Ипотечное жилищное кредитование как инструмент развития малоэтажного жилищного строительства

(Семина Т. А., Чернов А. В.) ("Жилищное право", 2010, N 11) Текст документа

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Т. А. СЕМИНА, А. В. ЧЕРНОВ

Семина Т. А., к. ю.н., советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса.

Чернов А. В., советник государственной гражданской службы Российской Федерации 3 класса.

Реализация задачи по развитию сферы малоэтажного жилищного строительства во многом зависит от поддержки конечного спроса на малоэтажное жилье экономического класса. Стимулирование конечного спроса может успешно осуществляться посредством развития ипотечного жилищного кредитования, которое, таким образом, может являться одним из перспективных инструментов формирования сферы малоэтажного жилищного строительства.

Несмотря на то что в настоящее время создана основа функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу граждан - гражданам с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются недостаточная доступность долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. В целях повышения доступности жилья, в том числе малоэтажного, для населения требуется дальнейшее развитие системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, системы ипотечного страхования и рынка ипотечных ценных бумаг. Успешное развитие указанных институтов возможно при наличии государственной поддержки мероприятий в сфере ипотечного жилищного кредитования. Такая поддержка, в частности, осуществляется в форме государственного участия в уставном капитале ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК). АИЖК учреждено в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" <1> в целях привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий. При этом контрольный пакет акций принадлежит государству. -------------------------------- <1> Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 37. Ст. 4312.

Деятельность АИЖК направлена на развитие федеральной системы ипотечного жилищного кредитования в России и обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, а также формирование механизма защиты прав и законных интересов инвесторов. АИЖК обеспечивает ликвидность российских региональных коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг. Так, по состоянию на 16 июля 2010 года АИЖК рефинансировано свыше 187,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 157,5 млрд. руб. Государственная поддержка деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов обеспечивает проведение им активной политики на жилищном рынке в период финансового кризиса, стабилизацию ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования, дальнейший выход на ранее сложившуюся траекторию роста объемов ипотечного кредитования, а также поддержку конкуренции на рынке и создание условий для продолжения выдачи и обслуживания ипотечных кредитов региональными банками <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Помимо подробно проанализированной авторами деятельности АИЖК также хотелось бы отметить, что участником реализации программы малоэтажного жилищного строительства в рамках приоритетного нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", в том числе и с использованием ипотечного механизма, является НАМИКС - национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства. Главными задачами НАМИКСа являются снижение административных барьеров, из-за которых происходит увеличение стоимости жилых помещений и "выведение" стоимости инженерной инфраструктуры из себестоимости малоэтажного жилья. К целям деятельности НАМИКСа относятся выработка единых стандартов качества жилья, создание доступной системы ипотечного жилищного кредитования, внедрение прогрессивных строительных технологий. НАМИКС привлекает для строительства жилых помещений денежные средства государства и частных лиц; способствует предоставлению земельных участков с базовой инженерной инфраструктурой под застройку доступным жильем. Целью НАМИКСа также является организация софинансирования государством на 60% малоэтажного жилья для ряда категорий граждан. Кроме того, НАМИКС участвует в разработке нормативно-правовой базы для развития малоэтажного строительства и реализует Программу "Свой дом" - проект по развитию малоэтажного жилищного строительства.

В целях поддержки конечного спроса на малоэтажное жилье АИЖК уточнены специальные условия выдачи и выкупа ипотечных кредитов (займов), предоставленных физическим лицам на цели приобретения жилья во вновь возводимых/возведенных многоквартирных домах, предусмотренные в продукте "Новостройка", утвержденном Постановлением правления ОАО "АИЖК" от 24.12.2009 N 1/42-1 <2>, с учетом особенностей малоэтажного жилищного строительства. -------------------------------- <2> www. ahml. ru

В соответствии с указанным продуктом кредиты предоставляются на приобретение квартир в многоквартирных домах (в том числе малоэтажных), построенных не ранее 2007 года. С использованием полученного в рамках этого продукта кредита можно приобретать жилые помещения как в готовых, так и в строящихся домах, при условии что права собственности на приобретенное жилье будут оформлены до конца 2010 года. Первоначальный взнос составляет не менее 10% от рыночной стоимости жилья. Если первоначальный взнос по кредиту составляет менее 30% от рыночной стоимости жилья, в обязательном порядке должна быть застрахована ответственность заемщика по кредитному договору. На оплату первоначального взноса за жилье и для погашения задолженности по кредиту заемщик может использовать средства материнского (семейного) капитала. В соответствии с рассматриваемым продуктом максимальный срок кредита - до 30 лет. При этом для каждого заемщика максимальный срок кредита рассчитывается индивидуально с учетом его возраста, так как выплата кредита должна закончиться до наступления 65 лет. При участии нескольких заемщиков (количество созаемщиков не более 3) срок кредита рассчитывается с учетом достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков. Ежемесячная сумма платежей заемщика не может превышать 45% его ежемесячного совокупного дохода (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке). Максимальная сумма кредита - 4 млн. рублей. Для Москвы и Санкт-Петербурга эта сумма значительно выше - 8 млн. рублей. Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости). Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) не является обязательным и оформляется по желанию заемщика. Без страхования жизни и трудоспособности заемщика ставка по кредиту увеличивается на 0,7%. Кроме того, действует система специальных вычетов из процентной ставки по кредиту. В частности, основанием для вычета является стоимость одного квадратного метра общей площади приобретаемого жилья. Так, эта стоимость не должна превышать среднюю рыночную стоимость, установленную Министерством регионального развития Российской Федерации для данного региона. Вычет применяется также в случае, если на уплату первоначального взноса за жилье направляются средства материнского капитала, если заемщик является участником подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" или владельцем государственного жилищного сертификата участника подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг. Если заемщик имеет право на предоставление сразу нескольких вычетов из процентной ставки по кредиту, то их величина суммируется. Необходимо отметить, что продукт "Новостройка" не единственный из продуктов АИЖК, направленный в том числе на развитие и стимулирование малоэтажного жилищного строительства. В настоящее время АИЖК определены условия нового кредитного продукта "Малоэтажное жилье", который предоставляет максимально комфортные условия кредитования покупки и строительства жилья на территориях комплексной малоэтажной застройки. Как ожидается, учитывая возрастающий спрос на малоэтажное жилье, инновационный продукт АИЖК должен удовлетворить актуальные потребности населения и будет способствовать реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Планируется, что продукт "Малоэтажное жилье" поможет внедрению международной практики, нацеленной на комфортное компактное проживание населения на территориях, оснащенных всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой. Основным требованием для использования указанного продукта АИЖК является характеристика территории малоэтажной застройки. По условиям кредитования предпочтения отдаются территориям жилищного строительства, которые являются экспериментальными инвестиционными проектами комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства (КОТ) или проектами комплексного освоения земельных участков (КОЗУ) в соответствии с законодательством Российской Федерации. В то же время в целях расширения круга потребителей условия продукта предусматривают возможность кредитования приобретения (строительства) малоэтажного жилья в проектах без статуса КОТ/КОЗУ, но имеющих перечень типовых проектов возводимых домов с определенным уровнем их оснащенности, а также обеспеченных всей необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, в том числе за счет доступа жителей к социальной инфраструктуре прилегающего населенного пункта в соответствии с действующими нормами по проектированию и строительству территорий малоэтажного жилищного строительства. Кредит по продукту "Малоэтажное жилье" предоставляется на покупку квартиры в малоэтажном многоквартирном доме (не выше 3-х этажей), жилого дома с земельным участком и земельного участка с учетом строительства на нем жилого дома по согласованному типовому проекту в пределах территории малоэтажной застройки. Приобретаемый жилой дом с земельным участком служит обеспечением по кредиту. Под жилым домом для целей продукта понимается индивидуально-определенное, оконченное строительством, расположенное на земельном участке, отдельно стоящее или примыкающее к соседним не более чем по двум фасадам здание с количеством этажей не более чем три, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с постоянным проживанием в этом здании одной семьи, имеющее независимые (индивидуальные) основания, подвалы, чердаки, крыши, несущие и ограждающие конструкции, инженерные системы. Земельный участок, который согласно условиям продукта может быть предметом ипотеки, определяется как земная поверхность, границы которой определены в соответствии с законодательством Российской Федерации, на которой расположен жилой дом. Важно отметить, что жилой дом, выступающий предметом ипотеки, должен располагаться на территории застройки, наименование и адрес которой указаны на сайте АИЖК. Для определения залоговой стоимости земельного участка с жилым домом используется значение стоимости предмета ипотеки, составляющее сумму стоимости жилого дома и стоимости земельного участка, на котором оно расположено. При выдаче ипотечных кредитов (займов) на приобретение земельного участка и строительство на нем жилого дома первичный кредитор для определения максимальной суммы ипотечного кредита (займа) на момент выдачи (полностью или в части) и/или для проверки коэффициента Кредит/Залог вправе справочно использовать в качестве стоимости жилого дома наименьшую из указанных величин: стоимость строительства жилого дома, указанную в договоре подряда, или стоимость будущего жилого дома, указанную в отчете оценщика об определении рыночной стоимости будущего жилого дома на основании сравнительного подхода. Стоимость земельного участка как предмета залога определяется как наименьшая величина из следующих: цена земельного участка, указанная в заключении оценщика, или цена земельного участка из договора приобретения земельного участка, или 30% стоимости жилого дома, используемой при расчете коэффициента Кредит/Залог. Ипотечный продукт "Малоэтажное жилье" предусматривает максимальный размер кредита для всех регионов России в сумме 3 млн. рублей и минимальный размер первоначального взноса - 10% от рыночной стоимости приобретаемого (строящегося) жилья. Если первоначальный взнос составляет менее 30% от рыночной стоимости жилья, в обязательном порядке должна быть застрахована ответственность заемщика по кредитному договору. При первоначальном взносе от 50 до 70% (включительно) от стоимости приобретаемого жилья минимальная ставка по кредиту установлена на уровне 10,5% годовых, от 40 до 49% - 10,75% годовых, от 30 до 39% - 11% годовых, от 20 до 29% - 11,25% годовых, от 10 до 19% - 11,5% годовых. Указанные ставки действуют при условии личного страхования заемщика. При отсутствии личного страхования размер процентной ставки увеличивается на 0,7 процентных пункта. При этом особо следует отметить, что, как и в продукте АИЖК "Новостройка", возможны дополнительные вычеты из процентной ставки для покупателей жилья экономкласса, молодых семей, обладателей материнского (семейного) капитала и владельцев государственных жилищных сертификатов. Закладные по продукту будут рефинансироваться АИЖК как через стандартный механизм выкупа, так и путем предоставления займов под залог целевого актива. Новый продукт "Малоэтажное жилье" интегрируется в программу АИЖК "Стимул", направленную на стимулирование банковского кредитования строительства жилья при условии завершения строительства плановой очереди застройки территории одновременно с формированием условий для комфортного проживания граждан во вновь введенных объектах малоэтажного жилья и с возможностью использования всей предусмотренной проектом инженерной и социальной инфраструктуры с момента вселения. Банки, финансирующие соответствующие установленным требованиям проекты малоэтажной застройки, могут воспользоваться механизмами названной программы, кредитуя покупателей - физических лиц, а АИЖК гарантирует рефинансирование указанных кредитов после окончания строительства. При этом сроки, на которые АИЖК готово предоставлять гарантированное рефинансирование, могут составлять до двух лет. В последние годы отмечается существенный рост просроченной задолженности по выданным кредитными организациями ипотечным кредитам. По информации, предоставленной АИЖК, основной причиной обращения заемщиков за помощью, как правило, является существенное снижение доходов. Такие обращения составляют 67% от их общего числа. В связи с потерей работы за помощью обращаются 29% от общего числа заемщиков. При этом 65% обращений за помощью в связи с сокращением/увольнением по собственному желанию, 35% - с ликвидацией организации-работодателя. Наибольшее число обращений, связанных с ликвидацией работодателя, наблюдается в городах, в которых закрываются градообразующие предприятия, а альтернатива трудоустройства отсутствует. Также одной из причин обращения за помощью является существенное увеличение расходов по обслуживанию кредита (в случае валютных кредитов и кредитов с плавающей процентной ставкой) - около 4%. С целью предотвращения массовых неплатежей по ипотечным кредитам Правительством Российской Федерации принято решение о поддержке заемщиков, взявших ипотечные кредиты и лишившихся всех или части доходов в связи со сложными жизненными обстоятельствами <3>. Реализация этого решения осуществляется через АИЖК. В декабре 2008 года наблюдательный совет АИЖК одобрил Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. Также наблюдательным советом АИЖК в целях профилактики возможных рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования принято решение о создании дочерней компании - открытого акционерного общества "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (далее - АРИЖК) <4>. -------------------------------- <3> Поручение Правительства Российской Федерации от 05.12.2008 N ВП-П13-7188. <4> АРИЖК зарегистрировано 6 февраля 2009 года.

АРИЖК обеспечивает разработку и внедрение антикризисных мер, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, и смягчение тем самым социальной напряженности в регионах России путем предотвращения массового обращения взыскания на жилые помещения (предмет ипотеки) из-за невозможности со стороны ипотечных заемщиков исполнять свои обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу). Уставный капитал АРИЖК составляет 5 млрд. рублей. Собственником 100% процентов без одной акции компании является АИЖК, держателем 1 акции выступает Ассоциация российских банков. АРИЖК оказывает помощь наиболее социально незащищенным слоям населения - гражданам России, имеющим, как правило, единственное жилье для проживания. АРИЖК реализовывает несколько схем реструктуризации ипотечных кредитов. При этом вне зависимости от того, какая из схем выбирается при взаимодействии с различными банками-кредиторами, для заемщика эффективная процентная ставка, графики платежей и иные существенные условия реструктуризации оказываются сопоставимыми. В частности, среди основных схем следует выделить следующие разработанные в 2009 году схемы взаимодействия между АРИЖК, кредитором и заемщиком (реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов)). Первой схемой предполагается предоставление заемщику времени для восстановления своей платежеспособности. Для этого АРИЖК предоставляет заемщику денежные средства в течение не более 12-ти месяцев для уплаты (части) ежемесячного платежа по ипотечному жилищному кредиту на платной, срочной и возвратной основе. В течение периода помощи платежная нагрузка на заемщика снижается в 15 - 50 раз, после окончания периода помощи платежная нагрузка по обслуживанию двух обязательств (по ипотечному кредиту и по займу, предоставленному АРИЖК) на заемщика возрастает, как правило, не более чем на 15% (последующие решения позволили понизить рост нагрузки до уровня всего 10%). При разработке этой схемы реструктуризации АРИЖК исходило из возможности дифференцирования продуктов реструктуризации жилищных кредитов в зависимости от источников финансирования (оказания заемщикам помощи). В частности, выделяется поддержка заемщиков, оказываемая АРИЖК за счет собственных средств, поддержка заемщиков, оказываемая кредитором за счет собственных средств с возможностью рефинансирования, и поддержка заемщиков, оказываемая совместно как кредитором, так и АРИЖК. Кроме того, при разработке вариантов описанной выше так называемой первичной реструктуризации АРИЖК исходило из того, что заемщик не должен полностью освобождаться от исполнения обязательств по внесению платежей: полное освобождение от уплаты платежей даже на короткий срок негативно отразится на последующей платежной дисциплине заемщика. Поэтому поддержка заемщиков оказывается на платной, срочной и возвратной основе. В 2009 году АРИЖК внедрены следующие варианты первичной реструктуризации ипотечных кредитов (займов). При стабилизационном займе АРИЖК за счет собственных средств путем перечисления ежемесячных траншей предоставляет заемщику денежные средства в течение определенного времени, но не более 12 месяцев, для уплаты ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту (займу). При стабилизационном кредите кредитор за счет собственных средств путем ежемесячных траншей предоставляет заемщику денежные средства в течение определенного времени, но не более 12 месяцев, для уплаты ежемесячного платежа по ипотечному жилищному кредиту (займу) с возможностью рефинансирования данного кредита АРИЖК. При совместном предоставлении заемных средств (смешанный заем) АРИЖК и кредитор в определенных пропорциях совместно предоставляют заемщику денежные средства для полного погашения ипотечного жилищного кредита (займа) с установлением заемщику нового графика платежей по вновь возникшему обязательству. В связи с тем что при проведении первичной реструктуризации по окончании периода помощи не все заемщики смогут восстановить в полном объеме платежеспособность, требуется оказание дополнительной помощи в виде повторной реструктуризации кредитов уже без увеличения долговой нагрузки на заемщика, позволяющей предотвратить обращение взыскания на единственное у заемщика жилье для проживания. С учетом того что кредитор, в большинстве случаев по объективным причинам, не сможет осуществить повторную реструктуризацию без увеличения долговой нагрузки, потребовались разработка и внедрение АРИЖК схем поддержки данной категории заемщиков <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. В 2003 году был принят Закон N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", который призван сформировать в России двухуровневую ипотечную систему "клиент - банк" - "ценные бумаги", посредством выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных выплатами по ипотечным кредитам. Однако доминирующей в России остается одноуровневая модель ипотечного кредитования "банк - клиент", что в значительной степени затрудняет капитализацию денежных поступлений от должников по ипотечным договорам. Очевидно, что действенным механизмом усиления эффективности ипотечного кредитования малоэтажного жилищного строительства будет выпуск ипотечных ценных бумаг, который привлечет дополнительные финансы в данную сферу.

Если первая схема реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов), проводимая кредитором или АРИЖК, не имеет перспектив успешной реализации, может быть применена вторая схема реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов), которая в настоящее время (начиная с 2009 года) реализуется пока лишь в качестве пилотного проекта. При использовании этой схемы АРИЖК выкупает у кредиторов права требования по ипотечным кредитам (займам)/закладные и оказывает поддержку гражданам посредством проведения вторичной реструктуризации задолженности без существенного увеличения платежной нагрузки на заемщика. Целью вторичной реструктуризации является изменение графика платежей, в том числе повторное предоставление периода помощи (не более 24 месяцев) для изменения платежной нагрузки на заемщика по выкупленному ипотечному кредиту (займу) до уровня, соответствующего финансовым возможностям заемщика. Дисконт, применяемый АРИЖК при выкупе реструктурированных ипотечных кредитов (займов), обеспечивает финансовую устойчивость АРИЖК по приобретаемым активам. Начиная с 2009 года АРИЖК реализуется также пилотный проект по третьей схеме реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов). Третья схема представляет собой помощь и содействие регионам в формировании маневренных фондов, наличие которых необходимо для реализации права кредитора на защиту своих интересов через проведение взыскания. Данный уровень поддержки предполагает приобретение АРИЖК жилого помещения, являющегося предметом ипотеки по ипотечному кредиту (займу), по которому судом вынесено решение об обращении взыскания по требованию кредитора-залогодержателя, но исполнительное производство еще не начато, с сохранением за бывшим собственником-залогодателем временного права проживания до выделения жилья муниципалитетом. Данный уровень поддержки применяется при отсутствии рыночных механизмов реализации жилья в регионе, в первую очередь если в регионе отсутствует маневренный фонд и цена возможной реализации жилья меньше суммы долга заемщика перед кредитором, определенного решением суда. Следует отметить, что указанная третья схема реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) является весьма затратной, в связи с чем перспективы ее дальнейшего развития пока не ясны. В любом случае реализация в настоящее время пилотных проектов по второй и третьей схеме реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) позволит определить оптимальную технологию проведения сделок по выкупу ипотечных кредитов (займов)/предметов залога и разработать в будущем публичные стандарты проведения вторичной реструктуризации ипотечной задолженности. Поддержка с участием АРИЖК граждан - заемщиков по ипотечным жилищным кредитам, которые вследствие потери работы или существенного снижения дохода не могут в полном объеме обслуживать ипотечные кредиты, основывается на следующих принципах: - реструктуризация задолженности по ипотечному кредиту должна проводиться в интересах заемщика. В то же время с целью снижения возможного объема государственных расходов на программу и рисков, принимаемых федеральным бюджетом, целесообразно экономически мотивировать кредитные организации осуществлять реструктуризацию ипотечных кредитов. При этом, если кредитор не соглашается провести реструктуризацию задолженности заемщику, должен быть реализован механизм предоставления финансовой поддержки заемщика; - сохранение условий для продолжения развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. У заемщика должны сохраняться обязательства по погашению ипотечного кредита. Закрепленное в законодательстве Российской Федерации право кредитора по обращению взыскания на заложенное по ипотеке имущество не должно подвергаться сомнению. Если соответствующий критериям программы заемщик в силу объективной ситуации не может продолжать в полном объеме обслуживание кредита, ему должно быть предоставлено право на реструктуризацию кредита. При этом при реструктуризации кредита должен быть реализован юридический механизм, обеспечивающий мораторий на обращение взыскания; - предлагаемые критерии отбора заемщиков для участия в программе реструктуризации должны обеспечить предоставление государственной поддержки заемщикам, которые объективно в ней нуждаются; - предлагаемые механизмы реструктуризации задолженности не должны создавать дополнительной экономической выгоды для заемщика. Реструктуризация должна проводиться на условиях платности, срочности и безусловного исполнения обязательств заемщика по реструктурированному кредиту. Реструктуризация должна предоставить заемщику возможность изменить график платежей, но эффективная процентная ставка (IRR) для заемщика должна быть сохранена или даже увеличена; - сохранение финансовой устойчивости АИЖК. Поддержка заемщиков осуществляется через дочернюю компанию АРИЖК, по обязательствам которой АИЖК не отвечает, а размер возможных убытков АИЖК ограничен размером средств, предоставляемых АИЖК данной организации; - участие в поддержке заемщиков региональных органов власти путем создания маневренного фонда на случай возможного обращения взыскания, если по реструктурированным ипотечным кредитам будет объявлен дефолт, а также путем принятия решений, способствующих трудоустройству заемщиков <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Принцип участия в поддержке путем создания маневренного фонда является достаточно актуальным, поскольку в соответствии с требованиями ЖК РФ маневренный фонд должен быть сформирован для предоставления жилых помещений гражданам. Однако, несмотря на законодательное урегулирование отношений по найму жилого помещения маневренного фонда, сам маневренный фонд из-за отсутствия денежных средств на приобретение соответствующих жилых помещений не сформирован в каждом субъекте Российской Федерации. Так, по указанной причине не предоставляются жилые помещения маневренного фонда в г. Москве и г. Выборге <*>. В г. Екатеринбурге маневренный фонд существует, но он вопреки положениям закона включает в себя и жилые помещения, непригодные для проживания. Например, семье А. была предоставлена неблагоустроенная квартира (фактически - полуподвальное помещение) в деревянном бараке, подлежащем сносу как ветхое жилье <**>. -------------------------------- <*> Арсюхин Е. Указ. соч. С. 9. <**> Определение президиума Свердловского областного суда от 23 марта 2005 г. (дело N 44-Г-98/2005) // http://www. ekboblsud. ru/show_doc. php? id=4131. О проблеме "нехватки благоустроенного жилья в маневренном фонде" пишет и И. В. Осадченко (Осадченко И. В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан // Жилищное право. 2007. N 4. С. 42).

С целью предоставления АРИЖК поддержки заемщикам, которые объективно в этом нуждаются, используются следующие критерии: - совокупный доход заемщика (созаемщиков) по ипотечному кредиту (займу) и доходы членов семьи заемщика, проживающих (зарегистрированных) в жилом помещении - предмете ипотеки, за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту (займу) снизились до суммы, меньшей официально установленных для региона, где находится предмет ипотеки, сумм прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика; - снижение совокупного дохода произошло в результате увольнения заемщика (созаемщиков) либо существенного (более чем на 50%) изменения условий оплаты труда заемщика (созаемщиков), в том числе по причине временного введения работодателем режима неполного рабочего времени или оформления отпусков без сохранения заработной платы; - заемщик и (или) члены его семьи проживают (зарегистрированы) в жилом помещении - предмете ипотеки, которое является для них единственным жильем (отсутствуют другие жилые помещения, принадлежащие на праве собственности заемщику и (или) членам его семьи, проживающим (зарегистрированным) в предмете ипотеки, или предоставленные им по договору социального найма); - у заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения, достаточные для исполнения текущих обязательств по ипотечному кредиту (займу); - заемщик дал согласие на использование денежных средств, предоставляемых ему в рамках федеральных и (или) региональных субсидий на погашение текущих обязательств по ипотечному кредиту (займу) при проведении реструктуризации; - заемщик до снижения совокупного дохода менее определенной суммы не допускал по ипотечному кредиту (займу) просрочек в исполнении обязательств сроком более 90 дней; - заемщик согласен с реструктуризацией ипотечного кредита (займа) на предложенных кредитором условиях и обязуется выполнять условия договора, в том числе осуществлять выплаты по реструктурированному ипотечному кредиту (займу), а в случае предоставления целевого займа АРИЖК - по данному займу в полном объеме в соответствии с условиями договора, а также обязуется досрочно возвратить полностью основную сумму долга по реструктурированному ипотечному кредиту (займу), выплатить начисленные проценты и уплатить штраф, в случае если в отношении заемщика и (или) жилого помещения будут выявлены факты несоответствия требованиям программы; - заемщик соглашается предоставить право кредитору на то, что информация по ипотечному кредиту (займу) до и после реструктуризации передается в бюро кредитных историй; - заемщик соответствует дополнительным условиям реструктуризации задолженности. Кроме того, с целью осуществления поддержки должников по ипотечным кредитам, полученным на приобретение жилья экономкласса с целью проживания в отношении приобретенных жилых помещений, осуществляется проверка на соответствие следующим требованиям: - общая площадь жилых помещений не должна превышать установленные в программе нормативы; - стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения согласно оценке независимого оценщика при первоначальном оформлении ипотечного кредита (займа) не должна превышать более чем на 50% среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации, установленную Министерством регионального развития Российской Федерации <5>, действующую на дату первоначального оформления ипотечного кредита (займа); -------------------------------- <5> Распоряжение Правительства Российской Федерации от 16.03.2000 N 394-р // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 13. Ст. 1399.

- жилые помещения должны быть пригодными для постоянного проживания (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации); - жилые помещения не должны быть предметом последующей ипотеки, обременены правами третьих лиц, за исключением кредитора по ипотечному кредиту (займу), состоять под арестом (запрещением), а также в отношении их не должно быть спора о праве собственности; - жилые помещения должны находиться в многоквартирных либо индивидуальных домах (в том числе малоэтажных), расположенных на земельных участках, отведенных в соответствии с градостроительным законодательством под жилищное строительство. По результатам проверки документов заемщика на предмет соответствия перечисленным критериям для заемщика осуществляется реструктуризация ипотечного кредита по наиболее подходящей схеме. Таким образом, указанные критерии получения заемщиками поддержки АРИЖК позволяют оказать финансовую поддержку объективно нуждающимся гражданам и носят социальный характер: поддержка АРИЖК не распространяется на граждан, способных самостоятельно справиться с исполнением обязательств по ипотечному кредиту, а также на граждан, которые приобрели "элитное" жилье либо жилье с "инвестиционными" целями. Следует отметить, что названные и описанные выше программы, схемы и продукты АИЖК и АРИЖК имеют максимально прикладное значение в сфере развития малоэтажного жилищного строительства. В частности, при участии и поддержке АИЖК в настоящее время реализуется проект, связанный со строительством малоэтажного города-спутника Новое Ступино в Московской области, которое началось в середине текущего года. Проект реализуется на участке площадью 1195 га в 70 км от МКАД по трассе М4-Дон. В городе-спутнике планируется возвести более 2 млн. кв. метров недвижимости, из которых 1,7 млн. кв. метров придется на жилье. В Новом Ступино также будут возведены торговые и офисные площади, объекты социальной инфраструктуры, а также рекреационные зоны. Предполагается, что в Новом Ступино в скором времени будут проживать 55 тыс. человек. Готовность первой очереди ожидается к 2012 году. По существу, Новое Ступино - это первый в России полноценный малоэтажный город-спутник с доступным жильем, рабочими местами и развитой инфраструктурой. Иногда его называют экогородом. В проекте используется канадский опыт в сфере городского планирования и инженерного обеспечения. Проект соответствует стандартам жилья экономкласса, утвержденным Министерством регионального развития Российской Федерации <6>. -------------------------------- <6> Приказ Минрегиона России от 27.02.2010 N 79 "Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2010. N 5.

Уникальной особенностью реализации названного проекта стало объединение сразу трех инновационных программ АИЖК и АРИЖК: программы "Стимул", в рамках которой ведется кредитование первой очереди жилья, нового продукта "Малоэтажное жилье", по стандартам которого будет осуществляться кредитование покупателей жилья, а также программы "Переезд". Такой комплексный подход даст дополнительный синергетический эффект и позволит участникам проекта максимально реализовать все преимущества программ. Кроме символической закладки первого камня в основание будущего города торжественное открытие отличалось насыщенностью деловой программы. АИЖК, КБ "ЛОКО-банк" и банк "Зенит" подписали меморандум, подтверждающий намерения сторон работать в рамках программы "Стимул", разработанной АИЖК и направленной на поддержание и развитие кредитования строительства доступного жилья в России. Предполагается, что после согласования деталей сотрудничества АИЖК будет обеспечивать фондирование КБ "ЛОКО-банк", который в свою очередь примет на себя обязательства по поддержке финансирования строительства в рамках проекта. Речь идет о 30 малоэтажных жилых домах общей площадью 82 тыс. кв. м. Третьей стороной меморандума выступил банк "Зенит", обеспечивающий кредитование физических лиц, приобретающих жилье, построенное по проекту, в том числе на этапе долевого строительства. Конкретные объемы обязательств сторон будут определены в ближайшее время. Одновременно с меморандумом АИЖК и КБ "ЛОКО-банк" было подписано соглашение о фондировании. АИЖК предоставляет банку право воспользоваться целевым займом на финансирование строительства и обязуется рефинансировать ипотечные кредиты (закладные) по проекту. Функции гаранта сбыта в данном случае принимает на себя застройщик, такая опция с недавнего времени также предусмотрена в программе "Стимул". "Сотрудничество в рамках строительства Нового Ступино - еще один пример того, что программа "Стимул" - абсолютно рыночный инструмент кредитования и может подстраиваться под специфику конкретных проектов. Сегодня мы подписали Меморандум по фондированию малоэтажного жилья, которое считаем перспективным направлением для АИЖК и будем развивать как новый кредитный продукт. Кроме того, проект такого масштаба, как Новое Ступино, доказывает, что снижение рисков кредитования для банков - прямой путь к реализации новых проектов и развитию экономики региона", - прокомментировал подписание соглашений исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый <7>. -------------------------------- <7> www. arhml. ru

В то же время было подписано трехстороннее соглашение между АРИЖК, администрацией Ступинского района и застройщиком проекта, ЗАО "Групп", о сотрудничестве сторон в рамках программы "Переезд". Реализуемая АРИЖК программа "Переезд" представляет собой комплекс социально значимых мероприятий, направленных на обеспечение жильем и трудоустройство наиболее активных граждан нашей страны, желающих применить свои силы в развивающихся регионах. Уникальность проекта "Новое Ступино" в объединении на соседних площадках и жилой, и промышленной зоны. Это значит, что жители поселка получат работу, а работодатели - квалифицированный и активный персонал. Согласно указанному соглашению стороны оказывают помощь в переезде в Новое Ступино и приобретении там жилья гражданам других регионов, которые будут работать на предприятиях Ступинского района. При этом наличие ипотечного кредита и жилья в родном городе гражданина не будет являться препятствием для переезда. "В настоящее время программа "Переезд" работает в пилотном режиме, однако поддержка администрации района и целостность проекта "Новое Ступино" позволяют быть уверенным в том, что в скором времени в поселок приедет большое число новых жителей, - прокомментировал генеральный директор АРИЖК Андрей Языков. - Благодаря поддержке администрации создаются объекты инфраструктуры, жилого, нежилого и промышленного назначения, организуются новые рабочие места, уже сейчас в Ступинском районе размещают собственные производства крупные международные корпорации. Именно поэтому подписанное соглашение открыто для присоединения со стороны любого работодателя, и мы готовы оказать поддержку будущим сотрудникам любого предприятия" <8>. -------------------------------- <8> www. arhml. ru

Указанные ипотечные программы, продукты и схемы АИЖК и АРИЖК являются важными инструментами для повышения доступности ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий граждан в сочетании с другими мероприятиями по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг. Описанные механизмы существенно увеличивают доступность для населения ипотечных жилищных кредитов в сфере строительства и приобретения малоэтажного жилья.

------------------------------------------------------------------

Название документа