Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования

(Казакова Е. Б.) («Российская юстиция», 2011, N 2) Текст документа

ВОЗМОЖНОСТИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РОССИЙСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Е. Б. КАЗАКОВА

Казакова Е. Б., кандидат юридических наук, доцент кафедры частного права Пензенского государственного университета.

В статье показаны перспективы применения механизма ипотеки и развития ипотечного кредитования в России. Особо отмечается, что формирование и развитие рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, являются одними из актуальных в современных условиях. В связи с этим делаются выводы о возможностях развития данного правового института в нашей стране.

Ключевые слова: ипотека, кредитование.

The reasons invocation inadequacy of mortgage action and mortgage lending interfere perspectives are showed. The real estate market formation and development problem is becoming topical. Therefore there are great prospects of development for the legal institution as a mortgage.

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Правоприменительная практика решила массу задач, что послужило более быстрому развитию ипотечных отношений, в частности при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества. Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан. Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита <1>. ——————————— <1> Саввина А. А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. 2005. N 1. С. 23.

На современном этапе развития экономики в стране существует объективная необходимость в создании эффективной системы жилищного финансирования <2>. ——————————— <2> Горбачев А. С. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования: Дис. … канд. экон. наук. М., 2005. С. 7.

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие ипотеки в нашей стране. Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, — одна из актуальных в современных условиях. Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства. Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации. Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг. Принципиальный вопрос — гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам. Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит — единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье. Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется в первую очередь доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы — доходы населения и уровень инфляции — являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей. В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо: — реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей; — создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками; — развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов; — развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т. д.). При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий. Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков. С этой целью необходимо: — совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке; — регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов; — создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан; — организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов. Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков. Для развития ипотеки предлагается решение следующих основных задач <3>: ——————————— <3> Калинин М. И. Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования: Дис. … канд. экон. наук. М., 2005. С. 50.

— совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; — создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу; — создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; — налоговое стимулирование как граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; — создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов; — формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита; — доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию; — формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу; — разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников. При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты: — ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите; — предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав. Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки <4>. ——————————— <4> Калинин М. И. Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования: Дис. … канд. экон. наук. М., 2005. С. 51.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: — уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением; — обращения взыскания на заложенное жилое помещение; — заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане; — создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой. Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой — усиления контроля и регулирования. С этой целью предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов.

——————————————————————

Название документа Вопрос: Решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома был избран способ управления — управляющая организация (ООО «ЖКХ»), с которой собственники заключили договор управления многоквартирным домом. Впоследствии, из-за того что ООО «ЖКХ» не выполняло текущие работы, собственники квартир заключили подрядный договор с другой организацией — ООО «Б» — на проведение ремонта внутридомовой электрической сети. Вправе ли собственники жилого дома уменьшить размер платежей, причитающихся ООО «ЖКХ», на стоимость произведенного ООО «Б» ремонта? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома был избран способ управления — управляющая организация (ООО «ЖКХ»), с которой собственники заключили договор управления многоквартирным домом. Впоследствии, из-за того что ООО «ЖКХ» не выполняло текущие работы, собственники квартир заключили подрядный договор с другой организацией — ООО «Б» — на проведение ремонта внутридомовой электрической сети. Вправе ли собственники жилого дома уменьшить размер платежей, причитающихся ООО «ЖКХ», на стоимость произведенного ООО «Б» ремонта?

Ответ: Вправе, при условии соблюдения положений ст. 715 ГК РФ.

Обоснование: В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию другой стороны, в частности собственников помещений, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: — состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; — перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; — порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; — порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). По правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями гл. 39 ГК РФ (см., например, Определение ВАС РФ от 03.03.2010 N ВАС-17541/09, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 05.11.2009 по делу N А11-10015/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 N Ф04-5030/2009(13101-А45-8), ФАС Поволжского округа от 30.04.2009 по делу N А12-10555/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2010 по делу N А53-22727/2009-С4-10, ФАС Уральского округа от 02.08.2010 N Ф09-4244/10-С5). Необходимо заметить, что управление многоквартирным домом может признаваться договором агентирования (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2010 по делу N А27-3418/2010). Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В силу ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде (ст. ст. 702 — 729) и положения о бытовом подряде (ст. ст. 730 — 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит ст. ст. 779 — 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. В п. 3 ст. 715 ГК РФ указано, что, если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков. При неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования заказчик может отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков. Из изложенных норм можно сделать вывод, что собственники многоквартирного жилого дома вправе претендовать на уменьшение размера платежей, причитающихся ООО «ЖКХ», на стоимость произведенного ООО «Б» ремонта, если: — ООО «Б» оказало (выполнило) услуги (работы), которые входят в перечень услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обязательных для выполнения управляющей организацией; — собственники письменно обращались в управляющую организацию с извещением (предупреждением) о невыполнении соответствующих работ; — услуги (работы) были оказаны (выполнены) позднее истечения срока, предусмотренного в договоре или законе для выполнения указанной услуги (работы) контрагентом по договору. При этом необходимо учитывать, что при возникновении в судебном разбирательстве спора о цене оказанной (выполненной) услуги (работы) суд может уменьшить размер компенсации до средней цены в регионе на данный вид услуг (работ).

В. Б.Бойкова Директор, ООО «Юридический департамент» Подписано в печать 12.01.2011

——————————————————————

Название документа Вопрос: А был вселен в комнату в общежитии на условиях договора найма койко-места. В 2008 г. данное общежитие было передано с баланса государственного предприятия в ведение муниципального образования. В 2009 г. А обратился в орган местного самоуправления с заявлением о приватизации комнаты, в которой проживал. Ему было отказано в этом со ссылкой на то, что право пользования комнатой он не приобрел. Правомерен ли отказ? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: А был вселен в комнату в общежитии на условиях договора найма койко-места. В 2008 г. данное общежитие было передано с баланса государственного предприятия в ведение муниципального образования. В 2009 г. А обратился в орган местного самоуправления с заявлением о приватизации комнаты, в которой проживал. Ему было отказано в этом со ссылкой на то, что право пользования комнатой он не приобрел. Правомерен ли отказ?

Ответ: Отказ неправомерен, если А фактически пользовался помещением; проживал в нем на 23.01.2005; это помещение не было предоставлено в пользование нескольких лиц.

Обоснование: Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством. Это установлено ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон N 1541-1). Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 1541-1 не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Исключением являются служебные помещения жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и были переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма. Это предусмотрено ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон). Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Следовательно, граждане, которые занимают изолированные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона N 1541-1 (см., например, Определения Верховного Суда РФ от 26.01.2010 N 5-В09-142, Московского городского суда от 14.09.2010 по делу N 33-28605/2010, Московского областного суда от 14.10.2010 по делу N 33-19833, Свердловского областного суда от 10.10.2006 по делу N 33-7128/2006). В рассматриваемой ситуации указанный дом утратил статус общежития в силу закона. Статья 7 Вводного закона предусматривает применение норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, без каких-либо изъятий и ограничений. Следовательно, граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях койко-места, также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма. В этой связи гражданам, проживающим на момент вступления в силу ст. 7 Вводного закона (т. е. 23.01.2005) в таком жилом помещении на условиях койко-места, должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом, и с ними должен заключаться один договор социального найма как с сонанимателями. Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона N 1541-1 в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность. Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживавшему в нем на момент вступления в силу ст. 7 указанного Вводного закона, также не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение. Однако должны быть одновременно соблюдены следующие условия: это жилое помещение на 23.01.2005 не должно быть предоставлено в пользование нескольких лиц либо право пользования этим помещением других лиц должно прекратиться по основаниям, предусмотренным законом (см. Определения Верховного Суда РФ от 28.07.2009 N 77-В09-5, Московского городского суда от 21.09.2010 по делу N 33-29360, Рязанского областного суда от 02.06.2010 N 33-965, Обзор судебной практики по гражданским делам за июль 2010 года, подготовленный Белгородским областным судом). Как видно из приведенной правовой позиции Верховного Суда РФ и нижестоящих судов общей юрисдикции, если гражданин по документам занимал лишь часть жилого помещения, так называемое койко-место, в общежитии, но по факту использовал изолированное помещение, которое может выступать предметом договора социального найма (см. ч. 2 ст. 62 ЖК РФ), то ему предоставлено право на приватизацию такого помещения.

В. Б.Бойкова Директор, ООО «Юридический департамент» Подписано в печать 12.01.2011

——————————————————————

Название документа Вопрос: Застройщик и физическое лицо заключили договор участия в долевом строительстве. По его условиям при просрочке исполнения обязательств по договору застройщик несет ответственность в размере 0,1 процента за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от суммы договора. Правомерны ли требования физического лица о взыскании с застройщика при просрочке 3 процентов от суммы договора за каждый день просрочки со ссылкой на п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Застройщик и физическое лицо заключили договор участия в долевом строительстве. По его условиям при просрочке исполнения обязательств по договору застройщик несет ответственность в размере 0,1 процента за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от суммы договора. Правомерны ли требования физического лица о взыскании с застройщика при просрочке 3 процентов от суммы договора за каждый день просрочки со ссылкой на п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей?

Ответ: Требования физического лица неправомерны.

Обоснование: По общему правилу при нарушении установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Об этом говорится в п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон N 2300-1). Однако для договоров участия в долевом строительстве установлена специальная норма. В соответствии с ней при нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Данная норма содержится в ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ). Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ст. 16 Закона N 2300-1). Включение в договор положений об ответственности в размере 0,1 процента за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от суммы договора по сути ущемляет права потребителя, поскольку ограничивает размер ответственности по сравнению с установленным Законом N 214-ФЗ (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.2007 по делу N А43-31292/2006-43-1038, ФАС Поволжского округа от 28.08.2007 по делу N А12-76/07-С22). В то же время обращение к застройщику с требованием о выплате неустойки в размере 3 процентов от суммы договора за каждый день просрочки также неправомерно, поскольку противоречит положениям ч. 2 ст. 6 и ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ. Согласно данным нормам Закон N 2300-1 применяется только в части, не урегулированной названным Законом, а, как уже указано выше, ст. 6 Законом N 214-ФЗ установлена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования. Таким образом, требования физического лица недопустимы и следует выплачивать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования. Данная позиция подтверждается судебной практикой (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 04.05.2005, 11.05.2005, 18.05.2005 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года»).

С. В.Богатов Генеральный директор ООО «Румайлекс» Подписано в печать 11.01.2011

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *