отказ истцы считают незаконным и просили суд признать недействительным распоряжение ФАУФИ «О передаче здания общежития, находящегося на балансе ОАО МПШО «Смена» (г. Москва), Управлению исполнения наказаний по г. Москве Министерства юстиции Российской Федерации» от 19.10.2004 N 549-р; признать недействительным зарегистрированное право оперативного управления УФСИН России по г. Москве на здание по адресу: г. Москва, Ясный проезд, д. 19; признать незаконным отказ префектуры СВАО г. Москвы и Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в заключении с истцами договоров приватизации; признать право долевой собственности в порядке приватизации дома N 19 по Ясному проезду г. Москвы за всеми истцами. Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19.06.2008 в удовлетворении исковых требований отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.08.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Надзорная жалоба истцов об отмене судебных постановлений оставлена без удовлетворения в президиуме Московского городского суда. Дело было передано на рассмотрение в порядке надзора в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, который все состоявшиеся по делу судебные акты отменил, указав на следующие обстоятельства. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что распоряжением ФАУФИ от 19.10.2004 дом N 19 передан в оперативное управление УФСИН России по г. Москве, доказательств передачи общежития в собственность г. Москвы представлено не было; органами исполнительной власти г. Москвы порядок передачи общежития в жилищный фонд города соблюден не был, не произведена регистрация права собственности г. Москвы на данное здание; наличие договоров аренды жилых помещений, договоров найма жилых помещений, заключенных с истцами ОАО МПШО «Смена», по мнению суда, не является юридически значимым обстоятельством для разрешения спора, истцы в общежитии занимают койко-место, договоров социального найма с ними не заключалось. Те же доводы приведены в кассационном определении. Однако с данными доводами Судебная коллегия не согласилась в связи со следующим. Разрешая спор, суд не учел, что в соответствии со статьей 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится. Федеральным законом от 23.12.1992 N 4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья. Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 N 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 29 марта 2003 года Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 N 370) установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта. Указанными выше нормами, подлежащими применению в системной взаимосвязи со статей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность. Пунктом 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении местной администрации, отнесен к муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона. Таким образом, дом, в котором проживают истцы, не подлежал включению в перечень приватизируемых объектов недвижимости. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2006 удовлетворено заявление прокурора г. Москвы к ОАО МПШО «Смена» о признании недействительной приватизации дома N 19 (общежития), судом установлена принадлежность здания к муниципальной собственности в силу прямого указания закона. Распоряжение зданием общежития путем его передачи в оперативное управление в нарушение действующего законодательства не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до вынесения соответствующего распоряжения об этом, в том числе и право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При разрешении данного спора судом не дано правовой оценки указанным положениям федерального законодательства, что свидетельствует о существенном нарушении норм материального права. Кроме того, разрешая спор, суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о том, что истцы в общежитии занимают койко-место, суд не дал оценки доводам истцов о том, что они занимают квартиры и изолированные комнаты в доме N 19, койко-место им не предоставлялось. Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, подлежали проверке и установлению при рассмотрении гражданского дела, однако в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ судом не исследовались и не проверялись, что стало основанием для отмены всех состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции <1>. ——————————— <1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009 N 5-В09-22.
Одним из наиболее актуальных вопросов, возникающих в судебной практике по делам о приватизации общежитий, следует признать проблему возможности приватизации жилых помещений, которые формально являются по документам общежитиями, а по факту не отвечают признакам общежития. Здесь прежде всего необходимо определиться с тем, какие признаки законодательно установлены для общежитий по действующему законодательству. Статья 94 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что общежития предоставляются для временного проживания граждан в период их работы, службы или учебы. Таким образом, первый признак общежития — основание предоставления жилого помещения должно быть обусловлено наличием между гражданами и наймодателем (собственником или законным владельцем) трудовых, служебных или ученических отношений. Если общежитие было предоставлено вне данных правоотношений, то уже существуют определенные сомнения для подтверждения статуса данного помещения и, как следствие, установленных ограничений по его приватизации. В пункте 3 указанной статьи Жилищного кодекса РФ определяется, что общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Других признаков общежития в Кодексе не называется. Однако они присутствуют в иных нормативно-правовых актах, в том числе принятых до введения в действие нынешнего Жилищного кодекса РФ. Так, в частности, до настоящего времени применяется Примерное положение об общежитии, утвержденное Постановлением Совмина РСФСР от 11.08.1988 N 328 <1>, с изменениями и дополнениями. Данный документ дополнительно определяет, что общежития также должны укомплектовываться инвентарем, который принадлежит наймодателю и временно выдается проживающим гражданам, также в общежитии должен быть сформирован необходимый обслуживающий персонал (комендант, вахтер, уборщицы и другие работники наймодателя), кроме того, должно иметься решение уполномоченного органа о включении определенного жилого помещения в реестр общежитий. ——————————— <1> СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95.
