Жилищное законодательство — проблемы реализации

(Шишкин В. В.) («Семейное и жилищное право», 2011, N 1) Текст документа

ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО — ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ <*>

В. В. ШИШКИН

——————————— <*> Shishkin V. V. Housing legislation — problems of realization.

Шишкин Владимир Викторович, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Челябинского филиала Университета Российской академии образования.

Противоречивость норм Жилищного кодекса в части регулирования отношений нанимателя и бывшего члена семьи нанимателя приводит к возникновению конфликта интересов, которые не могут быть разрешены в судебном порядке.

Ключевые слова: бывший член семьи нанимателя, право пользования, жилое помещение, социальный наем.

Inconsistence of norms of the Housing code with regard to regulation of relation of tenant and former member of the family leads to arising of conflict of laws which cannot be resolved in judicial procedure.

Key words: former member of family of tenant, law of use, housing unit, social rent.

Ныне действующий Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) <1> в разделе III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма» содержит перечень граждан, обладающих правами и обязанностями в качестве одной из сторон договора социального найма. К ним законодатель относит: нанимателя; членов семьи нанимателя; лиц, вселенных нанимателем в жилое помещение в качестве членов своей семьи; бывших членов семьи нанимателя; поднанимателей; временных жильцов. Две последние категории граждан отличаются от остальных вторичностью своего права пользования жилым помещением. Так, п. 3 ст. 76 ЖК РФ устанавливает, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Аналогичную норму в отношении временных жильцов содержит п. 3 ст. 80 ЖК РФ. Остальные группы граждан приобретают самостоятельное право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Однако правовое положение этих категорий различно. ——————————— <1> См.: Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

Правовое положение членов семьи нанимателя и других граждан, вселяемых нанимателем в качестве членов своей семьи, отличается только степенью зависимости права пользования жилым помещением указанными категориями от воли наймодателя. Так, если для вселения члена семьи нанимателя, к которым законодатель относит супруга, детей и родителей, в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма требуется лишь согласие членов его семьи (п. 1 ст. 79 ЖК РФ), для вселения других граждан нанимателю требуется не только согласие членов его семьи, но и согласие наймодателя (п. 1 ст. 70 ЖК РФ). При этом вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет обязательное возникновение у него отношений с наймодателем на основе договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 70 ЖК РФ). Законодатель требует обязательного включения в договор социального найма нового члена семьи нанимателя. Юридическое значение этого факта в том, что с момента включения нового члена семьи нанимателя в договор социального найма жилого помещения его правовой статус уравнивается с правовым статусом нанимателя (п. 2 ст. 69 ЖК РФ). Здесь необходимо отметить, что включение дееспособных членов семьи нанимателя жилого помещения в договор социального найма влечет возникновение для них солидарной с нанимателем ответственности по обязательствам, вытекающим из упомянутого договора. Таким образом, можно говорить о дифференциации законодателем граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, вытекающим из договора социального найма, на три группы. В основе такой дифференциации лежит: I) первичность и вторичность права пользования: а) у нанимателя жилого помещения право пользования первично, возникает из договора социального найма и не зависит от других, кроме наймодателя, лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования вторично, возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем; в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования вторично, возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем с наймодателем и договора поднайма или предоставления жилого помещения для временного проживания; II) степень зависимости права пользования от наймодателя и (или) нанимателя жилого помещения: а) у нанимателя право пользования не зависит от третьих лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя право пользования на стадии возникновения зависит и от нанимателя, впоследствии абстрагируется от нанимателя; в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования в течение всего периода существования вторично от нанимателя и наймодателя. Кроме рассмотренных категорий законодатель в п. 4 ст. 69 ЖК РФ говорит еще об одной ранее упоминавшейся группе граждан — бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В данной норме законодатель декларирует равенство прав бывшего члена семьи нанимателя с правами нанимателя и членами его семьи при условии, если бывший член семьи продолжает проживать в занимаемом жилом помещении. Указанная норма вступает в противоречие с другими нормами, содержащимися в гл. 8 ЖК РФ «Социальный наем жилого помещения». Противоречие выявляется уже при анализе п. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ. Так, п. 2 ст. 69 ЖК РФ устанавливает для членов семьи нанимателя жилого помещения солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Пункт 4 этой статьи устанавливает для бывшего члена семьи нанимателя самостоятельную ответственность по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Кроме того, противоречия можно обнаружить и в других нормах гл. 8. Так, например, ст. 72 ЖК РФ закрепляет права на обмен жилыми помещениями нанимателя, проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан. Регулирование прав бывшего члена семьи нанимателя, продолжающего проживать в занимаемом жилом помещении, в отношениях обмена жилыми помещениями остается за пределами не только данной статьи, но и в целом за пределами жилищного законодательства РФ. Таким образом, следуя буквально тексту ЖК РФ, следует, что наниматель вправе совершить обмен жилого помещения независимо от воли бывшего члена семьи, проживающего в этом жилом помещении. Тогда возникает вопрос: бывший член семьи нанимателя, совершившего обмен, должен переехать в другое жилое помещение вместе с нанимателем или продолжает проживать в прежнем жилом помещении вместе с новым нанимателем? Возвращаясь к п. 4 ст. 69 ЖК РФ, в котором встречается упоминание о бывшем члене семьи нанимателя, продолжающем проживать в занимаемом жилом помещении, считаем необходимым обратить внимание на конструкцию данной нормы. Устанавливая самостоятельную ответственность бывшего члена семьи, законодатель отсылает нас к обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Проблема заключается в правовой оценке понятия «соответствующий договор социального найма». Какой договор социального найма в данном случае следует считать соответствующим? Если в качестве такового рассматривать прежний договор социального найма, в котором бывший член семьи нанимателя значится в качестве члена семьи, то за ним сохраняются и права члена семьи нанимателя (п. 2 ст. 69 ЖК РФ). К примеру, за ним сохраняется право вселения независимо от согласия наймодателя, своего супруга, детей и родителей (п. 1 ст. 70 ЖК РФ). Фактически это провоцирует возникновение следующей ситуации. Супруг, который был зарегистрирован в жилом помещении, нанимателем которого по договору социального найма является другой супруг, после расторжения брака по отношению к нанимателю становится бывшим членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении и, согласно прежнему договору социального найма, обладает правом вселения в занимаемое жилое помещение нового супруга. При этом согласия бывшего супруга не требуется, так как п. 1 ст. 70 ЖК РФ требует в данном случае согласия в письменной форме членов семьи, каковым бывший супруг уже не является. Аналогично и наниматель имеет право вселения в жилое помещение нового супруга без согласия прежнего супруга, несмотря на то, что прежний супруг продолжает проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении. Если же в качестве соответствующего договора социального найма, указанного в п. 4 ст. 69 ЖК РФ, рассматривать самостоятельный договор, заключенный наймодателем с бывшим членом семьи прежнего нанимателя, то необходимо законодательное урегулирование возможности изменения договора социального найма. Возможность изменения договора социального найма предусмотрена п. 1 ст. 82 ЖК РФ. Однако данная норма предусматривает возможность изменения договора социального найма в части объединения отдельных договоров социального найма, заключенных с разными нанимателями жилых помещений в одной квартире. Возможность разделения договора социального найма на самостоятельные независимые договоры в случае распада семьи законодателем не предусмотрена. Мы предполагаем, что отсутствие законодательного регулирования разделения единого договора социального найма на несколько самостоятельных продиктовано интересами органов местного самоуправления, на которые в большей степени ложатся обязанности по обеспечению жилыми помещениями нуждающихся лиц. Другими словами, законодатель предоставил органам местного самоуправления, исходя из своих возможностей, решать вопрос о разделении договора социального найма между бывшими членами одной семьи, занимающими жилое помещение по единому договору. Анализ практики решения данного вопроса органами местного самоуправления г. Челябинска показывает, что органы местного самоуправления в 100% случаев отказывают в разделении договора социального найма. Несмотря на то что ЖК РФ в ст. 7 допускает использование аналогии, судебные органы также отказывают в изменении договора социального найма при распаде семьи. Так, Курчатовский районный суд г. Челябинска по заявлению о признании незаконным отказа администрации Курчатовского района г. Челябинска в изменении договора социального найма в удовлетворении требований отказал (гражданское дело N 2-2550/2008), Челябинский областной суд решение суда первой инстанции оставил без изменения <2>. ——————————— <2> URL: http://www. chel-oblsud. ru.

Думается, что законодателю следует обратить внимание на пробел в жилищном законодательстве в части изменения договора социального найма с тем, чтобы восстановить права бывших членов семьи нанимателей, дополнив ст. 82 ЖК РФ соответствующей нормой.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *