Стадии динамики жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения

(Шипунова Е.) («Жилищное право», 2010, N 8) Текст документа

СТАДИИ ДИНАМИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ ПО НАЙМУ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Е. ШИПУНОВА

Шипунова Ева, адвокат.

Нельзя не отметить того, что в юридической науке уже были глубоко исследованы общие закономерности динамики правоотношения, в том числе правоотношения по социальному найму. Но несмотря на теоретическую возможность и даже необходимость применения общих положений о динамике правоотношения к правоотношению по найму специализированного жилого помещения, указанное правоотношение в своей динамике обладает целым рядом юридических особенностей и требует самостоятельного исследования и юридического анализа.

1. В юридической литературе вопрос о необходимости исследования правоотношения в его динамике неоднократно обсуждался многими учеными. Например, О. С. Иоффе писал, что «правовые отношения не могут находиться в состоянии покоя, но уже в момент своего возникновения предназначаются для последующего осуществления и прекращения» <1>. Р. О. Халфина отмечала, что «существующая система правоотношений находится в постоянном движении» <2>. Применительно к жилищному правоотношению Б. М. Гонгало подчеркивал, что оно «представляет собой развивающееся явление» <3>. ——————————— <1> Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории хозяйственного права. М.: Статут, 2000. С. 622. <2> Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 285. Р. А. Ханнанов также писал о правоотношении как о развивающемся явлении как процессе становления, изменения и прекращения субъективных прав и обязанностей (Ханнанов Р. А. Нормативные условия в динамике гражданского правоотношения // Советское государство и право. М.: Наука, 1973. N 8. С. 125). В. Ф. Попондопуло отмечал, что «правоотношения находятся в постоянном движении, динамике, развитии» (Попондопуло В. Ф. Динамика обязательственного правоотношения и гражданско-правовая ответственность. Владивосток: Изд-во Дальневост. ун-та, 1985. С. 13). <3> Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений. Дис. … канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 41.

Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения, как и любое правоотношение, не является незыблемым, застывшим правовым явлением. После своего возникновения оно может неоднократно измениться либо прекратить свое существование в силу тех или иных причин. Обусловлено это прежде всего тем, что сами общественные отношения, возникающие по поводу специализированных жилых помещений, под влиянием вполне конкретных жизненных обстоятельств находятся в развитии, довольно часто трансформируются. Так, может измениться состав семьи нанимателей в большую или меньшую сторону, в результате реконструкции может быть видоизменено само жилое помещение, изменения в законодательстве как результат изменения в социальной и экономической сферах жизни общества влияют на содержание прав и обязанностей сторон рассматриваемого правоотношения и так далее <*>. ——————————— <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что динамика рассматриваемого автором правоотношения является более узкой по сравнению с динамикой развития правоотношений, вытекающих из гражданско-правовых договоров. Это обусловлено их типовым характером, т. е. государство устанавливает четкий перечень прав и обязанностей субъектов правоотношения, лишая стороны возможности выбора альтернативной модели поведения.

Несмотря на широкое освещение проблем динамики правоотношения, в том числе жилищного, самостоятельно вопрос динамики правоотношения по найму специализированного жилого помещения в современной юридической литературе не рассматривался. Однако в настоящий период отношения по найму специализированного жилого помещения обрели свои неповторимые особенности, которые позволяют выделить их как самостоятельную разновидность жилищных правоотношений, получивших специальную правовую регламентацию. Вместе с тем правоотношения по найму специализированного жилого помещения являются одним из видов жилищных правоотношений, следовательно, на них вполне распространимы общие закономерности динамики правоотношений, но с учетом особенностей природы и иных характеристик данных правоотношений, которые и будут далее рассмотрены в данной работе. 2. Для определения особенностей динамики правоотношения по найму специализированного жилого помещения прежде всего необходимо осветить вопрос, что представляет собой динамика правоотношения вообще. В юридической науке гражданского и жилищного права многими авторами неоднократно обсуждался вопрос о понятии динамики правоотношения. Так, О. А. Красавчиков определяет динамику (движение) гражданского правоотношения как возникновение, изменение и прекращение данного правового явления <4>. Р. О. Халфина пишет, что «динамика — это процесс возникновения и развития правоотношения» <5>. В. Ф. Попондопуло, рассматривая динамику любого правоотношения в широком и узком смысле, отмечает, что «динамика развития общественных отношений и ее воздействие на право в целом составляют динамику правоотношений в широком смысле» <6>. «Мыслима динамика правоотношений и в узком смысле — это динамика его как самостоятельного правового явления, характеризующегося своим специфическим юридическим содержанием, т. е. динамика правоотношения как формы права (возникновение, изменение, прекращение), происходящая под воздействием прежде всего нормы права (раз возникнув, указанное правоотношение может неоднократно изменяться, например в объеме прав и обязанностей)» <7>. Э. Ю. Ломидзе под динамикой правоотношения в целом понимает развитие правоотношения <8>. ——————————— <4> Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: Государственное издательство юрид. лит-ры, 1958. С. 5, 6, 53. <5> Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 282. <6> Попондопуло В. Ф. Динамика обязательственного правоотношения и гражданско-правовая ответственность. Владивосток: Изд-во Дальневост. ун-та, 1985. С. 13 — 14. <7> Попондопуло В. Ф. Указ. соч. С. 14. <8> Ломидзе Э. Ю. Цель договорной стороны и динамика правоотношения // Северо-Кавказский юридический вестник. Ростов-на-Дону, 2005. N 3. С. 74.

Конкретизируя указанные положения о динамике правоотношения применительно к правоотношению по найму специализированного жилого помещения, необходимо подчеркнуть, что жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения находится в динамике, как в широком, так и в узком смысле этого понятия: в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ существенно изменилось правовое регулирование жилищных отношений по найму специализированных жилых помещений. В настоящей же работе будет рассмотрена динамика правоотношения по найму специализированного жилого помещения в узком смысле (но при этом так или иначе будет затронута динамика в широком смысле этого понятия, поскольку будет проанализировано действующее законодательство (в том числе и его изменение), регламентирующее отношения по найму специализированного жилого помещения), под которой следует понимать движение правоотношения по найму специализированного жилого помещения, которое осуществляется при наличии определенных оснований и проходит в своем развитии три стадии (этапа): возникновение, изменение и прекращение. 3. Для того чтобы правоотношение по найму специализированного жилого помещение возникло, изменилось и в конечном итоге прекратилось, необходимо наличие определенных оснований. При этом вокруг оснований динамики любого гражданско-правового отношения разворачивались бурные дискуссии, итогом которых стало признание юридических фактов или определенной их совокупности (юридических составов) в качестве оснований возникновения, изменения и прекращения правоотношения. Данное положение справедливо и неоднократно было подчеркнуто многими учеными, в частности О. С. Иоффе, О. А. Красавчиковым, Р. О. Халфиной, Б. М. Гонгало, В. Б. Исаковым, В. С. Ем, С. П. Гришаевым, Л. Ю. Грудцыной <9>. ——————————— <9> Иоффе О. С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1949. С. 158. Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: Государственное издательство юрид. лит-ры, 1958. С. 5, 53. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории хозяйственного права. М.: Статут, 2000. С. 622, 626. Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 296. Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: Дис. … канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 61. Исаков В. Б. Проблемы теории юридических фактов: Дис. … докт. юрид. наук. Свердловск, 1985. С. 28. Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов (автор главы — В. С. Ем). М.: Изд-во БЕК, 2000. С. 90. Гражданское право: Учебник / Под ред. С. П. Гришаева (автор главы — С. П. Гришаев). М.: Юристъ, 2001. С. 18. Грудцына Л. Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции // Законодательство и экономика. М., 2005. N 7. С. 88. Филиппова Е. Современные тенденции развития жилищных правоотношений // Право и жизнь. Независимый правовой журнал. М., 2006. N 101. С. 163. Филиппова Е. С. Жилищное право. М.: ЗАО «Юстицинформ», 2007. С. 77. Гришаев С. П. Жилищное право: Повторительный курс в вопросах и ответах. М.: Норма, 2007. С. 16. Толстой Ю. К. Жилищное право. М.: ТК «Велби»; Изд-во «Проспект», 2007. С. 158.

В юридической литературе ранее указывалось на необходимость разграничения юридических фактов и иных обстоятельств, от них отличных <10>. Так, О. А. Красавчиков отмечает, что «она (норма права. — Прим. автора) указывает на те конкретные условия, обстоятельства (факты), при наличии которых правовая связь приходит в движение» <11>. ——————————— <10> Ханнанов Р. А. Нормативные условия в динамике гражданского правоотношения // Советское государство и право. М.: Наука, 1973. N 8. С. 124. В. Б. Исаков также писал об «иных юридически значимых обстоятельствах, связанных с возникновением/изменением/прекращением правового отношения» (Исаков В. Б. Проблемы теории юридических фактов: Дис. … докт. юрид. наук. Свердловск, 1985. С. 54.). <11> Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: Государственное издательство юрид. лит-ры, 1958. С. 27.

В науке жилищного права много разногласий среди ученых вызвала проблема четкого определения конкретных юридических фактов, служащих основанием движения жилищного правоотношения. Особенно широко развернулась дискуссия об основаниях возникновения жилищного правоотношения в советский период развития жилищного законодательства. Так, С. И. Аскназий первоначально определял в качестве такого основания административный акт (ордер) <12>. ——————————— <12> Аскназий С. И. Советское жилищное право. М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР, 1940. С. 62 (проф. С. И. Аскназий позднее изменил свою позицию).

Другие исследователи (в частности, Г. И. Петрищева, М. Г Гуревич, В. Ф. Маслов, Ю. Г. Басин, Т. П. Базова, Е. Филиппова и другие, а позже и сам С. И. Аскназий) к основаниям возникновения жилищного правоотношения относили ордер и договор <13>. Например, Ю. Г. Басин в обоснование данной позиции ссылался на то, что «отношения по распределению квартир (предоставлению жилья) не могут быть признаны подлинно товарными отношениями, значение экономического регулятора стоимости (проявляющего свое действие через договор) в распределении жилых помещений исчезает. Соотношение административного акта и договора заключается в том, что первый юридический акт управомочивает гражданина на вселение в квартиру, второй — определяет (уточняет) права и обязанности» <14>. В. Н. Литовкин подчеркивал, что «договор служит юридической гарантией устойчивости жилищных прав проживающих. Выселение из жилого помещения возможно лишь как следствие расторжения договора» <15>, <*>. ——————————— <13> Аскназий С. И., Брауде И. Л., Пергамент А. И. Жилищное право. М.: Гос. изд-во юрид. лит., 1956. С. 117. Петрищева Г. И. Основания возникновения и изменения жилищных правоотношений в государственном жилищном фонде: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Л., 1959. С. 8 — 9. Гуревич М. Г. Основания возникновения жилищных правоотношений // Ученые записки. Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 1961. С. 176 — 177. Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков: Изд-во Харьк. ун-та, 1970. С. 40, 196. Воронина Н. П. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик о правовом режиме общежитий // Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 104 — 105. Базова Т. П. Некоторые вопросы возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений // Проблемы социалистической законности. Республиканский междуведомственный научный сборник. Харьков: Вища шк. Изд-во при Харьк. ун-те, 1986. С. 140. Филиппова Е. Современные тенденции развития жилищных правоотношений // Право и жизнь. Независимый правовой журнал. М., 2006. N 101. С. 166. Филиппова Е. С. Жилищное право. М.: ЗАО «Юстицинформ», 2007. С. 83. <14> Басин Ю. Г. Указ. соч. С. 29 — 30, 33, 35. <15> Литовкин В. Н. Указ. соч. С. 102. <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Фундаментальным для уяснения динамики развития правоотношения по найму жилого помещения специализированного жилищного фонда является раскрытие его административно-правового характера и двухуровневой структуры. Заключению договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда всегда предшествует решение уполномоченного властного органа о предоставлении соответствующего жилого помещения. Заключение договора является следствием принятия решения властным субъектом. Следовательно, структуру данного правоотношения можно рассмотреть как совокупность основного (решение уполномоченного субъекта) и производного (договор) правоотношений.

Далее дискуссия об основаниях возникновения жилищного правоотношения начала развиваться по пути увеличения количества юридических фактов — оснований возникновения жилищного правоотношения <16>. В частности, Р. А. Ханнанов помимо ордера и договора выделял еще и вселение, обоснованно полагая, что, когда письменная форма договора найма не соблюдена, вселение как юридический факт приобретает особое значение <17>. ——————————— <16> Ханнанов Р. А. Основания возникновения советских жилищных правоотношений. Свердловск, 1971. С. 13. Герасимова Л. П. Жилищное право. Краткий курс. СПб.: Питер, 2005. С. 93. <17> Ханнанов Р. А. Указ. соч. С. 13 — 14.

Несмотря на различные позиции по поводу оснований возникновения жилищного правоотношения, тем не менее большинство ученых не рассматривали решение о предоставлении жилого помещения в качестве такого основания, отмечая лишь, что «на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдается ордер» <18>. В частности, И. С. Вишневская аргументировала это тем, что «конституционное право на жилище может считаться реализованным, когда у гражданина возникает субъективное право пользования конкретным жилым помещением. Именно тогда следует считать процесс формирования этого права завершенным. В доме государственного и общественного жилищного фонда момент завершения этого процесса может быть отнесен к моменту заключения договора найма жилого помещения» <19>. В. Н. Литовкин подчеркивал, что «исполком, выдавший ордер, не вправе предлагать жилищно-эксплуатационной организации отказывать ордеродержателям в заключении договора найма, даже если орган, распределяющий жилую площадь, решил отменить ранее принятое решение о предоставлении жилого помещения» <20>. ——————————— <18> Вишневская И. С. Советское жилищное право. Изд-во Ростовского университета, 1986. С. 25. <19> Вишневская И. С. Указ. соч. С. 26. <20> Литовкин В. Н. Указ. соч. С. 101.

Более того, самому решению в науке жилищного права, его юридической природе уделено не так много внимания. Так, И. Б. Марткович писал о том, что «правомочие распоряжения жилыми помещениями (предоставления их в пользование граждан) осуществляется применительно к государственному жилищному фонду местными Советами народных депутатов в лице их исполнительных комитетов и теми предприятиями, учреждениями, организациями, в ведении которых находится ведомственный жилищный фонд, в лице их администрации, принимающей соответствующие решения». Таким образом, И. Б. Марткович определял решение как правомочие распоряжения собственника, отмечая, что «жилищно-эксплуатационная организация, на балансе которой находятся жилые дома и которой как юридическому лицу принадлежит право оперативного управления домами, не обладает правомочием распоряжения жилыми домами в этих домах, хотя она и выступает в качестве их наймодателя» <21>. ——————————— <21> Марткович И. Б. Жилищное право: закон и практика. М.: Юрид. лит., 1990. С. 45.

Кроме того, ряд ученых высказывается относительно решения о предоставлении жилого помещения при исследовании правоотношения по социальному найму. Так, А. П. Сергеев заключает, что «решение о предоставлении жилого помещения является основанием для заключения договора социального найма в срок, установленный данным решением. Таким образом, законодатель отказался от такого понятия, как «ордер на жилое помещение» <22>. П. В. Крашенинников отмечает, что «на основании решения органа местного самоуправления заключается договор социального найма жилого помещения» <23>. С. Л. Филимонов, Г. Ф. Шешко подчеркивают, что, «по существу, ордер являлся промежуточным звеном между решением о предоставлении жилого помещения и заключением договора социального найма жилого помещения» <24>. Ю. П. Свит заключает, что «отношения по принятию решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма гражданам являются административными, носят организационный характер» <25>. М. Ю. Тихомиров отмечает, что «основанием для заключения договора является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения» <26>. ——————————— <22> Сергеев А. П. Жилищное право: Учеб. М.: КНОРУС, 2006. С. 72. <23> Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2005. С. 85. <24> Филимонов С. Л., Шешко Г. Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. М.: Ф53 МЦФЭР, 2005. С. 206. <25> Свит Ю. П. Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В. П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005. С. 140. <26> Тихомиров М. Ю. Социальное жилье для нуждающихся в жилых помещениях граждан (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005. С. 25.

Представляется, что изложенные выше подходы применяются и при анализе проблемы соотношения договора найма специализированного жилого помещения как правообразующего юридического факта и решения о предоставлении специализированного жилого помещения. С одной стороны, решение представляет собой распоряжение собственником принадлежащим ему специализированным жилым помещением: на основе решения конкретному гражданину предоставляется определенное жилое помещение. С другой стороны, нельзя отрицать того, что данные решения оформляются актами исполнительных органов и носят административный характер, являются обязательными для исполнения лицами, во владении которых находятся специализированные жилые помещения. Таким образом, можно отметить определенную двойственность решения о предоставлении специализированного жилого помещения по юридическому содержанию и правовой форме. Некоторые ученые, в частности Г. Ф. Шешко, Ю. К. Толстой, обосновывают идею о том, что основаниями для предоставления жилых помещений являются решение о предоставлении специализированного жилого помещения и сам договор найма специализированного жилого помещения <27>. Однако исследователи пишут именно об основаниях предоставления жилых помещений, которые, безусловно, не тождественны основаниям возникновения жилищного правоотношения. ——————————— <27> Шешко Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 22. Толстой Ю. К. Жилищное право. М.: ТК «Велби»; Изд-во «Проспект», 2007. С. 50.

Кроме того, решение о предоставлении специализированного жилого помещения является выражением воли собственника на заключение договора, так же как и гражданин для заключения договора должен предварительно обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении жилого помещения к собственнику или уполномоченному им лицу. Наличие или отсутствие решения, безусловно, влияет на возникновение жилищного правоотношения, но не непосредственно, а опосредованно, являясь основанием для предоставления специализированного жилого помещения, о чем специально упоминает ЖК РФ. Само жилищное правоотношение имеет договорную природу, которая обеспечивает юридическое равенство в правовом положении нанимателя и наймодателя. Соответственно, решение не следует рассматривать в качестве юридического факта, непосредственно влекущего за собой возникновение прав и обязанностей сторон, входящих в содержание жилищного правоотношения. Следует отметить, что при заключении договора найма жилого помещения, который регламентируется главой 35 ГК РФ, также необходимо решение собственника о предоставлении жилого помещения (как необходимо выражение воли собственника любого имущества на распоряжение принадлежащим ему имуществом). Так, часть 1 статьи 671 ГК РФ устанавливает, что по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Однако специального упоминания о наличии такого решения собственника в ГК РФ нет, оно презюмируется. Только в ЖК РФ закреплено требование о наличии соответствующего решения собственника, принятого в пределах очерченных Жилищным кодексом параметров. Данное требование обусловливается особым субъектом (собственник — государство и муниципальные образования) и спецификой жилищного фонда, из которого предоставляются специализированные жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Важно то, что наймодателем в договоре найма специализированного жилого помещения является не сам собственник специализированных жилых помещений, а уполномоченные им лица. Представляется, что в данной ситуации, в том числе во избежание злоупотреблений со стороны уполномоченных лиц — не собственников, требуются решения собственников о предоставлении конкретных специализированных жилых помещений, с помощью которых собственник распоряжается принадлежащими ему жилыми помещениями. Данные решения также способствуют контролю собственника за использованием специализированных жилых помещений по назначению и соблюдением владельцами условий заключения договоров найма специализированных жилых помещений. Поскольку уполномоченные собственником лица, наймодатели, не вправе самостоятельно распоряжаться специализированными жилыми помещениями, решения необходимы наймодателям для того, чтобы они могли заключить договор найма в отношении конкретного жилого помещения с конкретным лицом. В то же время решения являются определенными гарантиями прав нанимателей, поскольку обязывают уполномоченных собственником лиц заключить договоры найма с гражданами-нанимателями, указанными в решениях. Кроме того, в случае отсутствия жилых помещений у будущего наймодателя решение необходимо также и для выделения конкретного жилого помещения из специализированного жилищного фонда с целью его последующей передачи будущему наймодателю. Так, относительно недавно (после принятия ЖК РФ) после подписания префектами г. Москвы распоряжений (решений о предоставлении специализированных жилых помещений) Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы служебные жилые помещения предоставлялись работодателям для последующей передачи работникам по договору. Необходимо отметить, что законодатель прямо не определяет правовые последствия, возникающие в случае признания решения недействительным. В юридической литературе данный вопрос практически не исследовался <28>. В советский период развития жилищного законодательства были установлены последствия признания ордера недействительным. Однако, учитывая мнения ученых, в том числе относительно различий между решением о предоставлении жилого помещения и ордером, необходимо констатировать, что недействительность решения не повлечет за собой те последствия, которые ранее были установлены законом в случае признания ордера недействительным. ——————————— <28> Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 «Юриспруденция» / Под ред. проф. И. А. Еремичева, проф. П. В. Алексия. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2007. Корнеева И. Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2006. Покровская А. Ю. Жилищное законодательство в России сегодня. СПб.: ИГ «Весь», 2005. Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3.

Представляется, что в правоприменительной практике решение о предоставлении специализированного жилого помещения может быть оспорено по различным основаниям, к которым можно отнести, в частности, несоблюдение требований, предъявляемых к форме и порядку принятия указанного решения, а также отсутствие необходимых юридических фактов, без которых не может быть заключен и сам договор найма специализированного жилого помещения (предоставление не соответствующих действительности сведений о заключении трудового договора или назначении на должность, наличие иных жилых помещений у нанимателя в данном населенном пункте, предоставление жилых помещений гражданам, которые не отнесены законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения, и т. д.). Учитывая, что законодатель в части 1 статьи 99 ЖК РФ определяет решение как основание для предоставления специализированного жилого помещения, а также то, что решение представляет собой распоряжение собственником принадлежащим ему имуществом, следует заключить, что признание недействительным решения равнозначно признанию отсутствия волеизъявления собственника на предоставление специализированного жилого помещения и заключение договора найма с конкретным гражданином. Следовательно, в данной ситуации договор найма, заключенный между управомоченным собственником лицом и гражданином, может быть признан недействительным. Подводя итог сказанному, необходимо еще раз подчеркнуть, что решение о предоставлении специализированного жилого помещения является именно необходимым основанием для заключения договора, но не служит непосредственным основанием для возникновения жилищного правоотношения. Именно в данном ключе и следует толковать положения части 1 статьи 99 ЖК РФ, устанавливающей, что специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Еще в рамках дискуссии советского периода А. И. Пергаментом, Ю. Г. Басиным, М. В. Иванчуком, а позднее Н. В. Белоусовым, А. И. Емельяновой, А. Ю. Покровской, Э. В. Гурбановой, Н. Л. Ледовских была разработана теория, определяющая договор найма в качестве единственного и необходимого основания возникновения жилищного правоотношения <29>. ——————————— <29> Аскназий С. И., Брауде И. Л., Пергамент А. И. (автор главы — А. И. Пергамент). Жилищное право. М.: Гос. изд-во юрид. лит-ры, 1956. С. 206. Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 24. Иванчук М. В. Право на служебное жилое помещение: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Харьков, 1982. С. 9. Белоусов Н. В., Емельянова А. И. Использование жилых помещений, предоставленных органами исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, в хозяйственное ведение и оперативное управление из государственного и муниципального жилищных фондов // Российский военно-правовой сборник: Актуальные вопросы жилищного обеспечения военнослужащих. 2005. С. 120. Покровская А. Ю. Жилищное законодательство в России сегодня. СПб.: ИГ «Весь», 2005. С. 105. Гурбанова Э. В. Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями // Военно-юридический журнал. 2006. N 6. С. 12. Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поглавный). М.: Изд-во «Эксмо», 2006. С. 237.

При этом В. П. Мозолин обоснованно отмечал, что «из договоров с участием граждан первостепенное значение имеет договор найма жилых помещений» <30>, М. Г. Гуревич справедливо заключал, что «отсутствие договоров или формальное отношение к ним отрицательно сказывается на устойчивости жилищных отношений, не способствует сохранению жилищного фонда, улучшению жилищных условий трудящихся» <31>. Е. А. Максимкина, Е. Ю. Бакирова, не достигая единства в определении юридических фактов — оснований движения жилищного правоотношения, тем не менее сходятся во мнении, что договор найма является безусловным и необходимым основанием возникновения жилищного правоотношения <32>. ——————————— <30> Мозолин В. П., Фарнсворт Е. А. Договорное право в США и СССР. История и общие концепции. М.: Наука, 1988. С. 224. <31> Гуревич М. Г. Основания возникновения жилищных правоотношений // Ученые записки. Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 1961. С. 185 <32> Максимкина Е. А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. N 8(68). С. 146. Бакирова Е. Ю. Юридические факты в современном жилищном праве. М.: Изд-во «Прометей»; МПГУ, 2006. С. 109.

В настоящее время в статье 100 ЖК РФ законодатель прямо устанавливает в качестве основания возникновения правоотношения именно договор найма специализированного жилого помещения. При этом наличие юридических особенностей, свойственных правоотношению по найму специализированного жилого помещения, не умаляет его договорной природы и того, что жилое помещение предоставляется именно по договору, что, в свою очередь, способствует обеспечению юридического равенства в правовом положении сторон и защите прав нанимателей, правовой определенности, информированности сторон о своих правах и обязанностях. Таким образом, учитывая изложенные концепции об основаниях возникновения жилищного правоотношения, а также предписания законо дателя, можно заключить, что конкретное жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения. Иными словами, договор найма специализированного жилого помещения и есть то непосредственное основание возникновения правоотношения по найму специализированного жилого помещения. 3.1. Несмотря на то что отношение по найму специализированного жилого помещения приобрело свое законодательное урегулирование в новом ЖК РФ, законодатель обошел вопрос об основаниях изменения и прекращения правоотношения по найму специализированного жилого помещения, закрепив лишь условия дальнейшего движения данного правоотношения. В науке жилищного права основаниями изменения и прекращения жилищного правоотношения ученые, такие, как Ю. Г. Басин, В. Ф. Маслов, В. П. Грибанов, Б. М. Гонгало, называют определенные юридические факты (действия и события), например замена наймодателя, физическое изменение жилого помещения, прекращение трудовых отношений и т. д., или их совокупность (юридический состав) <33>. ——————————— <33> Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 161. Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков: Изд-во Харьк. ун-та, 1970. С. 139. Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. Пособие. М.: Знание, 1976. С. 99 — 100. Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: Дис. … канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 64 — 65.

В то же время В. Ф. Маслов, Р. О. Халфина, В. П. Грибанов, Ш. Д. Чиквашвили, обсуждая спорные вопросы, связанные с изменением/прекращением жилищного правоотношения, пишут прежде всего об изменении или прекращении договора найма не только как договорного обязательства, но и как о договоре — юридическом факте <34>. ——————————— <34> Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков: Изд-во Харьк. ун-та, 1970. С. 93 — 94. Р. О. Халфина отмечала прежде всего по отношению к договору, что «многие виды юридических фактов, будучи основанием возникновения правоотношения, определяют в пределах, установленных законом, и дальнейшее развитие правоотношения» (Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 302). Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. Пособие. М.: Знание, 1976. С. 88. Чиквашвили Ш. Д. Жилищное право. Комментарий к жилищному законодательству. Тбилиси: Сабчота Сакартвело, 1989. С. 226.

Несмотря на ценность того, что при таком подходе освещаются конкретные обстоятельства, лежащие в основе дальнейшей динамики жилищного правоотношения, сами по себе они являются условиями, необходимыми и достаточными для изменения или прекращения договора найма, в том числе договора найма специализированного жилого помещения (так же как существуют условия для заключения договора найма специализированного жилого помещения). И только в конечном итоге, являясь основаниями для изменения или прекращения договора найма, указанные условия повлекут изменение или прекращение жилищного правоотношения. В противном случае пришлось бы признать, что решение об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду, решение о предоставлении специализированного жилого помещения и т. д. являются основаниями возникновения жилищного правоотношения, что не будет соответствовать ни жилищному законодательству, ни общеправовым моделям. Подводя итог всему изложенному, необходимо заключить, что применительно к основаниям возникновения, изменения и прекращения правоотношения по найму специализированного жилого помещения таким юридическим фактом является договор найма специализированного жилого помещения, его возникновение, изменение и прекращение. Соответственно, возникновение правоотношения по найму специализированного жилого помещения происходит с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения, а изменение и прекращение данного правоотношения — с момента изменения и прекращения договора найма. Поскольку любое жилищно-правовое отношение возникает в рамках соответствующего договора, для рассмотрения динамики правоотношения по найму специализированного жилого помещения необходимо рассмотреть сам договор найма специализированного жилого помещения и его изменение и прекращение. Данное положение во многом определило структуру настоящей работы. 4. После своего возникновения жилищное правоотношение под воздействием ряда факторов претерпевает определенные изменения. При этом изменение жилищного правоотношения длительное время являлось предметом острой полемики среди ученых, чьи мнения образовали в основном три концепции. Так, одни авторы, в частности Б. С. Лесин <35>, А. Г. Потюков <36>, настаивали на том, что изменение правоотношения заключается в изменении любых элементов, его образующих. ——————————— <35> Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Л., 1967. С. 4. <36> Потюков А. Г. Жилищное право. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1973. С. 64.

Другие авторы утверждали, что изменение правоотношения — это лишь изменение его содержания (например, Ю. Г. Басин <37>). ——————————— <37> Басин Ю. Г. Указ. соч. С. 161.

Также в рамках данной дискуссии была выдвинута теория, обосновывающая, что изменение правоотношения может идти только в двух направлениях: по линии его содержания и по линии его субъектов (один из представителей данной теории — Б. М. Гонгало) <38>. ——————————— <38> Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: Дис. … канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 48 — 49.

Первая изложенная концепция по количеству включенных элементов, которые подвергаются трансформации в процессе изменения самого правоотношения, является наиболее всеобъемлющей в отличие от других предложенных теорий. Это обусловлено тем, что, по мнению Б. С. Лесина, А. Г. Потюкова, изменение правоотношения возможно и при изменении содержания (прав и обязанностей), и при изменении в субъектном составе, и при изменении в объекте. Б. С. Лесин, А. Г. Потюков обоснованно рассматривают изменение прав и обязанностей как изменение правоотношения, поскольку, с одной стороны, правовая связь между субъектами не прекращается, объект правоотношения не подвергается трансформации, а с другой — происходит качественное изменение в правах и обязанностях. Тот факт, что при изменении содержания правоотношения происходит изменение правоотношения в целом, не оспаривается и представителями других теорий. Однако достаточно сложно отнести к изменению жилищного правоотношения изменение его объекта. Это обусловлено тем, что жилищное правоотношение возникает по поводу конкретного объекта — специализированного жилого помещения, изменение которого с неизбежностью повлечет за собой прекращение прежнего правоотношения. Исключением, пожалуй, является физическое изменение жилого помещения, произошедшее в результате переустройства или перепланировки. Но такое изменение является частным случаем, представляющим собой исключение из общего правила. Изменение в субъектном составе следует рассматривать как основание для изменения правоотношения лишь при наличии определенных условий, позволяющих определить данное движение именно как изменение, а не прекращение правоотношения. Таким образом, необходимо признать, что изменение жилищного правоотношения происходит в рамках изменения содержания и субъектов, то есть в данном вопросе следует согласиться с Б. М. Гонгало и другими учеными. Естественно, что Б. М. Гонгало, подтверждая свою позицию, к которой, на мой взгляд, стоит присоединиться, излагал примеры изменения правоотношения в результате изменения его субъектов. Однако поскольку предметом исследования является именно изменение правоотношения по найму специализированного жилого помещения, которое во время развертывания дискуссии об основаниях изменения жилищного правоотношения по объективным причинам еще не рассматривалось учеными в качестве самостоятельного и весьма специфичного вида жилищного правоотношения, необходимо рассмотреть изменение жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения в результате изменения в составе его субъектов. Например, часто происходящее на практике вселение нового члена семьи нанимателя в специализированное жилое помещение меняет рассматриваемое жилищное правоотношение, поскольку у нового члена семьи возникает право пользования жилым помещением, все наниматели, в том числе и новый член семьи, как правило, несут солидарную ответственность. Такое изменение, как видно из рассмотренного случая, происходит в содержании жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения. Однако для отграничения изменения жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения от его прекращения необходимо подчеркнуть, что при изменении правоотношения по линии его субъектов должно присутствовать либо правопреемство на стороне наймодателя, либо константность нанимателя или члена его семьи. Учитывая изложенные в юридической науке теории о динамике гражданского и жилищного правоотношения и об их отдельных стадиях, а также особенности правоотношения по найму специализированного жилого помещения, изменение жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения необходимо определять как стадию движения жилищного правоотношения, наступающую в результате изменения договора найма специализированного жилого помещения и выражающуюся в изменении содержания и/или субъектов жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения. 5. Рассматривая динамику жилищного правоотношения, нельзя не остановиться на проблеме отграничения изменения от прекращения жилищного правоотношения, вокруг которой развернулась бурная дискуссия, поскольку ученые не достигли единства при выборе однозначного критерия отграничения изменения от прекращения правоотношения. Так, Ю. Г. Басин отмечал, что «там, где жилищные права приобретают иное качество либо прекращаются правомочия данного субъекта на данную жилплощадь, где, следовательно, изменяются основные составные элементы данного юридического отношения, нужно говорить о прекращении такового» <39>. Следовательно, автор замену нанимателя либо материального объекта рассматривал как прекращение правоотношения, поскольку в данных случаях прекращаются не только правовые связи жильца с конкретным наймодателем, но и сами права этого жильца на определенную квартиру. Б. С. Лесин писал, что жилищное правоотношение изменяется, а не прекращается, если происходит «сохранение» конкретного нанимателя (или членов его семьи) либо его замена в порядке взаимного правопреемства; или неизменен объект; или сохраняется содержание в пределах границ жилищного правоотношения» <40>. Б. М. Гонгало считал, что «сложно найти критерий отграничения изменения от прекращения, он должен быть определен с учетом специфики того или иного вида правоотношения» <41>. Т. П. Базова писала, что «при изменении жилищного правоотношения изменяются не все его элементы, в то время как при прекращении жилищного правоотношения все его элементы изменяются полностью и возникают новые элементы, следовательно, возникает и другое жилищно-правовое отношение» <42>. Близка к позиции Ю. Г. Басина точка зрения С. П. Соколова, согласно которой сохранение права постоянного пользования гражданина на конкретное жилое помещение свидетельствует об изменении, а не прекращении правоотношения <43>. ——————————— <39> Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 161. <40> Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Л., 1967. С. 5. <41> Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: Дис. … канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 49. <42> Базова Т. П. Некоторые вопросы возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений // Проблемы социалистической законности. Республиканский междуведомственный научный сборник. Харьков: Вища шк.; Изд-во при Харьк. ун-те, 1986. С. 143. <43> Соколов С. П. Изменение жилищных правоотношений: Дис. … канд. юрид. наук. Минск, 1988. С. 37.

Представляется, что такое многообразие точек зрения по указанной проблеме обусловлено различным определением авторами двух стадий движения правоотношения: изменения и прекращения. Отмечая несомненную ценность указанных мнений и в то же время рассматривая данные теории в разрезе возможности их применения к правоотношению по найму специализированного жилого помещения, необходимо заключить, что изменение, а не прекращение жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения будет иметь место при изменении прав и обязанностей сторон и самих сторон. Анализируя часть 1 статьи 100 ЖК РФ, согласно которой по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем, можно с уверенностью сказать, что объектом правоотношения по найму специализированного жилого помещения является только специализированное жилое помещение. Соответственно, с момента изменения правового режима такого помещения жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения прекращается. Выясняя, является ли замена одной из сторон условием для изменения или прекращения правоотношения по найму специализированного жилого помещения, необходимо руководствоваться тем, что замена нанимателя и всех членов его семьи и/или наймодателя без соблюдения рассмотренного выше необходимого условия о правопреемстве повлечет за собой прекращение жилищного правоотношения. 6. Поскольку в контексте разграничения изменения и прекращения правоотношения по найму специализированного жилого помещения данная заключительная стадия динамики правоотношения уже была во многом затронута, необходимо подытожить ее рассмотрение соответствующим определением. При этом следует отметить, что в юридической литературе среди исследователей не было достигнуто единства относительно такого определения. В частности, Ю. Г. Басин под прекращением жилищного правоотношения понимает прекращение жилищных прав и обязанностей определенного субъекта на определенное помещение <44>. Б. М. Гонгало формулирует прекращение правоотношения как отпадение прав и обязанностей его участников <45>. ——————————— <44> Басин Ю. Г. Указ. соч. С. 196. <45> Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: Дис. … канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 53.

Представляется, что, давая определение понятию прекращения, причем именно правоотношения по найму специализированного жилого помещения, которое ранее не было детально проанализировано в юридической литературе, следует согласиться с мнением Б. М. Гонгало в части существа прекращения жилищного правоотношения. Однако сама формулировка «отпадение прав и обязанностей», которая, возможно, была использована во избежание повтора в определении «прекращение — это прекращение прав и обязанностей» и для уяснения сути самой стадии прекращения жилищного правоотношения, возможность ее употребления представляются спорными не с позиции науки жилищного права, а с позиции качества юридической техники. В подтверждение обоснованности существа прекращения, предложенного Б. М. Гонгало, необходимо указать на то, что замена одного субъекта, которая рассматривается Ю. Г. Басиным как одно из возможных условий прекращения, при наличии определенных факторов может повлечь не только прекращение, но и изменение жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения. В то же время необходимо подчеркнуть, что прекращаются права и обязанности всегда в отношении конкретного жилого помещения. Учитывая все изложенное, представляется необходимым определить прекращение правоотношения по найму специализированного жилого помещения как заключительную стадию движения правоотношения по найму специализированного жилого помещения, выражающуюся в прекращении прав и обязанностей его субъектов в отношении конкретного жилого помещения. Подводя итог, хотелось бы резюмировать следующее. Под динамикой правоотношения по найму специализированного жилого помещения в работе понимается движение правоотношения по найму специализированного жилого помещения, которое осуществляется при наличии определенного законом основания и проходит в своем развитии три стадии (этапа), из которых обязательными являются возникновение и прекращение и одна является факультативной (изменение). С учетом концепций об основаниях возникновения жилищного правоотношения, а также предписаний законодателя делается вывод, что договор найма специализированного жилого помещения является непосредственным основанием возникновения правоотношения по найму специализированного жилого помещения. В работе освещена ведущаяся в науке жилищного права дискуссия относительно существа изменения жилищного правоотношения, с учетом которой под изменением жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения понимается такая стадия движения жилищного правоотношения, которая наступает в результате изменения договора найма специализированного жилого помещения и выражается в изменении содержания и/или субъектного состава жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения. Обосновано, что прекращение правоотношения по найму специализированного жилого помещения следует определять как заключительную стадию движения правоотношения по найму специализированного жилого помещения, выражающуюся в прекращении прав и обязанностей его субъектов в отношении конкретного специализированного жилого помещения.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *