Мы делили… жилой дом

(Иголкина Н.)

(«ЭЖ-Юрист», 2011, N 4)

Текст документа

МЫ ДЕЛИЛИ… ЖИЛОЙ ДОМ

Н. ИГОЛКИНА

Наталья Иголкина, главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Чувашской Республике, г. Чебоксары.

Разногласия при осуществлении владения и пользования между собственниками жилого дома могут быть разрешены путем его раздела по соглашению между участниками общей собственности либо в судебном порядке. Предлагаем рассмотреть особенности обращения в суд по таким делам на примере отдельного региона.

Чтобы в регистрации не отказали…

Как свидетельствует судебная практика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее — Управление), в последнее время количество обращений граждан в суд с исками о разделе жилого дома в натуре значительно увеличилось. Дела о выделении доли в жилье в натуре составляют не самую простую часть общего объема судебных разбирательств, и правильное определение предмета иска исключит возможность затягивания процесса и устранит для собственников недвижимости дополнительные трудности при регистрации прав, установленных судебным актом, либо с его исполнением. В связи с этим регистрирующий орган обращает внимание на следующие основные моменты, необходимые при формулировании исковых требований по такой категории дел.

Раздел жилого дома в натуре влечет образование самостоятельных объектов — частей жилого дома, квартир, и в результате разделенный объект недвижимости уже не может рассматриваться как единый объект права общей собственности.

Прекращение права на объект недвижимости, как следствие, влечет прекращение записи о таком праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако суд рассматривает лишь те требования, с которыми обращаются истцы. Поэтому, если вопрос о прекращении права всех участников общей собственности на существовавший до раздела жилой дом не поставлен в судебном порядке, регистрирующий орган не вправе и не может самостоятельно погасить такие записи. Вместе с тем сохранение записей о праве на недвижимое имущество, которое с момента раздела юридически перестало существовать, препятствует проведению государственной регистрации прав заинтересованных лиц на образовавшиеся после раздела объекты, поскольку создает ложное представление об одновременном существовании разделенного жилого дома и образовавшихся в результате раздела его частей как самостоятельных объектов гражданских прав.

Таким образом, для того чтобы на основании судебного решения о разделе жилого дома в натуре была проведена регистрация права собственности (либо общей долевой собственности) на образовавшиеся после раздела части дома, необходимо заявить требование о прекращении права участников общей долевой собственности на подлежащий разделу жилой дом.

Вместе с тем имеется вариант разрешения данного вопроса — прекращение прав на существовавший до раздела жилой дом при одновременном обращении всех участников общей собственности с заявлением о регистрации прав на образовавшиеся его части. Однако выбор оптимального для всех сособственников момента для обращения в Управление, как правило, вызывает трудности. Кроме того, в большинстве случаев отношения между истцами и ответчиками конфликтные, в связи с чем случаи обращения всех участников общей собственности одновременно в практике регистрирующего органа крайне редки.

Реконструкцию провели, а документы

остались прежними…

Особую значимость вопрос о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом приобретает в случаях, когда часть жилого дома, в которой проживал и которой фактически пользовался в соответствии со сложившимся порядком один из участников, была уничтожена в результате пожара либо обрушилась по причине ветхости, другая же часть продолжает существовать.

При этом лицам, занимавшим уничтоженную часть дома, как правило, в качестве компенсации понесенного ими ущерба из государственного либо муниципального жилищного фонда предоставлялась квартира как погорельцам либо как лицам, переселенным из ветхого (аварийного) жилья. Однако в подавляющем большинстве случаев факт сноса жилых помещений и прекращение права общей собственности на жилой дом документально не оформляются. Вышеизложенное приводит к тому, что права данных лиц на момент обращения других сособственников в суд считаются юридически действительными.

В подобных ситуациях истцам в первую очередь следует ставить перед судом вопрос о прекращении права общей долевой собственности указанных лиц и о перераспределении долей остальных участников с указанием размера доли каждого из сособственников, а уже затем заявлять требование о разделе жилого дома в натуре.

На практике нередки случаи, когда после регистрации соответствующих прав владельцы жилого дома выстраивали дополнительно пристрои, надстрои, сени к жилому дому либо сносили отдельные помещения, входившие в состав жилого дома, в результате чего общая площадь дома изменялась.

Изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, количества этажей относится к реконструкции, в результате которой прежний объект недвижимости прекращает свое существование и появляется новый объект с иными индивидуально определенными характеристиками.

Однако права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации таких прав, соответственно, возможность распорядиться недвижимостью, в том числе путем раздела его в натуре, возникает у собственника лишь после государственной регистрации прав на реконструированный жилой дом.

Так что же делать, если права на реконструированный жилой дом собственники в установленном законом порядке не зарегистрировали, а необходимость разделить жилой дом не терпит отлагательства?

В такой ситуации необходимо, чтобы в исковом заявлении требованию о разделе жилого дома в натуре предшествовало требование о признании права всех участников общей собственности на реконструированный жилой дом с указанием размера доли каждого в праве общей собственности. В зависимости от степени участия либо неучастия каждого сособственника в осуществлении реконструкции дома изменяется (увеличивается либо уменьшается) и размер принадлежащей ему доли в праве на реконструированный жилой дом.

О земельном участке

При заявлении требований о разделе жилого дома нередко ставится вопрос и о разделе в натуре земельного участка, на котором расположен дом.

Раздел земельного участка возможен только при его делимости, то есть при наличии возможности образования из каждой его части самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным видом использования.

Также необходимо отметить, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Иными словами, кому будет принадлежать та или иная часть разделенного в натуре жилого дома, тот и приобретает преимущественные права на земельный участок, занятый соответствующей частью дома.

Таким образом, границы и площади земельных участков, образовавшихся в результате раздела участка, во многом зависят от того, как именно будет осуществлен раздел жилого дома в натуре.

Кроме того, при отсутствии кадастрового учета невозможно установить, о правах на какие именно (образовавшиеся в результате раздела) земельные участки вынесено судебное решение, поскольку описание участков, указанное в судебном решении, не будет соответствовать сведениям об этих же участках, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Получается замкнутый круг — суд не может вынести решение о разделе земельного участка в натуре, поскольку в отношении земельного участка не проведен кадастровый учет, а орган кадастрового учета не может осуществить кадастровый учет таких земельных участков, поскольку не завершен процесс раздела жилого дома в натуре, от которого зависит, как именно необходимо осуществить раздел земельного участка.

Поэтому в подобных ситуациях разумнее ограничиться требованием о разделе жилого дома в натуре (да и размер государственной пошлины за предъявление иска в данном случае будет меньше), получить вступившее в законную силу решение суда, зарегистрировать права на образовавшиеся в результате раздела части жилого дома, а уже затем приступать к разрешению вопроса о разделе земельного участка. Кроме того, если дом невозможно разделить в натуре и суд не нашел оснований для прекращения права общей долевой собственности, не могут быть удовлетворены и требования о разделе земельного участка.

Точность описания — гарантия исполнения

Одним из распространенных недостатков исковых требований о разделе жилого дома в натуре является отсутствие описания жилых помещений (квартир, частей дома), которые, по мнению истцов, должны образоваться после его раздела: не указывается, какие именно жилые комнаты и помещения вспомогательного характера (коридоры, сени, кухня и т. д.) и какой площадью должны войти в состав той или иной части дома, какова будет общая площадь образовавшихся жилых помещений, их точный адрес (например, квартиры N 1 и 2 либо жилой дом N 5/1 и жилой дом N 5/2).

Однако для того, чтобы судебное решение послужило основанием для государственной регистрации права собственности на образовавшиеся части жилого дома, такое описание необходимо. Кроме того, описание этих жилых помещений, содержащееся в судебном решении и в кадастровых паспортах объектов недвижимости, должны совпадать.

Несоблюдение этих требований приведет к затруднениям при исполнении судебного акта. Государственный регистратор не сможет убедиться, что в решении суда идет речь именно о том самом жилом помещении (части жилого дома, квартире), за государственной регистрацией права на которое гражданин обратился в регистрирующий орган.

Довольно часто помимо требования о разделе жилого дома истцами заявляются требования о понуждении Управления к проведению государственной регистрации прав, и нередки случаи, когда в качестве ответчика привлекается регистрирующий орган. Эту ошибку приходится исправлять уже на судебном заседании, что затягивает судебный процесс, и истец теряет время.

Управление как регистрирующий орган, не обладающий спорными объектами и не претендующий на них, не может выступать ответчиком по материальным требованиям, и само по себе решение суда о разделе жилого дома не порождает у данного государственного органа обязанности провести государственную регистрацию права собственности на образовавшиеся в результате раздела объекты недвижимости. Без обращения правообладателя в Управление с соответствующим заявлением и представления необходимых документов, в том числе документа об уплате государственной пошлины, кадастрового паспорта объекта недвижимости, Управление, несмотря на наличие вступившего в законную силу судебного акта, не сможет провести регистрацию права.

В данном материале рассмотрены лишь наиболее часто встречающиеся недостатки, препятствующие своевременному исполнению решений суда, вынесенных по результатам рассмотрения исков о разделе в натуре жилых домов. Как показывает практика, причиной проблем, возникающих при исполнении решений судов по таким искам, являются недостаточно конкретизированные и не в полном объеме заявленные требования.

Вместе с тем последовательное изложение всех необходимых для исполнения решений суда исковых требований (а не только самого по себе требования о разделе жилого дома (и земельного участка) в натуре) исключает возможность затягивания судебного процесса, способствует наиболее правильному рассмотрению гражданских дел и позволяет в дальнейшем избежать трудностей при государственной регистрации прав на образовавшиеся в результате раздела объекты недвижимости.

——————————————————————

Название документа

Вопрос: Большинство собственников квартир в многоквартирном доме проголосовали за создание товарищества собственников жилья. Однако ранее жильцы одного из подъездов проголосовали на своем собрании за переход на обслуживание ДЕЗа и заключили договоры с ним. Какая из указанных организаций (ДЕЗ или ТСЖ) должна управлять общим имуществом в многоквартирном доме (подъезде)?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Большинство собственников квартир в многоквартирном доме проголосовали за создание товарищества собственников жилья. Однако ранее жильцы одного из подъездов проголосовали на своем собрании за переход на обслуживание ДЕЗа и заключили договоры с ним. Какая из указанных организаций (ДЕЗ или ТСЖ) должна управлять общим имуществом в многоквартирном доме (подъезде)?

Ответ: В данном случае управление всем домом должно быть передано ТСЖ. Жильцы одного подъезда неправомерно заключили договоры с ДЕЗом.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (п. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Следовательно, многоквартирный дом, в котором собственники помещений не осуществляют непосредственного управления, может управляться только одной управляющей организацией или одним ТСЖ (см. Пургина М. А. Управление домом, сдаваемым очередями // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2010. N 6. С. 73 — 75).

В пользу данной точки зрения можно привести следующий довод. В любом многоквартирном доме есть общие инженерные коммуникации и оборудование, без которых невозможно нормальное функционирование отдельных частей дома (в том числе отдельных подъездов). Если в доме половина подъездов обслуживается одной организацией, а другая половина подъездов — другой, неизбежно возникновение конфликта по вопросу о том, кто должен обслуживать те или иные инженерные коммуникации. При этом ни одна из обслуживающих организаций не сможет надлежащим образом управлять общим имуществом.

Указанная точка зрения подтверждается также п. 2 ст. 162 ЖК РФ, из которого следует, что предметом договора управления многоквартирным домом является надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг во всем доме (а не в подъезде, корпусе и т. п.).

Необходимо иметь в виду, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Такое решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Поэтому договоры с ДЕЗом, заключенные жильцами одного из подъездов без решения общего собрания жильцов дома, являются ничтожными сделками в силу ст. 168 ГК РФ.

Более того, даже если бы решение о передаче функций по управлению домом управляющей организации было принято без нарушения закона, нужно учитывать следующее обстоятельство. По мнению судов, избрание общим собранием собственников управляющей организации (ТСЖ) и наделение ее всеми правами означает прекращение этих прав у управляющей организации, осуществлявшей управление ранее (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 06.05.2008 по делу N А57-12379/066, ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2010 по делу N А75-2283/2010, ФАС Центрального округа от 13.11.2010 по делу N А54-807/2010-с22).

Поскольку в рассматриваемом случае решение о создании ТСЖ было принято позже, чем решение о заключении договоров с управляющей организацией, именно ТСЖ и должно осуществлять управление домом.

А. Н.Максимов

К. ю.н.,

эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

27.01.2011

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *