Мечта покупателя: квартиры в построенных домах по ценам уровня котлована

(Редакционный материал)

("Жилищное право", 2010, N 10)

Текст документа

МЕЧТА ПОКУПАТЕЛЯ: КВАРТИРЫ В ПОСТРОЕННЫХ ДОМАХ

ПО ЦЕНАМ УРОВНЯ КОТЛОВАНА

Московская область традиционно удерживает первенство как самый застраиваемый регион. И предложений квартир в домах на разных стадиях строительства здесь немало. Особый интерес представляют завершенные новостройки. Но покупатели не всегда готовы заключать по ним сделки. Вопрос, как всегда, заключается в главном - в цене. В Московской области практически нет ни одного города, где не строилось бы жилье. До кризиса спрос был настолько велик, что квартиры "разбирали" на ранних этапах строительства. В разгул финансовой нестабильности обстановка резко изменилась. Покупатели, напуганные угрозой стать владельцами недостроя, перестали заключать сделки. А застройщики, ведущие сразу несколько строек, переориентировались на объекты, которые были на этапах, близких к завершению. И на первичном рынке появились предложения в уже построенных и сданных домах.

ГОТОВНОСТЬ НА УРОВНЕ ОТ 20 ДО 40 ПРОЦЕНТОВ

К началу сентября 2010 года, по оценке компании "МИЭЛЬ-Новостройки", на рынке новостроек Московской области доля уже сданных объектов составляет порядка 30% от всех новостроек. Похожие цифры - 30 - 40% в зависимости от района назвала Мария Рязанова, менеджер отдела рекламы и маркетинга компании "АТЛАНТ ИНВЕСТ". Впрочем, Владимир Моребис, заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet, считает, что в Подмосковье процент предложений в уже сданных домах составляет не более 20.

Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья", подсчитал, что за лето доля сданных государственной комиссии (ГК) новостроек сократилась на 3% и составила 21%. По его словам, в структуре предложения по-прежнему преобладают (около 36%) объекты на стадии выполнения отделочных и благоустроительных работ и подготовки к ГК, а доля новостроек на этапе нулевого цикла равна всего 12%.

ГДЕ ИХ ИСКАТЬ?

Впрочем, состояние строек в разных населенных пунктах отличается. Мария Рязанова ("АТЛАНТ ИНВЕСТ") считает, что больше всего готовых объектов сосредоточено в городах юго-восточного направления - в Балашихе и в Балашихинском районе, в Железнодорожном; на западе Подмосковья - в Одинцове и Одинцовском районе, на севере - в Солнечногорске. Мария Литинецкая, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки", сюда же отнесла города Звенигород и Щелково, Артем Ржавский ("Азбука Жилья") - Мытищи, Королев, Видное. Впрочем, эксперт считает, что тенденция превалирования совокупной доли готовых и почти готовых домов над строящимися наблюдается практически во всем Подмосковье. Исключение - небольшие поселки, в которых строится один, максимум два объекта.

"В Раменском, - рассказывает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость", аттестованный специалист Гильдии риелторов Московской области, - объем предложений в готовых домах составляет менее 5% от общего количества продающихся объектов первичного рынка, сейчас активно идет застройка района".

СПРОС НА НОВЕНЬКОГО

Новостройки Подмосковья пользуются спросом и у местного населения, и у москвичей, и у провинциалов, перебирающихся поближе к столице. По словам Марии Литинецкой ("МИЭЛЬ-Новостройки"), наибольший спрос приходится на новостройки экономкласса, готовые для проживания или на завершающей стадии строительства со стоимостью квадратного метра в пределах 70 000 - 90 000 рублей. "На сегодня это наиболее востребованный формат жилья", - подчеркивает эксперт.

"С одной стороны, все хотят купить квартиры в построенных домах, с другой - по ценам уровня котлована, - иронизирует Сергей Рябчиков (Кредит-Центр недвижимость"). - Поэтому на сегодня соотношение договоров примерно 20% на 80% в пользу строящихся домов".

ГОТОВЫЕ ДОМА И РАЗНЫЕ КВАРТИРЫ

Посмотрим, каков же "ассортимент" предложений у компаний, продающих подмосковные новостройки.

Среди объектов, реализуемых "МИЭЛЬ-Новостройки", квартиры в готовых домах можно приобрести в Люберцах, в ЖК "Красная Горка". Речь идет о микрорайонах N 7 и N 8, в корпусах N 1, 2, 31, 32. В ассортименте есть однокомнатные квартиры площадью 41,4 - 41,8 кв. м; двухкомнатные (55,7 - 61,7 кв. м) и трехкомнатные квартиры (78,1 - 83,3 кв. м). Стоимость квадратного метра варьирует от 54 000 до 69 000 руб.

В Мытищах свободные квартиры представлены в построенном ЖК "Ярославский". Это однокомнатные (34,4 - 37,4 кв. м) и двухкомнатные (56 - 60,4 кв. м) квартиры с внутренней отделкой. В них уже остеклены балконы, на стенах - обои, на полах - ламинат, установлены пластиковые стеклопакеты, входная и межкомнатные двери, необходимая сантехника и электрика и даже домофоны. Стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах составляет от 80 480 руб., в двухкомнатных - от 73 410 руб.

В Реутове, в микрорайоне 9 "А", квартиры есть в построенных и сданных ГК корпусах N 1, 2, 6, 7, 8 "А", 8 "Б", 9, 10. Продажи идут по Закону об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ. Это однокомнатные квартиры площадью 58,5 - 60,5 кв. м, двухкомнатные (76,25 - 90,4 кв. м) и трехкомнатные (102,9 - 110,7 кв. м). По самой низкой цене продаются трехкомнатные квартиры. Их цена - от 77 600 руб. за 1 кв. м.

По данным компании Est-a-Tet, квартиры в сданных домах есть в подмосковном городе Одинцове на ул. Вокзальная, корп. 10, где стоимость квадратного метра составляет от 84 000 руб.; в Апрелевке - на ул. Парковая в корпусах N 1, 2, 3, где минимальная цена составляет от 49 900 руб. за кв. м. В скором времени будет сдаваться ЖК "Калипсо" (Щербинка, ул. 40 лет Октября, д. 15), где цена - от 72 000 руб. за кв. метр. "Покупателям предлагается специальная акция - подготовка к чистовой отделке бесплатно", - рассказывает Владимир Моребис (Est-a-Tet). Осенью сдадут дом в Химках, на улице Совхозная, квартиры в котором предлагаются уже с отделкой.

По словам Сергея Рябчикова ("Кредит-Центр недвижимость"), в Раменском на ул. Молодежная продаются таунхаусы общей площадью 135 - 166 кв. м по цене 44 500 - 44 700 руб. за кв. м. Трехкомнатные квартиры площадью 88 кв. м остались в доме 16 по ул. Приборостроителей. Цена предложения - 56 000 за 1 кв. м.

Мария Рязанова ("АТЛАНТ ИНВЕСТ") также дополнила список объектами, расположенными в Балашихе (мкр. "Жемчужина Балашихи" на ул. Зеленая), где квартиры продаются по цене от 64 500 руб. за кв. м; в Одинцове, ЖК "Сколков Бор", с предложениями от 89 000 руб. за кв. м и ЖК "Гусарская баллада", (пос. ВНИИСОК) - от 78 000 руб. за кв. м; в Солнечногорске (р-н Рекинцо-2, мкр. 3), где квартиры стоят от 45 000 руб. за кв. м; в п. Островцы Раменского р-на, на ул. Подмосковная, 30, с предложениями по цене от 42 000 руб. за кв. м.

БЕРЕЖЕМ НЕРВЫ, НО ПЛАТИМ БОЛЬШЕ

Однако в целом выбор квартир в построенных домах остается ограниченным: самые удачные варианты все-таки раскупаются на стадии строительства. "Практически исчезли одно - и двухкомнатные квартиры нормальных планировок, - подтверждает Сергей Рябчиков (ООО "Кредит-Центр недвижимость"). - Пока еще сохранился небольшой выбор трехкомнатных квартир больших площадей, но и он сокращается".

Но главная причина, которая "тормозит" покупателя - цены. По словам Марии Литинецкой ("МИЭЛЬ-Новостройки"), стоимость квадратного метра от начала продаж на нулевой стадии строительства до сдачи дома госкомиссии может вырасти на 30 - 40%. Артем Ржавский ("Азбука Жилья") отметил, что по итогам августа средняя цена "квадрата" на рынке новостроек Подмосковья составила 65 500 руб. А стоимость квартир в сданных ГК домах на 12 - 15% выше среднерыночного показателя.

Впрочем, Сергей Рябчиков ("Кредит-Центр недвижимость"), считает, что факт ввода дома в эксплуатацию куда меньше влияет на цену квартиры, чем оформленное компании свидетельство о праве собственности на здание. По его словам, в среднем это дает скачкообразный рост цены на 8 - 10% по сравнению с квартирой в сданном доме, но без наличия такого свидетельства. "Постановление же о вводе дома в эксплуатацию, на примере Раменского, поднимает цену на 3 - 5%", - говорит он.

ЧЕГО ЖДАТЬ И НА ЧТО НАДЕЯТЬСЯ

Как заявил Metrinfo. Ru Артем Ржавский ("Азбука Жилья"), вероятнее всего, в краткосрочной перспективе превалирование готовых и почти готовых новостроек в общей структуре спроса сохранится. Но уже через 2 - 3 года по мере наращивания темпов строительства, укрепления позиций застройщиков и с возвращением на рынок инвесторов доля покупок квартир на более ранних этапах строительства возрастет. Этому будет способствовать и то, что с более широким внедрением ДДУ (договора долевого участия по 214-ФЗ) у покупателей будет больше гарантий и, соответственно, акцент сместится на квартиры в строящихся домах, т. к. они дешевле, объясняет Мария Рязанова ("АТЛАНТ ИНВЕСТ").

Структура предложения на рынке новостроек МО

по стадии готовности, август 2010 г.

36%

31%

21%

12%

2-я 3-я 4-я 5-я

стадия стадия стадия стадия

Источник: "Азбука Жилья"

Но и сегодня новые готовые проекты на рынок выходят нечасто. "В 2008 - 2009 гг. объем нового строительства сократился, поэтому потребуется еще 1 - 2 года, чтобы новостройки вышли на стадию готовности", - говорит Мария Литинецкая ("МИЭЛЬ-Новостройки"). Так что выбор готовых квартир на рынке новостроек, конечно, есть, но чтобы найти подходящий вам вариант, надо все же постараться.

ПРИМЕРЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ГОТОВЫХ НОВОСТРОЙКАХ ПОДМОСКОВЬЯ

Адрес Кол-во этажей, Квартирный Цены, тыс. Инфраструктура

секций набор руб./кв. м

Балашиха, 1-секц. 1-, 2-, 3-комн 59,0 - 77,7 Комплексная застройка

мкр. Восточное 25-этажные квартиры от 39 тыс. руб., в микрорайона (18 жилых

Щитниково, панельные дома до 99 кв. м среднем - 71,4 домов) с полной

корп. 1, 17, 18, Д-25, 4 - 6 секц. тыс. руб. инфраструктурой: детский

19, 20, 28 14 - 17-этажные сад, школа, поликлиника,

панельные дома библиотека, торговый

П-44Т/К центр, наземные и

подземные автостоянки,

предприятия бытового и

социального обслуживания,

отделения связи, кафе,

бары

Железнодорожный, 2 - 5-секц. 11 - 1-, 2-, 3-комн. 58,2 - 72,5 Школа, лицей, 2 детских

Юбилейная ул., 17-этажные квартиры от 38 тыс. руб., в сада, центральная и

корп. 1, 2, 5, 7 панельные дома до 79 кв. м среднем - 65,9 детская больница,

П-44Т тыс. руб. стоматология, поликлиника,

магазины, бассейн,

Железнодорожный, 3 - 7-секц. 1-, 2-, 3-комн. 55,4 - 67,4 Сбербанк, аптека, почта.

мкр. Южное 17-этажные квартиры от 37 тыс. руб., в Планируется создание

Кучино, корп. 4, панельные дома до 85 кв. м среднем - 60,9 многофункционального

5, 6, 7, 9 П-44Т/К тыс. руб. центра, закрытой

автостоянки на 915 м/мест,

а также 275 м/мест на

придомовой территории

Люберцы, мкр. 1 - 9-секц. 1-, 2-, 3-, 4-, 57,5 - 78,2 Предприятия бытового

Красная Горка, 12 - 25-этажные 5-комн. тыс. руб., в обслуживания, отделение

корп. 1, 1 "А", панельные дома квартиры от 38 среднем - 64,9 Сбербанка, объекты

2, 3, 12, 17, 21, П-3М, П-111М, до 129 кв. м тыс. руб. социальной структуры,

22, 23, 24, 31, П-44Т/К, спортивного и культурного

31 "А", 32, 35, П-44Т-1/25, КОПЭ, назначения, гараж-стоянка

43 - 47 Д-23 (в т. ч. отдельно стоящий)

с сервисными службами

(мастерская, автомойка

т. п.), общеобразовательные

и дошкольные учреждения

Ленинский р-н, 3-, 4-, 6-секц. 1-, 2-, 3-комн. 50,4 - 80,9 Комплексная застройка

ЖК "Град 17-, 25-этажные квартиры от 38 тыс. руб., в микрорайона: 2 школы, 2

Московский", панельные дома до 135 кв. м среднем - 67,4 детских сада, 2 наземных

кв-л 1 П-44Т/К, тыс. руб. гаража-автостоянки и

П-44ТМ/25 подземный гараж,

действующая поликлиника,

Ленинский р-н, 1-, 2-, 4-секц. 1-, 2-, 3-комн. 50,3 - 80,5 отделения почты и

ЖК "Град 17-, 25-этажные квартиры от 38 тыс. руб., в Сбербанка, предприятия

Московский", панельные дома до 135 кв. м среднем - 63,1 бытового обслуживания,

кв-л 2 П-44Т/К, тыс. руб. магазины, супермаркеты,

П-44ТМ/25 развлекательный центр,

рестораны, физкультурно -

оздоровительный комплекс

с бассейном

Солнечногорск, 5-секц. 1-комн. 45,0 - 47,0 Развитая инфраструктура

мкр. Рекинцо-2, 9 - 14-этажные квартиры от 46 тыс. руб., в города: спортивный

поз. К-5, К-6 панельные дома до 55 кв. м среднем - 45,5 комплекс, Сбербанк, школа,

П-111М тыс. руб. торговый центр, парки,

скверы, недалеко -

Сенежское озеро

Источник: Отдел консалтинга и аналитики

компании "Азбука Жилья"

------------------------------------------------------------------

Название документа