Тарасова Анна Евгеньевна, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права ФГОУ ВПО «Северо-Кавказская академия государственной службы», генеральный директор ООО «АКТИВ-ПРАВО».
В правовой науке вопрос о самостоятельности жилищного права как отрасли права в системе российского права является дискуссионным. С развитием жилищного законодательства, ознаменовавшимся принятием в декабре 2004 г. нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), этот вопрос приобрел большую актуальность.
Конституция РФ признает самостоятельность отрасли жилищного законодательства наряду с отраслью гражданского, административного, земельного и иного законодательства. Однако распространенным является взгляд на жилищное законодательство как на комплексную отрасль, регулирующую разнородные по своей правовой природе отношения и не базирующуюся на соответствующей отрасли жилищного права. Согласно данному подходу жилищное законодательство как комплексная отрасль законодательства, но не права, регулирует общественные отношения, входящие в предмет других самостоятельных отраслей права, например гражданского и административного. Именно поэтому отмечается отсутствие единого предмета правового регулирования, обладающего специфическими чертами (признаками) и отличающегося от предмета других отраслей права. В связи с разнородностью регулируемых общественных отношений используются и разные методы регулирования в зависимости от вида отношений, что не способствует определению метода жилищного права как единого, отличающегося от методов других отраслей права. Таким образом, жилищное законодательство рассматривается как отрасль законодательства, не основанная на отрасли жилищного права. Другой подход в юридической науке признает жилищное право как самостоятельную комплексную отрасль права и корреспондирующую с ней отрасль законодательства, такую же комплексную. Каждый из двух подходов не позволяет выявить общность регулируемых жилищным законодательством отношений, определить пределы жилищного законодательства и его соотношение с гражданским, административным, а также иным специальным законодательством, не позволяет установить весь круг регулируемых жилищным законодательством отношений. Так, ст. 4 ЖК РФ определяет жилищные отношения как отношения, урегулированные жилищным законодательством. При этом пределы самого жилищного законодательства в ЖК РФ не установлены. Таким образом, оба базовых понятия раскрываются одно через другое при отсутствии их определенности. Для современного механизма правового регулирования недостаточно определения отрасли законодательства через комплекс нормативных актов, регулирующих разноотраслевые отношения. Более того, представляется некорректным вывод о возможности существования отраслей законодательства, не основанных на соответствующих отраслях права. Отрасль законодательства является выражением сущности соответствующего правового образования, т. е. отрасли права. Поэтому отрасль права и выражающая ее сущность в системе нормативных актов отрасль законодательства должны формироваться по общим критериям. Развитие жилищного законодательства РФ отражает тенденцию формирования жилищного права как самостоятельной целостной отрасли права в системе права РФ, а не просто как комплексного образования. В предмет регулирования жилищного права включаются такие отношения, которые нельзя отнести к предмету, например, гражданского или административного права в чистом виде. Эти отношения имеют смешанную (но не комплексную) либо сложную природу, с учетом которой механически разделить гражданско-правовые и административные отношения невозможно. В частности, такими отношениями являются отношения по предоставлению жилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся в жилье, и отношения по пользованию этими помещениями; отношения в сфере управления многоквартирными домами. В неразрывном единстве элементы гражданско-правовых отношений (диспозитивные начала), административно-правовых и иных публичных отношений (императивные начала) присутствуют в отмеченных и иных разновидностях жилищных отношений. Так, для заключения договора социального найма недостаточно обыкновенного соглашения наймодателя и нанимателя. Заключению договора предшествует целая процедура установления и учета лиц, нуждающихся в жилье, соблюдение установленного законом порядка учета и предоставления жилья. При этом возникающие на основании решения о предоставлении жилого помещения и договора социального найма жилищные отношения нельзя механически отделить от предпосылочных отношений по учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению им жилых помещений, поскольку именно предпосылочные отношения выступают основанием возникновения отношений по пользованию жилым помещением фонда социального использования и влияют на объект, субъекты и содержание этих отношений в последующем. Кроме того, сами отношения по пользованию жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, трудно отнести к типичным гражданско-правовым отношениям. Гражданские отношения отличаются тремя признаками, определяющими все отношения предмета гражданского права: равенство, автономия воли и имущественная самостоятельность участников (ст. 2 Гражданского кодекса) (далее — ГК РФ). Отношения социального найма лишены той автономии воли их участников, которая существует в гражданско-правовых отношениях. Это, в свою очередь, отражается на методе правового регулирования жилищных отношений, который также невозможно механически разделить на диспозитивный, преимущественно диспозитивный или императивный для целей регулирования тех или иных жилищных отношений. Отсутствие во многих жилищных отношениях, даже тех, которые на первый взгляд тяготеют к природе гражданских, достаточной автономии воли их участников и предопределяет несколько иное сочетание в них диспозитивных и императивных начал, отличающееся от того, что в чистом виде встречается в гражданском и административном праве. Например, в отношениях, вытекающих из договора социального найма, свобода воли нанимателя и членов его семьи ограничена только определенными в законе правовыми возможностями (обмен; вселение поднанимателей и временных жильцов; вселение новых членов семьи; приватизация жилого помещения; изменение договора, но только в тех разновидностях, которые предусмотрены ЖК РФ). Так, новый ЖК РФ не предусматривает право нанимателя и членов его семьи на изменение договора социального найма путем раздела жилого помещения и заключения самостоятельных договоров социального найма с несколькими нанимателями. И даже неоднократные обращения граждан в Конституционный Суд РФ не смогли изменить императивную направленность законодателя в этом вопросе. Таким образом, диспозитивные начала в отношениях социального найма представлены в меньшей степени, чем в гражданских отношениях. И метод правового регулирования в жилищных отношениях горизонтального типа (основанных на равенстве участников) в данном случае можно охарактеризовать как императивно-диспозитивный, который отличается и от гражданско-правового метода (преимущественно диспозитивного), и от административного (императивного). Отмеченные особенности как самих отношений, так и метода их регулирования можно обнаружить в отношениях в сфере управления многоквартирными домами, которые только лишь на первый взгляд являются гражданско-правовыми. Так, управление многоквартирными домами определяется ЖК РФ для собственников помещений и как право, и как обязанность. Неисполнение данной обязанности обеспечивается административным вмешательством органов местного самоуправления для реализации цели выбора способа управления многоквартирным домом. Орган муниципальной власти проводит в установленном Правительством РФ порядке конкурс по выбору управляющей организации, с победителем которого собственники многоквартирного дома обязаны заключить договор на управление многоквартирным домом. Спорной является природа самого договора управления многоквартирным домом, который не отвечает большинству диспозитивных начал гражданско-правового договора. Это касается предмета договора, возможности согласования сторонами тех условий, которые не предусмотрены прежде всего нормами ЖК РФ. Отсутствие должной автономии воли участников проявляется и в порядке заключения договора управления, его расторжения и изменения, что подтверждается разнородной судебной практикой. При этом следует отметить незрелость или даже недоразвитость законодательной конструкции договора управления многоквартирным домом. Этот недостаток не позволяет четко ответить на вопрос о мере применения норм гражданского законодательства (основанного на принципе свободы договора) и норм жилищного законодательства (где свобода договора существенного ограничена) к регулированию отношений в сфере управления многоквартирными домами, что подтверждается противоречивой судебной практикой, дезориентацией в деятельности управляющих организаций и их взаимодействии с собственниками помещений в многоквартирном доме. Нет необходимой для гражданско-правовых отношений автономии воли участников отношений по управлению многоквартирным домом в иных формах. В частности, при создании товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) не все собственники помещений в многоквартирном доме обязаны стать членами ТСЖ (это объединение добровольно), но собственники, не ставшие членами ТСЖ, обязаны заключить с ТСЖ договоры на обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При способе непосредственного управления многоквартирным домом заключать договоры на ремонт, обслуживание общего имущества на стороне собственников помещений могут не все собственники, а большинство, создавая при этом обязанности для всех собственников помещений в доме, даже тех, кто не заключал договор. Эта конструкция возложения обязанностей на лицо, не участвующее в заключение сделки, является нетипичной для гражданского права и даже ему противоречащей (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Отмеченная специфика свидетельствует об особой природе отношений, объединенных в ст. 4 ЖК РФ под собирательным понятием «жилищные отношения», а также об ином механизме их регулирования, чем предложено в гражданском и административном праве. Именно поэтому задача исследования начал самостоятельности отрасли жилищного права и жилищного законодательства является актуальной и необходимой для дальнейшего развития законодательства и практики его применения. Трансформация системы российского права, которая уже стала заметной благодаря бурному развитию законодательства, требует выработки новых представлений о существовании и сосуществовании различных отраслей права с выделением среди них частных, частно-публичных и публичных отраслей, определения пределов их размежевания и пересечения, что, в свою очередь, позволит найти механизмы системного совершенствования российского законодательства. Одной из основных проблем в понимании жилищного права как самостоятельной отрасли является соотношение предметов регулирования жилищного права и гражданского права, в частности в области отношений собственности. С одной стороны, попытка законодателя в новом ЖК РФ заявить о самостоятельности жилищного права как отрасли права является весьма заметной, что подкрепляется выделением принципов жилищного права, аналогии не только закона, но и права. Причем законодатель, допуская аналогию гражданского законодательства, аналогию гражданского права при пробелах в правовом регулировании жилищных отношений не предусматривает (ст. 7 ЖК РФ). С другой стороны, перечисление видов жилищных отношений без определения их понятия или признаков, а также не согласованное между собой закрепление отношений собственности (или их части) в числе жилищных, невключение целого ряда отношений в области жилья в ст. 4 ЖК РФ свидетельствуют об отсутствии четкого доктринального понимания жилищного права, его предмета. Этот недостаток обнаруживается и в судебной практике, а также в ее попытках самостоятельно восполнять существующие неясности в области соотношения гражданского и жилищного права. Итак, согласно ст. 4 ЖК РФ, к числу жилищных отношений отношения собственности как таковые не отнесены. ЖК РФ исходит из того, что в жилищные включаются только отношения пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; отношения пользования общим имуществом собственников помещений (п. 2, 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ). Таким образом, отношения собственности для целей их включения в систему жилищных отношений оказались расщеплены на отношения пользования и отношения, связанные с реализацией иных правомочий собственников (владения и распоряжения жилыми помещениями и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме). Такое искусственное разделение отношений собственности для их распределения между предметами гражданского и жилищного права нельзя назвать удачным. Скорее, это пример сиюминутного решения законодателем сложной проблемы до выработки в доктрине универсального подхода к соотношению предметов регулирования названных отраслей права и законодательства. В этом вопросе очевидна непоследовательность и самого законодателя. Включив в систему жилищных отношений отношения по пользованию жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 4 ЖК РФ), законодатель, с другой стороны, в структуре ЖК РФ закрепил целый разд. II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», в котором глава 5 посвящена правам и обязанностям собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан и глава 6 регулирует правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Обе главы разд. II ЖК РФ включают в себя нормы не только о пользовании жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, но и нормы о владении и распоряжении указанными объектами. Таким образом, законодатель сам выходит за обозначенные им пределы системы жилищных отношений (ст. 4 ЖК РФ) и закрепляет нормы, охватывающие более широкий круг отношений. Это отчетливо выражается и в основных началах жилищного законодательства, среди которых признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями (жилищных отношений) — ч. 1 ст. 1 ЖК РФ. Из анализа закрепленных в ЖК РФ принципов (основных начал) жилищного законодательства усматривается не только дифференцированный подход к определению принципов применительно к тем или иным жилищным отношениям, но и само определение видов жилищных отношений, отличное от установленного в ст. 4 ЖК РФ. Статья 1 ЖК РФ в число жилищных отношений включает отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Статья 4 ЖК РФ к жилищным относит только отношения по пользованию помещениями. Отмеченная несогласованность свидетельствует о необходимости определения жилищных отношений как таковых, установления их общих критериев (признаков), учитывающих при этом исходную разнородность общественных отношений, объединенных в систему жилищных. Это позволит понять перспективы развития жилищного законодательства, отрасли жилищного права, определять модель правового регулирования и сферу ее применения при дальнейшем развитии фактических общественных отношений. Если проанализировать отношения собственности в целом, включающие в себя владение, пользования и распоряжение жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, то следует признать, что они, безусловно, включаются в предмет регулирования жилищного права (законодательства) с учетом значительной их специфики, проявляющейся именно благодаря объектам этих отношений: жилым помещениям, общему имуществу в многоквартирных домах. Эти горизонтальные отношения, основанные на равенстве их участников, существуют в особом правовом режиме, характеризующемся императивно-диспозитивной моделью регулирования. Так, пользование жилыми помещениями ограничено их назначением и пределами использования, установленными законом. Несоблюдение указанных пределов может привести к принудительному лишению собственника его права на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ). Распоряжение жилым помещением также не всегда свободно, в частности собственник не может перевести жилое помещение в нежилое, если оно обременено правами третьих лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). Собственники жилых помещений обязаны управлять общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Законом установлена ограниченная оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме, такие объекты могут принадлежать на праве собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме и никому иному. Поэтому собственники общего имущества в многоквартирном доме лишены возможности отчуждать его иным лицам по любым основаниям. Сам режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является специфичным и отличается от гражданско-правовой модели общей долевой собственности. Такая общая, хотя и долевая, собственность на общее имущество многоквартирного дома является неделимой и ограниченной в своем правовом режиме, что требует более императивного правового регулирования. Такая специфика обусловлена особенностями объекта собственности. Отмеченные особенности влияют и на отношения по управлению многоквартирным домом. Управление общим имуществом в многоквартирном доме допускается только установленными законом способами, причем реализация этих способов регламентирована в большей степени императивными нормами, чем диспозитивными. Отмеченные и иные ограничения режима собственности в жилищной сфере свидетельствуют о существенных особенностях отношений собственности в целом, а не только пользования, это объясняет и логику включения непосредственно в ЖК РФ разд. II, посвященного праву собственности на жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме, разд. VIII, регулирующего отношения управления многоквартирными домами, нормы которых лишь в некоторых моментах дублируют незначительные положения ГК РФ, посвященные аналогичным отношениям (глава 18 ГК РФ). Представляется, что само по себе расщепление отношений собственности на отношения, связанные с реализацией отдельных правомочий собственника для целей разделения этих отношений по сферам правового регулирования между гражданским и жилищным правом (гражданским и жилищным законодательством), лишено научного основания и способно привести дальнейшее развитие законодательства в этой области в тупик. Однако это же обстоятельство не дает нам повода слишком критически относиться к ЖК РФ, который внес значительный вклад в совершенствование современного правового регулирования общественных отношений, в частности в той области, которая целое десятилетие находилась в недопустимом отставании от новой правовой и экономической системы РФ. В ЖК РФ осуществлена попытка, с одной стороны, максимально объединить все отношения, связанные с жильем, регулирование которых было разбросано во многих актах (ЖК РСФСР, Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ФЗ «О товариществах собственников жилья», ГК РФ, ч. 1 и 2) либо регулирование которых практически отсутствовало или было слишком общим. С другой стороны, в ЖК РФ предпринята попытка обозначить пределы соотношения жилищного, гражданского, административного законодательства (ст. 11, 12, 13 ЖК РФ), а также иного специального законодательства в регулировании смежных отношений (градостроительного, земельного законодательства). При этом данная попытка является лишь начальной стадией построения сложного многоуровневого регулирования и нуждается в совершенствовании. При этом обсуждаемая проблема имеет более глубинные причины и характеризует явление, свойственное всей системе современного российского права, учитывающей развитие и усложнение общественных отношений между людьми и их коллективами, международную правовую практику, процессы глобализации, с одной стороны, и специализацию отношений, с другой стороны. Это касается не только жилищного права (жилищного законодательства), но и права земельного, природоресурсного, хозяйственного (предпринимательского), регулирующих отношения, которые исходно зародились в лоне гражданского и/или административного права, но с течением времени развились, модифицировались и выросли в сложные отношения, сформировавшиеся с учетом единых критериев и признаков, их объединяющих, заметно выйдя за пределы отраслей права гражданского и административного, однако не утратив с ними связь. Поэтому тенденция развития жилищного права в качестве самостоятельной отрасли права имеет под собой объективное основание, предопределяемые естественным развитием общественных отношений, усложнением правового регулирования, изменением соотношения частных и публичных начал в праве для достижения оптимального баланса интересов в обществе. Жилищное право (жилищное законодательство) в отличие от гражданского права не является отраслью исключительно частного права. Учитывая истоки формирования отрасли жилищного права и отрасли жилищного законодательства, отрасль жилищного права формируется как частно-публичная отрасль права. Право на жилище, которое лежит в основе всех жилищных отношений, является конституционно гарантированным правом, отнесенным к неотчуждаемым основным правам человека и гражданина. Конституция РФ возлагает на государство целый ряд обязанностей по гарантированию, обеспечению и защите прав граждан на жилище (ст. 25, 28, 40 Конституции РФ). Несмотря на то что в новом ЖК РФ существенно сокращена прямая обеспечительная функция государства в решении жилищной проблемы, жилищные отношения не могут утратить своего публичного характера ввиду их естественного свойства, обеспечиваемого международными актами о правах человека. Итак, по своей правовой природе жилищные отношения являются частно-публичными отношениями и должны включаться в систему жилищных по признаку объекта — жилого помещения либо объектов, непосредственно связанных с жилыми помещениями и обеспечивающими их правовой режим, а также по признаку удовлетворения интереса участников этих отношений. Жилищные отношения специфичны тем, что, как правило, они связаны с обеспечением защиты интереса не только частного лица, а общественного (публичного) интереса или более чем одного частного интереса, с координацией частных и публичных интересов в жилищной сфере. Это проявляется и в области очередного, внеочередного предоставления жилья из фонда социального использования определенным категориям нуждающихся в жилье граждан; в отношениях общежития собственников жилых помещений и членов их семей, собственников жилых помещений и пользователей иными жилыми помещениями в многоквартирном доме; в отношениях пользования специализированными жилыми помещениями; в отношениях выбора и реализации способов управления многоквартирным домом; в отношениях, связанных с осуществлением права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; в отношениях по переводу жилых помещений в нежилые, перепланировке и переустройству жилых помещений; в отношениях по обеспечению гарантий права на жилище при изъятии для государственных и муниципальных нужд земельных участков под многоквартирными домами. Поэтому перечень отношений, называемых жилищными (ст. 4 ЖК РФ), не может являться абсолютно закрытым, учитывая в том числе и то, что перечень частноправовых оснований возникновения жилищных отношений (ст. 10 ЖК РФ) является открытым. Представляется, что система жилищных отношений (ст. 4 ЖК РФ) и оснований их возникновения (ст. 10 ЖК РФ) построена нелогично относительно друг друга, что приводит к несогласованному развитию законодательства, регулирующего отношения, формально не включенные в число жилищных, но являющиеся таковыми по сути. Так, например, ст. 4 ЖК РФ в жилищные отношения включает отношения по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в то время как иные отношения по поводу приобретения жилья в результате его строительства ЖК РФ не признает жилищными отношениями. В частности, отношения, возникающие при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов капитального строительства, вынесены за рамки жилищных отношений, и соответственно законодательство в этой области не относится к жилищному законодательству, что нельзя назвать справедливым и нельзя объяснить логически при наличии п. 9 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, согласно которому какая-то часть отношений, связанных со строительством жилья, все же к жилищным отнесена. В книге «Кодификация российского частного права» Д. А. Медведев отмечает, что одним из направлений совершенствования жилищного законодательства является урегулирование отношений в сфере развития малоэтажной жилищной застройки. При этом автор указывает, что действующее законодательство регулирует отношения, возникающие между собственниками помещений в многоквартирных домах, и не учитывает специфику правоотношений по строительству и управлению малоэтажными домами, на практике приобретающих все большее значение. Изменения законодательства, предлагаемые в данной сфере, направлены на урегулирование отношений, возникающих при малоэтажном строительстве, в т. ч. при участии в строительстве определенных форм объединений граждан, а также в управлении территориями, на которых осуществляется малоэтажная жилищная застройка. В качестве организационно-правовых форм некоммерческих объединений граждан, участвующих в малоэтажной жилищной застройке территорий, по мнению Д. А. Медведева, могут выступать различные формы кооперативов (закрытые и открытые кооперативы малоэтажного жилья), товарищества индивидуальных застройщиков. Таким образом, на современной стадии совершенствования гражданского и смежного с ним законодательства ученые относят отношения, связанные со строительством жилья (не только в форме жилищно-строительных кооперативов, как указано в ст. 4 ЖК РФ), к жилищным отношениям. И если в отношении строительства малоэтажного жилья действительно существует достаточный пробел правового регулирования, то сфера долевого строительства многоквартирных домов подчиняется специальному регулированию, но в рамках гражданского законодательства (ФЗ N 214-ФЗ). В то же самое время специальный ФЗ N 214-ФЗ принимался в декабре 2004 г. в пакете жилищных законов наряду с ЖК РФ. При этом отношения по участию в долевом строительстве многоквартирных домов оказались выведены за пределы жилищных отношений и не включены в сферу жилищного законодательства, что привело к серьезной несогласованности правового регулирования в этой сфере и целому ряду практических проблем. Одно из наиболее очевидных разночтений заключается в различном подходе гражданского и жилищного законодательства к понятию «жилищные отношения» в зависимости от того, является ли оно объектом договора участия в долевом строительстве или объектом жилищных отношений. Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК РФ, порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, в частности Постановлением N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Данное Постановление Правительства РФ и установленные в нем требования в силу прямого указания п. 3 не распространяются на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, в связи с чем объекты долевого строительства, формально называемые жилыми помещениями, не отвечают многим санитарно-техническим требованиям, установленным законодательством. В договорах участия в долевом строительстве обязанности по доведению жилых помещений до установленных санитарно-технических требований, позволяющих проживать в помещениях, часто возлагаются на самих участников долевого строительства. Таким образом, объект долевого строительства, в отношении которого участник долевого строительства заключает с застройщиком договор, не является жилым помещением в том виде, что определяется в ст. 15 ЖК РФ. И поэтому в процессе долевого строительства жилья участники не всегда могут рассчитывать на полноценную защиту своих прав. Это не вполне логично, учитывая количество «обманутых» дольщиков и «серых» схем, направленных на обход закона. При этом законодатель в вопросе распространения норм жилищного законодательства на отношения долевого строительства явно непоследователен. Так, не включая в число жилищных сами отношения по участию в долевом строительстве жилья, некоторые нормы ЖК РФ на них все же распространяются, в частности ст. 139 ЖК РФ, регламентирующая вопросы создания в строящихся многоквартирных домах товариществ собственников жилья (далее — ТСЖ). При этом создание и деятельность ТСЖ и правового положения их членов (лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся домах) устанавливаются именно нормами ЖК РФ. Не включены в перечень жилищных (ст. 4 ЖК РФ) отношения по обеспечению жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд либо при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. При этом в ст. 32 ЖК РФ регулирование таких отношений все же имеется, и оно существенно отличается от гражданско-правового регулирования отношений, связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд (глава 17 ГК РФ). Абсолютная неопределенность в жилищном законодательстве существует по поводу отношений, связанных с нежилыми помещениями и их использованием в многоквартирных домах, в т. ч. не установлен режим использования нежилых помещений в многоквартирном доме, образуемых путем их перевода из жилых помещений. С одной стороны, отношения пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме урегулированы в ЖК РФ с учетом равных прав собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. С другой стороны, отношения по использованию нежилых помещений в многоквартирном доме жилищное законодательство полностью обошло вниманием, следствием чего является нераспространение на пользователей нежилых помещений правил общежития в многоквартирных домах. Многие нежилые объекты в многоквартирных домах функционируют круглосуточно или с режимом работы позднее 23.00 часов. Пользователи жилыми помещениями в многоквартирных домах оказываются заложниками интересов пользователей нежилыми помещениями, на которых нормы жилищного законодательства не распространяются. Исключениями являются положения ЖК РФ, регламентирующие порядок и условия перевода помещений из жилых в нежилые, равные права собственности на общее имущество собственников помещений в мно гоквартирном доме. Но эти правила являются достаточно усеченными и не согласованными с режимом нежилых помещений как таковых, учитывая, что правовой режим нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, должным образом не определен. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме могут неограниченное число раз перепрофилировать свои нежилые объекты (меняя назначение магазина на офис, ресторан и т. п.), создавая неудобные условия проживания для собственников жилых помещений в многоквартирном доме, действуя при этом в рамках закона. И судебно-арбитражная практика защищает в этих вопросах собственников нежилых помещений. Кроме того, закрепление за собственниками нежилых помещений права собственности на общее имущество в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений противоречит условиям перевода жилых помещений в нежилые, установленных в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Данные условия исключают использование собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме тех объектов общего имущества, которые обеспечивают доступ к жилым помещениям. Поэтому для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме не должен быть закреплен одинаковый режим права собственности на общее имущество. Отмеченные проблемы связаны не только с неопределенностью жилищных отношений как таковых, но и с отсутствием системности объектов жилищных прав и жилищных отношений. Анализируя различные отношения, как включенные в ст. 4 ЖК РФ в число жилищных, так и иные отношения, урегулированные в различных нормах ЖК РФ, можно выделить несколько объектов, по поводу которых складываются эти отношения: жилые помещения, многоквартирный дом, нежилые помещения в многоквартирном доме, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, ТСЖ, коммунальные услуги, коммунальные ресурсы. Однако к объектам жилищных прав законодатель относит только жилые помещения (ст. 15 ЖК РФ). В таком случае, если жилищные права возникают только на жилые помещения, могут ли существовать жилищные отношения, объектами которых не выступают жилые помещения? Категория отношений, включаемых в предмет отрасли, должна коррелировать с системой объектов, по поводу которых эти отношения будут складываться, и под воздействием норм права превращаться в правоотношения. И уже в рамках конкретного жилищного правоотношения между его субъектами будут возникать, изменяться и прекращаться жилищные права по поводу конкретного объекта этих прав. В то же время многие виды жилищных отношений (по управлению многоквартирными домами; пользованию общим имуществом в многоквартирном доме; предоставлению коммунальных услуг; созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ и другие) не имеют в качестве своего материального объекта жилое помещение. Достаточно узкий круг жилищных отношений возникает именно по поводу жилых помещений: отношения по пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда; отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; отношения по поводу переустройства и перепланировки жилых помещений. Таким образом, в совершенствовании и определении нуждается не только система жилищных отношений, но и система объектов, по поводу которых они могут складываться. Приведение этих двух категорий к общему знаменателю позволит прийти и к четкому распределению сфер регулирования жилищного и гражданского законодательства. Если следовать логике законодателя, определяющего жилое помещение в качестве объекта жилищных прав, то необходимо в число жилищных включать и отношения по отчуждению жилых помещений (купля-продажа, дарение, мена, рента), и отношения по строительству жилья (подряд, долевое строительство), и отношения по предоставлению помещений в безвозмездное пользование. Представляется, что законодатель не определился с этим вопросом лишь в связи с тем, что на момент принятия нового ЖК РФ нормы о купле-продаже, дарении, мене, коммерческом найме жилого помещения и др. уже сформировались в ГК РФ, исторически опередившем развитие цельного жилищного законодательства РФ, отвечающего Конституции РФ и новому укладу экономических и социальных отношений. В то же время специфика отношений, объектом которых выступает жилое помещение, зависит напрямую от его правового режима, который императивно установлен законодателем. Поэтому отношения, связанные с таким объектом, как жилое помещение, должны подчиняться специальному правовому регулированию, построенному на единых принципах, в связи с чем трудно согласиться, в частности, с положением о том, что отношения коммерческого найма жилого помещения — это отношения области гражданского права, как определено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Во всяком случае, нормативный материал распределен между Гражданским и Жилищным кодексами иначе, чем указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ. Так, отношения найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования подчиняются не только нормам главы 35 ГК РФ, но и специальным нормам ЖК РФ, а частного жилищного фонда — ГК РФ, хотя в самом ГК РФ такого распределения мы не обнаруживаем. Более того, сама классификация жилищных фондов установлена в ЖК РФ, а не в ГК РФ, как и правовой режим помещений, включаемых в тот или иной фонд. Аналогично существует неопределенность в регулировании института жилищной ипотеки, в т. ч. социальной ипотеки, как одной из современных форм решения жилищной проблемы. Указанные отношения относятся к области «околожилищного» законодательства. Указанный термин используется для того, чтобы объяснить такой феномен, как умолчание ЖК РФ при определении видов жилищных отношений о жилищной ипотеке, при наличии регулирования данного института в иных законах жилищной направленности, в подзаконных актах и в законодательстве субъектов в зависимости от проводимой ими жилищной политики. При этом регулирование ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств (а не формы решения жилищной проблемы) принадлежит области гражданского законодательства. На сегодняшний день в законодательстве не установлено должного механизма регулирования института жилищной ипотеки с учетом приоритетов в области жилищного обеспечения норм именно жилищного законодательства при адаптировании общих норм об ипотеке гражданского законодательства. Именно поэтому институт жилищной ипотеки требует последовательного и системного регулирования именно в нормах жилищного законодательства, это позволит определить и перспективы его развития. К отношениям, принадлежащим сферам параллельного регулирования гражданского и жилищного законодательства, относятся также отношения в сфере предоставления коммунальных услуг. Так они называются в актах жилищного законодательства. Гражданское законодательство квалифицирует эти отношения как энергоснабжение, являющееся разновидностью не оказания услуг, а купли-продажи. Одновременное регулирование одних и тех же отношений в рамках различных по своей природе договорных видов не является достоинством законодательства и, безусловно, нуждается в совершенствовании. Приоритет жилищного законодательства в области регулирования указанных отношений не снимает всех противоречий, т. к. ухудшает положение абонентов — потребителей коммунальных услуг, разрывает системные связи между абонентами и энергоснабжающими организациями, исключает ответственность энергоснабжающих организацией непосредственно перед потребителями, по-разному определяет модель предоставления услуги в зависимости от вида коммунального ресурса (либо по модели, сходной с гражданско-правовой, либо по модели исключительно жилищного законодательства). При этом абоненты лишены автономии воли в выборе модели предоставления коммунальных услуг между гражданским и жилищным законодательством, кроме того, они зависимы в этих отношениях от способа управления многоквартирным домом. Таким образом, отношения по предоставлению жилищно-коммунальных услуг являются императивно установленными для правообладателей жилой недвижимости, по видам услуг и порядку их предоставления, в нормах жилищного законодательства. Итак, анализ жилищных отношений, объединенных в ст. 4 ЖК РФ, а также урегулированных в иных нормах ЖК РФ, позволяет прийти к следующей системе жилищных отношений. Жилищные отношения подразделяются на отношения, производные от гражданских отношений, и отношения, производные от административных отношений, а также смешанные отношения (сочетающие черты гражданских и административных или иных публичных отношений), объединяемые по нескольким признакам. По признаку объекта — жилого помещения (или будущего жилого помещения — объекта долевого или индивидуального строительства) или объектов, обеспечивающих правовой режим жилого помещения и/или связанных единой судьбой с жилыми помещениями (многоквартирный дом, общее имущество в многоквартирном доме). По признаку объектов жилищные отношения делятся на отношения, непосредственно возникающие по поводу этих объектов, в т. ч. по установлению их правового режима, по предоставлению (возникновению) прав на них, отношения по их использованию, и отношения, связанные с обслуживанием этих объектов. В число последних включаются хозяйственно-организационные отношения, направленные на обслуживание вышеуказанных двух групп объектов. Это отношения по управлению многоквартирными домами, общим имуществом в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных и жилищных услуг, организации общежития в многоквартирных домах, индивидуальных жилых домах, объединенных общим или соседними земельными участками. Следующим признаком, объединяющим жилищные отношения, является обеспечение в них более чем одного частного интереса, что определяет публичную составляющую всех жилищных отношений. Это напрямую связано, с одной стороны, с правовым режимом жилых помещений, назначение которого строго определено законом, с другой стороны, природой права на жилище как основного неотчуждаемого права человека и гражданина, гарантированного Конституцией РФ, международными правовыми актами. Отмеченные признаки предопределяют особенности всех жилищных отношений, в т. ч. производных от гражданских отношений, а также метод их правового регулирования, характеризующийся большей императивностью, чем метод гражданского права. Происхождение различных по правовой природе отношений и при этом объединенных общими признаками, а также развитие этих отношений в некий конгломерат сложных гражданско-административных, частно-публичных отношений потребовали от законодателя сочетания разных принципов, положенных в основу регулирования жилищных отношений. При этом некоторые принципы определены дифференцированно, т. е. относятся не ко всем жилищным отношениям. В частности, принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений распространяется только на отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Таким образом, выделяются горизонтальные и горизонтально-вертикальные жилищные отношения. При этом законодатель не смешивает гражданско-правовые отношения с жилищными, поскольку гражданские отношения, кроме равенства их участников, основаны на автономии их воли и имущественной самостоятельности. Последние два признака не характерны для жилищных отношений в той мере, как они проявляются в гражданских отношениях, либо вовсе не проявляются в жилищных отношениях. Несмотря на отсутствие полной универсальности принципов жилищного законодательства, большинство из них отличается публичной направленностью. Это относится к таким принципам, как обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности; неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилья; обеспечение сохранности жилищного фонда и использования жилого помещения по назначению. Проведенный анализ жилищных отношений позволяет прийти к выводу о том, что виды жилищных отношений не должны ограничиваться только теми, которые названы в ст. 4 ЖК РФ. Учитывая производность многих жилищных отношений от гражданских и их смешанность с административными и иными публичными, перечень жилищных отношений следует оставить открытым. Тогда будет достигнута и логическая связь между системой жилищных отношений и основаниями их возникновения, указанными в ст. 10 ЖК РФ. Жилищное право на современном этапе развития системы российского права следует определять как частно-публичную отрасль, регулирующую сложные (смешанные) отношения, которые нельзя механически разделить между существующими самостоятельными отраслями права. Критериями формирования предмета и метода жилищного права как отрасли частно-публичного права выступают правовой режим объектов и удовлетворяемый (защищаемый) интерес субъектов этих отношений. Второй критерий является производным и зависимым от первого критерия. В свою очередь, правовой режим основного объекта жилищных отношений — жилого помещения предопределяется неотчуждаемым естественным правом на жилище, гарантированным Конституцией РФ и международными актами о правах человека. Частно-публичная область отношений, а соответственно, частно-публичный массив норм, их регулирующих, возникают тогда, когда необходимы обеспечение и защита совокупности частных интересов, общих интересов (т. е. интересов, выходящих за пределы просто частного индивидуального интереса, но не переходящего исключительно в интерес публичный), что достигается с использованием иного механизма регулирования, отличного от императивного и преимущественно диспозитивного. В частно-публичных отраслях модель соотношения диспозитивного и императивного методов регулирования отличается и от частной отрасли права (гражданского права), и от публичных отраслей (административное, уголовное право). Критерий обеспечиваемого нормами права интереса раскрывается с учетом целевого характера объекта и обусловленного этим правового режима объекта — жилого помещения.
Комментарии к статье
Ершов О. Г., Омская академия МВД России, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин.
Жилищное право как частно-публичная отрасль права
Предложенная автором тема посвящена одной из фундаментальных теоретических проблем юридической науки — определению места жилищного права в системе права. О данной проблеме впервые стали говорить еще в период становления и развития Советского государства (достаточно обратиться к работам Ю. Г. Басина, В. Ф. Чигира и др.). До настоящего времени эта проблема не решена. Справедливо излагаются автором основные подходы к решению, предлагается свое видение. Однако в рамках предложенной проблематики вывод автора основан лишь на оценке предмета и метода жилищного права (предлагается считать жилищное право частно-публичной отраслью). Полагаем, такой вывод весьма поспешен. Необходимо исследовать критерии разделения отраслей права, поскольку, помимо предмета и метода, выделяют еще несколько отраслей. Нуждаются в оценке соотношение гражданского и жилищного законодательства, принципы жилищного права. Без проведения в этой части анализа вывод о самостоятельности частно-публичной отрасли весьма сомнителен. Если брать механическое соединение публичных и частных элементов, то их соотношение также можно наблюдать в отношениях по строительству или в отношениях в связи с рассмотрением гражданских дел. Очевидно, на самостоятельность отрасли может указать критерий, по которому происходит соотношение публичных и частных элементов в различных отраслях права, но этот критерий в работе, на наш взгляд, не наблюдается. В целом предложенные автором аргументы в обоснование своей позиции убедительны, но недостаточны для предложенного вывода.
Корольков А. Е., юрисконсульт группы компаний «Высота».
Характеристика статьи
1. Статья характеризуется высоким уровнем юридической техники, отсутствием грубых юридических ошибок. Содержание статьи соответствует действующему законодательству. 2. По моему мнению, в некоторых местах автор стремится любыми способами увеличить объем статьи (очень много «воды»; излагаются проблемы, фактически не имеющие отношения к заявленной теме статьи, за счет чего существенно увеличивается объем). С другой стороны, это можно объяснить особым стилем автора. 3. Позиция автора не соответствует общей позиции кафедры гражданского права юридического факультета СПбГУ. Жилищное право — это совокупность правовых норм, регулирующих правоотношения в жилищной сфере, т. е. организацию жилищного хозяйства и т. п. Ст. 4 ЖК перечисляет 12 блоков отношений, регулируемых жилищным законодательством. Если их упростить, то получится, что ЖП включает нормы, посвященные учету жилищного фонда и юридическому определению жилых помещений, регулированию отношений в связи с распределением жилья, с пользованием жилыми помещениями. Это и есть предмет жилищного права. ЖП не является институтом гражданского права, т. к. наряду с гражданско-правовыми нормами содержит ряд норм иных отраслей (конституционного и административного). ЖП и не является самостоятельной отраслью права. Для отрасли нужен единый предмет и единый метод регулирования отношений. Единый предмет существует, но единый метод отсутствует, т. к. в жилищное право входят не только нормы, основанные на равенстве участников, но и нормы, основанные на властеотношениях. Таким образом, более правильно рассматривать ЖП как комплексную отрасль законодательства, но не как самостоятельную (или комплексную) отрасль права.
Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.
Следует отметить, что проблема определения жилищного права как частно-публичной отрасли обусловлена спецификой определения жилого помещения, содержащегося в Жилищном кодексе РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). С одной стороны, жилье — это объект недвижимости, т. е. объект гражданско-правовых отношений, относящихся в юридической науке к частноправовым. Однако совокупность административных правил и норм, которым должен соответствовать объект недвижимости, чтобы получить статус жилого помещения, отражает не только частные, но и общественные интересы (например, санитарно-гигиенические правила, технические нормы, нормы о признании жилых домов аварийными и их сносе), что неизбежно порождает административно-правовые отношения, относящиеся в юридической науке к публично-правовым. Однако в юриспруденции не сложилось понимания сущности частно-публичного метода правового регулирования, наряду с императивными и диспозитивными способами воздействия правовых предписаний на общественные отношения. Присутствует точка зрения на комплексный метод правовой регламентации, сочетающий императивные и диспозитивные методы, присущий комплексным отраслям права, к которым относят жилищное, экологическое право и ряд других отраслей. Поэтому в настоящее время доминирует точка зрения на жилищное право как гражданско-правовую отрасль права, носящую комплексный характер, в силу синкретического характера жилищных правоотношений, сочетающих гражданско-правовые и административные предписания.
Суслова С. И., канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Байкальского государственного университета экономики и права (г. Иркутск).
Комментарий к статье А. Е. Тарасовой «Жилищное право как частно-публичная отрасль права»
Надо признать, что в дискуссии о месте жилищного права в системе российского права наблюдаются вполне очевидные тенденции — от рассмотрения жилищного права в качестве подотрасли гражданского права до обоснования его комплексного характера. Именно последняя позиция нашла наибольшую поддержку в юридической литературе и с разной степенью детализации обосновывается подавляющим числом исследователей. Правда, в ряде случаев аргументируется лишь комплексность жилищного законодательства, в других — комплексность отрасли жилищного права, в третьих — отрасль права приравнивается к отрасли законодательства и констатируется их комплексность. В работе Е. А. Тарасовой предпринята попытка обосновать нетрадиционный для современной юриспруденции взгляд о самостоятельности жилищного права, что корреспондирует и с нашими представлениями, изложенными ранее <1>. Так, автор справедливо пишет, что «поэтому тенденция развития жилищного права в качестве самостоятельной отрасли права имеет под собой объективное основание, предопределяемое естественным развитием общественных отношений, усложнением правового регулирования, изменением соотношения частных и публичных начал в праве для достижения оптимального баланса интересов в обществе…». ——————————— <1> См.: Суслова С. И. Комплексность жилищного права: критический анализ // Бизнес, менеджмент и право. 2010. N 2.
Многие из изложенных в статье аргументов связаны с рассмотрением специфики жилищных отношений как предмета жилищного права и с обоснованной критикой перечня жилищных отношений, поименованных в основном источнике жилищного законодательства — Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Представляется, что автор справедливо обращает внимание на следующие особенности жилищных отношений: — ограничение свободы воли участников жилищных отношений (на примере договора социального найма). Именно пример с тем, что в социальном найме наниматель и члены его семьи ограничены теми возможностями, которые четко прописаны в законе и связаны условиями типовых договоров, достаточно часто приводится в юридической литературе для обоснования специфики данного договора и отнесения его не к гражданско-правовым, а к жилищно-правовым договорам <2>. Однако здесь стоит обратить внимание, прежде всего, именно на волевой признак. Действительно, в отношении договора социального (впрочем, как и специализированного) найма законодатель пошел по пути жесткого правового регулирования, существенно ограничив возможности субъектов данных отношений. Однако, как не раз было уже отмечено <3>, именно в данных случаях избрание подобных приемов есть не что иное, как решение законодателя, являющее следствием непреодоленного влияния командно-административной системы, и никак не связано со спецификой самих жилищных отношений. Природа отношений по проживанию в жилых помещениях государственного и муниципального жилищного фонда (договор социального найма) ничем не отличается от природы отношений по проживанию в жилых помещениях частного жилищного фонда (коммерческий наем). ——————————— <2> См., например: Батова О. В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2008. 199 с. <3> См.: Суслова С. И. О правовом регулировании жилищных отношений // Актуальные вопросы правотворчества и правоприменения: Материалы науч.-практ. конф., г. Иркутск. 9 сент. 2010 г. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2010. С. 170.
Вместе с тем в жилищных отношениях действительно существует определенная специфика, позволяющая отграничить их от гражданских, административных и иных отношений, возникающих по поводу жилых помещений. Одной из таких особенностей может являться вынужденность участия в жилищных отношениях. При этом воля участников жилищных отношений ограничивается именно потому, что для другой стороны или всех сторон такое участие связано с отсутствием полной свободы и предопределено объективными условиями, которые она (они) не в силах преодолеть. При этом учет таких особенностей должен проявляться в следующем: а) вынужденность участия в жилищных отношениях физических лиц с точки зрения того, что жилье является объектом, без которого затруднено физиологическое существование человека, требует применения таких методов регулирования, которые бы позволили защитить лиц, проживающих в нем. Несоразмерность прав и обязанностей в жилищных правоотношениях не может рассматриваться как нарушение равноправия сторон, если такая несоразмерность существует в пользу проживающих; б) вынужденность участия в жилищных отношениях с точки зрения ограниченности жилищного фонда требует выработки правовых конструкций, определяющих порядок согласования и принятия совместных решений (используемый при этом в гражданском праве принцип единогласия использован быть не может); в) вынужденность участия государства в жилищных отношениях, предопределенная задачей решения социальных проблем в обществе и значимостью объекта, требует использования таких особых приемов, при которых: а) субъекты могли бы воспользоваться соответствующей возможностью по своему усмотрению, на добровольной основе, но с контролем со стороны органов власти; б) субъекты могли бы быть ограничены в возможностях по сокращению численности жилищного фонда, без существенного вмешательства публичного порядка в сферу частного права; — ограничение свободы воли участников жилищных отношений (на примере отношений в области управления многоквартирными домами). В целом соглашаясь с тем, что отношения в сфере управления многоквартирными домами наделены существенной спецификой, что выражается в конструировании особых субъективных прав субъектов этих отношений, которые одновременно являются и их обязанностями <4>, тем не менее отметим определенную непоследовательность автора. Так, приводя данную особенность в качестве характерной черты жилищных отношений, исследователь обозначает в качестве проблемы то обстоятельство, что «этот недостаток не позволяет четко ответить на вопрос о мере применения норм гражданского законодательства (основанного на принципе свободы договора) и норм жилищного законодательства (где свобода договора существенно ограничена) к регулированию отношений в сфере управления многоквартирными домами, что подтверждается противоречивой судебной практикой…». Представляется, что для автора это не должно быть проблемой, коль скоро именно по этому признаку он производит отграничение гражданских отношений по поводу жилых помещений и жилищных отношений; ——————————— <4> Мы также обращали на это внимание, характеризуя особенности публичных субъективных жилищных прав (см.: Административно-правовое обеспечение субъективных публичных прав граждан в жилищной сфере // Административное и муниципальное право. 2010. N 12. С. 10 — 16).
— на отсутствие критериев, в соответствии с которыми сконструирован перечень жилищных отношений в ст. 4 ЖК РФ. Так, обращается внимание на то, что в перечень жилищных не включаются отношения при участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Как уже отмечалось нами ранее, нелогичным выглядит полный отказ от включения в жилищные отношения тех, которые складываются при возведении многоквартирных домов: большинство практиков считают эти споры именно жилищными, и, наверное, они больше отвечают этой характеристике, чем споры, связанные с техническим учетом жилищного фонда. При этом первые мы жилищными не считаем, а вторые на законном основании к ним относятся <5>. ——————————— <5> Суслова С. И. Комплексность жилищного права: критический анализ // Бизнес, менеджмент и право. 2010. N 2.
Вместе с тем автор предлагает сконструировать перечень жилищных отношений не исчерпывающим образом, что сделано в ст. 4 ЖК РФ. Однако такая позиция автора не выглядит продуманной. Представляется, что в свете отсутствия выработанных наукой и практикой единых признаков жилищных отношений определенность в этом вопросе должна быть очень четкой. Выходом из такой ситуации видится следующий путь. Необходимо выделить отношения, возникающие по поводу жилых помещений (гражданские, административные и т. д.), и жилищные отношения. В первую группу следует включать любые отношения, возникающие по поводу существующего или ожидаемого жилого помещения. Именно эти отношения могут быть определены путем примерного их перечисления и должны учитывать специфику объекта при их законодательном регулировании. Жилищными отношениями должны считаться те из них, которые наделены особыми признаками, в частности недобровольностью (вынужденностью) участия в них. Особое место в данном случае должно быть уделено правовым объектам. В работе автор обращает внимание на то, что объектом жилищных прав (терминология ЖК РФ) могут быть не только жилые помещения. Исследование этих вопросов проведено в работе, и большинство из высказанных автором предложений заслуживает внимания. Вместе с тем наблюдается единообразное понимание автором понятий «объект жилищных отношений», «объект жилищных прав» и «объект жилищного правоотношения». Попытка обосновать специфику жилищных отношений исходя только из критики действующего законодательства вряд ли может быть признана полностью удачной. Ознакомившись с аргументацией в отношении права собственности на жилое помещение, так и не становится понятным, считает ли сам автор данные отношения жилищными. В частности, им отмечается, что «представляется, что само по себе расщепление отношений собственности на отношения, связанные с реализацией отдельных правомочий собственника для целей разделения этих отношений по сферам правового регулирования между гражданским и жилищным правом (гражданским и жилищным законодательством), лишено научного основания и способно привести дальнейшее развитие законодательства в этой области в тупик». Означает ли это, что отношения собственности относительно особого объекта должны считаться жилищными? Если да, то чем отношения собственности на любые другие объекты отличаются от отношений собственности на жилое помещение? Рассуждения автора об ограничениях в праве собственности на жилые помещения (в частности, «иные ограничения режима собственности в жилищной сфере свидетельствуют о существенных особенностях отношений собственности в целом») представляются ошибочными. Речь идет не об ограничениях, а о пределах соответствующих субъективных прав, которые лишь определяют их содержание. А учет специфики объекта не может давать основание для рассмотрения этих отношений в качестве особых жилищных отношений собственности. Как писал М. И. Кулагин, «происходит… вычленение из того или иного имущества отдельных его полезных свойств и конструирование в форме права собственности особых, исключительных правомочий в отношении каждого из этих свойств или каждой ценности» <6>. ——————————— <6> Кулагин М. И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр. М., 2004. С. 271.
Также вызывает серьезные возражения итоговый вывод автора, который содержится в названии работы, — это характеристика жилищного права в качестве частно-публичного права. Возражения основаны на следующем. Деление отраслей права на частные и публичные происходит учеными по самым разнообразным критериям <7>. Текст работы не позволяет с четкостью определить позицию автора о том, по какому критерию им осуществляется соответствующее разграничение. Можно предположить, что таким критерием автор избрал интерес, поскольку отмечает, что «жилищные отношения являются частно-публичными отношениями и должны включаться в систему жилищных по признаку объекта — жилого помещения либо объектов, непосредственно связанных с жилыми помещениями и обеспечивающими их правовой режим, а также по признаку удовлетворения интереса участников этих отношений (выделено мной. — С. И.)». Далее указывается, что «жилищные отношения специфичны тем, что, как правило, они связаны с обеспечением защиты интереса не только частного лица, а общественного (публичного) интереса или более чем одного частного интереса, с координацией частных и публичных интересов в жилищной сфере». ——————————— <7> Речь идет о формальных и материальных теориях разделения права на частное и публичное. (Более подробно, например: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В. А. Белова. М., 2007. С. 35 — 63.)
Однако материальная теория разграничения норм объективного права по критерию интереса, который дошел до наших дней в связи с известным высказыванием Ульпиана, подвергается в литературе обоснованной критике. Приводимые автором примеры публичного или частного интереса не снимают обозначенного вопроса, поскольку непонятно, чей интерес обеспечивается, когда лицу предоставляется жилое помещение во внеочередном порядке или в порядке очереди, — частный интерес конкретного субъекта или публичный интерес органа власти, исполнившего свою конституционную обязанность? Вместе с тем сама постановка проблемы о возможной аргументации самостоятельности жилищного права, которая обозначена в работе, может только приветствоваться, поскольку как минимум ставит под сомнение утвердившийся, но не разделяемый многими взгляд о комплексности данной отрасли права.
Мальцев Р. Н., главный специалист отдела нормотворческой деятельности и представительства в судебных органах Управления по жилищной политике Администрации Волгограда.
В качестве одного из выводов статьи делается обоснование того, что виды жилищных отношений не должны ограничиваться только теми, которые обозначены в ст. 4 Жилищного кодекса РФ. Важно отметить, что, во-первых, в указанной ст. 4 Жилищного кодекса РФ не перечислены виды жилищных отношений. Так, жилищные отношения — это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом; его содержания и др. Из содержания указанной статьи буквально следуют только правовые отношения, которые регулируются жилищным законодательством. Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников. Во-вторых, Жилищный кодекс РФ не является единственным источником жилищного законодательства и не содержит какого-либо перечня жилищных отношений. Более того, в ч. 2 ст. 5 Жилищного кодекса РФ прямо предусмотрено, что жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. В-третьих, Жилищным кодексом РФ четко установлены только участники исследуемых жилищных отношений, а именно: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Содержание п. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ (применение жилищного законодательства по аналогии) позволяет сделать обоснование, что законодатель допускает возможность прямого регулирования жилищных отношений нормами гражданского и иного законодательства. Статьей 8 Жилищного кодекса РФ определен круг жилищных отношений, к которым в приоритетном порядке применяется иное законодательство, но с учетом требований ЖК РФ. Это отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг и их оплатой. В то же время, учитывая, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и органов государственной власти субъекта РФ, утверждение закрытого перечня всех возможных форм жилищных правоотношений не представляется возможным. Наиболее важным доказательством того, что жилищные правоотношения являются частно-публичными, является закрепление в ст. 2 Жилищного кодекса РФ перечня условий для осуществления гражданами права на жилище, которые органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают в пределах своих полномочий.
——————————————————————
Интервью: Жилищное право. Мошенничество («Жилищное право», 2011, N 3)
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО. МОШЕННИЧЕСТВО
Ф. КУЛЬПИН, И. ШУГУРОВА
Шугурова Ирина, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Бронеридж» по правовым вопросам.
— Какие существуют потенциальные риски (мошеннические схемы) при продаже, аренде, ипотечном кредитовании? Как их избежать? Можете ли Вы назвать определенную форму превентивной защиты? У Вас были прецеденты? — Мошенничество осуществляется с целью наживы от продажи квартиры. Деятельность мошенников направлена в первую очередь на так называемые незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики; люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные. Чаще всего мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае — в простой деревенский дом. Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек. Обычно полученные таким мошенническим путем квартиры продаются по цене ниже рыночной. Поэтому необходимо быть особенно внимательным при проверке объектов, продаваемых по доверенности или по заниженной, по отношению к существующему на текущий момент среднему уровню цен, стоимости. Безусловно, нельзя утверждать, что любой переезд пожилого человека может быть связан с мошенничеством. Ситуации, когда пожилые люди продают городское жилье, чтобы переехать в более спокойное место, за город и получить в качестве доплаты деньги, что называется, «на старость», безусловно, возможны, но достаточно редки. Поэтому подобные сделки требуют особого внимания. Еще одной незащищенной категорией являются дети-сироты. После детского дома они должны получить жилье. До 21 года они находятся под опекой и защитой государства, поэтому при продаже полученной ими квартиры необходимо распоряжение органа опеки, которое по факту получают редко. С точки зрения возможных манипуляций со стороны мошенников эта ситуация находится в группе риска.
— Как обезопасить себя от мошенника? На что нужно обращать внимания в первую очередь? — Крупные компании дорожат своей репутацией, поэтому при обращении к известным, зарекомендовавшим себя риелторским компаниям риски столкнуться с мошенниками минимальны. За двадцать лет существования рынка недвижимости форма договора купли-продажи уже достаточно отработана и отточена. Более того, все договоры купли-продажи подлежат обязательной государственной регистрации. Происходит регистрация сделки и регистрация перехода права собственности. И регистрационная палата проверяет соответствие договора требованию закона. При обнаружении каких-либо несоответствий регистрация может быть приостановлена, договор возвращен для исправления. Сама редакционно-словесная структура договора купли-продажи достаточно понятная и несложная, но нужно обращать особое внимание на ряд пунктов. Во-первых, в договоре должны быть отражены возникающие права третьих лиц. Должно быть указано, есть ли в квартире на момент продажи зарегистрированные по месту жительства лица и в какой срок они обязуются сняться с регистрационного учета из этой квартиры. Это в том случае, если квартира продается в ходе альтернативной сделки, т. е. в ней прописан продавец. Но это может быть и свободная продажа, когда просто стороны договорились, что юридическое и физическое освобождение квартиры будет после регистрации. Необходимо удостовериться, что члены семьи собственника дали согласие на продажу квартиры и добровольно, в несудебном порядке, выпишутся из квартиры после ее продажи. Во-вторых, необходимо обращать внимание на права супругов продавца — если продавец состоит в браке, квартира приобретена в браке на основании возмездной сделки, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу. К обязательным условиям договора купли-продажи относится полная идентификация объекта, т. е. подробно должны быть указаны, не только почтовый адрес (улица, номер дома, квартиры), но и количество комнат, площадь квартиры. То есть объект должен быть конкретно-определенный. К обязательным пунктам, которые должны быть прописаны в договоре, также относится цена квартиры.
Комментарии к интервью
Игнатов Александр, частнопрактикующий юрист.
Ознакомившись с данным интервью, хочется выразить следующее мнение. Тема заданных вопросов не раскрыта, материал изложен очень скудно и неполно и не отражает всей сущности проблемы мошенничества с недвижимым имуществом, которое на сегодняшний день очень хорошо живет и процветает. В обоснование своего мнения хотелось бы сказать следующее. Единственный реальный (можно сказать, превентивный) способ борьбы с мошенничеством во всех сферах — это — не быть таким доверчивым к первому встречному человеку, который готов на ваших условиях «помочь» вам в свершении сделки с недвижимым имуществом. Второй альтернативный способ борьбы — это обращение к профессиональным, проверенным риелторским фирмам или как вариант к юридическим фирмам, которые помогут и расскажут все тонкости продажи/приобретения недвижимости. Мошеннических схем (известных) достаточно много, еще также есть неизвестные. Мошенники не стоят на месте, а каждый раз придумывают все новые схемы. В соответствии со ст. 159 УК РФ мошенничеством признается хищение чужого имущества или приобретение прав на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Из диспозиции данной статьи следует, что мошенники приобретают права на недвижимое имущество путем обмана или злоупотребления человеческим доверием. Мошенники являются хорошими психологами, знают все тонкости человеческих слабостей. Используя различные ухищрения, они создают иллюзию законности перехода прав на недвижимое имущество или всего механизма сделки. На данный момент известны следующие схемы мошеннических действий: 1. Получение мошенниками кредита под залог чужой квартиры. 2. Участие в сомнительных строительных кооперативах. 3. Участие в сомнительных товариществах собственников жилья. 4. Получение низких процентов в банке и оформление мнимой ипотеки. 5. Мошеннические схемы с получением авансов под одну квартиру. 6. Факты двойных продаж квартир в новостройках. И многие другие схемы. Чтобы обезопасить себя и свести риски к минимуму, нужно соблюдать ряд простых правил. 1. Не принимать «выгодных» предложений, с налетом небольшого на первый взгляд риска. 2. Всегда работать с проверенной, достаточно известной риелторской фирмой. 3. Привлекать юристов, которые помогут вам провести проверки юридической чистоты недвижимости. 4. Застраховать в страховой компании риск утраты права собственности на недвижимое имущество. И это только небольшая часть вопросов и ответов, связанных с темой мошенничества в сфере недвижимости.
Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.
Следует отметить, что очень часто собственники квартир становятся жертвами обмана, т. к. не желают обращаться в известные риелторские фирмы из-за нежелания платить определенную сумму от сделки за работу компании-посредника. Справедливости ради следует констатировать, что услуги авторитетных риелторских компаний действительно высоки. Цена посреднических услуг за осуществление квартирных сделок в различных фирмах может различаться в сотни, а то и в тысячи долларов. Возникает соблазн альтернативного, более дешевого варианта — «черные риелторы», в роли которых чаще всего выступают частные лица, ведущие дела по доверенности без регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Другим низкозатратным вариантом осуществления продажи жилья является работа без посредников, но следует учитывать, что в роли продавцов квартир чаще всего выступают опять-таки «черные риелторы» либо иные доверенные лица, преследующие свой корыстный интерес. В погоне за дешевым вариантом услуг необходимо помнить народную мудрость «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке».
Корольков А. Е., юрисконсульт группы компаний «Высота».
В общем соглашаясь с автором, хотелось бы отметить следующее. Представляется, что неплохим способом защиты от мошеннических действий является заключение договора купли-продажи жилого помещения в нотариальной форме. Да, это достаточно дорого — взимается государственная пошлина в размере порядка 1% от цены договора. С другой стороны, в таких вопросах лучше не экономить. Отказаться от нотариальной формы можно, например, в случае, если стороны уверены друг в друге. Если стороны все-таки решили заключить договор в простой письменной форме, то нужно быть очень внимательными. В этом случае договор должен быть в едином документе. Иначе — недействительность. Или, например, в соответствии со ст. 558 ГК РФ, при продаже жилых помещений необходимы дополнительные существенные условия — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, и характер таких прав. При этом следует учитывать, что даже если таких прав ни у кого нет, то это все равно надо согласовать (написать, что прав третьих лиц нет). Если информация недостоверна, следовательно, Верховный Суд «говорит», что это условие не согласовано и договор не заключен.
Сигуля А. В., ООО «Объединенные юристы», юрист (и. о. управляющего отделением).
На мой взгляд, риск при продаже квартиры есть всегда, даже когда человек обратился в крупную риелторскую компанию. Объясню почему. В нашей стране риелторская деятельность не лицензируется. Это значит, что риелтором может работать любой человек, было бы желание и способности. Далее, после того как риелтор проверит «чистоту» квартиры и ее «историю», он просто сообщает об этом своему клиенту, при этом никаких письменных отчетов о проделанной работе он не предоставляет. То есть на риелторе не лежит никакой ответственности. Регистрационная палата проверяет соответствие договора требованию закона, т. е. это формальная проверка документов. «Историю» квартиры регистрационная палата не проверяет. В случае если третьи лица будут предъявлять права на квартиру, сделка может быть расторгнута в судебном порядке. Я бы посоветовала покупать недвижимость в новостройках, в домах, сданных госкомиссии, у крупных застройщиков.
Вешкурцева Зоя Валерьевна, старший юрист ЗАО «Бюро консультаций «ПАГ», аспирант ИГУМО (кафедра гражданско-правовых дисциплин).
Согласно ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, мошенничеством признается хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2007 N 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» мошенничество признается оконченным с момента, когда указанное имущество поступило в незаконное владение виновного или других лиц и они получили реальную возможность (в зависимости от потребительских свойств этого имущества) пользоваться или распорядиться им по своему усмотрению. Если мошенничество совершено в форме приобретения права на чужое имущество, преступление считается оконченным с момента возникновения у виновного юридически закрепленной возможности вступить во владение или распорядиться чужим имуществом как своим собственным (в частности, с момента регистрации права собственности на недвижимость или иных прав на имущество, подлежащих такой регистрации в соответствии с законом; со времени заключения договора; со дня вступления в силу судебного решения, которым за лицом признается право на имущество, или со дня принятия иного правоустанавливающего решения уполномоченными органами власти или лицом, введенными в заблуждение относительно наличия у виновного или иных лиц законных оснований для владения, пользования или распоряжения имуществом) (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2007 N 51). Существует некое количество схем мошенничества с квартирами, одни из которых более или менее устойчивы, другие встречаются в единичных случаях. Одни схемы обмана уходят в прошлое, такие, как варианты с неправильными адресами, когда мошенниками менялись таблички с названием улиц и домов. На смену приходят новые схемы мошенничества. Знание подобных методов и схем, конечно, важно для того, чтобы уменьшить риски и предотвратить возможность совершения недопустимой сделки с использованием мошеннических схем. Но за всеми схемами уследить трудно и порой возможно лишь де-факто. По моему мнению, более важным является выбор подхода, когда при совершении любой сделки тщательно проверяется соблюдение всех законных требований по условиям и содержанию конкретной сделки, по проверке формы сделки, по проверке правоспособности и дееспособности сторон, по проверке правоустанавливающих документов на объект сделки и т. п. обязательных требований закона. Ведь мошенники как раз и пользуются тем, что граждане порой очень невнимательны и доверчивы, не знают, а часто и не хотят разбираться в требованиях закона. Также бывают случаи, когда граждане сами предпочитают в сделку заносить дефекты для ухода от налогов, что может быть использовано мошенниками. Соглашусь с мнением Ирины Шугуровой в том, что более тщательно следует относиться к ситуациям, когда квартира ранее принадлежала лицам из группы риска, т. е. одиноким, престарелым гражданам, лицам, злоупотребляющим спиртными напитками или наркотическими средствами, неблагополучным семьям, лицам, находящимся в заключении, детям-сиротам и т. п. При совершении сделки купли-продажи квартиры требуется, в частности, соблюдать соответствующие требования Гражданского кодекса Российской Федерации, требования Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с изменениями и дополнениями, других законов, регулирующих сделки с недвижимым имуществом. Для надежности, безусловно, было бы правильным рекомендовать гражданам, планирующим совершение сделки с недвижимостью, обращаться за юридической помощью к специалистам.
Тишин Р. В., Московская областная Дума, консультант Комитета по труду и социальной политике.
Увы, в ответе на вопрос описано лишь несколько частных случаев мошенничества. Перечень их довольно обширен, и к тому же изобретаются все новые и новые. И утверждать, что деятельность мошенников направлена в первую очередь на незащищенные слои населения, неверно, т. к. количество продаж квартир такого рода граждан гораздо меньше количества продаж квартир обыкновенных граждан, так сказать, среднего класса. Вариантов мошеннических схем великое множество, тем более применимых к купле-продаже жилья, аренде и ипотечному кредитованию. В двух словах их описать нельзя, это тема отдельной (даже, возможно, нескольких) статьи. Однако что касается превентивной защиты, то для граждан, несведущих в юридических тонкостях, можно предложить информированность, внимательность и подозрительность. Если гражданин не работает юристом, практикующим именно в этих сферах, то все документы, действия и возможности для него — лес густой. Поэтому к каждой сделке необходимо готовиться, узнать про нее и ее особенности как можно больше, благо сейчас Интернет уже очень распространен (неплохо бы пообщаться со знающими процедуры совершения таких сделок людьми). Кроме того, каждое юридическое действо, будь то купля-продажа, аренда или ипотека, связано с определенным пакетом документов, определенными процедурами и общением с самого разного рода людьми (включая чиновников). Поэтому просто необходимо пакет необходимых документов держать в порядке, и желательно иметь на каждый документ копию или две. Во время проведения юридических процедур можно и нужно задавать вопросы, уточнять и переспрашивать — от этого зависит ваше дальнейшее положение и ваши дальнейшие действия. То же самое относится и к общению с людьми. Мы не можем знать, где ждет подвох, поэтому лучше всего лишний раз не отдавать документы просто так, внимательно читать и выслушивать, что говорят и предлагают, и не связываться с теми, кто предлагает сделать все быстро и качественно — где бывает бесплатный сыр, мы все прекрасно знаем. Как обезопасить себя от мошенника? На что нужно обращать внимание в первую очередь? Увы, обезопасить себя от мошенника полностью невозможно, даже в случаях обращения к известным риелторским компаниям, иначе факты мошенничества тогда бы просто исчезли. Но такого не происходит, постоянно изобретаются новые способы обмана, используются существующие пробелы в законодательстве и стремление самых различных чиновников заработать. Возможно лишь свести риск потери имущества к минимуму. Ответ на вопрос неполон. Договор, несомненно, играет важную роль в совершении сделки, но не менее важную роль играет и процедура. Пакет документов, прилагаемых к договору, срок подачи документов, срок действия справок, выписок, соответствие данных в документах фактическим данным (ведь из-за одной описки или опечатки в сопутствующем документе сделка может быть отложена или даже прекращена). К примеру, один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности. Далее, не менее важен момент передачи денег. Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель, т. к. квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, т. к. на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными можно считать варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть, к примеру, банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В данном случае продавец может получить свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки. Так что и в этих случаях меры превентивной защиты могут и должны быть те, что описаны в моем комментарии к первому вопросу.
Николаева Е., юрист-аналитик, ГОУВПО «Российская академия правосудия».
Мошенничество в сфере продажи жилых помещений — явление очень распространенное. Зачастую владельцев квартир не выселяют, а просто-напросто устраняют физически. Как правило, этим занимаются фирмы предлагающие заключить договор ренты. И проверить правомерность приобретения права собственности на жилое помещение плательщиком ренты невозможно. К тому же бурную деятельность развивают так называемые черные риелторы. Да, действительно, обращение в риелторскую фирму минимизирует риск вступить в правоотношения с мошенником. Тем не менее стоит обратить внимание на ряд моментов: 1) жилое помещение должно быть свободно от прав третьих лиц, а именно должны отсутствовать обременения; 2) собственник жилого помещения должен осознавать последствия своих действий, потому он не должен злоупотреблять спиртными напитками, алкоголем, состоять на учете в ПНД; 3) нужно заранее позаботиться о том, чтобы ничто не препятствовало государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, так как согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о регистрации договора купли-продажи жилого помещения может обратиться одна из сторон. Довольно часто договором предусматривается обязанность продавца по проведению государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, и нередко он свое обязательство не выполняет. Бывают случаи, когда покупатель не может получить от продавца документы, необходимые для регистрации. Такие споры решаются в судебном порядке. Кроме того, договор, который не прошел государственную регистрацию, ничтожен.
Итервьюер — Кульпин Филипп
——————————————————————
Интервью: Интервью с Генеральным директором «Бест-недвижимость» Полторак Григорием Витальевичем («Жилищное право», 2011, N 3)
ИНТЕРВЬЮ С ГЕНЕРАЛЬНЫМ ДИРЕКТОРОМ «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» ПОЛТОРАК ГРИГОРИЕМ ВИТАЛЬЕВИЧЕМ
Ф. КУЛЬПИН
Полторак Григорий Витальевич, Российская гильдия риелторов, ген. директор «Бест-недвижимостъ».
— Начнем наше интервью с юридических аспектов. Можно ли назвать существующие законы эффективными и полноценными в сфере рынка недвижимости? Если нет, то почему? — Безусловно, нет. Наш рынок молодой, и пока мы движемся методом проб и ошибок — что-то копируем у тех стран, где рынок недвижимости существует столетиями, где-то идем своим путем. Например, с юридической точки зрения очень много хлопот принесла приватизация. В некотором смысле она представляется собой уникальное явление.
— В чем ее уникальность? — В том, что при отсутствии устоявшегося законодательства в сфере недвижимости гражданам начали передавать собственность. А вы представляете, что такое собственность? В пример приведем Москву — средняя цена на квартиру здесь составляет 6 млн. рублей, это примерно 200 тыс. долларов. Предположим, что грамм золота стоит 20 долларов, получается, что человек берет в собственность 10 кг золота — довольно немалый слиток. Взяли так и раздали. Представляете, какой соблазн возникает у мошенников или просто нечистоплотных людей? Поскольку законодательство такое неустоявшееся, изменения вносятся несколько раз в году. Получается, что лазеек достаточно много, как для мошенников, так и для нечистоплотных юристов. К тому же слиток золота нужно охранять. Если вдруг человек получает настоящий такой слиток, он его, как правило, относит в банк, в сейфовую ячейку; не раздает ключи кому попало и вообще никому не рассказывает, что это есть. А с недвижимостью ситуация другая — здесь раздали всем, но люди были не подготовлены. В этом плане обвести вокруг пальца рядового обывателя достаточно легко. На заре этой «раздачи» было достаточно много преступлений. Но, слава Богу, законодательство меняется, так сказать, приводится в разумные формы и в нем устраняются некоторые неточности, нестыковки и т. п. В частности, самая ходовая нестыковка была с детьми и взрослыми, когда в момент приватизации все задались вопросом: а как же дети? В конце концов у кого-то квартира оказалась приватизирована без учета детей. А что с этим делать? Неясно. Законодательство по этому поводу до сих пор не высказалось. Получается, что, с одной стороны, не совсем все законно, а с другой — что теперь делать? Так вышло. В этой связи я думаю, что, пока приватизация не прекратится, проблемы будут продолжаться, потому что приватизация — это бесплатная передача на довольно непонятных основаниях, кому передавать — гражданин или не гражданин, был зарегистрирован или не был зарегистрирован. Стоит отметить, что процесс регистрации по месту жительства — он не так четко регламентирован, как право собственности в Едином государственном реестре прав. Кто ведет паспортные книги? Паспортистки. Уровень ответственность вроде есть, но, с другой стороны, «бывает, ошиблась». Получается, что небольшое нарушение тянет за собой право приватизировать квартиру, а это уже большие деньги.
— Сколько еще будет продолжаться приватизация? Долго? — Ее продлевали дважды и, надеюсь, больше не будут. Вроде бы до 2013 г. Хотя профессиональная часть рынка, как и многие юристы, считает, что это сделано из политических соображений. Все, кто хотел приватизировать, уже давно это сделали. Продолжать все это бесконечно неправильно, потому что, помимо юридических проблем, подключаются проблемы социального жилья, которого у нас нет. Жилье раздают тем, кто зарегистрирован, а социальная сторона предполагает несколько иные критерии — низкий доход и т. п. Существует также множество и других юридических проблем, связанных с жильем, которые до сих пор не устранены. Например, сейчас активно идет обсуждение по проблемам с долями в квартирах, когда имеется несколько собственников. Хорошо, если они могут договориться друг с другом, но когда возникают проблемы, обычно доля продается с соблюдением прав содольщика, но это достаточно легко обойти. Юристы знают, как это сделать. К сожалению, сейчас появились не просто мошенники, а «юристы со знанием дела», действующие легально, но с криминальными результатами. А это самое страшное. Поэтому было сделано предложение, которое поддержал ряд депутатов. Суть его заключается в том, чтобы запретить свободный оборот долей в жилых помещениях. То есть сделать так: если у кого-то есть долевое право, то это право принудительно следует продавать или сдавать в аренду, но при условии, если дольщик не живет в этом помещении. При этом не надо допускать ситуацию, когда, например, наследник, получив 1/6 доли помещения, продает ее юристам-жуликам, а те на основаниях договора найма заселяют туда 10 человек. Тем самым создаются невыносимые условия для жизни. Здесь, к сожалению, никто ничего не может сделать — все законно.
— Как с такими юристами бороться? — Только меняя законодательство. Больше никак.
— Хорошо. Поговорим о мошенниках более подробно. Как обезопасить себя от мошенника? Какие существуют методы защиты? Что нужно знать в первую очередь? — Универсального рецепта не существует, потому что человек — личность творческая, поэтому как защитники, так и сами мошенники постоянно совершенствуются. Единственное, что я скажу, никогда в вопросах касательно недвижимости не следует торопиться. Если вам говорят, что срочно нужны деньги и завтра надо подписать соответствующие бумаги, то на 99% можно констатировать, что это жулики. Ничего не делается со скоростью кошек. Хоть регистрация сейчас и ускоряется, но все равно в этом есть определенный смысл. Ничего мгновенного здесь не происходит. Если торопят, значит, есть что-то нехорошее. Недвижимость — это не пончики горячие, здесь ничего не зачерствеет, не остынет. Следует спокойно собрать документы, внимательно проверить, желательно в первоисточниках, то есть, если приносят все готовое, не следует лениться посмотреть в Реестре. Второе, что можно отметить, — это слишком низкая цена. Сейчас информационное пространство насыщенное, и поэтому, если вам предлагают купить что-то дешевое, возникают, как правило, вопросы. Скорее, здесь тоже будет какой-либо подвох. Как известно, скупой платит дважды. Если задумываться о том, следует ли привлекать профессионалов по операциям в сфере недвижимости, то в принципе любой человек в состоянии делать это сам, как и любую другую работу, например ремонт квартиры. Если у вас на это нет времени и вы не знаете какой будет результат, то обратитесь к профессионалам. Если уверены в себе, имеете какие-либо юридические знания, время — занимайтесь сами. Но стоит отметить, что человек, который занимается этим профессионально, будет делать это гораздо быстрее, качественнее, потому что делал это порядка 100 раз. Каждый случай всегда уникален. Бывает, что не мошенники попадаются, а люди, которые просто что-то утаили. И пока идет судебное разбирательство, можно узнать нужную информацию у соседей и т. п. Если говорить о защите, то можно привести пример с документами. Стоит отметить, что риелтор не может дать вам 100-процентную гарантию, но он может существенно повысить шансы, что ваша недвижимость будет защищена. Поэтому работа по части экспертизы документов у риелторов напоминает работу следователя: что-то где-то увидел, где-то что-то не сходится. Также очень многое зависит от поведения мошенника. Как ведет себя, нервничает ли, что скрывает, не допускает к чему-либо.
— Ясно. Давайте обсудим другой момент — законодательную часть. Сейчас собираются принять закон о риелторской деятельности. Какой вы можете дать комментарий по этому поводу? — Над этим активно работает Российская гильдия риелторов. Существует рабочая группа, которая курирует данный проект. Дело в том, что с 2002 г. отменили лицензирование риелторской деятельности. Раньше оно было под государственным контролем. Скажем так — риелторам не очень нравился контроль. Когда отменили лицензирование, все вроде бы вздохнули спокойно. Но такая свобода имела и оборотную сторону медали, потому что на рынок пришли не только непрофессиональные люди, которые не имели опыта работы, но и в том числе мошенники, ставшие во главе всего этого. До отмены у мошенников был формальный признак — есть мошенник в сфере недвижимости, но он не риелтор, потому что ему не было смысла светиться, т. к. могли проверить. Потом все встало на одну планку. Если рядовой обыватель замечает непрофессионализм или, не дай бог, мошенничество, то от этого страдают все риелторы. Такой перенос негатива на добросовестных участников профессионального рынка, безусловно, отрицательно сказался именно на них, потому что недобросовестные иммигрировали под профессиональную практику. Жулики еще хуже — открыли компании, собрали деньги и исчезли. Например, продали несколько раз квартиру, авансов насобирали и т. п. А здесь виноваты-то кто? Риелторы. Это очень сильно беспокоит тех, кто работает честно и добросовестно в риелторской сфере. Люди боятся идти в профессию, потому что им стыдно сказать, чем они занимаются. Страдают не только люди, но и профессия. Поэтому гильдия решила, что нужен контроль и какое-то регулирование. В рамках того, что государство сегодня признает как форму регулирования, — это саморегулирование. Тем самым гильдия двинулась по этому пути. Поскольку Федеральный закон о саморегулировании N 315-ФЗ хороший, но не полностью удовлетворяет потребности регулирования рынка недвижимости, к нему создается отдельный законопроект, который действует совместно с Законом о саморегулировании N 315-ФЗ. Но это только проект. Говоря коротко, основная мысль Закона — это воссоздать прежний контроль, но передать его не чиновникам, а профессиональным объединениям. И он предусматривает обязательную сертификацию и участие в саморегулировании организации; публичное действие, база данных в реестре, т. е. чтобы все специалисты были известны: кто, где работает, чем он занимается и т. п. Кстати, маловероятно, что здесь будут светиться какие-либо мошенники.
— Поговорим о форме трудоустройства в сфере рынка недвижимости. Например, в Санкт-Петербурге сотрудников оформляют в качестве ИП, в Москве же заключается трудовой договор. Почему так? — Не скажу, что все так однозначно. В Санкт-Петербурге тоже заключается трудовой договор, и в Москве есть ИП. Природа этого явления состоит в том, что риелторская деятельность сильно отличается, например, от профессии фрезеровщика, где есть четкие инструкции, что и как надо делать. Риелторская деятельность гораздо более разнообразна. Здесь практически нет одинаковых решений. Каждая сделка по-своему уникальна. В этой связи люди, которые работают в этой сфере, гораздо ближе к предпринимателям. Это не бизнесмены, потому что они не несут на себе предпринимательских рисков. Но здесь в значительной степени организуется поиск объекта, клиентов, и в этом плане они гораздо ближе к предпринимателям. Поэтому среди них достаточно часто люди оформляются в качестве ИП. Что это им вообще дает? Возможность выполнять работу не для одной организации также дает возможность несколько экономить на налогах, работая при этом легально. Соответственно им это обходится дешевле. Кому-то это нравится, кому-то не нравится. Потому что это все-таки полусамостоятельное плавание. Почему «полу-«? Все равно, как правило, договор с клиентом заключается с организацией, когда я говорю «организация» — это может быть либо риелторская компания, либо ИП. ИП в риелторском бизнесе делятся на две категории: есть те, которые полностью взяли на себя предпринимательские риски. Они работают как юридическое лицо — могут иметь подчиненных, компанию и т. п. Здесь ИП отвечает всем своим имуществом. Он может работать на свой страх и риск, один — осуществлять самостоятельную деятельность по поиску клиентов, показу объектов и т. п. Но таких на рынке немного. Распространена схема так называемых частичных рисков. В этом случае риелторы работают по договорам с юридическим лицом. Клиент приходит в компанию, компания выполняет часть работы, а другую часть передает на подряд такому ИП. В этом случае он отвечает только за выполнение частичной работы, несет ответственность перед клиентами и компанией. В Санкт-Петербурге большинство работают по договорам компании, хотя есть полные ИП.
— Какой Вы дадите прогноз развития рынка недвижимости? Например, в сфере ипотечного кредитования. — Ипотеку сейчас активно развивает государство. С одной стороны, это благая цель, с другой — есть некоторые опасения из-за таких бурных темпов, потому что они не совсем соответствуют росту доходов населения. На мой взгляд, это делается больше административным ресурсом, т. е. банкам говорят, что необходимо снижать проценты. Проценты процентами, а ведь необходимо выплачивать долг, надо вносить начальный взнос, в конце концов необходимо погасить этот долг. В общем, население не столь стабильно и не так высок уровень дохода, чтобы обеспечить правительственный план, который гласит, что к определенному году 60% населения смогут брать ипотеку. Дай Бог. Пока этого нет. Опережающие темпы развития ипотеки могут привести к тому, что граждане не смогут выплачивать ипотеку. Например, из-за социальной напряженности, потери работы, а это, в свою очередь, может вызвать кризис. Здесь нужно действовать сбалансированно и правильно, т. е. стимулировать спрос (ипотеку) и стимулировать производство. К сожалению, очень мало строится нового жилья. Происходит «надувание» спроса, дается возможность взять деньги, но при этом производство не увеличивается, а даже наоборот, уменьшается — новое строительство ведется невысокими темпами. Это означает только одно — будут повышаться цены. Деньги все получают, а купить нечего. Можно поднимать цены. Вообще, это опасный путь. Нужно больше внимания уделять строительству. Ипотека нужна тогда, когда есть большое предложение. Также отмечу, что параллельно следует развивать рынок аренды жилья, из-за того что так сильно двинулась приватизация, Россия сейчас лидер по количеству людей, имеющих жилье в собственности и живущих в собственном жилье. В США, например, таких только 60%. Дело в том, что в других странах правоотношение в плане аренды жилья гораздо более жестко регулируется, т. е., если вы на пять лет арендовали, вас не могут выселить через год. В этом плане аренда не менее стабильна, чем собственность. Если у нас будут созданы такие условия, то это для государства будет выгоднее, чем отдавать все в собственность. Потому что аренда больше способствует мобильности трудовых ресурсов. Вы же не можете представить переезд в Нижний Новгород, вы задумаетесь, что у вас здесь квартира. С арендой же все намного проще. Есть весомый фактор, который сдерживает в России мобильность трудовых ресурсов, — это неравное качество жизни. Есть Москва, Санкт-Петербург, Казань, и везде разный уровень жизни. Поэтому когда людям предлагают переехать на работу, они понимают, что много чего лишатся. Также следует развивать институт доходных домов, но он, к сожалению, просто не проходит по экономике, это невыгодно. Если бы у нас это было развито, то и вопросы ЖКХ решались бы более эффективно. У нас придумали ТСЖ, но в принципе договориться в доме, где живут 300 человек, очень тяжело — у всех разные доходы, или кому-то просто это неинтересно. Например, в США у некоторых домов есть хозяин, который устанавливает правила: если вы не хотите им подчиняться, то переезжайте в другой дом. Когда нет одного хозяина, всем тяжело, происходят внутренние раздоры. Правда, организуются собрания, но что там могут решить 300 человек? Практически ничего.
Итервьюер — Кульпин Филипп
——————————————————————
Интервью: Лучше купить готовое жилье («Жилищное право», 2011, N 3)
ЛУЧШЕ КУПИТЬ ГОТОВОЕ ЖИЛЬЕ
К. БАЛАКИН, И. ГУЛЬЕВ
Гульев Игорь, координатор движения обманутых дольщиков России, создатель социальной сети «Однодольщики. ру».
— Насколько велики масштабы проблемы обманутых вкладчиков? — Мошенничество осуществляется с целью наживы от продажи квартиры. Деятельность мошенников направлена в первую очередь на так называемые незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики, люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные. Чаще всего мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае — в простой деревенский дом. Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или, когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек. Я просто приведу цифры. Только по нашим данным это 1000 недостроенных многоквартирных домов по всей стране, 60 000 обманутых семей в 42 субъектах РФ. За 7 лет суммарно у граждан похищено более 200 млрд. руб., при этом ни одного рубля не найдено и не возвращено на проблемные объекты. Объективно, цифра в разы больше. Около 150 000 обманутых семей. Есть семьи, которые продали все с целью улучшения своих жилищных условий и стали бомжами.
— Расскажите о наиболее распространенных схемах обмана. — Недостроенные проблемные жилые объекты появляются по двум причинам, — либо из-за некомпетентности, либо из-за недобросовестности. Недобросовестных застройщиков, которые привлекают деньги граждан на строительство многоквартирных домов, т. е. предлагают вступить в долевое строительство, мы делим на два типа. Первый тип — дураки. То есть это те застройщики, которые привлекли деньги граждан под строительство домов, взяли на себя обязательства перед гражданами, но выполнить их не смогли из-за некомпетентности и (или) профнепригодности. Второй тип — обманщики. Эти компании и их руководители имели злой умысел хищения и нецелевого использования денежных средств граждан, привлеченных под строительство многоквартирных домов. Как правило, распространен второй тип застройщиков. Существует четыре способа нецелевого расходования средств застройщиками. Экономически все выглядит просто: люди «скинулись» на строительство дома, деньги оказались на счетах застройщика, осталось только оформить расход в бухгалтерии. 1. Приобретение «золотых» по стоимости строительных материалов. Застройщик заключает договоры на поставку строительных материалов с некой фирмой. В договорах фиксируются цены на бетон, кирпич, окна и т. д. выше рыночных в разы. Кирпич, к примеру, приобретается не по 5 руб., а по 50. Таким образом, во время строительства у застройщика быстро заканчиваются средства, стройка останавливается, застройщик спустя несколько лет объявляет себя банкротом. Мало кто потом задается вопросом, а почему строительные материалы приобретались по таким ценам, будто тот те же кирпич приобретался в Бразилии и завозился самолетами. 2. Страхование финансового риска застройщика. Сюда входит валютный риск, процентный, курсовой (ценовой) и риск ликвидности (доступ к «живым» деньгам). Любой из этих рисков страхуется для повышения финансовой устойчивости организации к ценовым, процентным колебаниям и к перебоям в кредитовании. При этом сумма уплаченных премий не может превышать сумму возможных (ожидаемых) потерь от страхуемого риска. Иначе страхование бессмысленно. Например, если страхуется ущерб от пожара на сумму 5 млн. руб., то платить эти же 5 (или больше) миллионов за страховку — безумие. Вы не представляете, какие суммы тратятся застройщиками на страхование своих финансовых рисков. 3. Приобретение ценных бумаг, как правило, векселей. Почему приобретаются векселя? Известно, что они не подлежат государственной регистрации и по ним не ведется централизованный учет прав владельцев. Вследствие этого вексель — самый рисковый вид финансового вложения. Если руководители строительных компаний хотели заработать, увеличить капитал компании и при этом не потерять активы, то могли бы купить облигации — те же долговые денежные обязательства, но при этом имеющие госрегистрацию, контроль за деятельностью эмитента-должника, возможность быстрой продажи (ликвидации) на бирже без особых потерь до срока погашения. Зачем должностные лица застройщиков намеренно вводят компании в такие риски? Почему из всех видов вложений выбирают самый ненадежный с точки зрения защиты прав владельца? Вексель — наличная ценная бумага, и вместе с утратой бланка бумаги утрачивается удостоверенное ею право на получение долга. Облигация же, учтенная в депозитарии, утрачена быть не может. Очевидно, что эти сделки есть часть преступного замысла. Векселя впоследствии физически выводятся из имущества компаний и предъявляются через подставные предприятия обратно банку, что является растратой или присвоением в особо крупных размерах. 4. Продажа квартир через аффилированные структуры. Застройщик продает квартиры аффилированным фирмам (предприятия, принадлежащие к той группе лиц, которой принадлежит сам застройщик) по ценам ниже рыночных. Впоследствии те самые аффилированные лица реализуют жилье дольщикам, накапливая на своих счетах выручку (прибыль) от реализации жилой площади. И застройщик уже как бы и ни при чем, его задача — построить. В настоящее время застройщики идут на различные ухищрения. В их числе и создание ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) с последующей реализацией квартир через них (тогда не требуется соблюдать требования ФЗ N 214-ФЗ о долевом строительстве), использование предварительных договоров, вексельных схем. Обывателю довольно сложно разобраться во всем этом.
— Какими методами ведется борьба? — Выбор в методах, к сожалению, у нас невелик. По закону мы имеем право обращаться в органы законодательной и исполнительной власти. Ответы, которые нам присылают, меня иногда настораживают и пугают. То есть складывается впечатление, что нет проблемы. Другими словами, власть оглохла. Иной раз сложно подбирать слова и давать оценку работы некоторых чиновников. Поэтому нам ничего не остается, как выходить на протесты, т. к., повторюсь, больше ничего не работает. Куда ни обращайся, везде один «футбол». Это система, которую очень сложно сломать. Многие чиновники заняли круговую оборону против обманутых дольщиков. Мы предлагаем менять этих чиновников. Главное, что меня настораживает и никак не укладывается в моей голове, — почему все так сложно в нашей стране?! Почему депутаты Госдумы не могут создать более простые механизмы, понятные гражданам, более прозрачные? Сами механизмы мы предлагали неоднократно, предложения выложены на сайте в открытом доступе. По большому счету мы ставим перед собой две большие задачи: оперативную — быстро решать проблемы тех, кто уже попал в беду, и стратегическую — создавать архитектуру финансового рынка долевых участий жилищного строительства на основе федерального регулирования (проще говоря, создать такие условия, чтобы не появлялись вновь обманутые).
— Каковы результаты деятельности движения? — Результаты есть. Есть примеры, где представители проблемных объектов в составе однодольщиков добились окончания строительства своих объектов и сейчас вселяются в свои квартиры. Но это пока только частные случаи.
— Исходя из горького опыта, какие советы и рекомендации Вы можете дать тем, кто не хочет стать обманутым? — Я бы не советовал вступать в долевое строительство. Я бы и сам, может быть, согласился еще раз вступить в долевое строительство (если бы у меня были деньги), если бы хоть что-нибудь изменилось в стране, в госрегулировании жилищного строительства и в системе защиты моих инвестиций. Например, заработало бы АСД (мы предлагаем агентство по страхованию дольщиков на примере банковского АСВ), которое взяло бы на себя ответственность за мои старые инвестиции и выступило страховщиком новых взносов в строительство. Но ведь не изменилось ровным счетом ничего! В большинстве случаев те же жулики на местах. И кто я, если опять готов давать им деньги? В конце концов лучше купить готовое жилье.
Комментарии к интервью
Батурин Р. А., и. о. директора СМУ «Центр недвижимости» г. Уфы.
Относительно обманутых дольщиков нельзя не упомянуть одно немаловажное обстоятельство. Если не рассматривать ситуации откровенно мошеннических действий, когда единственной целью менеджмента компании-застройщика было привлечение денежных средств с последующим их хищением, многие из обманутых дольщиков в действительности сами не проявили при заключении сделок должной разумности и осмотрительности. Пресловутым Законом N 214-ФЗ установлены определенные процедуры, в значительной мере гарантирующие дольщиков от рисков двойных продаж или ведения строительства объекта без необходимой разрешительной документации. Правила игры в целом понятны и просты — физическое лицо при приобретении квартиры в строящемся доме заключает с застройщиком договор долевого участия, который подлежит государственной регистрации. Почему покупатели жилья с упорством, достойным лучшего применения, продолжают заключать все эти предварительные договоры, договоры инвестирования и уступки прав по ним, договоры займа, участвовать в вексельных схемах и тому подобных условно законных сделках? Единственный действенный способ заставить застройщика работать по закону — это перестать подписывать договоры, предлагаемые к заключению заведомо с целью обойти установленные законом требования. По какой причине застройщик предлагает заключение другого договора вместо договора долевого участия? Единственный ответ — у него отсутствует на момент заключения договора вся необходимая документация для начала строительства, не оформлены права на землю или не получено разрешение на строительство. Предложение заключить не договор долевого участия, а какой-то другой — самое прямое и очевидное указание на то, что у застройщика нет полного комплекта документов. Значит, эта сделка характеризуется большей степенью риска, а дело покупателя решить, готов он к такому риску или нет. Да, возможно, впоследствии застройщик дооформит все документы и сделки будут регистрироваться в установленном порядке, но неизбежно вырастет и цена реализации. Это изменение цены и есть плата за риск. Чем выше степень готовности дома, чем более безупречны документы, чем больше средств уже привлечено в строительство, тем ниже риски дольщика и выше цена покупки. Для покупателей очень важно найти оптимальное соотношение риска и цены, и для каждого из них оно свое. Кто-то готов рискнуть и броситься в омут покупки квартиры на этапе, когда от будущего жилья есть только эскизы фасадов и намерение застройщика поучаствовать в торгах по продаже прав на земельный участок, кто-то дождется начала строительства и «нулевого цикла», а кто-то купит квартиру по переуступке прямо перед вводом дома в эксплуатацию. Каждый будет нести при этом свои риски и заплатит свою цену. Нередко дольщики, почувствовав неладное или узнав, что у застройщика возникают проблемы, реализуют свои квартиры (точнее, уступают права) на вторичном рынке, т. е. другим физическим лицам. Стремление выручить хоть какие-то средства, вернуть хотя бы часть денег и сделать это как можно скорее заставляет таких продавцов серьезно демпинговать по цене. В г. Уфе, например, известны случаи, когда вторичные сделки по проблемным объектам заключались по цене втрое ниже среднерыночной. Цена в полтора-два, а то и три раза ниже рынка должна как минимум насторожить потенциального покупателя и заставить его узнать побольше и об объекте сделки, и о мотивах продавца. И если покупатель, узнав все об объекте, застройщике и ситуации на строительной площадке, оценит уровень риска как неприемлемый, он должен от такой сделки отказаться. Если же он решит, что готов рискнуть, — это его право, его свободная воля и его прибыль в сотни процентов, когда объект будет завершен строительством и квартира будет передана ему по акту. Дешевая квартира по необычному для соответствующих правоотношений договору просто обязана вызывать подозрение. Если покупатель действует в сделке разумно, добросовестно и осмотрительно, он зачастую может уберечь себя от возможных проблем в будущем. В действительности, в числе дольщиков не только люди, продавшие единственное жилье, взявшие кредиты и вложившие все деньги в стройку с целью улучшить свои жилищные условия. Среди митингующих дольщиков немало и тех, кто вполне обеспечен жильем и просто вложил деньги в строящиеся объекты в спекулятивных целях. Эта весьма значительная группа дольщиков инвестирует в строящиеся объекты на начальных этапах строительства для последующей продажи квартир на вторичном рынке. Думается, государство не должно брать на себя решение проблем недополученной инвесторами прибыли. Такие дольщики должны самостоятельно нести инвестиционные риски, связанные с вложениями на рынке строящегося жилья.
Корольков А. Е., юрисконсульт группы компаний «Высота».
Деятельность государственных органов, по сути, должна быть направлена на организацию нормального гражданского оборота и особой защиты тех субъектов, которые в отношениях являются слабыми. Представляется, что в рассматриваемой ситуации затрагиваются интересы нескольких субъектов — граждан, государства и предпринимателей. Причем контраст интересов очень яркий по сравнению с другими сферами. До государства можно достучаться, нужно просто знать, как правильно это сделать, кого привлечь для этого, куда пойти, что и как сказать, а чего не говорить. В том числе должны быть нормальные предложения по регулированию соответствующих отношений. Т. е. предложения, которые будут не однобокими, а такими, которые учитывают интересы всех сторон, которые сбалансированны и компромиссны. Но пока законодательство непоследовательно и достаточно убого. В связи с этим для граждан хотелось бы посоветовать следующее. Во-первых, тщательно проверять все заключаемые договоры, трезво оценивать все риски, как экономические, так и правовые. Во-вторых, взаимодействовать только с крупными, проверенными застройщиками. В-третьих, не бежать за низкой ценой жилья, страховать свои риски и не экономить при решении таких вопросов. В-четвертых, если есть сомнения, то нужно отказаться от участия в долевом строительстве и, как говорит автор, просто купить готовой жилье.
Николаева Е., юрист-аналитик, ГОУ ВПО «Российская академия правосудия».
Думается, что те застройщики, которые привлекли денежные средства граждан и по какой-либо причине не смогли исполнить свои обязательства, тоже мошенники. В конце концов строительство осуществляется не по принципу «Материала не хватило, пойду куплю еще». Должна составляться смета и подготавливаться другая документация. И все работы должны выполняться в соответствии с документами. Безусловно, есть различные риски, которые несет застройщик, но от этого не должно страдать общество. Возможно, если бы ввели обязательное страхование рисков застройщика, дураков стало бы меньше. Не застраховал свои риски, не получишь разрешения на строительство и т. п. Эта мера должна применяться и к застройщикам-жуликам. При этом выгодоприобретателями должны выступать те, кто вложил свои денежные средства. Приобретать готовое жилье тоже небезопасно, особенно в новостройках. Сколько было случаев, когда одну и ту же квартиру неоднократно продавали разным покупателям. Вторичного жилья тоже недостаточно, и поэтому невозможно обеспечить всех жилыми помещениями. Думается, что в строительстве жилых домов должно принимать участие государство. Необходимо проводить тщательный контроль за деятельностью застройщиков. Жилые дома должны строиться по государственному заказу, а не по принципу «Сегодня здесь детская площадка, а завтра жилой дом». Стоит заранее определять место для застройки, количество жилых домов. Кроме того, нужно ужесточить требования к фирмам застройщика. Во-первых, установить условия, которым должны они соответствовать, в случае несоответствия фирма не может быть зарегистрирована в ЕГРЮЛ. Во-вторых, усложнить порядок выдачи лицензий и разрешений на строительство, для того чтобы строительством жилых помещений занимались только проверенные, серьезные фирмы, а не все подряд (не выдавать документы фирмам, не зарегистрировавшим свои предпринимательские риски).
Игнатов Александр, частнопрактикующий юрист.
На мой взгляд, данное интервью очень интересное, познавательное. В интервью затронута достаточно актуальная проблема обманутых дольщиков. Органы государственной власти действительно серьезно озабочены вопросом обманутых дольщиков, которые пострадали от недобросовестных строительных компаний. Действительно, количество обманутых граждан сегодня исчисляется десятками тысяч. Не секрет, что на сегодняшний день существует практика, когда строительные компании не используют форму договора долевого участия, которая защищает права дольщиков в соответствии с Законом N 214-ФЗ, а привлекают денежные средства для строительства через различного рода «серые» схемы, как указывалось в интервью: это купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и др. При таких схемах, естественно, в случае недобросовестных действий со стороны строительных компаний дольщики никаких гарантий в получении жилья не имеют. Я полагаю, чтобы изменить сложившуюся ситуацию, органам государственной власти необходимо проработать и внести ряд существенных изменений в законодательные акты, регулирующие правовые отношения, возникающие между гражданами и строительными компаниями.
Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.
Следует отметить, что одним из эффективных рычагов по борьбе с обманом в сфере долевого строительства является совершенствование законодательства. Так, некоторое время в сфере долевого участия в строительстве жилья были распространены такие схемы мошенничества, как перепродажа строящегося объекта нескольким покупателям; неоднократная надбавка на первоначальную цену строящегося объекта недвижимости в одностороннем порядке по инициативе застройщика. С введением в действие ФЗ N 214-ФЗ кривая указанных комбинаций резко пошла вниз, т. к. Закон запретил в одностороннем порядке менять цену на объект застройки без согласия дольщика и ввел обязательную государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве. К сожалению, мошенничество является динамично развивающимся видом преступной деятельности, и на смену одним формам обмана приходят другие. Поэтому законодатели должны максимально быстро реагировать на изменение конъюнктуры обмана и вводить соответствующие преграды с целью защиты интересов граждан. Например, в случаях, указанных автором, необходимо ввести обязательные минимальные и максимальные лимиты страхования риска застройщиков; с учетом того, что застройщики привлекают значительные суммы вкладчиков, ввести минимальный размер уставного капитала для компаний-застройщиков и аффилированных структур (посредников в покупке-продаже строящихся объектов), установив его в размере 180 000 000 рублей (минимальная величина уставного капитала банков). Кроме того, необходимо ограничить правоспособность строительных компаний в части оборота ценных бумаг — векселей.
Сигуля А. В., ООО «Объединенные юристы», юрист (и. о. управляющего отделением).
Проблема обманутых вкладчиков коснулась и моих знакомых. Люди вложили деньги в строительство и до сих пор ждут свои квартиры, уже пятнадцать лет. Подумать только! Дом строился так медленно, что в настоящее время у него уже появился коэффициент износа, а дом так и не сдан госкомиссии. Такая ситуация существует в Волгоградской области, и я уверена, что в других областях нашей страны ситуация не лучше. Как юрист могу заметить, что ситуацию можно сдвинуть с мертвой точки. Митинги, протесты, демонстрации тут малоэффективны. Мои знакомые подали заявление в РОВД и в прокуратуру. На руководителей строительной фирмы завели уголовное дело. Никакого «отфутболивания». Сейчас по данному делу идет следствие, и один из важных вопросов — это возврат денег обманутым вкладчикам. Как человек, поработавший в этой системе, считаю, что необходимо подавать сразу два заявления: на возбуждение уголовного дела и об аресте имущества подозреваемых. Возврат денежных средств дело не быстрое, да и сам суд может затянуться на год-два. Но процесс, как говорится, уже пошел, и найти и возвратить денежные средства остается делом времени и добросовестной работы судебных органов.
Вешкурцева Зоя Валерьевна, старший юрист ЗАО «Бюро консультаций «ПАГ», аспирант ИГУМО (кафедра гражданско-правовых дисциплин).
Ситуация с обманутыми дольщиками действительно очень сложная, многоплановая и на настоящий момент трудноразрешимая. Сразу оговорюсь, что под дольщиками в данном комментарии, как и в самом интервью Игоря Гульева, подразумеваются физические лица, вложившие свои деньги в строительство жилья, независимо от формы заключенных ими сделок. Представляется, что более верным будет утверждение, что появление недостроенного жилья имеет явно больше чем две причины. Зачастую эта проблема не связана только с примитивным обманом и мошенничеством со стороны застройщиков. Здесь целый комплекс нерешенных вопросов. С одной стороны, законодательство Российской Федерации не препятствует и, более того, допускает деятельность в строительной сфере практически любого юридического лица без надлежащих гарантий перед дольщиками по срокам окончания строительства. С другой стороны, получение участков для застройки и получение необходимых разрешений — процесс, который совсем не контролируется общественностью и является коррупционноемким. Игорь Гульев называет четыре способа нецелевого расходования средств застройщиками. Не отрицаю, что такие способы встречаются, однако, к сожалению, ими не ограничиваются. Когда проблема недостроя уже возникла, то для дольщика не важно, по каким причинам и по каким схемам это произошло. Для дольщика важно, чтобы его проблема была решена и люди не остались на улице. Из практики следует, что судебные споры не приводят к решению вопроса в принципиальном плане. Да, конкретное судебное дело разрешает конкретное требование дольщика, но если дом не построен и застройщик — банкрот, то судебное решение — лишь бумажка, исполнение по которой возможно только гипотетически. Из моей практики общения со строительными фирмами, которые остались без государственных гарантий и практически все попали в крайне тяжелое положение в 2008 — 2010 гг. и не вышли из него до настоящего времени, можно сказать, что среди них многие действительно старались достроить строительные объекты, для чего вынуждены были брать кредиты под грабительские проценты, т. к. иных кредитов взять было невозможно. И сейчас такие строительные фирмы находятся в состоянии банкротства. Виноваты ли они перед дольщиками? Ответ — явно да. Только от этого не легче ни дольщикам, ни развалившимся строительным компаниям. Большой ошибкой государственного подхода является отстраненность государства от проблем с обманутыми дольщиками. Очевидно, что в кризисных ситуациях государство обязано взять на себя помощь в разрешении данных болезненных задач. Наблюдая за действиями государственных и муниципальных органов в данной сфере, я могу отметить, что проблему желают решать лишь при условии того, что от разрешения этой проблемы местные власти смогут извлечь некую выгоду. Если такого варианта найти невозможно, а таких ситуаций — большинство, то констатируется, что это проблемы самих дольщиков, которые неосмотрительно вложили свои деньги. Соглашусь с мнением Игоря Гульева, что методов борьбы в данной ситуации недостаточно и возможности дольщиков ограничены. При этом следует отметить, что Федеральный закон N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости постоянно изменяется и усовершенствуется. На настоящий момент физические лица, заключившие с застройщиком договор участия в долевом строительстве, достаточно надежно защищены с точки зрения применения и использования юридического инструментария и отстаивания своих законных прав. Однако не все застройщики имеют право заключать с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве. Условия, при которых возможно заключение такого договора, определены в ФЗ N 214-ФЗ. Законом определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Законом и государственной регистрации застройщиком права на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (п. 1 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ). Поэтому с точки зрения Закона N 214-ФЗ не является обманом вариант покупки жилья через участие гражданина в жилищно-строительном или в жилищно-накопительном кооперативе. Как следует из п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только в трех случаях, предусмотренных данным Законом, в том числе такое привлечение денежных средств допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Другое дело, как Закон используется на практике. Мы действительно видим, что многие граждане ранее были обмануты именно таким способом — путем привлечения средств граждан, вложивших свои деньги и вступивших в ЖСК. По мнению Игоря Гульева, продажа жилья через ЖСК является ухищрением застройщиков. Следует отметить, что далеко не все ЖСК являются обманом. На настоящий момент много продаж квартир в новостройках проходят именно таким способом. При покупке квартиры необходимо привлечь квалифицированного юриста, чтобы он помог проанализировать документы застройщика на строительный объект и документы по отношениям застройщика/инвестора с ЖСК. При анализе документов достаточно высока вероятность того, что специалистом будет определена изначально обманная схема с использованием ЖСК и указаны случаи, при которых покупка жилья через вложения средств в ЖСК не является обманом и не влечет недопустимых рисков. В заключение хотелось бы отметить, что, к сожалению, вторичное жилье так называемого экономкласса существенно дороже новостроек и часто имеет принципиально худшие характеристики, чем квартиры в новостройках, поэтому я бы не стала так однозначно придерживаться пессимистического совета Игоря Гульева — не вступать в долевое строительство. По моему мнению, необходимо внимательно относиться к ситуации и проводить тщательную квалифицированную проверку документов на новостройки.
Тишин Р. В., Московская областная Дума, консультант Комитета по труду и социальной политике.
Невыполнение договоров долевого строительства в Российской Федерации и, как следствие, существование десятков тысяч семей (цифра ужасная) — классический пример столкновения гражданско-правовых интересов с интересами государственными. Граждане в соответствии с гражданским законодательством на свой страх и риск заключают гражданско-правовые договоры, вкладывают в них подчас все свои деньги и оказываются совершенно беспомощными в защите (опять же гражданско-правовой) своих нарушенных интересов. Государство не принимает в этом участия просто потому, что не может вмешиваться в гражданские правоотношения. Возникает замкнутый круг, который граждане не в состоянии разомкнуть из-за нехватки степеней защиты, средств, времени и нервов, а государство сообразно принципам демократии и невмешательства в частную жизнь и рыночную экономику не считает нужным вмешиваться всей силой своего государственного принуждения. Я как госслужащий в соответствии с Законом о государственной гражданской службе не имею права публично обсуждать действия государственных органов и должностных лиц. Однако, на мой взгляд, государству гораздо проще и надежнее разорвать этот замкнутый круг. Часто можно слышать фразу и рассуждения о социальной ответственности бизнеса, но бизнес у нас пока не на том уровне, чтобы считать необходимым включать в свои обязанности социальную составляющую (Трудовой кодекс далеко не все соблюдают). А у государства социальная функция — одна из основных. Понятно, что государство не может и не должно быть патерналистским, но гарантом и защитником несправедливо обманутых оно быть должно! Обязательное страхование такого рода договоров (причем страхование должно быть щадящее для граждан); привлечение банков как посредников; предоставление реальных государственных гарантий исполнения договоров долевого участия; реальный и постоянный надзор за заключением и исполнением договоров; и, конечно же, неотвратимость наказания!
Матиящук С. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права СибУПК.
Еще одним важным обстоятельством, способствующим нестабильной ситуации на рынке строительства нового жилья в нашей стране, является отсутствие единой договорной конструкции, опосредующей отношения по долевому строительству. Как известно, с 2005 г. действует Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), который призван эффективно защищать права и интересы участников долевого строительства, в том числе посредством использования единой формы — договора участия в долевом строительстве. По оценкам специалистов, за последние пять лет ситуация не сильно изменилась, и статистика свидетельствует о том, что доля договоров участия в долевом строительстве на строительном рынке очень мала и составляет всего несколько процентов. Как правило, используются различные договорные схемы, направленные на обход положений Закона об участии в долевом строительстве. Возникает закономерный вопрос: каковы же причины такой ситуации на рынке строительства нового жилья? Одни эксперты исходят из того, что концепция Закона об участии в долевом строительстве в целом отвечает потребностям регулирования отношений по долевому строительству объектов недвижимости и совершенствование правового регулирования данных правоотношений должно вестись в рамках указанного нормативного акта. Другие же, наоборот, считают, что Закон об участии в долевом строительстве направлен не на защиту прав участников долевого строительства, а на обеспечение интересов банковской системы России. И, как следствие, предлагают даже отменить Закон об участии в долевом строительстве и ввести новую схему, при которой застройщики должны кредитоваться в банках, а не занимать деньги у населения. В то же время, несмотря на отсутствие четкого правового регулирования в сфере долевого участия в строительстве, как отмечают специалисты, оптимальным путем приобретения гражданами жилья является инвестирование их капиталов в новое строительство.
