Ипотечное жилищное кредитование - механизм обеспечения доступным жильем основной массы населения Российской Федерации

(Хуснетдинова Л. М.) ("Семейное и жилищное право", 2010, N 5) Текст документа

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ - МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДОСТУПНЫМ ЖИЛЬЕМ ОСНОВНОЙ МАССЫ НАСЕЛЕНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>

Л. М. ХУСНЕТДИНОВА

-------------------------------- <*> Khusnetdinova L. M. Mortgage housing crediting - mechanism of provision of affordable housing to the basic mass of population of the Russian Federation.

Хуснетдинова Лилия Мирзагитовна, выпускница Казанского (Приволжского) федерального университета в г. Набережные Челны, юрист.

Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами, необходимы снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков.

Ключевые слова: доступность ипотечного кредитования, Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования, доступность жилого помещения.

In order that the mortgage housing crediting was accessible for the bulk of population of Russian Federation with middle profits, the decline of interest rates is needed on mortgage credits, decline of requirements to primary payment at the extension of mortgage credit, introduction of moratorium on a penalty on a mortgage credit in the flow of certain period in the case of origin for the borrower of temporal difficulties with payments, increase of welfare of population, price-cutting on an accommodation, state financing of the mortgage crediting, fixing at legislative level of maximum interest rates on a mortgage housing credit, the sizes of which would be acceptable not only to the creditors but also for borrowers.

Key words: availability of the mortgage crediting, Strategy of development of the mortgage housing crediting, availability of dwelling apartment.

Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования <1>. -------------------------------- <1> Шабалин Ю. В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2. С. 31 - 33.

Однако приобретение жилого помещения с помощью ипотечного жилищного кредита в Российской Федерации остается недоступным. Даже до кризиса только 3% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров <2>. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно. -------------------------------- <2> URL: http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).

Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно. Согласно исследованию Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), которое проводилось в 2008 г., основным препятствием для участия в ипотеке населения Российской Федерации являются в первую очередь невысокие доходы (33% ответов), высокие процентные ставки (27%) и неуверенность в стабильном доходе (19%). То есть главные сложности только на треть зависят от банков (вопрос высоких процентных ставок постепенно решается банками в сторону их снижения). Более значимы повышение уровня жизни населения и стабилизация экономической ситуации в стране. Каждый пятый опрошенный отметил, что также достаточно значимыми факторами, препятствующими развитию ипотечного кредитования, являются процессы на самом рынке недвижимости - быстрые темпы роста цен (15%), отсутствие веры в его стабильность (9%) <3>. -------------------------------- <3> URL: http://nacfin. ru/ (сайт Национального агентства финансовых исследований).

Доступность жилья, т. е. способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита <4>. -------------------------------- <4> Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) // Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

Одним из ключевых требований системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования <5>. -------------------------------- <5> Там же.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства <6>, так как у банков нет "длинных денег" и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения Российской Федерации. -------------------------------- <6> Шабалин Ю. В. Указ. раб. С. 31 - 33.

Председатель Правительства РФ В. В. Путин, выступая на XI съезде Всероссийской политической партии "Единая Россия" <7>, заявил следующее: "Теперь несколько слов о проблеме, о которой я уже упоминал и назвал это одним из основных инструментов решения жилищных проблем в мире. Это ипотека. Она у нас слабо развита. Почему? Ответ понятен и очевиден - дорого, ставка по кредитам высока. Сейчас средняя ставка - 14 - 15%. Для того чтобы ипотека подешевела до того уровня, чтобы количество людей, которые могли бы взять ипотечные кредиты, заметно выросло, ставка должна упасть, по мнению экспертов, правительственных экспертов да и зарубежных наших коллег, которых мы привлекаем, до 10 - 11%. Но для того чтобы ипотека подешевела, у банков должен появиться "длинный" и недорогой ресурс, так называемые длинные деньги. Есть у нас такие источники или нет? Есть! Их, откровенно говоря, немного. Но два источника у нас есть точно. Это средства Фонда национального благосостояния и пенсионные накопления, находящиеся под управлением Внешэкономбанка. Часть пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка, будет вложена в надежные ипотечные облигации российских банков. Речь идет о 163 млрд. рублей. Кроме того, на выкуп таких бумаг Внешэкономбанк направит еще до 50 млрд. рублей собственных средств и еще плюс 40 млрд. поступит от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В итоге в 2010 г. мы сможем дополнительно аккумулировать на поддержку ипотеки внушительную сумму в объеме 250 млрд. рублей. Причем эти средства будут размещаться таким образом, чтобы конечная стоимость ипотечного кредита для граждан как раз не превышала искомой величины в 10 - 11%". -------------------------------- <7> URL: http://premier. gov. ru/ (сайт Председателя Правительства Российской Федерации).

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков <8>. -------------------------------- <8> Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации). Ст. 278.

Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика. Согласно материалам долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, разработанной ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения, строительства, найма жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей. Председатель Правительства РФ В. В. Путин отметил следующее: "Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждого российского гражданина, каждого нашего человека. И в нашей стране эта проблема всегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Наша задача - сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу в развитии жилищной сферы. Я говорил, что только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Нам необходимо довести эту цифру хотя бы до 60%, чтобы 60% граждан могли решать жилищную проблему. При известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно" <9>. -------------------------------- <9> URL: http://premier. gov. ru/ (сайт Председателя Правительства РФ Путина).

Достижение стратегической цели будет происходить поэтапно. Выделение этапов основано на прогнозах развития российской экономики, приведенных в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. <10>. -------------------------------- <10> Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. N 1662-р "О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года" (вместе с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года) // Собрание законодательства РФ. 2008. N 47. Ст. 5489.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации исходит из того, что в период с 2009 по 2011 г. благодаря реализации антикризисных мер экономика Российской Федерации начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться, к концу периода ключевые показатели достигнут докризисных значений. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. К концу первого этапа доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%; средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей - 20% и 230 тыс. кредитов соответственно. Стратегия исходит из полного восстановления рынка в период с 2013 по 2020 г. и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья. К концу 2020 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на рынке снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитов. Стратегия исходит из того, что в период с 2021 по 2030 г. рынок ипотеки приблизится к насыщению, т. е. доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%. Таким образом, для населения Российской Федерации приобретение жилого помещения с помощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье немногие семьи могут себе позволить приобрести квартиру за наличный расчет.

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Ушла из жизни нанимательница жилой площади. Квартира не приватизирована. Нанимательница жила вместе с мужем, но прописка у него была в соседнем доме. Какие доказательства нужно представить суду для признания мужа членом семьи, чтобы он мог стать нанимателем по договору социального найма? ("ЭЖ-Юрист", 2010, N 42) Текст документа

Вопрос: Ушла из жизни нанимательница жилой площади. Квартира не приватизирована. Нанимательница жила вместе с мужем, но прописка у него была в соседнем доме. Какие доказательства нужно представить суду для признания мужа членом семьи, чтобы он мог стать нанимателем по договору социального найма? А. Дедовец, г. Калининград

Ответ: Согласно ч. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору соцнайма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). В случае смерти нанимателя дееспособный член его семьи с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (ст. 82 ЖК РФ). В рассматриваемой ситуации супруг нанимателя не был зарегистрирован в спорной квартире, не был вписан и в договор социального найма как член семьи. Это порождает трудности при признании его членом семьи нанимателя, так как встает вопрос о факте его совместного проживания с нанимателем. Вместе с тем анализ действующего законодательства, а также судебной практики позволяет прийти к выводу, что автор вопроса может требовать признания за ним как членом семьи нанимателя права пользования спорным жилым помещением, а также заключения с ним договора социального найма (либо признания нанимателем по ранее заключенному договору соцнайма в порядке ст. 82 ЖК РФ). Бесспорно, регистрация по месту жительства является значимым фактором, позволяющим установить место жительства гражданина, а соответственно, и считать гражданина совместно проживающим с нанимателем в рамках ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. Однако не стоит забывать, что регистрация по месту жительства не определяет права на жилое помещение, а выступает лишь обязательной формой учета места жительства или временного пребывания гражданина. Это вытекает из положений ст. 3 Закона РФ от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". Также судами высших инстанций не раз подчеркивалось, что регистрация по месту жительства не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14, Определение ВС РФ от 08.11.2001 N 77-В01-26к, Постановление КС РФ от 23.06.95 N 8-П и др.). Следует отметить, что действующий ЖК РФ не содержит (как это было в ЖК РСФСР (ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР)) условия о необходимости регистрации (по месту жительства или пребывания) лиц, вселяемых нанимателем. Устранение такой строгой связи между этими событиями было произведено Конституционным Судом РФ в Постановлении от 25.04.95 N 3-П. Кроме того, как разъяснил Пленум ВС РФ, отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может быть основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения и членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 31.10.95 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия"). Таким образом, в случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ). Как показывает анализ судебной практики, к таким доказательствам можно отнести: - свидетельство о регистрации брака; - показания свидетелей; - квитанции об оплате коммунальных услуг, подписанные пережившим супругом; - страховой медицинский полис или иные документы, где указан адрес фактического проживания гражданина; - почтовая корреспонденция и т. д. (см., например, Определения ВС РФ от 16.04.2001 N 77-В00-14к, от 08.11.2001 N 77-В01-26к).

Юлия Терешко Газета "ЭЖ-Юрист"

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Вправе ли регистрирующий орган наложить обременение при приватизации квартиры (право пользования), если перед подачей документов на приватизацию зарегистрированные в ней моя сестра и ее совершеннолетний сын снялись с регистрации и предоставили заверенный нотариусом отказ от права на приватизацию? ("ЭЖ-Юрист", 2010, N 42) Текст документа

Вопрос: Вправе ли регистрирующий орган наложить обременение при приватизации квартиры (право пользования), если перед подачей документов на приватизацию зарегистрированные в ней моя сестра и ее совершеннолетний сын снялись с регистрации и предоставили заверенный нотариусом отказ от права на приватизацию? Ю. Беленькая, г. Усть-Кут

Ответ: Право на участие в приватизации квартиры государственного или муниципального жилищного фонда имеют граждане РФ, совместно проживающие в ней на условиях социального найма (ст. 2 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Если такие граждане на момент приватизации имели право на участие в ней, но отказались от него в пользу другого лица, то они сохраняют право пользования данной квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). В этой связи сам по себе отказ от приватизации не влечет для отказавшихся утрату права пользования данной квартирой независимо от того, был ли он заверен нотариально. Однако в данном случае, как следует из вопроса, сестра и сын владельца квартиры снялись с регистрации. По общему правилу местом жительства гражданина является место его постоянной регистрации (ст. ст. 2 - 3 Закона РФ от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"). То есть гражданин, не зарегистрированный в квартире, не считается проживающим в ней и, соответственно, не имеет права на ее приватизацию. Поэтому отказ от права на приватизацию в данной ситуации вообще не надо было оформлять - его у сестры и ее сына уже не было в связи с тем, что на момент приватизации они не проживали в квартире. Следовательно, они никак не могли сохранить право пользования и действия регистрирующего органа неправомерны. Можно также предположить следующее. С точки зрения календарной последовательности вначале были оформлены все документы, необходимые для приватизации (в том числе отказ тех, кто не участвует), а уже потом - снятие сестры и сына с регистрации. Таким образом, на момент оформления документов они еще имели право на участие в приватизации, а на момент подачи - уже нет. Здесь возникает вопрос: что же считать моментом приватизации? Закон это понятие не разъясняет. На наш взгляд, моментом приватизации можно считать момент подачи документов или момент государственной регистрации права собственности, но никак не момент оформления заявления. Ведь пока заявители не представили заявление в соответствующий госорган, то есть не совершили действие, необходимое для оформления приватизации, заявление - это всего лишь бумага. Теоретически после его подписания заявители могут и передумать и продолжить проживать в квартире на условиях социального найма. Если ситуация действительно такова, то действия регистрирующего органа можно оспорить в суде.

Мария Мошкович Газета "ЭЖ-Юрист"

------------------------------------------------------------------

Название документа