Важнейшей в этой связи можно признать правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в Определении от 02.11.2000 N 220-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда г. Краснодара о проверке конституционности статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно данному Определению в производстве Советского районного суда города Краснодара находится дело по заявлению гражданки Н. В. Гаркавенко к муниципальному унитарному предприятию «Общежитие» об устранении препятствий в приватизации жилого помещения. Придя к выводу о том, что статьей 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая содержит запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, нарушаются права граждан, закрепленные в статьях 19, 35 (часть 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, суд, приостановив производство по делу, обратился с запросом о проверке конституционности данной нормы в Конституционный Суд Российской Федерации. Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, закрепленных Конституцией Российской Федерации. При этом ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность. Законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т. д.), что не нарушает конституционных прав граждан, закрепленных в статьях 40 и 35 Конституции Российской Федерации, положения которых не препятствуют отнесению жилых помещений, расположенных в общежитиях, к не подлежащим приватизации. Кроме того, в силу статей 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР граждане, проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением), являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым им гарантируется предусмотренное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество в собственности. Вместе с тем суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение <1>. ——————————— <1> Определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 N 220-О.
Таким образом, фактически судебным инстанциям была предоставлена возможность при рассмотрении исков граждан о приватизации жилых помещений, расположенных в общежитиях, решать вопрос о том, соответствует ли то или иное конкретное жилое помещение признакам общежития и обоснованно ли введен запрет на его приватизацию, с учетом всех обстоятельств дела. Примером решения подобной проблемы можно назвать следующее дело, рассмотренное также Верховным Судом Российской Федерации, где возник спорный вопрос об обоснованности распространения ограничения на приватизацию жилого помещения, расположенного в общежитии. С. обратился в суд с жалобой на действия директора дома отдыха «Чайковский» на отказ в приватизации квартиры. Заявитель указал на то, что директор дома отдыха незаконно отказал ему в приватизации квартиры, поскольку в квартиру он переехал в порядке обмена. Решением Клинского районного суда от 22.01.1996, оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22.02.1996, в удовлетворении заявления отказано. Постановлением президиума Московского областного суда от 07.05.1996 протест прокурора Московского областного суда оставлен без удовлетворения. Судебная коллегия Верховного Суда РФ, рассмотрев дело в порядке надзора, указала на следующее. Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что жилое помещение, по поводу которого возник спор, на основании распоряжения Президента РФ от 13.10.1992 включено в список предприятий, учреждений и организаций, входящих в Медицинский центр при Правительстве РФ, относящихся к федеральной собственности, не подлежащей приватизации. Между тем судом не установлено, входил ли в состав указанного Медицинского центра дом отдыха «Чайковский» со всем имуществом, в том числе и жилищным фондом, находящимся на его балансе, и являлось ли это имущество также объектом федеральной собственности, не подлежащей приватизации, поскольку согласно представленному в деле Перечню учреждений, предприятий и организаций, входящих в Медицинский центр при Правительстве Российской Федерации, утвержденному названным распоряжением Президента РФ от 13.10.1992, в этот состав включен лишь дом отдыха «Чайковский» (л. д. 14). Кроме того, судом не учтено, что в соответствии с распоряжением Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 19.01.1993 N 80-Р дом отдыха «Чайковский» передан в ведение Министерства социальной защиты РФ. Является ли в этом случае дом отдыха «Чайковский» с находящимся на его балансе жилищным фондом объектом федеральной собственности, не подлежащей приватизации, суд не устанавливал. В соответствии со статьей 19 Конституции РФ о равенстве всех перед судом и законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств и частью 3 статьи 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно статье 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» установлен исчерпывающий перечень жилых помещений, которые независимо от вида собственности (государственная, федеральная или муниципальная) приватизации не подлежат. К числу исключений относятся жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения. Расширительному толкованию этот перечень не подлежит. Доказательств, подтверждающих, что жилая площадь, где проживает истец, относится к одному из перечисленных исключений, не представлено. Дополнительные ограничения прав граждан не предусмотрены ни Конституцией Российской Федерации, ни федеральным законом. Нельзя признать правильным вывод президиума Московского областного суда о том, что жилое помещение является составной частью жилищного фонда дома отдыха «Чайковский», обладает признаками служебного жилого помещения, поскольку этот вопрос не был предметом рассмотрения суда первой и кассационной инстанций. Исходя из приведенных доводов, надзорная инстанция все состоявшиеся по делу судебные акты отменила и дело направила на новое рассмотрение в тот же суд <1>. ——————————— <1> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2000 N 4-В00-1.
На примере данного дела видно, что спорное помещение не отвечало одному из наиболее значимых признаков общежития — предоставление в связи с трудовыми (служебными или ученическими) отношениями между проживающим лицом и владельцем дома, что делает необоснованным запрет на приватизацию жилого помещения. Вместе с тем Верховный Суд Российской Федерации признает неправомерной практику, когда нижестоящие суды самостоятельно определяют какие-либо признаки общежития, которые не установлены в нормативных актах, но суды в связи с существованием данных особенностей отказывают гражданам в приватизации. Например, не имеет значения местонахождение жилого помещения, что подтверждается материалами следующего гражданского дела. Супруги Н. и Н. И. обратились в суд с заявлением о признании незаконным отказа мэрии г. Новосибирска в передаче им в собственность в порядке приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: <…>, ссылаясь на то, что в указанном доме занимают квартиру <…>, которая была им предоставлена с разрешения администрации МУ «Центр социальных услуг». Жилой дом, в котором они проживают, является общежитием и ранее состоял на балансе ПО «Север». В 1998 году дом передан в муниципальную собственность г. Новосибирска. Их просьба о передаче занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации оставлена без удовлетворения. Просили признать отказ в приватизации квартиры незаконным и обязать мэрию г. Новосибирска заключить договор о передаче в собственность занимаемой квартиры. Ответчик считал отказ в приватизации законным, указывая, что занимаемое истцами жилое помещение расположено в общежитии и в силу закона приватизации не подлежит. Решением Искитимского районного суда от 07.06.2008 требования истцов были удовлетворены: отказ в приватизации признан незаконным, на мэрию г. Новосибирска возложена обязанность по заключению с истцами соответствующего договора. Определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 23.09.2008 решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. По надзорной жалобе истцов дело было рассмотрено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, который отменил кассационное определение по следующим причинам. Вынося новое решение по делу, кассационная инстанция сослалась на статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в которой содержится запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях. Исходя из того, что спорное жилое помещение находится в общежитии, условия для изменения статуса которого отсутствуют, к отношениям по пользованию таким жилым помещением не применимы нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма. По мнению истцов, кассационная инстанция не учла положения статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Из данной правовой нормы следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления соответствующих документов. Таким образом, граждане, которые занимают жилые помещения в указанных домах, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Из материалов дела видно, что на основании Постановления главы администрации Новосибирской области от 14.04.1997 N 218 объекты жилого фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящиеся в хозяйственном ведении ПО «Север», были переданы в муниципальную собственность г. Новосибирска (л. д. 9, 10). Постановлением мэрии г. Новосибирска от 12.02.1998 N 128 в муниципальную собственность были приняты жилищный фонд, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящиеся на балансе ПО «Север», в том числе общежитие по адресу: <…> (л. д. 6 — 8). После вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» статус общежития данным жилым домом утрачен в силу закона и у граждан, занимающих в этом доме изолированные жилые помещения, имеется право приобрести их в собственность в соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», что учитывал суд первой инстанции, но не принял во внимание суд кассационной инстанции. Нельзя согласиться с доводами кассационной инстанции о том, что целевое назначение спорного жилого помещения, его особое местоположение на территории данного оздоровительного лагеря, за пределами городской черты, препятствует его приватизации, так как дом N 2 по ул. Тимуровской в с. Морозове представляет собой часть единого оздоровительного комплекса, что исключает возможность передачи жилого помещения в собственность. Законом не ограничено право граждан на приватизацию жилого помещения, использовавшегося ранее в качестве общежития, исходя из его особого месторасположения. Формальное сохранение ответчиком статуса общежития дома N 2 по ул. Тимуровской в с. Морозове нарушает их право на приватизацию, закрепленное в статье 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В связи с данными обстоятельствами решение суда первой инстанции было оставлено в силе, а кассационное определение отменено <1>. ——————————— <1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2009 N 67-В09-4.
Подводя итоги рассмотренных проблем, связанных с судебной практикой по делам по искам о признании права на приватизацию служебных жилых помещений и общежитий, необходимо отметить следующие наиболее значимые аспекты затронутых вопросов. 1. Законодательный запрет на приватизацию специализированного жилищного фонда, прежде всего служебного жилья и общежитий, имеет ряд условий применения, которые выработаны правоприменительной практикой Верховного и Конституционного Судов Российской Федерации. Фактически ограничение на приватизацию данных видов жилых помещений должно быть обоснованно обстоятельствами дела. 2. Судам предоставлена возможность при рассмотрении исков граждан о признании права на приватизацию служебных квартир и общежитий самостоятельно решить вопрос об обоснованности ограничения права на их приватизацию, при этом учитывается как формальный фактор — отнесение в соответствующей документации (включая реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) определенного объекта к категории специализированного жилищного фонда, так и фактические признаки спорного жилья — наличие определенных свойств, характерных для жилого помещения специализированного фонда: основания предоставления, укомплектованность инвентарем и мебелью, наличие штата обслуживающего персонала, правил внутреннего распорядка и т. д. 3. Приватизировано может быть только изолированное помещение, при этом опять-таки учитывается фактическое проживание граждан, а не то помещение, которое было выделено им формально по документам, поскольку нередко здесь имеются несоответствия. 4. Общежития, переданные в ведение органов местного самоуправления от государственных (муниципальных) предприятий или учреждений, могут быть приватизированы гражданами, в них проживающими, поскольку данные помещения утрачивают свой статус с момента прекращения права на них соответствующего учреждения. При этом не имеет значения, изменялся ли по документам статус данных домов и был ли оформлен с проживающими в нем гражданами договор социального найма жилого помещения. 5. Общежития, включенные в уставный капитал приватизированных предприятий в 90-е годы, также могут быть приватизированы независимо от того, признавалась ли сделка по приватизации общежития в целом недействительной в связи с нарушением законодательства о передаче в частную собственность государственных предприятий.
